Ankara site yönetim firmaları, kat malikleri kurulunun kararıyla yönetici olarak görevlendirilen ve sitenin idari, mali, hukuki ve teknik işlerini sözleşmeyle yürüten profesyonel kuruluşlardır. Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilmesine izin verir; sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur.12
Google’ın “Kullanıcıların yaptığı diğer aramalar” bölümünde bu konuda “site yönetim şirketleri Ankara”, “bina yönetim şirketleri Ankara”, “apartman yönetimi firmaları” ve “Ankara yönetim şirketi” ifadeleri yer alıyor (29 Ekim 2026). Bu aramaların ortak sorusu, bir site ya da bina için yönetim firmasının nasıl seçileceğidir. Bu rehber, kanunun yöneticiden beklediklerini ve seçimde bakılacak ölçütleri kaynaklarıyla anlatır.
Site yönetimi firmaları ve bina yönetim şirketleri ne iş yapar?
Akademik çalışmalarda profesyonel yönetici, yöneticilik görevini meslek olarak yürüten ve karşılığında ücret alan gerçek veya tüzel kişi olarak tanımlanır.3 Profesyonel yönetim şirketleri ise temizlik, bakım ve onarım gibi idari işleri yürüten, kat malikleri arasında yönetim kaynaklı anlaşmazlığı azaltan ve yönetimde şeffaflığı sağlayan kuruluşlar olarak tarif edilir.2 Uygulamada bir site yönetim firmasının işi şunları kapsar:
- İşletme projesinin ve yıllık bütçenin hazırlanması, aidatların tahakkuk ve tahsilatı
- Gelir-gider kayıtları, banka mutabakatı ve aylık raporlama
- Güvenlik, temizlik ve teknik personelin yönetimi
- Asansör, jeneratör, hidrofor ve kazan dairesi gibi sistemlerin bakım takibi
- Kat malikleri kurulu toplantılarının çağrısı, tutanağı ve karar defteri
- Ödenmeyen aidatlar için ihtar ve hukuki takip
Site yönetimi nasıl seçilir? Firma seçerken sekiz ölçüt
Aşağıdaki sekiz ölçüt, kanunun yöneticiye verdiği görevlere (KMK m.32, 35, 38 ve 41) ve yazılı sözleşmeye dayanır.1 Ankara site yönetim firmalarından bu başlıklarda yazılı cevap isteyebilir, cevapların sözleşmeye geçmesini talep edebilirsiniz. Firma seçerken kontrol edilecek belgeler için yönetim firmasından hangi belgeler istenir? yazımıza bakabilirsiniz.
Hukuki çerçeve: firmanın görevi ve sorumluluğu
Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Yönetici, kat malikleri kurulunca kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir.1
Kimler yönetici olabilir? Doktora düzeyindeki çalışmalarda, içtihat ve öğretinin gerçek kişilerin yanında tüzel kişilerin de yönetici seçilebileceğini benimsediği belirtilir. Bir site yönetim firmasının yönetici olarak seçilmesi bu nedenle mümkündür.2
Sözleşme zorunlu mu? Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur; ancak bunun için ayrı bir profesyonel yöneticilik sözleşmesi yapılması kanunen zorunlu değildir. Yine de kapsam, ücret ve fesih şartlarının yazılı olması ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.2
Firma nasıl sorumludur? Kanunun 38. maddesine göre yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Profesyonel bir firma yönetici olarak seçildiğinde de bu sorumluluk geçerlidir.12
Firmayı kim denetler? Kanunun 41. maddesine göre kat malikleri kurulu, yöneticinin tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir. Kurul bu işi kat malikleri arasından seçilecek bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna da verebilir.12 Ayrıntı için site yönetiminde denetçinin görevleri yazımıza bakabilirsiniz.
Firma yönetici mi atanır, yalnızca hizmet mi verir?
İki yol vardır ve sonuçları farklıdır. Kaya’nın tezine göre profesyonel yönetim şirketi ya kat maliklerince yönetici seçilir ya da seçilmiş yönetici şirketle yaptığı sözleşmeyle yönetim hizmeti satın alır.4 Birinci durumda sonuç gerçek kişi yöneticilerle aynıdır; ikinci durumda şirket, KMK m.35’teki dava ve icra takibi yetkisini kullanamaz.4
Bu nedenle teklif alırken firmanın hangi sıfatla çalışacağını sorun ve kurul kararına açıkça yazdırın. Ankara Yönetim Merkezi tam site yönetiminde kurul kararıyla yönetici olarak atanır; yalnızca muhasebe hizmetinde yönetici sıfatı sitenin kendi yöneticisinde kalır. Ayrımın ayrıntısı site yönetim danışmanlık sözleşmesi yazımızdadır.
