Site yönetim sözleşmesi, kat maliklerinin yönetim işlerini bir yöneticiye ya da yönetim firmasına bıraktığı; görev, süre, ücret ve sona erme koşullarını yazılı belirleyen sözleşmedir.34 Kanuna göre yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38).1 Biz sözleşmelerimizde görev kapsamını, hesap verme düzenini ve fesih koşullarını açık yazıyoruz; taahhüt ve cayma bedeli yoktur.
Bu yazı, sözleşmeye konulabilecek başlıkları Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) metinlerine göre sıralar. Kanun bir örnek sözleşme metni vermez; burada her başlığın hangi maddeye dayandığı gösterilir. Firma seçimi aşamasındaysanız önce Ankara yönetim firmaları sayfamızdaki seçim ölçütlerine bakabilirsiniz.
Site yönetim sözleşmesi nedir, kimlerle yapılır?
Site yönetim sözleşmesi, yönetim işlerini üstlenen kişi ya da firma ile kat malikleri arasında kurulan ve karşılığında ücret ödenen sözleşmedir. Akademik kaynaklarda “profesyonel yöneticilik sözleşmesi” ya da “profesyonel yönetim hizmetleri sözleşmesi” olarak adlandırılır.34 Sözleşme imzalanmadan önce firmadan istenecek belgelerin listesi için yönetim firmasından hangi belgeler istenir? yazımıza bakabilirsiniz.
KMK m.34’e göre kat malikleri yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapıda yönetici atanması zorunludur.1 Özkan’ın tezinde ilişkinin iki biçimde kurulabileceği anlatılır: kat malikleri kurulu yönetim firmasını doğrudan yönetici olarak atar ya da kurulun atadığı yönetici, yönetim yetkisini bir firmaya devreder.3
“Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.”
Sözleşmenin hukuki niteliği tezlerde farklı anlatılır. Özkan, ilişkiyi kendine özgü özellikler taşıyan, “atipik” bir vekâlet ilişkisi olarak niteler.3 Uluşen’in tezi ise Gökalp’e atıfla, profesyonel yönetim şirketleriyle yapılan sözleşmenin TBK anlamında “hizmet sözleşmesi” olduğu görüşünü aktarır.6 Her iki tezde de KMK hükümleriyle birlikte TBK vekâlet hükümlerinin uygulanacağı yazılıdır.
| Kavram | Kaynağına göre anlamı |
|---|---|
| Yönetici | Kat malikleri kurulunca atanan kişi ya da firma; kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK m.34, m.38). |
| Vekâlet sözleşmesi | Vekilin, vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşme (TBK m.502). |
| Genel işlem koşulları | Düzenleyenin ileride çok sayıda benzer sözleşmede kullanmak üzere önceden, tek başına hazırladığı sözleşme hükümleri (TBK m.20). |
| Ceza koşulu | Sözleşmenin hiç ya da gereği gibi ifa edilmemesi hâli için kararlaştırılan ceza (TBK m.179). |
Sözleşmeyi kim imzalar, kurul kararı gerekir mi?
Yönetim yetkisi kat malikleri kuruluna ait olduğu için sözleşme, kurulun yönetici atama kararına dayanır. KMK m.32’ye göre anagayrimenkul kat malikleri kurulunun kararlarına göre yönetilir ve kurul kararları noter mühürlü karar defterine yazılır.1 KMK m.34’e göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.1
Özkan, ilk biçimde sözleşmenin taraflarının kat malikleri adına kat malikleri kurulu ile yönetimi üstlenecek kişi ya da firma olduğunu yazar.3 Küçükçapraz’ın tezinde, Yazaltın’a atıfla, kurul kararının karar defterine işlenmesi, sözleşme şartlarının deftere yazılabileceği ya da ayrı sözleşme yapılacağının deftere not edilmesi ve deftere profesyonel yönetici tarafından da imza atılırsa sözleşmenin kurulmuş olacağı belirtilir.4
Kurulun nasıl toplanacağı ve hangi oyla karar alacağı için kat malikleri kurulu toplantısı yazımıza, karar yeter sayısını hesaplamak için kurul karar yeter sayısı hesaplama aracımıza bakabilirsiniz.
Sözleşme süresi ne kadar olabilir?
KMK m.34’e göre yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.1
Toplu yapılar için Özkan’ın tezinde, görev süresinin yönetim planında düzenlenebileceği, düzenlenmemişse kat malikleri kurullarının en geç iki yılda bir toplanacağı gerekçesiyle sürenin iki yılla sınırlı olduğu görüşünün benimsendiği yazılıdır.3 KMK m.41’e göre kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir.1
Yönetim firmasının görev ve yetkileri nasıl yazılır?
