Gönüllü yönetim mi, yönetim firması mı sorusunda kanun iki yolu da açık tutar: yönetici kat maliklerinden biri de olabilir, dışarıdan bir kişi ya da kuruluş da (KMK m.34).1 Seçim, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır. Ankara Yönetim Merkezi olarak kurulunuz isterse bizi yönetici olarak atayabilir ya da yalnızca belirli işleri bize bırakabilir; kapsamı yazılı teklifle belirliyoruz.
Küçük bir apartmanda yöneticiliği sırayla komşular üstlenebilir; yüzlerce bağımsız bölümlü bir sitede iş yükü bambaşkadır. Bu yazı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun iki seçeneği nasıl düzenlediğini, kat maliki yöneticinin ve dışarıdan atanan yöneticinin hangi hükümlere bağlı olduğunu ve yönetim firmasıyla çalışmanın hukuken iki ayrı yolla yapılabildiğini kaynaklarıyla anlatır. Hangisinin daha uygun olduğuna kurulunuz karar verir; bu yazı yalnızca kaynakların yazdığı farkları sıralar.
Kanun gönüllü yönetim ile yönetim firmasını nasıl ayırır?
Kanun bu ayrımı yapmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun metninde “gönüllü yönetici” ya da “profesyonel yönetici” diye ayrı bir kategori geçmez; m.34 yalnızca yönetimin kat maliklerinin kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye veya üç kişilik bir kurula verilebileceğini söyler.1
“kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler”
Aynı madde dört kural daha koyar: Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapıda yönetici atanması mecburidir. Bütün bölümler tek kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır, eski yönetici tekrar atanabilir.1 Yöneticiyle yapılan sözleşmede teminat gösterilmesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat isteyebilir.1
Zorunlu olduğu hâlde yönetici atanmamışsa m.35’in son fıkrası devreye girer: Yönetici ataması yapılması gerektiği hâlde yapılmayan yapıda, yöneticinin görevleri arasında sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.1 Atamanın nasıl yapılacağı konusunda Küçükçapraz’ın bir dipnotu da şunu yazar: Kat malikleri, kurul kararı ya da mahkeme kararı olmaksızın doğrudan bir yöneticiyle sözleşme yaparak yönetici tayin edemez.2 Komşunuz da olsa bir firma da olsa ilk adım kurul kararıdır.
| Konu | Dayanak | Kaynağın söylediği |
|---|---|---|
| Kimler yönetici olabilir | KMK m.34 | Kat malikleri kendi aralarından ya da dışarıdan bir kişi veya üç kişilik bir kurul seçebilir. |
| Zorunluluk | KMK m.34, m.35 | Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde yönetici atanması mecburidir; atanmazsa kat malikleri müştereken sorumludur. |
| Atama çoğunluğu | KMK m.34 | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu. |
| Süre | KMK m.34 | Her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. |
| Sorumluluk | KMK m.38 | Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. |
| Ücret | KMK m.40 | Plan veya sözleşmede ücret tayin edilmemiş olsa bile yönetici uygun ücret isteyebilir. |
Kat maliklerinden biri yönetici olursa neler değişir?
Küçükçapraz, kat maliki olan yöneticinin avantajını anagayrimenkulü ve diğer kat malikleri iyi tanıması ve işi ücretsiz ya da daha az ücretle görmesi olarak yazar. Dezavantajını ise kat malikleri kurulunun üyesi olması ve kat malikleri birliğinin çıkarlarıyla aynı çizgide olmayan kendi çıkarlarının bulunması diye belirtir.2 Aynı sayfada yazar, bağımsız bölüm sayısı fazla olan yapılarda yönetici olarak üçüncü bir kişinin, daha küçük topluluklarda ise genellikle bir kat malikinin seçildiğini söyler.2
Kanun bakımından kat maliki yöneticinin en belirgin farkı giderlere katılımdır. m.40’a göre kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını ve katılacaksa hangi oranda katılacağını kararlaştırır; bu yolda bir karar alınmamışsa yönetici, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.1 Konunun ayrıntısı için apartman yöneticisi aidat öder mi? yazımıza bakabilirsiniz.