Ankara yönetim sistemleri: dijital takip ve raporlama
İyi bir yönetim sistemi, kat malikinin “param nereye gitti?” sorusunu sormasına gerek bırakmaz. Ankara Yönetim Merkezi’nin kullandığı yönetim sisteminde aidat durumu, giderler ve talepler Apsiyon üzerinden izlenir; arıza ve talepler 7/24 kayda alınır, her kayıt takip numarası alır. Aidatlar kredi kartı, banka kartı veya havale/EFT ile ödenebilir. Ay sonunda faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporu kat maliklerine ulaşır.
Ankara profesyonel site ve bina yönetimi hizmeti
Ankara Yönetim Merkezi olarak site, bina ve apartmanların idari, mali, hukuki ve teknik yönetimini Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak üstleniyoruz. Hukuki işlerde alanında uzman profesyonel hukuki destek sunuyoruz; içeriklerimiz ve süreçlerimiz 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından kontrol edilir.
- KMK’ya uygun yönetim ve usulüne uygun karar defteri
- Her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporu
- Aidat alacağında hukuki takip
- Taahhüt ve cayma bedeli yoktur
- Ücretsiz keşif ve yazılı teklif
- Apsiyon ile 7/24 talep takibi
Hizmetin ayrıntıları için profesyonel site yönetimi, apartman ve bina yönetimi ve ücretlendirme sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Ankara profesyonel apartman ve site yönetimi: hizmet bölgeleri
Ankara’nın 25 ilçesinin tamamında hizmet veriyoruz; yerinde keşif her ilçede ücretsizdir. İlçe ve semt sayfalarımız, örneğin Gölbaşı’nda İncek site yönetimi, bölgeye özgü yönetim konularını anlatır; tam liste hizmet bölgeleri sayfasındadır.
Sık sorulanlar
Ankara’da site yönetim firması nasıl seçilir?
Yönetici, kat malikleri kurulunda kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Toplantı gündemine yönetici seçimi açıkça yazılır; aday firmalardan yazılı teklif ve örnek sözleşme istenir, karar karar defterine işlenir.
Bir şirket site yöneticisi olabilir mi?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilmesine izin verir. Akademik çalışmalarda da içtihat ve öğretinin, gerçek kişilerin yanında tüzel kişilerin de yönetici seçilebileceğini kabul ettiği belirtilir.
Kaç daireden itibaren yönetici seçmek zorunludur?
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Daha küçük yapılarda yönetici atanması kat maliklerinin takdirindedir.
Site yönetim firmasını kim denetler?
Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir. Kurul bu denetimi, kat malikleri arasından seçilecek bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna da verebilir.
Site yönetimi ücreti ne kadar?
Ücret bağımsız bölüm sayısına, ortak alanlara, personel sayısına ve hizmet kapsamına göre değişir. Ankara Yönetim Merkezi ücretsiz keşif sonrası yazılı teklif verir; yönetim ücreti işletme projesinde ayrı bir kalem olarak gösterilir.
Site yönetim şirketi yalnızca muhasebe hizmeti verebilir mi?
Evet. Bu durumda yönetici sıfatı kurulun atadığı yöneticide kalır ve şirket ondan hizmet alınan taraf olur. Kaya’nın tezine göre bu şirket KMK m.35’teki dava ve icra takibi yetkisini kullanamaz.
Bina yönetim şirketleri ile site yönetim firmaları aynı kurallara mı tabidir?
Evet. Apartman, bina ya da site için yönetici olarak atanan şirket, KMK’nın yöneticiye ilişkin m.34, 35, 38 ve 41 hükümlerine tabidir. Birden çok bloklu toplu yapılarda bunlara ek olarak toplu yapı hükümleri uygulanır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Sitenizin yönetim planı ve somut durumu farklı sonuçlar doğurabilir. Bu sayfada başka firmalar hakkında değerlendirme yapılmamaktadır.