Yönetim firmasına sorulacak sorular, firmanın Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki yönetici görevlerini ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki vekâlet borçlarını nasıl yerine getireceğini yazılı cevaba bağlar.12 Yetki, hesap, defter, denetim, ücret ve fesih konularındaki her sorunun kanunda bir dayanağı vardır.12 Ankara Yönetim Merkezi sözleşmelerinde taahhüt ve cayma bedeli yoktur.
Yönetim firmasıyla görüşen kurulun soracağı sorular, firmanın hangi sıfatla çalışacağını, parayı nerede tutacağını, hesabı nasıl vereceğini ve ilişkinin nasıl sona ereceğini belirler. Bu sorular kurulun kendi tercihi değildir; kanunun yönetici ve vekil için koyduğu yükümlerden çıkar: yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38) ve vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermekle yükümlüdür (TBK m.508).12
Ankara’da yönetim firması seçen kurullara yerinde keşif ve yazılı teklifle destek veriyoruz. Seçim ölçütlerinin özeti için Ankara yönetim firmaları: site yönetim firması nasıl seçilir? sayfamıza bakabilirsiniz; bu yazı görüşmede sorulacak sorulara ve her sorunun dayanağına odaklanır.
Yönetim firmasına hangi 12 soru sorulur?
On iki soru; firmanın sıfatını, dava yetkisini, parayı, defteri, işletme projesini, hesabı, denetimi, talimatı, ücreti, süreyi, feshi ve teminatı kapsar. Aşağıdaki tablo soruları, sorunun neden sorulduğunu ve dayandığı maddeyi birlikte verir. Her soru için firmadan yazılı cevap istenebilir; cevabın kurul kararına ve yönetim sözleşmesine geçirilmesi kurulun tercihidir.
| No | Soru | Neden sorulur? | Dayanak |
|---|---|---|---|
| 1 | Yönetici sıfatıyla mı atanacaksınız, hizmet sözleşmesiyle mi çalışacaksınız? | İkinci seçenekte şirket sözleşmeyle üstlendiği olağan işlerden sorumlu müdür niteliğindedir ve kanunun münhasıran yöneticiye verdiği yetkileri kullanamaz | KMK m.34; Kaya |
| 2 | Aidat alacağında dava ve icra takibini kim yürütecek? | Dava ve icra takibi yapılması yöneticinin görevidir; gider payını ödemeyen malik hakkında diğer kat malikleri de dava açabilir | KMK m.20, m.35; TBK m.504; Kaya |
| 3 | Topladığınız para hangi hesapta tutulacak? | Yönetici paraları ve avansları, anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilerek açılan banka hesabına yatırır | KMK m.35 |
| 4 | Kararlar, giderler ve belgeler nerede tutulacak? | Kararlar noter mühürlü deftere yazılır; giderlerin belgeleri bir dosyada saklanır; defter yıl sonundan itibaren bir ay içinde notere kapattırılır | KMK m.32, m.36 |
| 5 | İşletme projesini kim, ne zaman hazırlayacak? | İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici proje yapar | KMK m.37 |
| 6 | Hesabı kurula ne zaman ve hangi belgelerle vereceksiniz? | Yönetici her takvim yılının ilk ayında gelir ve giderin hesabını verir; kat maliklerinin yarısı isterse başka zamanda da verir | KMK m.39; TBK m.508 |
| 7 | Denetçiye veya denetim kuruluna hangi belgeler açılacak? | Kurul yöneticiyi devamlı denetler; planda zaman yoksa hesap üç ayda bir, haklı sebep varsa her zaman denetlenir | KMK m.41 |
| 8 | Kurul talimatına nasıl uyacaksınız, işi başkasına yaptıracak mısınız? | Vekil açık talimata uymakla yükümlüdür ve işi bizzat görür; yetki, zorunluluk veya teamül varsa başkasına yaptırabilir | KMK m.35; TBK m.505, m.506 |
| 9 | Ücretiniz hangi kalemlerden oluşacak ve nerede yazılacak? | Yönetim planı yönetici ücretini düzenler; planda veya sözleşmede ücret yoksa da uygun ücret istenebilir; yönetici aylığı ortak giderdir | KMK m.28, m.40, m.20 |
| 10 | Sözleşme süresi nedir, yeniden atama nasıl yapılır? | Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır | KMK m.34 |
| 11 | Sözleşme hangi koşulla sona erer? | Taraflar sözleşmeyi her zaman tek taraflı sona erdirebilir; kurul haklı sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir | TBK m.512; KMK m.41 |
| 12 | Teminat gösterecek misiniz, sorumluluğunuz neye kadar? | Sözleşmede teminat şart edilebilir; yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur | KMK m.34, m.38; TBK m.506 |
Sıfat ve yetki soruları neden ilk sorulur?