Görevler önce yönetim planına, planda hüküm yoksa KMK m.35’e göre belirlenir. Madde, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yöneticinin şu işleri göreceğini sayar: kurul kararlarının yerine getirilmesi, ana taşınmazın korunması, bakımı ve onarımı için tedbirlerin alınması, sigorta ettirilmesi, avansın toplanması, ödemelerin kabulü ve borçların ödenmesi, tebligatın kabulü, borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması, banka hesabı açılması, kurulun toplantıya çağrılması ve asansörlerin aylık bakım ile yıllık kontrollerinin yaptırılması.1
Maddenin (d) bendi, 7579 sayılı Kanunla (Resmî Gazete, 22 Mayıs 2026) değiştirilmiştir. Güncel metne göre yönetici, yönetim planında gösterilen zamanda ya da her takvim yılının ilk ayı içinde “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” ile görevlidir.7 İşletme projesinin ne olduğu için işletme projesi nedir? yazımıza bakabilirsiniz.
Özkan’a göre KMK m.35’teki işler yedek hukuk kuralı niteliğindedir; sözleşmeyle yöneticiye ek görevler verilebilir, ancak m.35’teki işlerin kaldırılması yalnızca yönetim planıyla mümkündür. Tez, kat malikleriyle yapılan sözleşmede ek görevlerin ayrıntılı öngörülmesini isabetli bulur.3
TBK vekâlet hükümleri de yetkiyi ilgilendirir. TBK m.504’e göre vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bağışlama yapamaz.2 TBK m.505’e göre vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür.2 TBK m.506 vekilin işi bizzat görmesini esas alır; vekile yetki verildiği, durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde iş başkasına yaptırılabilir. Yetkisi dışında başkasına gördürülen işte vekil, onun fiilinden kendisi yapmış gibi sorumludur (TBK m.507).2
Bekar’ın doktora tezinde, kat malikleri kurulunca atanan yöneticinin bir yönetim şirketinden hizmet alması durumunda şirketin icra takibi yapamayacağı ve dava açamayacağı, bu tür şirketlerin yönetici sayılmadığı belirtilir.5
Para, defter ve hesap verme sözleşmede nasıl düzenlenir?
Para yönetici sıfatıyla açılan banka hesabında tutulur; kurul kararları ve giderler deftere yazılır, hesap kanundaki zamanlarda verilir (KMK m.35/j, m.36, m.39).1 Kanun bu konuda doğrudan hüküm koyar; aşağıdaki hükümler ayrı ayrı yürürlüktedir.
- Banka hesabı: Yönetici topladığı paraları yatırmak için muteber bir bankada kendi adına, fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilerek hesap açtırır (KMK m.35/j).1
- Defter ve belgeler: Yönetici kurul kararlarını, ihtar ve tebligat özetlerini ve bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazar; giderlerin belgelerini bir dosyada saklar. Defter, her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde noterde kapattırılır (KMK m.36).1
- Hesap verme: Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılı değilse her takvim yılının birinci ayı içinde kuruldaki gelir ve giderlerin hesabını verir. Kat maliklerinin yarısı isterse hesap başka zamanlarda da istenebilir (KMK m.39).1 TBK m.508 de vekilin, vekâlet verenin isteği üzerine yürüttüğü işin hesabını vermesini ve vekâletle ilgili aldıklarını teslim etmesini düzenler.2
- Denetim: Yönetim planında zaman konulmamışsa hesap denetimi her üç ayda bir yapılır; kurul denetimi bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir (KMK m.41).1 Ayrıntı için site yönetiminde denetçi yazımıza bakabilirsiniz.
Biz, her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporu sunuyoruz. Bu rapor düzeni sözleşmede ayrı bir madde olarak yer alır.
Ücret ve giderler sözleşmede nasıl belirlenir?
TBK m.502’ye göre sözleşme veya teamül varsa vekil ücrete hak kazanır.2 KMK m.40, yönetim planında ya da yöneticiyle yapılan sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile yöneticinin kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebileceğini söyler.1
Yönetici ücretinin kat malikleri arasında nasıl paylaşılacağı KMK m.20’de yer alır. Madde, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça yönetici aylığı gibi giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine “kendi arsa payı oranında” katılmayı öngörür.1 Özkan’ın tezi de yönetim planında aksi düzenlenmedikçe arsa payı oranında sorumluluk ilkesinin benimsenmesini isabetli bulur.3
Yönetimin giderleri için yönetici avans toplar. TBK m.510’a göre vekâlet veren, vekilin vekâletin gereği gibi ifası için yaptığı giderleri ve verdiği avansları faiziyle birlikte öder.2 Yönetim ücretinin tutarı sitenin büyüklüğüne, hizmet kapsamına ve personeline göre değişir; bu yazıda rakam verilmez. Ücretsiz keşif sonrası yazılı teklif sunuyoruz.
