Ankara’daki site ve apartmanlarda ısınma gideri, merkezi ısıtmalı binada yakıt, kazan dairesi işletmesi ve bakım için yapılan ortak giderdir ve kat malikleri arasında paylaştırılır. Binada ısı sayacı veya ısı pay ölçer varsa gider, yönetmeliğe göre yüzde 70 ölçülen tüketime, yüzde 30 kapalı kullanım alanına bölünür; ölçüm yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20’deki ölçüler, kat malikleri başka türlü anlaşmadıkça uygulanır.12
Kaloriferin yakılması giderin yalnızca bir yüzüdür; çıkan bedelin dairelere hangi ölçüyle bölüneceği ayrıca belirlenir. Bu yazı o ölçüyü kanun, yönetmelik ve yönetim planı düzeyinde anlatır.
Isınma gideri ortak gider midir?
Evet; merkezi ısıtma sisteminin işletme giderleri ortak giderdir ve Kat Mülkiyeti Kanunu bu giderlere kat maliklerinin katılmasını ister.1 Ülkü Öztürk Demir’in Erciyes Üniversitesi’nde 2019’da hazırlanan “Kat mülkiyetinde ortak gider” başlıklı yüksek lisans tezi, ortak gider kavramını, borcu doğuran sebepleri, kat maliklerinin sorumluluğunun kapsamını, giderin ödenmesini ve ödenmemesinin yaptırımlarını inceler. Tez, Kanun’daki boşlukların çoğunlukla yargı içtihadıyla doldurulduğunu da vurgular.3
Kanunun 20. maddesindeki ölçüler özetle şöyledir:
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.” Kat maliki, ortak yer veya tesisleri kullanmadığını ya da bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (m. 20/c).1
| Gider kalemi | Kanundaki ölçü |
|---|---|
| Kaloriferci ücreti | Kat malikleri arasında eşit paylaşılır (aksi kararlaştırılmadıkça). |
| Kazan ve tesisat onarımı | Ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım gideri olarak arsa payı oranında paylaşılır. |
| Yakıt ve işletme gideri | Isı ölçer veya ısı sayacı varsa yönetmeliğe göre yüzde 70 ölçülen tüketime, yüzde 30 kullanım alanına göre paylaşılır (yönetmelik m. 8/1). Kanun, ortak tesislerin işletme giderlerinin arsa payı oranında paylaşılacağını hükme bağlar (m. 20/1-b) ve kalorifer tesislerini ortak yerler arasında sayar (m. 4). |
Tablodaki “aksi kararlaştırılmadıkça” kaydı önemlidir: kat malikleri yönetim planıyla farklı bir ölçü belirleyebilir (aşağıda “Paylaşım esası yönetim planıyla değiştirilebilir mi?” bölümüne bakın).
Arsa payına mı, daire sayısına mı, yüzölçümüne mi göre paylaştırılır?
Ölçüm olmayan binada kanun iki ölçü bilir: eşit pay (daire sayısı) ve arsa payı; ölçümlü binada ise yönetmelik tüketim ile kapalı kullanım alanını (yüzölçümünü) esas alır.12 KMK m. 20’deki ölçüler, kat malikleri “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” uygulanır. Merkezi ısıtmalı binalar için yönetmelik, yönetim planının ve sözleşmelerin yönetmeliğe aykırı hükümlerinin üç ay içinde yönetmeliğe uygun hâle getirilmesini ister (yönetmelik m. 14).2
Dubleks ve çatı katı daireler ısınma giderini nasıl öder?
Yönetmelik dubleks, çatı katı, son kat veya dış cephe için ayrı bir katsayı koymaz; bu daireler de aynı iki ölçüyle, yani ölçülen tüketim ve kapalı kullanım alanıyla hesaplanır.2 Tüketim payı ölçülen değere bağlı olduğundan, daha çok ısı harcayan bir dairenin tüketim payı da yüksek çıkar. Yönetmelik “kapalı kullanım alanı”nı ayrıca tanımlamaz. Yönetmelikte hüküm bulunmayan konularda Türk Standartları, bunlar yoksa Avrupa Standartları esas alınır; tereddütte Bakanlıktan yazılı görüş istenir (m. 13).2 Kullanılacak yöntemin kat malikleri kurulu kararına ve gider paylaşım belgesine açıkça yazılması önerilir.
Boş daire veya peteğini kapatan daire ısınma giderinden muaf mı?
Hayır; kat maliki, ortak yer veya tesisi kullanmadığını ileri sürerek gider payından kaçınamaz.1 Ölçümlü binada boş ya da peteği kapalı daire düşük tüketim payı öder, ancak yüzde 30’luk sabit pay yine ona yazılır. Yönetmelik bu iki durum için ayrı hüküm koymaz; arıza ve bakım dışında bağımsız bölüm kullanıcılarının ölçüm ekipmanına müdahalesini yasaklar (m. 5/2).2
Öztürk Demir’in tezinde bu konu ayrıca ele alınır: mimari projede mağaza olarak görünen ve merkezi ısıtmadan dışlanmamış bir bölümün maliki, bölümünü başka amaçla kullandığını ve kalorifer bağlantılarını kapattığını ileri sürse de KMK m. 20 uygulanarak giderlere katılmalıdır. Tez, Yargıtay’ın peteklerini söken ya da doğalgaza geçiş sırasında sistem dışında bırakılan dükkânların yakıt giderinden kaçınamayacağını kabul ettiğini aktarır (Yargıtay 18. HD, 28.01.2002, E. 2002/308, K. 2002/725); aksi yönde eski tarihli kararlar bulunduğunu da not eder.3
Isı pay ölçer varsa ısınma gideri nasıl bölünür?
