Yönetici görev süresi bir yıldır; yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır ve kurul haklı sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (KMK m.34, m.41).1 Yönetici de sözleşmeyi tek taraflı sona erdirebilir; uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf zararı giderir (TBK m.512). Ankara Yönetim Merkezi sözleşmelerinde taahhüt ve cayma bedeli yoktur.
Kanun yöneticinin atanmasını, değiştirilmesini ve hesap vermesini ayrı maddelerde düzenler; görevin nasıl sona ereceğini ise ayrıca yazmaz. Küçükçapraz bu boşluğu vekâlet hükümleriyle doldurur. Bu yazı görev süresini, süre dolduğunda yetkinin ne olduğunu, azil ve istifanın şartlarını, uygun olmayan zamanın ne demek olduğunu, hâkimin atadığı yöneticinin durumunu ve görev sonunda hesap verme borcunu anlatır. Yöneticinin seçimi için site yöneticisi nasıl seçilir? yazımıza bakabilirsiniz.
Yöneticinin görev süresi ne kadardır?
Yöneticinin görev süresi bir yıldır. KMK m.34’e göre yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.1 Küçükçapraz de yöneticinin görev süresinin bir yıl olduğunu belirtir.3
“Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.”
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkulde yönetici atanması mecburidir; bütün bölümler bir kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır.1 Yönetici atanması gereken yapıda atama yapılmazsa m.35’teki işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.1 Atanırken yöneticiyle yapılan sözleşmede teminat gösterilmesi şart edilebilir; sözleşmede şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat isteyebilir.1
Görev süresi dolduğunda yöneticinin yetkisi ne olur?
Yeni yönetici atanıp görevi kabul ettiğinde eski yöneticinin görev ve yetkisi sona erer. Küçükçapraz’a göre kanunda kat malikleri ile yönetici arasındaki ilişkinin sona ermesine dair düzenleme yoktur; ilişki vekâlet sayıldığı için TBK m.512–514 ve boşluk bulunan yerlerde borcun sona ermesine ilişkin genel hükümler uygulanır.3 Yazar, ilişkiye uygulanabilecek sona erme sebeplerini ifa, ölüm, ehliyetsizlik, azil ve istifa olarak sayar.3
Yazar, ifa yoluyla sona ermeyi şöyle anlatır: Yöneticinin borcu bir sonuç borcu olduğundan, yerine başkası atanırsa yönetici borcunu ifa etmiş sayılır ve yöneticilik ilişkisi sona erer. Yeni yöneticinin kurulca atanması ve görevi kabul etmesiyle eski yöneticinin görev ve yetkisi sona ereceği için eski yönetici kat malikleri adına işlem yapamaz.3
Yönetimde süreklilik ilkesi gereği bazı işlemler devam eder: Aynı kaynakta eski yöneticinin yaptığı icra takipleri, avukata verdiği vekâletname ve kat malikleri adına görev süresinden uzun süreli yaptığı sözleşmeler örnek verilir ve Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 09.06.2021 tarihli, E. 2021/4823, K. 2021/2625 sayılı kararına atıf yapılır.3 Yöneticinin temsil yetkisi görevin sona ermesiyle biter; kurulca azledilen yönetici görevinin sona erdiğini öğrenmeden önce yaptığı işlerden dolayı kat malikleri, TBK m.514 gereği, vekâlet ilişkisi devam ediyormuş gibi sorumludur.3
Yönetici nasıl azledilir?
Kat malikleri kurulu haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir. KMK m.41, kat malikleri kurulunun yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetlediğini ve haklı bir sebebin çıkması hâlinde onu her zaman değiştirebileceğini söyler.1
“Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.”