Sorumluluk, teminat ve ceza koşulu nasıl yazılır?
Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK m.38). TBK m.506’ya göre vekilin özen borcundan doğan sorumluluğun belirlenmesinde, benzer alanda iş üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.2 Özkan, tacir olan profesyonel yöneticinin özen borcunun öğretide daha yoğun kabul edildiğini yazar.3
Teminat konusunu kanun açıkça düzenler: Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kat malikleri kurulu yöneticiden teminat isteyebilir (KMK m.34).1
Ceza koşulu konulacaksa TBK’nın ilgili hükümleri bilinmelidir. Taraflar cezanın miktarını serbestçe belirleyebilir; hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir (TBK m.182). Ceza, sözleşmenin hiç ya da gereği gibi ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa alacaklı, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir (TBK m.179).2
Sözleşme nasıl sona erer, fesih bedeli ödenir mi?
Sözleşme her iki tarafça her zaman feshedilebilir; uygun olmayan zamanda fesheden taraf diğerinin zararını karşılar (TBK m.512).2
“Vekâlet veren ve vekil, her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. Ancak, uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf, diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”
Yönetici açısından KMK m.40 ayrı bir hüküm koyar: Kat malikleri, kendilerine düşen borçları yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezse yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilebilir ve uğradığı zararın tazminini isteyebilir.1
Kat malikleri tarafında KMK m.41 geçerlidir: Kurul, haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir.1 TBK m.513’e göre sözleşmeden veya işin niteliğinden aksi anlaşılmadıkça sözleşme, vekilin veya vekâlet verenin ölümü, ehliyetini kaybetmesi ya da iflasıyla kendiliğinden sona erer; bu hüküm tüzel kişiliğin sona ermesinde de uygulanır. Vekâletin sona ermesi vekâlet verenin menfaatlerini tehlikeye düşürüyorsa, vekil işleri kendi başına görebilecek duruma gelinceye kadar vekâleti ifaya devam eder.2
Profesyonel bir yönetim geçişinin adımları için profesyonel site yönetimine geçiş yazımıza bakabilirsiniz.
Firmanın hazır sözleşmesi ne zaman bağlayıcı olur?
Karşı tarafın menfaatine aykırı genel işlem koşulları, düzenleyen bunların varlığı hakkında açıkça bilgi verip içeriğini öğrenme imkânı sağlamadıkça ve karşı taraf da kabul etmedikçe sözleşmeye girmez; aksi hâlde yazılmamış sayılır (TBK m.21).2
Yönetim firmaları çoğu zaman hazır bir sözleşme metni sunar. Böyle metinler TBK m.20 anlamında genel işlem koşulu olabilir. TBK m.21’e göre karşı tarafın menfaatine aykırı genel işlem koşullarının sözleşmenin kapsamına girmesi, düzenleyenin bu koşulların varlığı hakkında açıkça bilgi verip içeriğini öğrenme imkânı sağlamasına ve karşı tarafın da bunları kabul etmesine bağlıdır; aksi hâlde bu koşullar yazılmamış sayılır.2 TBK m.22’ye göre sözleşmenin yazılmamış sayılan koşullar dışındaki hükümleri geçerliliğini korur.
İmzadan önce hangi başlıklar kontrol edilir?
İmzadan önce süre, yetki, hesap verme, ücret, teminat ve fesih başlıkları kontrol edilir. Aşağıdaki tablo bu başlıkları ve dayanaklarını özetler; sözleşme metninde bunların yazılı olup olmadığına bakabilirsiniz.
