Ankara’daki site ve apartmanlarda kiracı aidattan sorumludur; ancak sorumluluğu kat malikiyle müteselsildir ve ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır (KMK m.22). Kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kanun bu sorumluluğu, bağımsız bölümden devamlı yararlanan herkes için öngörür. Aidatın asıl borçlusu kat malikidir (KMK m.20); yönetici takibi malike, kiracıya ya da ikisine birlikte yöneltebilir.12
Günlük dilde “aidat” denen ödeme, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “gider ve avans payı” olarak geçer. Bu yazı, kiracının bu paydan ne ölçüde sorumlu olduğunu madde metnine ve tezlere dayanarak anlatır. Ankara’da site ve apartman yönetiminin kapsamı için apartman ve bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Kanun kiracıyı aidattan sorumlu tutuyor mu?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.22, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı faydalananların da sorumlu olduğunu söyler.1
“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.”
Kanunun 18. maddesi de aynı yöndedir. Kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil sorumlu olur.1 Kat maliklerinin borçlarının tamamı için kat maliki hak ve borçları nelerdir? yazımıza bakabilirsiniz.
Müteselsil sorumluluk, kiracının ve kat malikinin aynı borçtan birlikte sorumlu olması anlamına gelir. Kanun, bu sorumluluğun kapsamını ayrıca bir sınırla çizer: kiracı yönünden sınır, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıdır.
Aidat borcunun asıl sahibi kim?
Aidat borcunun asıl sahibi kat maliklerinden her biridir. Kanun m.20, kat maliklerinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça gider ve avans payına katılmakla yükümlü olduğunu belirtir: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığına ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında.1
Erciyes Üniversitesi’nde hazırlanan “Kat mülkiyetinde ortak gider” başlıklı yüksek lisans tezinde, bağımsız bölüme ait ortak gideri ödeme borcundan esas itibarıyla kat malikinin sorumlu olduğu belirtilir ve bu sonuç KMK m.20 ile m.22’ye dayandırılır. Tez, kat malikinin mülkiyet hakkına sahip olduğunu ve kullanma ile yararlanma hakkının onda bulunduğunu gerekçe gösterir.2
Daire boşsa ya da ev sahibi orada oturmuyorsa durum değişmez. Kanun, kat maliklerinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan faydalanmaya ihtiyaç olmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını açıkça yazar (KMK m.20/c).1
| Kim | Sorumluluğu | Dayanak |
|---|---|---|
| Kat maliki | Payına düşen gider ve avans borcu; ödemede geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı | KMK m.20 |
| Kiracı | Kat malikiyle müştereken ve müteselsilen sorumlu; sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür | KMK m.18, m.22 |
| Oturma (sükna) hakkı sahibi veya başka bir sebeple devamlı faydalanan | Kat malikiyle müştereken ve müteselsilen sorumlu | KMK m.22 |
Kiracının sorumluluğu hangi miktarla sınırlıdır?
Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır; kiracının yönetime yaptığı ödeme de kira borcundan düşülür (KMK m.22/1).1
Aynı tez, bu düzenlemenin kiracı ile kiralayan arasındaki iç ilişkiyi düzenler gibi göründüğünü, ancak ortak giderleri kat malikinden tahsil edemeyen yönetimin kiracıdan dava veya icra takibi yoluyla isteyebileceği tutarı da sınırladığını belirtir.2
Örnek olay (kurgu): Bir apartmanda dairenin maliki, gider ve avans payını ödememiş olsun. Yönetici, daireyi kiralayan kişiden bu payı ister ve kiracı 2.000 birim öder. Madde 22 uyarınca bu ödeme kira borcundan düşülür; kiracı ev sahibine kira olarak kalan tutarı öder. Örnekteki tutarlar kurgudur; gerçek bir site, kişi veya daire göstermez.
Kiracı ödemezse ev sahibi öder mi, yönetici kimden ister?
