Site yönetim danışmanlık sözleşmesi, yönetim işleri için bir kişi veya firmayla yapılan ve kanunda bu adla düzenlenmemiş bir sözleşmedir; içeriğini taraflar belirler (TBK m.26).1 Tezlerde iki durum ayrılır: firma yönetici atanır ya da atanmış yönetici firmadan hizmet satın alır.2 Biz her iki durumda da görev kapsamını yazılı teklifte açıkça belirtiyoruz.
Google, “site yönetim danışmanlık sözleşmesi” aramasında tek öneri olarak “site yönetim danışmanlık sözleşmesi örneği” ifadesini gösteriyor (24 Ekim 2026). Kanun metinleri bu ad altında hazır bir cevap ya da örnek metin vermez. Bu yazı, kaynaklarda anlatılan ayrımı ve sözleşmede bakılacak başlıkları gösterir. Sözleşmenin süre, ücret ve fesih başlıkları için site yönetim sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli? yazımıza da bakabilirsiniz.
Site yönetim danışmanlık sözleşmesi kanunda düzenlenmiş mi?
Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) metinlerinde “danışmanlık sözleşmesi” adıyla düzenlenmiş bir hüküm bulunmaz (24 Ekim 2026 tarihli metin taraması).31 TBK m.26’ya göre taraflar, sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilir.1
Kayaduman’ın tezi, kanunda düzenlenmeyen sözleşmelere “isimsiz sözleşme” dendiğini yazar. Tez, kat malikleri ile bina yönetim şirketi arasındaki sözleşmeyi de bu türden sayar.4 Kanun ise düzenlenmemiş işgörme sözleşmelerine vekâlet hükümlerinin uygun düştüğü ölçüde uygulanmasını öngörür.
“Vekâlete ilişkin hükümler, niteliklerine uygun düştükleri ölçüde, bu Kanunda düzenlenmemiş olan işgörme sözleşmelerine de uygulanır.”
| Kavram | Kaynağına göre anlamı |
|---|---|
| İsimsiz sözleşme | Kanunda düzenlenmeyen sözleşme. Kanundaki sözleşmelerin unsurlarını bir araya getirebilir ya da kendine özgü unsurlardan oluşabilir (Kayaduman). |
| Profesyonel yönetim hizmetleri sözleşmesi | Yönetim işlerini yönetici sıfatıyla ya da yönetici sıfatı olmaksızın profesyonel olarak üstlenen kişinin ücret karşılığı hizmet verdiği sözleşme (Özkan). |
| Yönetici | Kat malikleri kurulunca atanan ve kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olan kimse (KMK m.34, m.38). Firmanın da yönetici olarak atanabileceği Kaya’nın tezinde anlatılır. |
| Vekâlet sözleşmesi | Vekilin, vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşme (TBK m.502). |
| Hizmet sözleşmesi | İşçinin işverene bağımlı olarak işgörmeyi, işverenin de ücret ödemeyi üstlendiği sözleşme (TBK m.393). |
Firmayı yönetici atamakla hizmet satın almak arasındaki fark nedir?
Kaya’nın tezine göre fark, firmanın yönetici olarak atanıp atanmadığındadır. Tezde ayrım şöyle yapılır: profesyonel yönetim şirketi ya kat maliklerince yönetici seçilir ya da seçilmiş yönetici, şirketle yapacağı sözleşmeyle yönetim hizmeti satın alır.2
Kaya’ya göre birinci durumda sonuç gerçek kişi yöneticilerle aynıdır.2 İkinci durumda şirket, Kaya’nın ifadesiyle KMK m.34’e göre atanmış bir yönetici değil, sözleşmeyle üstlendiği olağan işlerden sorumlu bir müdür niteliğindedir.2 Aynı tezde bu şirketin, Kanun’un yalnızca yöneticiye verdiği yetkileri kullanamayacağı yazılır. Örnek olarak KMK m.35’teki dava ve icra takibi yetkisi gösterilir; tez, hizmet alınan şirketin icra takibi ve davalarda husumet ehliyeti bulunmadığını yazar.2 Bekar’ın doktora tezinde de aynı yönde bir not vardır: yönetici ile şirket arasında yönetim hizmetleri sözleşmesi imzalanıp hizmet satın alınırsa şirket yönetici sıfatına sahip olamaz.5
| Başlık | Firma yönetici atanırsa | Yönetici firmadan hizmet alırsa |
|---|---|---|
| Atama ve taraflar | Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla atanır (KMK m.34). Özkan’a göre taraflar kat malikleri adına kat malikleri kurulu ile firmadır. | Sözleşmeyi, kurulca atanmış yönetici yapar (Kaya). Kayaduman, bu yönde usulüne uygun karar alınmasını ve kararın karar defterine yazılmasını anlatır. |
| Yönetici sıfatı | Firma yöneticidir; sonuçlar gerçek kişi yöneticiyle aynıdır (Kaya). | Firma yönetici değildir; sözleşmeyle üstlendiği olağan işlerden sorumlu müdür niteliğindedir (Kaya, Bekar). |
| Dava ve icra takibi | KMK m.35’te sayılan yönetici görevidir. | Kaya’ya göre firmanın icra takibi ve davalarda husumet ehliyeti yoktur. |
Danışmanlık sözleşmesi vekâlet mi, hizmet sözleşmesi mi?