Merkezi ısıtmalı binada yönetmelik, toplam ısıtma giderinin yüzde 70’ini ölçülen ısı tüketimine, yüzde 30’unu bağımsız bölümlerin kapalı kullanım alanına göre paylaştırır.2
Bu kural, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın Resmî Gazete’nin 14 Nisan 2008 tarihli ve 26847 (mükerrer) sayılı nüshasında yayımlanan “Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik” hükümlerinde yer alır. Yönetmelik, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesinin dördüncü fıkrasına dayanır.2 Yönetmeliğin ana hükümleri şunlardır:
- Tüketim payı (yüzde 70): Her bağımsız bölümün payı, ölçülen tüketiminin toplam tüketime oranıdır.
- Sabit (ortak) pay (yüzde 30): Kapalı kullanım alanına göre dağıtılır; ortak kullanım alanlarının, sistem kayıplarının, asgari ısınmanın ve işletmenin giderlerini kapsar.
- Bölgesel ısıtma: Alan payı yüzde 20’dir.
- Oda sıcaklığı: Merkezi sistemle ısıtılan bölümlerde oda sıcaklığı asgari 15°C olacak biçimde ayarlanır; bu, Valiliğin dış ortam sıcaklığı için koyduğu 15°C eşiğinden farklıdır.
Isı ölçer, ısı sayacı, kalorimetre: Yönetmelik “kalorimetre” terimini kullanmaz. Radyatörlere takılan cihaz “ısı ölçer” (halk dilinde ısı pay ölçer), bölüm girişindeki cihaz “ısı sayacı”dır; ikisi de tüketim payının dayanağıdır.2
Örnek (kurgu): Bir sitenin dönem ısıtma gideri 100 birim olsun. 70 birim ölçülen tüketimlere, 30 birim kapalı kullanım alanlarına göre dağıtılır. Toplam tüketimin yüzde 2’sini yapan ve toplam alanın yüzde 1’ini oluşturan bir daire, 70 × 0,02 = 1,4 birim tüketim payı ile 30 × 0,01 = 0,3 birim alan payı, yani toplam 1,7 birim öder. Örnekte yönetmeliğin ortak alan ve sistem kaybı hükümleri sadeleştirilmiştir.
Eşit ve arsa payı oranlarını kendi sitenizin rakamlarıyla denemek isterseniz arsa payı dağılımı hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz.
Ölçüm cihazı yoksa veya bozulursa ne olur?
Cihaz arızası gibi nedenlerle doğru ölçüm yapılamayan bölümün payı, önceki benzer dönemlerdeki tüketimi veya aynı dönemdeki benzer bölümlerin tüketimi esas alınarak belirlenir (m. 11).2 Kullanıcı değiştiğinde ara okuma yapılır ya da kullanım gün sayısına göre iki ayrı belge düzenlenir. Hiç cihazı bulunmayan bölüm için yönetmelikte ayrı bir hüküm yoktur; yönetmelik her radyatör grubuna ısı ölçer takılmasını (m. 7/3) ve kullanıcıların bu işe izin vermesini (m. 5/2) şart koşar. Hüküm bulunmayan durumlarda Türk Standartlarına, tereddütte Bakanlığın yazılı görüşüne başvurulur (m. 13).2
Yönetmeliğin geçici maddesi, mevcut binalarda ölçüm düzeninin 2 Mayıs 2007 tarihinden itibaren beş yıl içinde kurulmasını istemiştir; bu süre 2 Mayıs 2012’de dolmuştur.2 Yönetmelik, ölçüm düzeni hâlâ kurulmamış binalar için ayrı bir paylaşım yöntemi öngörmez; uygulamada tereddüt edilen hususlarda Bakanlıktan yazılı görüş alınarak işlem yapılmasını ister (m. 13/2).
Paylaşım esası yönetim planıyla değiştirilebilir mi?
Kanundaki eşit ve arsa payı ölçüleri, kat malikleri “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” uygulanır (KMK m. 20).1 Merkezi ısıtmalı binalarda yönetim planının yönetmeliğe aykırı hükümleri üç ay içinde yönetmeliğe uygun hâle getirilir (yönetmelik m. 14).2
Klasik kat mülkiyetinde yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m. 28/3). Toplu yapılarda ise 7579 sayılı Kanunla (Resmî Gazete, 22 Mayıs 2026) temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu yeterli hâle gelmiştir (KMK m. 70).4 Planın nasıl hazırlanacağı için iyi bir yönetim planı nasıl olmalı? yazımıza bakabilirsiniz.
