Site ve apartman yönetimi: sık sorulan sorular
Ankara'da profesyonel yönetime geçmeden önce en çok merak edilenler.
Profesyonel bir şirketi yönetici olarak nasıl seçeriz?
Kat malikleri kurulu toplantısında, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınır. Toplantı çağrısı ve karar metni için örnek hazırlıyor, gerekirse toplantıya katılıp sunum yapıyoruz.
Yönetim ücreti nasıl belirleniyor?
Bağımsız bölüm sayısına, ortak alanların büyüklüğüne, personel sayısına ve istediğiniz hizmet kapsamına göre. Yerinde keşiften sonra yazılı teklif veriyoruz. Ücret, işletme projesinde ayrı bir kalem olarak görünür.
Aidatını ödemeyen kat maliki olursa ne yapıyorsunuz?
Önce hatırlatma ve yazılı ihtar gönderiyoruz. Ödeme yapılmazsa kanundaki aylık yüzde beş gecikme tazminatıyla birlikte hukuki takip başlatılır. Kesinleşmiş işletme projesi bu süreçte önemli bir belgedir.
Mevcut personelimiz ve tedarikçilerimiz ne olacak?
Devir öncesi hepsini inceliyoruz. Memnun olduğunuz personel ve firmalarla devam edilebilir. Sözleşmeleri güncelliyor, eksik yasal yükümlülükleri tamamlıyoruz.
Paramız nerede tutuluyor, nasıl denetleyebiliriz?
Aidatlar site adına açılan banka hesabında toplanır. Her harcama belgesiyle raporlanır. Denetçiniz ya da denetim kurulunuz tüm belgelere istediği zaman ulaşabilir.
Sözleşmeyi sonlandırmak istersek?
Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur; fesih süresi sözleşmede açıkça yazılır. Ayrılık halinde defterleri, hesapları ve belgeleri tutanakla yeni yönetime eksiksiz teslim ediyoruz.
Arıza bildirimini nasıl yapacağız?
Dijital talep kanalımız üzerinden, günün her saatinde. Her talep takip numarası alır; kim ilgilendi ve ne zaman çözüldü kayıtta görünür.
Taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Hayır. Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur.
Aidat nasıl ödeniyor?
Aidat takibi Apsiyon üzerinden yapılır; kredi kartı, havale/EFT dahil tüm ödeme yöntemleri kullanılabilir.
Keşif ücretli mi?
Hayır. Ön keşif ve yazılı teklif ücretsizdir ve sizi herhangi bir taahhüt altına sokmaz.
Yalnızca muhasebe ya da yalnızca hukuki takip hizmeti alabilir miyiz?
Evet. Hizmetlerimizi ayrı ayrı da sunuyoruz; kapsamı ihtiyacınıza göre belirliyoruz.
Hangi ilçelerde hizmet veriyorsunuz?
Ankara’nın 25 ilçesinin tamamında hizmet veriyoruz: Akyurt, Altındağ, Ayaş, Bala, Beypazarı, Çamlıdere, Çankaya, Çubuk, Elmadağ, Etimesgut, Evren, Gölbaşı, Güdül, Haymana, Kahramankazan, Kalecik, Keçiören, Kızılcahamam, Mamak, Nallıhan, Polatlı, Pursaklar, Sincan, Şereflikoçhisar ve Yenimahalle. Yerinde keşif ve yazılı teklif bütün ilçelerde ücretsizdir.
Aidat ve ortak giderler: kat maliklerinin hakları ve yükümlülükleri
Aidat, gecikme tazminatı, kiracının sorumluluğu ve hukuki takip üzerine on altı soru. Her cevap, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve Türkiye Adalet Akademisi Dergisi’nde yayımlanmış akademik bir incelemeye dayanır.
Aidat hukuken nedir?
Aidat, kat maliklerinin ortak giderleri karşılamak için önceden ödediği “ortak gider avansı”dır ve dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesidir. Ortak hizmetlerin aksamaması için para kural olarak önceden toplanır ve yönetici tarafından ana taşınmaz adına açılan banka hesabında tutulur.
DayanakKat Mülkiyeti Kanunu m. 20 ve m. 35/j. Ekrem Kurt, “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 14, 2013, s. 300 ve 312.