| Başlık | Sözleşmede kontrol edilecek konu | Dayanak |
|---|---|---|
| Taraflar ve karar | Kurul kararı, karar defterine işleme, tarafların kim olduğu | KMK m.32, m.34 |
| Süre | Yıllık atama düzeni ve görev süresi | KMK m.34, m.41 |
| Görev ve yetki | Yönetim planı ve m.35’teki işler; dava, icra ve diğer özel yetkiler | KMK m.35; TBK m.504, m.505 |
| Başkasına yaptırma | İşin üçüncü kişiye gördürülmesi ve sorumluluk | TBK m.506, m.507 |
| Para ve defter | Banka hesabı, karar defteri, belgelerin saklanması | KMK m.35/j, m.36 |
| Hesap verme ve denetim | Yıllık hesap, üç aylık denetim, rapor düzeni | KMK m.39, m.41; TBK m.508 |
| Ücret ve avans | Ücretin kapsamı, paylaşımı ve avans | TBK m.502, m.510; KMK m.20, m.40 |
| Teminat | Teminat şartı | KMK m.34 |
| Sorumluluk ve ceza | Özen borcu ve ceza koşulu | KMK m.38; TBK m.506, m.179-182 |
| Fesih | Bildirim, ihtar ve zarar | TBK m.512, m.513; KMK m.40, m.41 |
| Hazır metin | Genel işlem koşulları ve bilgilendirme | TBK m.20, m.21, m.22 |
Örnek olay
Örnek olay (kurgu): Yirmi bağımsız bölümlü bir sitenin kurulu, bir yönetim firmasının hazır sözleşme taslağını inceliyor. Taslakta firmanın “gerekli her türlü hukuki işlemi yapabileceği” yazıyor, ancak dava ve icra yetkisinin kapsamı belli değil. Kurul üyelerinden biri TBK m.504’te dava açma gibi işler için özel yetki arandığını okuyor. Kurul, taslaktaki ifadenin yerine yetkinin kapsamını yazdırıyor ve sözleşme şartlarını karar defterine işletiyor. Bu örnek tamamen kurgudur; gerçek bir site, kişi ya da tutar içermez.
Sık yapılan hatalar
- Yetkinin kapsamının yazılmaması. Dava açma, sulh olma ve benzeri işler için TBK m.504 özel yetki arar.
- Sözleşmenin karar defterine işlenmemesi. Kurul kararları noter mühürlü deftere yazılır (KMK m.32).
- Banka hesabında yönetici sıfatının gösterilmemesi. Kanun, hesabın anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilerek açılmasını öngörür (KMK m.35/j).
- Hazır metni inceleme fırsatı olmadan imzalamak. Genel işlem koşullarında bilgi verme ve öğrenme imkânı şartı vardır (TBK m.21).
- Fesih ve zarar maddesini boş bırakmak. TBK m.512 uygun olmayan zamanda sona erdirmede zarar giderimini düzenler.
Sık sorulanlar
Site yönetim sözleşmesini kim imzalar?
Yönetim yetkisi kat malikleri kuruluna ait olduğu için sözleşme kurulun yönetici atama kararına dayanır (KMK m.32, m.34). Özkan’ın tezine göre taraflar, kat malikleri adına kat malikleri kurulu ile yönetimi üstlenecek kişi ya da firmadır.
Sözleşmede ücret yazılmazsa ne olur?
KMK m.40’a göre yönetim planında veya yöneticiyle yapılan sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Yönetici sözleşmede teminat isteyebilir miyiz?
Evet. KMK m.34’e göre sözleşmede teminat şartı konulabilir; konulmamış olsa bile haklı bir sebep çıkarsa kat malikleri kurulu yöneticiden teminat isteyebilir.
Yönetim firması dava açabilir mi?
Bekar’ın tezinde, yöneticinin hizmet aldığı yönetim şirketinin icra takibi yapamayacağı ve dava açamayacağı belirtilir. TBK m.504 de dava açma için özel yetki arar.
Sözleşme erken bitirilebilir mi?
TBK m.512’ye göre taraflar sözleşmeyi her zaman tek taraflı sona erdirebilir; uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf diğerinin zararını giderir. Kat malikleri kurulu ayrıca haklı sebeple yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK m.41).
Sözleşmeye ceza koşulu konulabilir mi?
Evet. Taraflar cezanın miktarını serbestçe belirleyebilir; ancak hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir (TBK m.182).
Firmanın hazır sözleşmesini olduğu gibi kabul etmek zorunda mıyız?
Hayır. TBK m.21’e göre genel işlem koşullarının kapsama girmesi, bunların varlığı ve içeriği hakkında bilgi verilmesine ve kabul edilmesine bağlıdır. Aksi hâlde yazılmamış sayılır.
Ankara Yönetim Merkezi’nin sözleşmesinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir; kapsam teklifte ve sözleşmede açıkça yazılır. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara'da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza, Çankaya’daki site ve apartmanlara özgü bilgiler için Çankaya site yönetimi sayfasına bakabilirsiniz. Yönetim planı hazırlığı için yönetim planı nasıl olmalı? ve yönetici sorumluluğu için apartman yöneticisinin sorumluluğu yazılarımız da yardımcı olur.