Küçükçapraz azil için şu noktaları yazar. Vekâlette sözleşmenin her iki tarafça haklı neden aranmaksızın sona erdirilebilmesine karşın kat mülkiyetinde haklı sebep aranır; bunun sebebi yöneticinin görev süresinin bir yıl olmasına rağmen vekâlet ilişkisinin süresiz kurulmasıdır. Haklı sebep şartı kamu düzeniyle ilgili ve emredicidir, yönetim planıyla aksi kararlaştırılamaz.3 Haklı sebep olmaksızın azledilen yönetici göreve iadeyi değil haksız azil sebebiyle tazminatı talep edebilir.3
Yazar, haklı sebebin kapsamı için de bir ölçüt aktarır: Sürekli edimli bir iş olan yöneticilikte yöneticinin kurulca veya kanunla verilen tek bir edimi yerine getirmeyerek temerrüde düşmesi azil için haklı sebep sayılamaz; verilen görevlerin birçoğu yerine getirilmeyerek temerrüde düşülmüşse kat malikleri yöneticiyi azledebilir.3 Kanun azlin nasıl yapılacağını yazmaz. Yazar, kurulun yöneticiyi seçtiği çifte çoğunlukla azledebileceğini belirtir.3
Azil için toplantı yolu da aynı kaynakta anlatılır: Yöneticinin azledilmesini isteyen kat maliki bunu kat maliklerinin üçte birine veya denetçiye ileterek olağanüstü toplantı yapılmasını ve kurulda karar alınmasını sağlar. Kurul aksi yönde karar verirse kararın iptali için mahkemeye gidilebilir ve hâkim, KMK m.33/2 ve m.41/1 uyarınca yöneticinin görevden alınması için haklı bir sebep bulunup bulunmadığını arar.3 KMK m.29, önemli bir sebep çıkarsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine kurulun her zaman toplanabileceğini ve çağrının toplantı tarihinden en az on beş gün önce, toplantı sebebi bildirilerek yapılacağını söyler.1 Toplantı usulü için kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır? yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetim kurulu üyesi azledilirse veya istifa ederse ne olur?
Yönetim kurulunda bir üyenin azli veya istifası, aksine bir sözleşme yoksa kurulun görevini sona erdirmez. KMK m.34, yönetimin üç kişilik bir kurula da verilebileceğini söyler.1 Küçükçapraz’a göre kat malikleri kurulu üyelerden birini azledip yerine yenisini seçebilir ve diğer üyelerin durumu aksine bir sözleşme olmadıkça etkilenmez.3
İstifa için de aynı kural geçerlidir: Kuruldan oluşan yönetimde her üyenin istifa etme hakkı vardır ve bir üyenin istifası kurulun görevini sona erdirmez. Yazar bir istisna aktarır: Yönetim kuruluna tek başına değil birlikte temsil yetkisi verilmişse üyenin istifası yönetim kurulunun görevini de sona erdirir.3
Yönetici nasıl istifa eder?
Yönetici sözleşmeyi her zaman tek taraflı sona erdirebilir; TBK m.512’ye göre vekâlet veren ve vekil her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir.2 Küçükçapraz tek taraflı sona erdirme işlemi yönetici tarafından yapılıyorsa istifadan, kurul tarafından yapılıyorsa azilden söz edildiğini, ikisinin de bozucu yenilik doğuran, tek taraflı ve varması gerekli irade beyanları olduğunu yazar.3
Aynı kaynakta şekil konusu da ele alınır. İstifa ve azil beyanları şekle tabi değildir; ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması tavsiye edilir. Yönetim işi tüzel kişiler tarafından yürütülüyorsa Türk Ticaret Kanunu m.18/3’e göre istifa beyanının noter kanalı, güvenli elektronik posta, taahhütlü mektup veya telgraf ile yapılması gerekir.3
Kanun yöneticiye ayrıca bir çekilme yolu verir. Kat malikleri kendilerine düşen borçları ve yükümleri yöneticinin noterden yaptırdığı ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezse yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilebilir ve bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir (KMK m.40).1
Uygun olmayan zamanda azil veya istifa ne demektir?
Uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf, diğerinin bundan doğan zararını giderir (TBK m.512).2 Küçükçapraz’a göre kat maliklerinin yöneticiyi uygun olmayan zamanda azletmesi hâlinde yöneticinin uğrayacağı zararı, yöneticinin uygun olmayan zamanda istifa etmesi hâlinde ise kat maliklerinin uğrayacağı zararı giderme yükümlülüğü doğar.3
Yazar, uygun olmayan zamanın tespitinde sözleşmeyi sona erdirme zamanının elverişli olup olmadığına ve diğer tarafın içinde bulunduğu duruma bakıldığını anlatır ve iki örnek verir. İstifada örnek, yazlık bir bölgede kış aylarında kurul toplantısı yapmanın ve karar almanın zor olduğu bir dönemde yedek yönetici tayin edilmeden istifa eden yöneticidir; yazar, bu hâlde yönetimsiz kalan yapıda ödenemeyen faturalardan doğan gecikme zammının ve açma kapama ücretlerinin istifa eden yöneticiye yüklenebileceğini yazar. Azilde örnek, bin bağımsız bölümlü bir yapıyı tek başına yürüten profesyonel yönetim şirketinin olağan toplantıdan hemen sonra azledilmesidir; yazar, şirketin yeni iş bulmasının zor olacağı bu dönemin zararından kat maliklerinin sorumlu olacağını belirtir.3
Yazar, daire sayısı az olan ve yöneticinin kat maliki olduğu profesyonel olmayan yöneticilikte uygun olmayan zamanda azil veya istifanın zarar doğurmadığını, bu ayrımın profesyonel yöneticilikte önem kazandığını da yazar.3 Profesyonel yöneticinin ücret durumu aynı yazarde şöyle anlatılır: Haklı nedenle azilde yönetim şirketi ücretini hakkaniyet ölçüsünde alır, haklı olmayan nedenle azilde ücretin tamamına hak kazanır.3 Ücretin nasıl belirlendiği için site yöneticisi ücreti nasıl belirlenir? yazımıza bakabilirsiniz.
Hâkimin atadığı yönetici ne zaman değiştirilebilir?
Hâkimin atadığı yönetici, atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez. KMK m.34’e göre kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesi kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici atar. Bu yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve kat maliklerine karşı sorumludur.1
Kanun istisnayı da yazar: Haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.1 Küçükçapraz bu hükmü hâkim tarafından tayin edilen yöneticinin kurulca altı ay geçmedikçe azledilemeyeceği biçiminde aktarır ve bunu TBK m.512’ye getirilen bir istisna olarak niteler. Tezde, haklı sebeple değiştirme için atayan sulh hukuk mahkemesinin izin vermesi gerektiği, izin için kat maliklerinden birinin başvurmasının yeterli olduğu ve kat malikleri kurulu kararına gerek bulunmadığı yazılıdır.3
Kiracılar yöneticinin değiştirilmesini isteyebilir mi?
Kiracılar azil kararını tek başına alamaz, ancak konunun kurulda görüşülmesini sağlayabilir. Küçükçapraz’a göre yöneticinin azli konusunda kat malikleri kurulu kararı gerekir; buna rağmen bağımsız bölümden bir hakka dayanarak faydalananların yöneticinin azlini isteme hakkına sahip olduğu doktrinde kabul edilir.3 Yazar bu görüşe katıldığını belirtir ve gerekçe olarak yatırım amaçlı alınan bağımsız bölümlerin çokluğunu, apartı kullanan kiracıların yöneticinin idaresinden memnun değilse buna katlanmaya mecbur edilmemesi gerektiğini gösterir.3
Yazar, uygulamadaki yolu da yazar: Kiracıların yöneticinin azledilmesi veya değiştirilmesi konusunda kiraya veren kat malikine bilgi vererek gündeme madde eklettirmesini istemesi, konunun kat malikleri kurulunda görüşülmesini sağlar.3
Yönetici ölürse, ehliyetini kaybederse veya iflas ederse görev sona erer mi?
Evet; tek kişi olan yöneticinin ölümü, ehliyetini kaybetmesi veya iflası vekâlet ilişkisini sona erdirir. Küçükçapraz TBK m.513’e göre taraflardan birinin ölümü hâlinde sözleşmenin kural olarak sona ereceğini, tek yönetici varsa yöneticinin ölümünün ilişkiyi sona erdireceğini ve mirasçılardan yönetim işini yürütmelerinin beklenmeyeceğini yazar. Kat maliklerinden birinin ölümü ise niteliği gereği ilişkiyi sona erdirmez ve yöneticinin görevi devam eder.3
Yazar yönetim kurulu için bir ayrım yapar: Kurula tek başına temsil yetkisi verilmişse üyelerden birinin ölümü ilişkiyi sona erdirmez; birlikte temsil yetkisi verilmişse tek bir üyenin ölümü yönetim kurulunun görevini kendiliğinden sona erdirir.3 Ehliyetin kaybında da aynı mantık işler: Kat maliklerinden birinin ehliyetini kaybetmesi yöneticinin görevini etkilemez; yöneticinin ehliyetini kaybetmesi ise ilişkiyi sona erdirir.3 Yöneticinin iflasında kendi mallarında tasarruf yetkisi olmayan yöneticinin anagayrimenkulün yönetim yetkisini de kaybedeceği kabul edilir; profesyonel yönetim şirketinin iflası kat malikleriyle arasındaki ilişkiyi sona erdirir.3
Yazar ayrıca sonuçları yazar: Yöneticinin ölümü, ehliyetini kaybetmesi veya iflası hâlinde tek yönetici varsa mirasçılar, yapının yönetimi dolayısıyla ellerinde bulunan bilgi ve belgeleri kat malikleri kuruluna teslim etmeli ve hak kaybına meydan vermeyecek hususları kat maliklerine bildirmelidir.3
Görev bitince hesap kesimi ve ibra nasıl yapılır?