Hangi giderler eşit, hangileri arsa payına göre paylaşılır?
Aksi kararlaştırılmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine tüm kat malikleri eşit katılır. Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici ücreti ve ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payına göre paylaşılır. Bu kural emredici değildir; kat malikleri farklı bir paylaşım belirleyebilir.
DayanakKat Mülkiyeti Kanunu m. 20/I. Ekrem Kurt, “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 14, 2013, s. 301.
Zemin kattayım; asansör aidatı ödemek zorunda mıyım?
Evet. Kat maliki, ortak yeri kullanmadığını ya da ona ihtiyacı olmadığını ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz. Kışın evde oturmamak veya kalorifer peteklerini söktürmek de ısınma giderinden kurtarmaz. Ancak yönetim planında zemin katları asansör giderinden muaf tutan bir düzenleme varsa ona göre hareket edilir.
DayanakKat Mülkiyeti Kanunu m. 20/I-c. Ekrem Kurt, “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 14, 2013, s. 302 ve 307.
Gider paylaşım esası nasıl değiştirilir: yönetim planıyla mı, kurul kararıyla mı?
En güvenli yol yönetim planıdır; tapu sicilinin parçası olduğu için sonradan daire alanları da bağlar ve değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Olağan bir kat malikleri kurulu kararıyla da paylaşım esası belirlenebilir; ancak böyle bir karar, sonradan daire alan ve kararı bilmeyen yeni malikin yükünü ağırlaştıramaz. Tartışma çıkarabilecek düzenlemelerin yönetim planına konulması önerilir.
DayanakKat Mülkiyeti Kanunu m. 9, 28/I ve 28/III. Ekrem Kurt, “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 14, 2013, s. 306–312.
İşletme projesi nedir, neden önemlidir?
İşletme projesi, sitenin bir yıllık tahmini gelir-gider bütçesi ile her kat malikine düşen avans payını gösteren belgedir. Kat malikleri genel kurulunda onaylanır; yöneticinin hazırladığı geçici proje kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır. Kesinleşen işletme projesi İcra ve İflas Kanunu m. 68/I’deki belgelerden sayıldığından aidat takibinde güçlü bir borç belgesidir.
DayanakKat Mülkiyeti Kanunu m. 37; İcra ve İflas Kanunu m. 68/I. Ekrem Kurt, “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 14, 2013, s. 308–310.
Aidatını ödemeyen kat malikine karşı ne yapılabilir?
Yönetici de, her bir kat maliki de tek başına icra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilir. Görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir ve bu davalarda parasal sınırlar uygulanmaz. Mahkemenin belirlediği süre içinde karara uymayana ayrıca idari para cezası verilebilir.
DayanakKat Mülkiyeti Kanunu m. 20/II, m. 33 ve Ek m. 1. Ekrem Kurt, “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 14, 2013, s. 313–314.
Aidat gecikme tazminatı ne kadardır?
Kanundaki oran, geciktirilen her ay için aylık yüzde beştir. Tazminat her ay için ayrı hesaplanır; bir ayın tazminatı ana borca eklenerek bileşik şekilde işletilmez. Doktrinde bu tutarın gerçek bir tazminattan çok, geç ödemeyi caydırmaya yönelik özel bir yaptırım olduğu belirtilir.
DayanakKat Mülkiyeti Kanunu m. 20/II. Ekrem Kurt, “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 14, 2013, s. 315–316 ve 320.
Gecikme tazminatına ek olarak faiz de istenebilir mi?
Yargıtay uygulamasına göre evet: gecikme tazminatı temerrüt faizinden farklıdır ve ikisi birlikte istenebilir. Temerrüt faizi oranı 3095 sayılı Kanun’a göre belirlenir ve zaman içinde değişebilir. Örneğin yakıt alımının gecikip fiyatların artması gibi faizi aşan bir zarar ispatlanırsa, bu zarar da ayrıca talep edilebilir.
DayanakTürk Borçlar Kanunu m. 117–122; 3095 sayılı Kanun m. 2. Ekrem Kurt, “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 14, 2013, s. 316–320.
Gecikme tazminatı ne zaman işlemeye başlar?