Gönüllülük sorumluluğu kaldıran bir statü değildir. m.38, yönetici için ücretli ya da ücretsiz ayrımı yapmadan yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğunu söyler.1 Küçükçapraz, vekilin ücret almaksızın iş görmesi hâlinde özen borcunun hafif olacağını savunan bir görüş bulunduğunu, kendisinin de katıldığı çoğunluk görüşünün ise işin ücretsiz görülmesinin özen yükümlülüğünün derecesini etkilemeyeceğini, bunun yalnızca tazminatın belirlenmesinde göz önünde bulundurulacak bir durum olduğunu yazdığını belirtir.2 Sorumluluğun kapsamı için apartman yöneticisi hangi zararlardan sorumlu olur? yazımıza bakabilirsiniz.
Dışarıdan yönetici ve yönetim firması ne anlama gelir?
Küçükçapraz dışarıdan atanan yöneticinin avantajını daha fazla tarafsızlık ve bağımsızlığa sahip olması ile kat maliklerinden daha fazla mesleki yeterliliğe sahip olması diye yazar; dezavantajını ise bu faaliyeti ücretsiz gerçekleştirmemesi diye belirtir.2 Aynı yazar kat mülkiyeti yöneticisinin herhangi bir mesleki beceri veya uzmanlık sertifikası almasına gerek olmadığını da yazar.2
Yöneticinin bir şirket olup olamayacağı tartışılmıştır. Küçükçapraz, yöneticinin mutlaka gerçek kişi olması gerektiği görüşüne katılmadığını yazar; devre mülk yöneticisi tüzel kişi olabilirken kat mülkiyeti yöneticisinin yalnızca maddedeki ifade yüzünden gerçek kişi sayılmasının Kanunun sistematiğine ve ruhuna aykırı olacağını belirtir.2 Kaya da tüzel kişiliği haiz şirketlerin yönetici olarak seçilebileceğini yazar ve çoğu yönetim planında yöneticinin profesyonel bir tüzel kişi olabileceğinin düzenlendiğini aktarır.3 Bir firmayla görüşürken sorulacak sorular için yönetim firmasına sorulacak sorular yazımıza bakabilirsiniz.
Küçükçapraz’a göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur, ancak profesyonel yöneticilik sözleşmesi yapılması zorunlu değildir.2 Yazar, firmaların ortaya çıkışını şöyle anlatır: Bağımsız bölümlerin ve karmaşık ihtiyaçların artmasıyla kat maliklerinden birinin yöneticilik işini tam mesai ve uzmanlık olmaksızın yürütmesi zorlaşmış; yöneticilik ücretinin az olması, yönetici seçilen kat malikinin asıl işinin yöneticilik olmaması ve menfaat çatışmaları da yöneticiliği sorun hâline getirmiştir.2 Özkan da toplu yapılara odaklanan çalışmasında benzer bir tablo çizer: Yöneticilik görevi kat malikleri tarafından sırayla üstlenilirken, yüzlerce hatta binlerce kat malikinin bir arada yaşaması ve sunulan hizmetlerin çeşitlenmesiyle yönetimin profesyonel olarak üstlenilmesi tercih edilmektedir.4
Yönetim firmasıyla çalışmanın iki yolu nedir?