İstifa veya azille vekâlet ilişkisi sona erdiğinde tasfiye aşamasına geçilir ve yönetici ile kat maliklerinin sorumlulukları tespit edilir. Küçükçapraz bu aşamayı şöyle anlatır: Yönetici ücretini sözleşme veya yönetim planı gereği başlangıçta almışsa ve istifa ederse fazla ödenen ücretin ve geri verme borcu kapsamındaki şeylerin kat malikleri kuruluna iade edilmesi gerekir; aksi hâlde yönetici sözleşmeye aykırı davranmaktan sorumlu olur. Orantılı olarak geri verilmeyen ücret için sebepsiz zenginleşme sorumluluğuna da başvurulabilir.3
Yazar, istifa hâlinde yöneticinin sorumluluğunun tespiti için ibra edilip edilmeyeceği konusunda karar alınmasını, bunun için kat malikleri kurulunun toplanıp ibrayı görüşmesini ve bunun olağan ya da olağanüstü toplantıda yapılabileceğini yazar. Yönetici ibra edilirse sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş olur ve ibradan sonra ortaya çıkan usulsüzlükler haricinde kendisine karşı dava ve icra takibi yoluna başvurulmaz. İbra edilmezse aynı toplantıda tazminat talep edilip edilmeyeceğine karar verilmesi aynı kaynakta yerinde bulunur; karar alınmamış olsa bile zamanaşımı süresi içinde değerlendirme yapılması gerektiği de yazılıdır.3 Yeni yönetime geçişte karar defteri, banka hesapları ve personel dosyalarının tutanakla teslimi için profesyonel site yönetimine geçiş nasıl olur? yazımıza bakabilirsiniz.
Görev sona erince yönetici hesap vermek zorunda mı?
Evet. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde, kat malikleri kuruluna elde edilen gelirlerin ve yapılan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür; kat maliklerinin yarısı isterse hesap bu zamanlar dışında da gösterilir (KMK m.39).1 Vekâlet hükümleri de aynı yöndedir: Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür (TBK m.508).2
Denetim tarafında kurul, yönetim planında hesapların denetlenmesi için belli bir zaman konulmamışsa denetimi her üç ayda bir yapar; haklı sebep çıkarsa hesap her zaman denetlenebilir (KMK m.41).1 Denetçinin görevi için site yönetiminde denetçi ne yapar? yazımıza bakabilirsiniz.
İbra, görev sonunda sorumluluğu ortadan kaldırır mı?
İbra konusu ayrı bir yazımızda ele alınmıştır: apartman yöneticisi hangi zararlardan sorumlu olur? yazımız, ibra edilen yöneticiye dava açılıp açılamayacağını anlatır. Bu yazıda yalnızca oy hakkı sınırını belirtiyoruz.
KMK m.31’e göre alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.1 Küçükçapraz bu düzenlemeyi çıkar çatışmasında oy hakkına getirilen bir sınırlama sayar ve çıkar çatışması örneği olarak kat maliki olan yöneticinin ücretini ve ibrasını görüşmeyi gösterir.3
Ankara Yönetim Merkezi yönetim değişikliğinde nasıl çalışıyor?
Ankara Yönetim Merkezi, mevcut yönetimden geçişi yerinde keşif ve yazılı teklifle başlatır, kurul kararına ve devir teslime kadar sürecin her adımını belgeler. Karar defteri, banka hesapları ve personel dosyalarının tutanakla teslim alınmasını geçiş planına dahil ediyoruz. Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur; kurulunuz sözleşmeyi kanunun öngördüğü şartlarla sona erdirebilir.