Ev sahibi, kiracı ödemese de borçtan kurtulmaz; çünkü sorumluluk müteselsildir. Tezde, madde değiştirildikten sonra yönetici veya kat maliklerinden birinin, gider ya da avans borcu zamanında ödenmediğinde ister kat malikine, ister bağımsız bölümden yararlanan kişiye, ister her ikisine birlikte dava açabileceği ve icra takibi yapabileceği belirtilir. Tez, değişiklikten önce kiracıdan talepte bulunabilmek için önce kat malikine başvurmak gerektiğini de aktarır.2
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa m.22/2 devreye girer. Mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.1 Takibin adımları için aidat borcu ödenmezse ne olur? yazımıza bakabilirsiniz.
Kira sözleşmesinde aidatı kiracı öder yazarsa ev sahibi sorumsuz olur mu?
Hayır; sözleşme maddesi yalnızca kiracı ile ev sahibini bağlar. Tezde, kiracı ile bağımsız bölüm maliki arasındaki kira sözleşmesinin kendi aralarındaki bir iç ilişki olduğu, ortak giderlerden kiracının sorumlu olduğunun sözleşmede kararlaştırılmasının kat malikini ödeme yükümlülüğünden kurtarmadığı belirtilir.2
Aynı tez iki ayrıntıyı daha aktarır. Kiracı, sözleşmeye göre ödemesi gerekmeyen bir ortak gideri ödemişse bunun iadesini ancak bağımsız bölüm malikinden isteyebilir. Kiracı sözleşme gereği ortak giderleri kendisi karşılıyorsa, geçerli bir kurul kararına ya da işletme projesine dayanan bu ödemeler için yönetimden iade isteyemez.2
Kira sözleşmesini imzalamadan önce aidatın kim tarafından ödeneceğini yazılı belirlemek tarafların işini kolaylaştırır. Sitenin yönetim planındaki hükümler için yönetim planı nasıl olmalı? yazımızı okuyabilirsiniz.
Kiracı gecikme tazminatından da sorumlu mu?
Madde 22 gecikme tazminatını da sayar: kiracı, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından da sorumlu tutulur. Gecikme tazminatı, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki için ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla hesaplanır (KMK m.20).1 Tutarı aidat gecikme tazminatı hesaplama aracımızla hesaplayabilirsiniz.
Berna Canan Üner Er’in Erciyes Üniversitesi’nde hazırladığı “Kat mülkiyetinde yönetim” başlıklı tezde, gecikme tazminatının kiracı veya başka bir sebeple yararlanandan da alınabilmesi için bu kişilerin kurul kararından ya da işletme projesinden haberdar olmasının gerektiği, dolayısıyla onlara da tebligat yapılmasının gerekli olduğu belirtilir.3 İşletme projesinin ne olduğunu işletme projesi nedir? yazımızda bulabilirsiniz.
Kiracı aidatı ödemeden taşınırsa borç biter mi?
Bu konuda tezde iki ayrı görüş aktarılır; kanun metni doğrudan bir hüküm içermez. Tez, kira sözleşmesi devam ederken kiracının bağımsız bölümü boşaltıp terk etmesinin onu ortak gider yükümlülüğünden kurtarmadığını, kiracının sorumluluğunun kira akdi devam ettiği müddetçe sürdüğünü belirtir.2
Aynı tez, Yargıtay’ın bazı kararlarında kiracının bağımsız bölümü tahliye ettikten sonra yapılan icra takibinde bu hükmün uygulanmayacağının kabul edildiğini aktarır. Tez yazarı bu görüşe katılmadığını, kiracının taşınmazda ikamet ettiği süre boyunca ödenmesi gereken ortak giderlerden tahliyeden sonra da sorumlu olması gerektiği kanaatinde olduğunu yazar.2
Kiracı ek aidat veya büyük onarım giderinden sorumlu mu?