Kaya, profesyonel yönetim şirketiyle çalışmanın iki seçeneğini ayırır. Birinci seçenekte şirket, kat maliklerince kanunun öngördüğü usulle yönetici seçilir; bu durumda şirketin yönetici olmasının gerçek kişi yöneticilerle aynı sonuçları doğuracağı açıktır. İkinci seçenekte şirket yönetici olarak atanmaz; kat maliklerince seçilmiş yönetici, şirketle yapacağı sözleşmeyle profesyonel yönetim hizmeti satın alır.3
İki yolun hukuki sonucu farklıdır. Kaya’ya göre ikinci yolda şirket, KMK m.34 ve m.71’e göre atanmış bir yönetici değil, sözleşmeyle üstlendiği olağan işlerden sorumlu bir müdür niteliğindedir; bu yüzden Kanunun yalnızca yöneticiye verdiği yetkileri kullanamaz. Yazar örnek olarak m.35’te yöneticinin görevleri arasında sayılan dava ve icra takibi yetkisini gösterir ve hizmet sözleşmesiyle yönetim işlerini devralan şirketin icra takibi ile davalarda husumet ehliyetinin bulunmadığını yazar.3
| Başlık | Firma yönetici seçilirse | Yönetici firmadan hizmet satın alırsa | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Firmanın konumu | Yönetici olarak seçilmiştir; gerçek kişi yöneticiyle aynı sonuçlar doğar. | Yönetici değil; sözleşmeyle üstlendiği olağan işlerden sorumlu müdür niteliğindedir. | Kaya |
| Dava ve icra takibi (KMK m.35) | Yönetici sıfatıyla kullanılır. | Şirketin husumet ehliyeti yoktur; yetki yöneticidedir. | KMK m.35; Kaya |
| Yöneticiliğin kaynağı | Kat malikleri kurulunun atama kararı. | Kurulca seçilmiş yöneticinin yaptığı hizmet sözleşmesi. | KMK m.34; Kaya |
Danışmanlık adıyla yapılan sözleşmelerin hukuki yönü için site yönetim danışmanlık sözleşmesi nedir, farkı ne? yazımıza bakabilirsiniz.
Kurul kararında ve sözleşmede nelere bakılır?
Yönetici ister komşunuz ister bir firma olsun, kurul kararı aynı kurallara bağlıdır. Yönetici sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır (m.34); karar, her sayfası noter mühürlü deftere yazılır ve toplantıda bulunan kat maliklerince imzalanır, karara aykırı oy verenler sebebini belirterek imza koyar (m.32).1 Defterin nasıl tutulacağı için apartman karar defteri nasıl yazılır? yazımıza bakabilirsiniz. Toplantının yeter sayısı ve çağrı usulü için kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır? yazımız kuralları anlatır; çoğunluğu önceden hesaplamak isterseniz kurul karar yeter sayısı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Sözleşmede görev kapsamı, süre, ücret, teminat, hesap verme ve sona erme başlıkları yazılır; bu başlıkların kaynakları site yönetim sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli? yazımızda anlatılmıştır. Ücretin kimin tarafından, hangi kaynakla belirleneceği ayrı bir yazının konusudur: site yöneticisi ücreti nasıl belirlenir? Yönetim değişiyorsa devir teslim adımları için profesyonel yönetime geçiş nasıl olur? yazımıza bakabilirsiniz.
Seçim bir kez yapılıp bırakılmaz. Kurul, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (m.41).1 Yönetici gönüllü de olsa firma da olsa bu denetim aynıdır; Küçükçapraz, KMK’daki yöneticiye ilişkin düzenlemelerin profesyonel yöneticiler hakkında da uygulanacağını yazar.2 Denetimin yolları için yönetici görev süresi ve azil yazımıza ve site yöneticisini kim denetler? yazımıza bakabilirsiniz.
Ankara Yönetim Merkezi’nde bu seçenekler nasıl işler?