Isınma gideri işletme projesinde nasıl gösterilir?
Isınma gideri, işletme projesinde yıllık tahmini gider kalemi olarak yer alır ve proje kat malikleri genel kurulunda onaylanır.4 KMK m. 37’ye göre projede anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları, her kat malikine 20. maddedeki esaslara göre düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir.
Kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir proje yapar; proje kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır. Kesinleşen işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu m. 68/1’de sayılan belgelerden kabul edilir.5 Projenin hazırlanışı için işletme projesi nedir? yazısına bakın.
Isınma payı ödenmezse ne olur?
Ödenmeyen ısınma payı, diğer ortak gider ve avanslar gibi aidat alacağı sayılır ve kanunun aidat için öngördüğü gecikme tazminatı ile takip yolları işler.1 Yönetici de, her kat maliki de icra takibi başlatabilir veya dava açabilir; adımlar için aidat borcu ödenmezse ne olur? yazımızı okuyabilirsiniz.
Kalorifer ne zaman yakılır, giderle ilgisi nedir?
Kaloriferin ne zaman yakılacağı ile giderin nasıl paylaşılacağı ayrı sorulardır; Ankara’da yakma zamanını Valiliğin 2013/2 sayılı Hıfzıssıhha Kurulu kararındaki 15°C kuralı belirler. Bu yazı yakma zamanını değil, çıkan giderin paylaşımını anlatır; zaman için Ankara’da kalorifer ne zaman yanar? yazımıza bakın.
Ankara Yönetim Merkezi ısınma giderlerinde ne yapar?
Ankara Yönetim Merkezi olarak yönettiğimiz site ve apartmanlarda ısınma giderleri işletme projesinde ayrı kalem olarak gösterilir, her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporu hazırlanır ve aidat takibi Apsiyon üzerinden yürütülür. Kazan dairesi ve baca bakımının sezon öncesinde planlanması teknik bakım ve onarım hizmetimizin, tahsilat ve belgeleme ise aidat ve muhasebe hizmetimizin parçasıdır.
Sitenizdeki paylaşım düzenini gözden geçirmek isterseniz ücretsiz keşif sonrası yazılı teklif için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Profesyonel site yönetimi hizmetimiz hakkında bilgi sayfamızda bulunur.
Sık sorulanlar
Isınma giderleri arsa payına mı, daire sayısına mı, yüzölçümüne mi göre paylaştırılır?
Kanuna göre kaloriferci gideri eşit (daire sayısına göre), ortak tesislerin işletme giderleri ile ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri arsa payı oranında paylaştırılır; kat malikleri başka türlü anlaşabilir (KMK m. 20). Isı ölçer veya ısı sayacı bulunan merkezi ısıtmalı binada ise yönetmelik gereği yüzde 70 tüketim, yüzde 30 kapalı kullanım alanı esası uygulanır. Hangi esasın geçerli olduğu ölçüm düzenine ve yönetim planına bağlıdır.
Boş daire veya peteğini kapatan daire ısınma giderinden muaf mı?
Hayır. Kat maliki, ortak tesisi kullanmadığını ileri sürerek gider payından kaçınamaz. Ölçüm sisteminde tüketim payı düşük kalır, ancak yüzde 30’luk sabit pay yine dağıtıma girer.
Isınma giderini kiracı mı, malik mi öder?
Bağımsız bölümü sürekli kullanan kiracı, gider payından kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur; sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır (KMK m. 22). Kira sözleşmesinde gider payının kime ait olduğu ayrıca düzenlenmişse bu hüküm de dikkate alınır.
Isı pay ölçer takmak zorunlu mu?
Yönetmelik merkezi ısıtmalı binalarda giderin ölçülen tüketime göre paylaştırılmasını esas alır; geçici maddesi mevcut binalara 2 Mayıs 2007 tarihinden itibaren beş yıl süre tanımıştır. Ölçüm şirketlerinin Bakanlıktan yetki belgesi alması gerekir. Sitenizin güncel yükümlülüğünü yönetim planı ve yürürlükteki mevzuata göre ayrıca değerlendirmenizi öneririz.
Sayacı olmayan veya okunamayan daire ne öder?
Doğru ölçüm yapılamayan bölümün payı, önceki benzer dönemlerdeki tüketimi veya benzer bölümlerin tüketimi esas alınarak belirlenir (yönetmelik m. 11). Hiç cihazı bulunmayan bölüm için ayrı bir hüküm yoktur; yönetmelik her radyatöre ısı ölçer takılmasını ister, hüküm bulunmayan konularda Türk Standartlarına ve tereddütte Bakanlık görüşüne başvurulur (m. 13).
Dubleks ve çatı katı daireler ısınma giderini nasıl öder?
Yönetmelik konuma göre ayrı katsayı koymaz; bu daireler de ölçülen tüketimleri ve kapalı kullanım alanlarıyla hesaplanır. Çok ısı kaybeden bir daire bu yüzden yüksek tüketim payı öder.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Sitenizin yönetim planı ve somut durumu farklı sonuçlar doğurabilir; yönetmeliğin ve kanunun güncel hâlini ayrıca kontrol ediniz.