Tezler bu soruyu farklı cevaplar. Kaya ve Özkan sözleşmeyi vekâlet olarak niteler; Kayaduman ise TBK m.502 ve devamındaki vekâlet hükümlerinin uygun düştüğü ölçüde uygulanabileceğini yazar.246 Bu yazı taraf tutmaz; görüşleri kaynaklarına bağlayarak aktarır.
- Kaya: Profesyonel yönetim hizmetleri sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen, sürekli borç ilişkisi doğuran ve bağımlılık unsuru içermeyen bir vekâlet sözleşmesidir. Taraflar arasında bağımlılık bulunmadığından sözleşme hukuken hizmet sözleşmesi sayılamaz.2
- Özkan: Sözleşme, belirli süreli ve sürekli borç doğuran atipik bir vekâlet ilişkisidir.6
- Kayaduman: Sözleşme isimsizdir; hizmet ve vekâlet sözleşmesi unsurlarını taşır, ancak tipik vekâletten farklıdır. Şirket yalnızca icra takip ve dava işlerinden sorumluysa ilişki vekâlete, ana taşınmazın genel yönetimi için görevlendirilmişse hizmet sözleşmesine benzer; iki durumda da sözleşme isimsiz olmaktan çıkmaz.4
Uyuşmazlığın hangi mahkemede çözüleceği konusunda da görüşler ayrışır. Kayaduman, yönetim şirketinin ticari, kat maliklerinin tüketici sayılması gerektiği görüşüne katıldığını yazar; bu görüş kabul edilirse tüketici hakem heyeti ya da tüketici mahkemesi görevli olur. Özkan, sözleşmenin konusu mal olmadığı için tüketici işlemi sayılmasını isabetli bulmaz ve Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olacağı kanaatindedir.46
Hizmet satın alınan sözleşmede hangi işler yazılır?
Yazılacak işler firmadan firmaya değişir. Kayaduman’ın tezine göre bina yönetim şirketleri farklı görevlere yönelik kurulabilir ve bugün bu alanda çok sayıda şirket vardır.4 Tezde sayılan işler şunlardır: Firmayla görüşmede sorulacak sorular için yönetim firmasına sorulacak sorular yazımıza bakabilirsiniz.
- icra ve takip işleri;
- gelir ve giderlerin işletme defterine işlenmesi, borç ve alacakların takibi, alacakların ve gecikme zamlarının tahsili;
- apartman görevlisinin prim ve ücretlerinin takibi ve Sosyal Güvenlik Kurumu’na kaydının yapılması;
- yetkili kılınmaları hâlinde kiraların toplanması, tebligatların kabulü ve kat maliklerinin toplantıya çağrılması.
Yöneticinin kanundaki görevleri KMK m.35’te sayılır; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici bu işleri görür.3
Yetki için TBK m.504 de önemlidir: vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, kefil olamaz ve taşınmazı devredemez.1 Kayaduman, uygulamada şirkete avukata vekâlet verme yetkisinin de sözleşme kapsamında tanındığını yazar.4
Danışmanlık sözleşmesi için kurul kararı gerekir mi?