Madde 22, kiracının sorumlu olduğu giderleri ayrıca saymaz; “20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans” ifadesini kullanır ve sınırı kira miktarı olarak koyar.1
Tezde bu konuda Yargıtay kararlarının birbirinden farklı olduğu belirtilir. Bir kararda bağımsız bölümü kullanan kişinin aidatın yanı sıra dış cephe tadilatı için toplanan tutardan da sorumlu tutulduğu, başka bir kararda ise ana taşınmazın esaslı onarım giderlerinin kiracıdan istenemeyeceğinin kabul edildiği aktarılır. Tez yazarı ikinci görüşe katılmadığını belirtir.2 Bu nedenle somut olayda yönetim planına, kurul kararına ve sözleşmeye birlikte bakmak gerekir.
Sık yapılan hatalar
- “Sözleşmede aidatı kiracı öder yazıyor, ev sahibine bir şey düşmez.” Tezde, böyle bir kararlaştırmanın kat malikini ortak giderleri ödeme yükümlülüğünden kurtarmadığı belirtilir.
- “Daireyi kullanmıyorum, ödemem.” Kullanmamak tek başına gider payından kaçınma gerekçesi değildir (KMK m.20/c).
- “Kiracının sorumluluğu sınırsızdır.” Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22/1).
Ankara Yönetim Merkezi aidat takibini nasıl yürütür?
Ankara Yönetim Merkezi olarak aidatları arsa payına ya da eşit paylaşıma göre tahakkuk ettiriyor, banka hareketlerini bağımsız bölüm bazında eşleştiriyoruz. Her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporu sunuyoruz. Kiracı ve ev sahibi arasındaki ödeme ilişkisi, sitede kimin hangi payı ödediğinin kayıtlı olması için önemlidir; bu kayıtları aidat takibi ve site muhasebesi hizmetimizin kapsamında tutarız. Çankaya’daki site ve apartmanlar için Çankaya site yönetimi sayfamıza da bakabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Kiracı aidatı kendi cebinden ödemek zorunda mı?
Kanun kiracıyı, kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutar (KMK m.22). Sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kira sözleşmesinde aidatın kime ait olduğu ayrıca yazılabilir.
Kiracı aidat ödemezse ev sahibi mi öder?
Ev sahibi borçtan kurtulmaz. Gider ve avans borcundan kat maliki ile devamlı faydalananlar müştereken ve müteselsilen sorumludur (KMK m.22). Yönetici ya da kat maliklerinden biri takibi malike, kiracıya ya da ikisine birlikte yöneltebilir.
Kiracının yaptığı aidat ödemesi kiradan düşülür mü?
Evet. Madde 22, kiracının yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğini yazar. Kiracının sorumluluğu da ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.
Ev sahibi evde oturmuyorsa ya da daire boşsa aidatı kim öder?
Aidat borcu kat malikine aittir. Kat malikleri, ortak yer veya tesisleri kullanmaktan vazgeçerek ya da bağımsız bölümün durumu nedeniyle faydalanmaya ihtiyaç olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (KMK m.20/c).
Kira sözleşmesinde aidatı kiracı öder yazarsa ev sahibi sorumsuz olur mu?
Hayır. Tezde, kiracı ile malik arasındaki sözleşmenin kendi aralarındaki iç ilişki olduğu ve ortak giderlerden kiracının sorumlu olduğunun kararlaştırılmasının kat malikini yükümlülükten kurtarmadığı belirtilir.
Kiracı haberdar olmadığı karardan doğan gecikme tazminatından sorumlu mu?
Madde 22, gecikme tazminatını da kiracının sorumluluğuna dâhil eder. Tezde, gecikme tazminatının kiracıdan da alınabilmesi için kiracının kurul kararından ya da işletme projesinden haberdar olmasının gerektiği ve ona da tebligat yapılmasının gerekli olduğu belirtilir.
Kiracı ek aidattan veya dış cephe giderinden sorumlu mu?
Madde 22 kiracının sorumlu olduğu giderleri ayrıca saymaz; sınırı kira miktarı olarak koyar. Tezde bu konudaki Yargıtay kararlarının birbirinden farklı olduğu belirtilir. Somut olayda yönetim planı ve kurul kararına bakılmalıdır.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Sitenizin yönetim planı, kira sözleşmesi ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir; kanunun güncel hâlini ayrıca kontrol ediniz.