Ödeme günü belliyse (örneğin her ayın yirmisi), o gün ödeme yapılmadığında ertesi günden itibaren işler. Bunun için kararın kat malikine bildirilmiş olması veya malikin karardan başka yolla haberdar olması gerekir. Toplantıya katılmayan ve karardan habersiz olan malik bakımından temerrüt, en geç ödeme emrinin tebliğiyle başlar.
DayanakTürk Borçlar Kanunu m. 117/II; Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37/III. Ekrem Kurt, “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 14, 2013, s. 316.
Aidattan kiracı da sorumlu mu?
Evet. Kiracı, oturma (sükna) hakkı sahibi ve başka bir sebeple bağımsız bölümde sürekli oturanlar, aidat ve gecikme tazminatından kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve yaptığı ödeme kiradan düşülür.
DayanakKat Mülkiyeti Kanunu m. 22/I. Ekrem Kurt, “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 14, 2013, s. 320–321.
Aidat borcu için daireye ipotek konulabilir mi?
Evet, kanuni ipotek konulabilir. Bunun için önce kiracı ve diğer sorumlulara karşı yapılan takibin sonuçsuz kalması ve borcun mahkemece tespit edilmesi gerekir; ardından yöneticinin veya bir kat malikinin yazılı istemiyle tescil edilir. Bu haktan yönetim planı veya kurul kararıyla önceden vazgeçilemez. Aidat alacağı ayrıca adi alacaklara göre önceliklidir.
DayanakKat Mülkiyeti Kanunu m. 22/II ve son fıkra; Türk Medeni Kanunu m. 893. Ekrem Kurt, “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 14, 2013, s. 321–322.
Sürekli aidat ödemeyen malik dairesini devretmek zorunda kalabilir mi?
Belirli koşullarla evet. Aidat borcu nedeniyle iki takvim yılı içinde üç kez icra takibine veya davaya sebep olan malik için kanun “çekilmezlik” hâli öngörür. Diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacağı kararla hâkimden bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devri istenebilir.
DayanakKat Mülkiyeti Kanunu m. 25. Ekrem Kurt, “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 14, 2013, s. 322–323.
Daire satın alırsam eski malikin aidat borcu bana geçer mi?
Kural olarak hayır. Yeni malik, ortak giderlerden mülkiyeti devraldığı andan itibaren sorumludur; önceki döneme ait borçlardan önceki malik sorumlu olmaya devam eder.
DayanakEkrem Kurt, “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 14, 2013, s. 301 ve 312.
Kat maliklerinden seçilen yönetici aidat öder mi?
Kat malikleri kurulu aksine karar vermediyse, kat malikleri arasından seçilen yönetici, yöneticilik süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Bu kural, dışarıdan seçilen profesyonel yönetim şirketleri için değil, kat maliki olan yöneticiler için geçerlidir.
DayanakKat Mülkiyeti Kanunu m. 40/III. Ekrem Kurt, “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 14, 2013, s. 312.
Kat mülkiyetine geçilmemiş (kat irtifaklı) binada aidat nasıl toplanır?
Yapı tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin en az üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır; gecikme tazminatı, kanuni ipotek ve icra imkânları geçerlidir. Daha az bölüm kullanılıyorsa Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyet hükümleri uygulanır.
DayanakKat Mülkiyeti Kanunu m. 17; Türk Medeni Kanunu m. 690 vd.. Ekrem Kurt, “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 14, 2013, s. 323–325.
Aidat döviz üzerinden belirlenebilir mi?
Mümkündür; ancak doktrinde aylık yüzde beş gecikme tazminatı ve temerrüt faizinin yeterli olduğu, ayrıca döviz kaydı konulmasının gereksiz olduğu savunulur. Kurul kararında döviz kaydının gecikme tazminatının yerine konulduğu açıkça belirtilmemişse aylık yüzde beş gecikme tazminatı yine uygulanır.
DayanakTürk Borçlar Kanunu m. 99. Ekrem Kurt, “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 14, 2013, s. 318–321.
Siteniz için yerinde keşif planlayalım.
Yapınızı yerinde inceleyip kalem kalem yazılı teklif sunalım. Keşif ve teklif ücretsizdir, herhangi bir taahhüt doğurmaz.