Hizmetin kapsamı için Ankara profesyonel site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir.
Yönetici değişimi pratikte nasıl yürür? Örnek olay
Kurul haklı sebep varsa yöneticiyi yıl içinde de değiştirebilir. Örnek olay (kurgu): Yirmi sekiz bağımsız bölümlü bir sitede yönetici, kurulca verilen görevlerin birçoğunu yerine getirmemiş, kararlar uygulanmamıştır. Bir kat maliki bunu denetçiye bildirir ve olağanüstü toplantı istenir. Çağrı, toplantı sebebi bildirilerek toplantıdan en az on beş gün önce yapılır (KMK m.29).1 Kurul, yöneticiyi seçtiği çifte çoğunlukla azleder; verilen görevlerin birçoğunun yerine getirilmemesi aynı kaynakta azil için haklı sebep olarak anlatılır.3 Yeni yönetici atanıp görevi kabul edince eski yöneticinin yetkisi sona erer; yönetici kurula gelir ve giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür (KMK m.39).1 Eski yöneticinin yaptığı icra takipleri gibi bazı işlemler devam eder.3
Yönetici değişiminde sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, haklı sebebi belgelememek, uygun olmayan zamanı gözetmemek ve devir teslimi yazıya dökmemektir.
- Haklı sebep olmadan azletmek. Haklı sebep şartı emredicidir; yönetim planıyla aksi kararlaştırılamaz ve haksız azilde yönetici tazminat isteyebilir (Küçükçapraz).
- Tek bir ihmali azil nedeni saymak. Tezde, tek bir edimin yerine getirilmemesinin haklı sebep sayılmayacağı yazılıdır (Küçükçapraz).
- Yedek yönetici belirlemeden istifa etmek veya azletmek. Uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf zararı giderir (TBK m.512).
- Hâkimin atadığı yöneticiyi altı ay dolmadan değiştirmek. Haklı sebep yoksa mümkün değildir (KMK m.34).
- Hesap verme ve teslim işlemini atlamak. Yönetici hesap vermekle, vekil aldıklarını teslim etmekle yükümlüdür (KMK m.39; TBK m.508).
Sık sorulanlar
Yöneticinin görev süresi kaç yıldır?
Bir yıldır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir (KMK m.34).
Yönetici yıl dolmadan görevden alınabilir mi?
Evet. Kat malikleri kurulu haklı bir sebebin çıkması hâlinde yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK m.41).
Yöneticiyi azletmek için hangi çoğunluk gerekir?
Kanun çoğunluğu yazmaz. Küçükçapraz’a göre kurul yöneticiyi seçtiği çifte çoğunlukla, yani sayı ve arsa payı çoğunluğuyla azledebilir.
Haksız azledilen yönetici göreve dönebilir mi?
Tezde, haklı sebep olmaksızın azledilen yöneticinin göreve iadesini değil haksız azil sebebiyle tazminat talep edebileceği yazılıdır (Küçükçapraz).
Yönetici istifasını nasıl bildirir?
İstifa şekle tabi değildir; ispat kolaylığı için yazılı yapılması tavsiye edilir. Yönetim işi tüzel kişiler tarafından yürütülüyorsa noter, güvenli elektronik posta, taahhütlü mektup veya telgraf gerekir (Küçükçapraz; TTK m.18/3).
Yönetici uygun olmayan zamanda istifa ederse ne olur?
Uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf diğerinin zararını giderir (TBK m.512). Yazar, yedek yönetici tayin edilmeden istifa eden yöneticinin yönetimsiz kalan yapıdaki gecikme zammı gibi zararlardan sorumlu tutulabileceğini örnekler.
Eski yöneticinin yaptığı icra takipleri yeni yönetici gelince biter mi?
Tezde, eski yöneticinin yaptığı icra takiplerinin, avukata verdiği vekâletnamenin ve görev süresinden uzun süreli sözleşmelerin yönetimde süreklilik ilkesi gereği devam edeceği yazılıdır (Küçükçapraz).
Ankara Yönetim Merkezi’nin sözleşmesinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza, firma seçimi ölçütleri için Ankara yönetim firmaları sayfamıza ve ilk hedef bölgemiz İncek site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.