Firmanın sıfatı, kanunun yöneticiye verdiği yetkileri kullanıp kullanamayacağını belirler.3 Kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebilir; yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (KMK m.34).1 Kaya, KMK m.34’te yöneticinin gerçek kişi olması gerektiğine dair bir hüküm bulunmadığından tüzel kişilerin yönetici atanmasına engel bulunmadığını yazar; aynı sayfadaki dipnotta Arpacı’nın olumsuz görüşü de aktarılır.3
Kaya, profesyonel yönetim şirketiyle çalışmanın iki biçimini ayırır: şirketin kat maliklerince yönetici seçilmesi ve kat maliklerince seçilmiş yönetici tarafından yapılan sözleşmeyle yönetim hizmetinin satın alınması. İkinci biçimde şirket, KMK m.34 ve m.71’e göre atanmış yönetici değil, sözleşmeyle üstlendiği olağan işlerden sorumlu müdür niteliğindedir; KMK m.35’te sayılan dava ve icra takibi yetkisi yöneticiye ait olduğundan, yönetim işlerini sözleşmeyle devralan şirketin icra takibi ve davalarda husumet ehliyeti yoktur.3 Kaya aynı sayfada Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 29.6.2017 tarihli bir kararını bu yönde aktarır.3
Türk Borçlar Kanunu ise vekilin özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamayacağını, sulh olamayacağını ve hakeme başvuramayacağını söyler (TBK m.504).2 İlk iki soru bu iki ayrı hükme dayanır: firma yönetici sıfatıyla mı çalışacak, aidat alacağı için kim dava açacak. Firmanın bu iki soruya vereceği cevap, aidat takibi sürecinin kimin adına yürütüleceğini gösterir.
Para, defter ve hesap soruları nelerdir?
Yönetici topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırır (KMK m.35).1 Yönetici kat malikleri kurulunun kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazmaya, defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur; defteri her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırır (KMK m.36).1
İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; kat malikleri kurulunca kabul edilmiş proje yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar (KMK m.37).1 Proje, bir yıllık yönetimin tahmini gelir ve gider tutarlarını ve her kat malikinin payını gösterir.1
Hesap verme iki yerde düzenlenir. Yönetici her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış giderlerin hesabını verir; kat maliklerinin yarısı isterse yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesap istenebilir (KMK m.39).1 Vekil de vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür (TBK m.508).2
Denetim sorusu şudur: denetçi veya denetim kurulu hangi belgelere ulaşacak? Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu devamlı denetler; hesapların denetlenmesi için yönetim planında zaman konulmamışsa denetim her üç ayda bir yapılır ve haklı sebep çıkarsa her zaman yapılabilir (KMK m.41).1
Talimat, ücret, süre ve fesih soruları nelerdir?
Vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür; vekâlet borcunu bizzat ifa eder, ancak yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde işi başkasına yaptırabilir (TBK m.505, m.506).2 Bu soru, işin bir kısmının üçüncü kişiye yaptırılıp yaptırılmayacağını gösterir.
Yönetim planı yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti düzenler (KMK m.28).1 Yönetici, planda veya sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (KMK m.40); yönetici aylığı ise ortak giderlerdendir ve aksi anlaşılmadıkça kat maliklerince arsa payı oranında karşılanır (KMK m.20).1 Ücreti belirleyen etkenler için site yöneticisi ücreti nasıl belirlenir? yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir (KMK m.34). Vekâlet veren ve vekil, sözleşmeyi her zaman tek taraflı sona erdirebilir; uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf diğerinin zararını giderir (TBK m.512).12 Kurul ayrıca haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK m.41).1 Kat malikleri borçlarını yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen ödemezse yönetici de sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilebilir (KMK m.40).1
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat gösterilmesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat isteyebilir (KMK m.34).1 Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38); vekilin sorumluluğu, benzer alanda iş üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranışa göre belirlenir (TBK m.506).12
Batıkent’te bir apartman kurulu üç firmayla görüşürse sorular neyi gösterir? Örnek olay
Sıfat ve yetki sorularının cevabı, görüşülen firmalar arasındaki farkı ilk turda gösterir. Örnek olay (kurgu): Yenimahalle’nin Batıkent bölgesinde 24 daireli bir apartmanın kurulu üç yönetim firmasıyla görüşür. Birinci soruda bir firma yönetici sıfatıyla atanmak istediğini, diğeri hizmet sözleşmesiyle çalışmak istediğini söyler. İkinci soruda hizmet sözleşmesi teklif eden firmanın aidat davalarını kurulun seçtiği yöneticinin açması gerektiği ortaya çıkar; çünkü dava ve icra takibi yapılması yöneticinin görevidir (KMK m.35) ve Kaya’nın aktardığı karara göre yönetim işlerini sözleşmeyle devralan şirketin husumet ehliyeti yoktur.3 Üçüncü soruda para yönetici sıfatıyla açılan hesapta tutulacaksa kurul bunu karar defterine ve sözleşmeye geçirir (KMK m.32, m.35).1 Aynı sorular Keçiören veya Etimesgut’taki bir apartman için de aynı dayanaklarla sorulur. Batıkent bina yönetimi sayfamızda bölgedeki yapı tipleri anlatılır.