Kayaduman’a göre yönetim şirketiyle anlaşılacağı yönünde usulüne uygun karar alınmalı ve karar noter onaylı karar defterine yazılmalıdır.4 Tez, şirkete ve avukata birlikte yetki verilecekse doğru uygulamanın çifte nisapla karar almak olduğunu belirtir. Kanun da kurul kararlarının sayfaları numaralı ve noter mühürlü bir deftere yazılmasını, toplantıdaki bütün kat maliklerince imzalanmasını ister (KMK m.32).3
Tez ayrıca bir uygulamaya dikkat çeker: yönetim yetkisi çoğu kez karar alınmadan, noterden verilen vekâletnameyle şirkete bırakılır. Bu durumda dışarıdan yönetici ataması değil, kısmi yetki devri söz konusu olur.4 Karar yeter sayısını hesaplamak için kat malikleri kurulu karar yeter sayısı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Yetki devredilirse sorumluluk Özkan’ın tezinde şöyle anlatılır. Yönetim planı, kurul kararı ya da sözleşme devir imkânı tanımışsa atanan yönetici, devraldığı kişiyi seçmede ve talimat vermede özen göstermekle yükümlüdür (TBK m.507/II). İmkân tanınmamışsa yönetici, işi gören kişinin fiillerinden kendi yapmış gibi sorumlu olur (TBK m.507/I).61
Danışmanlık hizmeti yönetici atama zorunluluğunu kaldırır mı?
Kanun metninde bu yönde bir hüküm yoktur. KMK m.34, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapıda yönetici atanmasını mecburi kılar. Maddede sayılan tek durum, bütün bölümlerin bir kişinin mülkiyetinde olmasıdır; bu hâlde malik kanunen yönetici durumundadır.3
KMK m.35’in son fıkrası da şunu söyler: m.34’teki şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan yapıda, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.3 Yönetici atama usulü için site yöneticisi nasıl seçilir? yazımıza bakabilirsiniz.
Ücret ve sona erme nasıl işler?
Sözleşme veya teamül varsa vekil ücrete hak kazanır (TBK m.502). Vekâlet veren de vekilin vekâletin gereği gibi ifası için yaptığı giderleri ve verdiği avansları faiziyle birlikte öder (TBK m.510).1 Kayaduman, bu sözleşmeye TBK m.502 ve devamındaki vekâlet hükümlerinin uygun düştüğü ölçüde uygulanabileceğini yazar.4
Taraflar sözleşmeyi her zaman tek taraflı sona erdirebilir; ancak uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf, diğerinin zararını giderir (TBK m.512).1 Ücretin tutarı kapsama, site büyüklüğüne ve hizmet yoğunluğuna göre değişir; bu yazıda rakam verilmez. Ücretin neye göre belirlendiği için Ankara site yönetimi fiyatları neye göre belirlenir? sayfamıza bakabilirsiniz.
İmzadan önce hangi başlıklar kontrol edilir?
İmzadan önce firmanın statüsü, görev listesi, yetki sınırı, hesap verme, ücret ve sona erme başlıkları kontrol edilir. Aşağıdaki tablo bu başlıkları ve dayanaklarını özetler. Kanun bir örnek sözleşme metni vermez; tablo, metinde bulunup bulunmadığına bakacağınız konuların listesidir.
| Başlık | Sözleşmede kontrol edilecek konu | Dayanak |
|---|---|---|
| Firmanın statüsü | Firmanın yönetici olarak mı atandığı, yoksa yöneticiye hizmet mi verdiği | KMK m.34; Kaya |
| Görev listesi | Firmaya bırakılan işlerin tek tek yazılması | KMK m.35; Kayaduman |
| Yetki sınırı | Dava, sulh, hakeme başvurma gibi işler için özel yetki | TBK m.504 |
| Kurul kararı | Kararın alınması ve karar defterine yazılması | KMK m.32; Kayaduman |
| Yetki devri | İşin başkasına gördürülüp gördürülemeyeceği | TBK m.506, m.507; Özkan |
| Hesap verme | İstek üzerine hesap verme ve alınanları teslim | TBK m.508; KMK m.39 |
| Ücret ve avans | Ücret, gider ve avansın nasıl ödeneceği | TBK m.502, m.510 |
| Sona erme | Fesih bildirimi ve zarar | TBK m.512 |
Ankara Yönetim Merkezi bu sözleşmeleri nasıl kuruyor?