Kurulunuz isterse Ankara Yönetim Merkezi’ni yönetici olarak atayabilir; isterse yalnızca muhasebe ve raporlama gibi belirli işleri bize bırakabilir. Her iki durumda da her ay faturası ve dekontuyla belgeli bir gelir-gider raporu sunuyor, aidat ve arıza takibini Apsiyon üzerinden yürütüyoruz. Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur; yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir. Hizmetin kapsamı için Ankara profesyonel site yönetimi sayfamıza, daha küçük yapılar için Ankara apartman yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Örnek olay (kurgu)
Çayyolu’ndaki yirmi dört bağımsız bölümlü bir sitede yöneticiliği yıllardır bir kat maliki yürütmektedir; yönetim planında yönetici ücretine dair hüküm yoktur. Yıllık toplantıda kurul, yöneticiyi yeniden atamak yerine bir yönetim firmasını yönetici atamayı görüşür. Karar sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır ve karar defterine yazılır (m.32, m.34).1 Firma yönetici olarak atandığı için dava ve icra takibini yönetici sıfatıyla yürütür. Kurul bunun yerine yalnızca hizmet satın almayı seçseydi, dava ve icra yetkisini seçilmiş yönetici kullanmaya devam ederdi.3 Eski yönetici kat maliki olduğundan, kurul karar almamışsa yönetim süresince normal yönetim giderlerinin yarısına katılmamıştır (m.40).1 Benzer yapıdaki siteler için Çayyolu ve Ümitköy ile İncek sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar nelerdir?
- Kurul kararı almadan yöneticiyle ya da firmayla sözleşme imzalamak. Kat malikleri, kurul veya mahkeme kararı olmaksızın doğrudan sözleşme yaparak yönetici tayin edemez (Küçükçapraz).2
- Zorunlu olduğu hâlde yönetici atamamak. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde atama mecburidir; atanmazsa kat malikleri müştereken sorumludur (KMK m.34, m.35).1
- Hizmet satın almayı yönetici atamakla karıştırmak. Hizmet sözleşmesiyle işleri devralan şirketin, yöneticiye özgü dava ve icra yetkisi yoktur (Kaya).3
- Kat maliki yönetici için gider katılımı kararı almamak. Karar yoksa yönetici, normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (KMK m.40).1
- Gönüllülüğü sorumsuzluk saymak. Yönetici ücretli de olsa ücretsiz de olsa kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK m.38).1
- Yıllık yeniden atamayı unutmak. Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (KMK m.34).1
Sık sorulanlar
Sekiz daireli apartmanda yönetici seçmek zorunlu mu?
Evet. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir (KMK m.34). Yönetici atanmazsa yöneticinin görevleri arasında sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur (KMK m.35).
Yönetim firması yönetici olabilir mi?
Küçükçapraz ve Kaya, tüzel kişiliği haiz şirketlerin de yönetici olarak seçilebileceğini yazar. Küçükçapraz, yöneticinin mutlaka gerçek kişi olması gerektiği görüşüne katılmaz.
Yönetim firmasıyla çalışmak yönetici atama zorunluluğunu kaldırır mı?
Küçükçapraz’a göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde yönetici atanması zorunludur; profesyonel yöneticilik sözleşmesi yapılması zorunlu değildir. Firma yönetici seçilebilir ya da seçilmiş yönetici firmadan hizmet satın alabilir (Kaya).
Yönetim firması aidat borçlusuna dava veya icra takibi açabilir mi?
Firma yönetici seçilmişse yönetici sıfatıyla açabilir. Kaya’ya göre hizmet sözleşmesiyle yönetim işlerini devralan, yönetici olmayan şirketin icra takibi ve davalarda husumet ehliyeti yoktur.
Kat maliki yönetici ücret almazsa sorumluluğu azalır mı?
Kanun yönetici için ücretli ya da ücretsiz ayrımı yapmaz; yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Küçükçapraz’a göre işin ücretsiz görülmesi özen yükümlülüğünün derecesini etkilemez, yalnızca tazminatın belirlenmesinde dikkate alınır.
Kat maliki yönetici aidat öder mi?
Kurul, kat maliki yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını ve oranını kararlaştırır. Karar yoksa yönetici, yönetim süresince bu giderlerin yarısına katılmaz (KMK m.40).
Yönetici seçimi için kat maliklerinin ne kadarının oyu gerekir?
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (KMK m.34).
Ankara Yönetim Merkezi’nin sözleşmesinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir; kapsam ve ücret kalemleri teklifte ve sözleşmede açıkça yazılır. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.