Yönetim firmasıyla görüşmede sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, sıfat ve yetki sorularını atlamak ve alınan cevabı karar defterine geçirmemektir.
- Sıfat sorusunu sormamak. Hizmet sözleşmesiyle çalışan şirket kanunun yöneticiye verdiği yetkileri kullanamaz (Kaya).
- Paranın hangi hesapta tutulacağını sormamak. Yönetici paraları yönetici sıfatı gösterilerek açılan hesaba yatırır (KMK m.35).
- Cevabı karar defterine geçirmemek. Kat malikleri kurulu kararları noter mühürlü deftere yazılır ve toplantıdaki kat maliklerince imzalanır (KMK m.32).
- Hesap verme zamanını yazıya geçirmemek. Hesap her takvim yılının ilk ayı içinde verilir; kat maliklerinin yarısı isterse başka zamanda da istenebilir (KMK m.39).
- Fesih koşulunu sözleşmeye yazmamak. Vekâlet sözleşmesi her zaman tek taraflı sona erdirilebilir, ancak uygun olmayan zamanda sona erdiren zararı giderir (TBK m.512).
Ankara Yönetim Merkezi bu sorulara nasıl yaklaşıyor?
Ankara Yönetim Merkezi, yönetim hizmetini Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak yürütür; kurul toplantılarının çağrısını, tutanağını ve karar defterini hazırlar, her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporunu kat maliklerine ulaştırır. Aidat alacağında alanında uzman profesyonel hukuki destek sunarız. Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur; yerinde keşif ve kalem kalem yazılı teklif ücretsizdir. Görüşmede sorduğunuz her sorunun cevabını yazılı almanızı ve belgelere dayandırmanızı isteriz.
Sık sorulanlar
Yönetim firmasına hangi sorular sorulur?
Firmanın hangi sıfatla çalışacağı, aidat davalarını kimin açacağı, paranın hangi hesapta tutulacağı, defter ve belgelerin nasıl saklanacağı, hesabın ne zaman verileceği, ücretin kalemleri, sözleşme süresi, fesih koşulu ve teminat sorulur; her birinin kanunda dayanağı vardır (KMK m.34–41; TBK m.505–512).
Yönetim firması aidat davası açabilir mi?
Dava ve icra takibi yapılması yöneticinin görevleri arasındadır (KMK m.35); gider payını ödemeyen malik hakkında diğer kat malikleri de dava açabilir (KMK m.20). Kaya’ya göre yönetim işlerini sözleşmeyle devralan şirketin icra takibi ve davalarda husumet ehliyeti yoktur.
Yönetim firması kurala aykırı hareket ederse kurul ne yapabilir?
Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu devamlı denetler ve haklı bir sebebin çıkması hâlinde onu her zaman değiştirebilir (KMK m.41).
Yönetim firması hesabı ne zaman verir?
Yönetici her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna gelir ve giderlerin hesabını verir; kat maliklerinin yarısı isterse başka zamanda da verir (KMK m.39).
Yönetim firmasından teminat istenebilir mi?
Evet. Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat gösterilmesi şart edilebilir; sözleşmede şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat isteyebilir (KMK m.34).
Yönetim firmasıyla yapılan sözleşme ne zaman sona erer?
Taraflar vekâlet sözleşmesini her zaman tek taraflı sona erdirebilir; uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf diğerinin zararını giderir (TBK m.512). Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (KMK m.34).
Yönetim firmasının ücreti kim belirler?
Yönetim planı yönetici ve denetçi ücretini düzenler (KMK m.28); planda veya sözleşmede ücret tayin edilmemiş olsa bile yönetici uygun bir ücret isteyebilir (KMK m.40).
Yönetim firmasına işi başkasına yaptırma yetkisi verilir mi?
Vekil işi bizzat görür; yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde işi başkasına yaptırabilir (TBK m.506).
Ankara Yönetim Merkezi’nin sözleşmesinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza, yönetim firmasında bulunması gereken belgeler için yönetim firması belgeleri yazımıza bakabilirsiniz.