Site yönetim danışmanlık sözleşmesi yönetici atamayı da, yalnızca belirli hizmetleri de kapsayabilir; Ankara Yönetim Merkezi olarak kapsamı sitenizin ihtiyacına göre belirliyoruz. Kurulunuz isterse bizi yönetici olarak atayabilir. İsterse yalnızca belirli hizmetleri bize bırakabilir; örneğin aidat takibi ve site muhasebesi ya da aidat alacağı için hukuki takip. Hangi işin kimde kaldığını yazılı teklifte ve sözleşmede açıkça belirtiyoruz. Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Çankaya’daki siteler için Çankaya site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Sözleşme taslağında dava ve icra yetkisi kimde kalmalı? Örnek olay
Dava ve icra yetkisinin kimde kalacağı taslakta açıkça yazılmalıdır. Örnek olay (kurgu): Yirmi iki bağımsız bölümlü bir sitede yönetici, kat maliklerinden biridir. Kurul, aidat takibi ve muhasebe için bir firmayla sözleşme yapmak istiyor. Taslakta firmanın “gerekli her türlü takibi yapacağı” yazıyor, ancak dava ve icra yetkisinin kimde olduğu belli değil. Kurul üyelerinden biri, hizmet alınan firmanın icra takibinde husumet ehliyeti bulunmadığının bir tezde yazdığını okuyor. Kurul, taslağa bu yetkinin kimde kalacağının yazılmasını istiyor ve kararı karar defterine işletiyor. Bu örnek tamamen kurgudur; gerçek bir site, kişi ya da tutar içermez.
Sözleşmede sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, firmanın statüsünün, yetki sınırının ve kurul kararının sözleşmede yazılmamasıdır.
- Firmanın statüsünü yazmamak. Yönetici atanan firma ile hizmet veren firma için kaynaklarda farklı sonuçlar anlatılır (Kaya).
- Hizmet alınan firmadan dava ve icra takibi beklemek. Kaya’ya göre bu firmanın husumet ehliyeti yoktur.
- Yetki devrini karara bağlamamak. Devir imkânı tanınmamışsa sorumluluk TBK m.507/I’e göre doğar (Özkan).
- Yetki kapsamını belirsiz bırakmak. Dava açma, sulh olma ve benzeri işler için özel yetki aranır (TBK m.504).
- Kararı deftere yazdırmamak. Kurul kararları noter mühürlü deftere yazılır (KMK m.32).
Sık sorulanlar
Danışmanlık sözleşmesi vekâlet sözleşmesi midir?
Tezler farklı anlatır. Kaya vekâlet sözleşmesi niteliğinde sayar, Özkan atipik vekâlet der, Kayaduman ise hizmet ve vekâlet unsurları taşıyan isimsiz sözleşme olarak niteler. Kayaduman, TBK’nın vekâlet hükümlerinin uygun düştüğü ölçüde uygulanabileceğini yazar (TBK m.502).
Danışmanlık firması aidat borçlusuna dava veya icra takibi açabilir mi?
Kaya’nın tezine göre yönetici olarak atanmayıp yalnızca hizmet satan şirketin icra takibi ve davalarda husumet ehliyeti yoktur. Kanunda dava ve icra takibi yöneticinin görevleri arasında sayılır (KMK m.35). TBK m.504 de dava açmak için özel yetki arar.
Danışmanlık sözleşmesi için kurul kararı gerekir mi?
Kayaduman’a göre şirketle anlaşılacağı yönünde usulüne uygun karar alınmalı ve karar noter mühürlü deftere yazılmalıdır. Kanun kurul kararlarının bu şekilde deftere yazılmasını ister (KMK m.32).
Danışmanlık firması tutmak yönetici atama zorunluluğunu kaldırır mı?
Kanun metninde böyle bir hüküm yoktur. KMK m.34’e göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapıda yönetici atanması mecburidir. Yönetici atanmayan yapıda kat malikleri m.35’teki işlerden müştereken sorumludur.
Danışmanlık sözleşmesi erken bitirilebilir mi?
TBK m.512’ye göre taraflar sözleşmeyi her zaman tek taraflı sona erdirebilir. Uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf, diğerinin zararını giderir.
Danışmanlık sözleşmesi örneğini nereden bulabilirim?
Kanun hazır bir örnek metin vermez. Yazıdaki kontrol tablosu, bir metinde bulunup bulunmadığına bakacağınız başlıkları gösterir. Firmanın hazırladığı metin genel işlem koşulu sayılabilir; bu koşulların kapsama girmesi için bilgi verilmesi ve kabul edilmesi gerekir (TBK m.20, m.21).
Ankara Yönetim Merkezi’nin sözleşmesinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir; kapsam teklifte ve sözleşmede açıkça yazılır. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz. Firma seçimi aşamasındaysanız Ankara yönetim firmaları sayfamızdaki ölçütler, geçiş adımları için profesyonel site yönetimine geçiş yazımız ve yönetici sorumluluğu için apartman yöneticisinin sorumluluğu yazımız yardımcı olur.