Bir apartman ya da sitede anlaşmazlık çıktığında ilk bakılan belge yönetim planıdır: Aidat nasıl paylaşılacak, kurul ne zaman toplanacak, bahçeyi kim kullanacak? Buna karşın yönetim planı çoğu zaman kat mülkiyeti kurulurken, kat malikleri henüz bir araya gelmeden hazırlanır. Karma kullanımlı yapılar üzerine yapılan bir saha çalışmasında geliştirici lehine hazırlanan planlar ve ortak gider paylaşımındaki adil olmayan düzenlemeler başlıca sorun alanları arasında tespit edilmiştir.4 Bahçe ve ortak yerlerin kullanımına ilişkin anlaşmazlıklarda başvurulacak yollar için ortak alan işgali: eşya koymak yasak mı? yazımıza bakabilirsiniz.
İyi bir yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine uygun olan; yönetim organlarını, toplantı takvimini, ortak giderlerin paylaşımını, ortak yerlerin kullanımını ve yönetici ve denetçi ücretini açık ve ölçülebilir kurallarla düzenleyen plandır. Kanuna aykırı maddeler uygulanmaz; bu yüzden plan, 2026 değişiklikleri dahil güncel kanunla birlikte okunmalıdır.13
Yönetim planı nedir, neden bu kadar önemlidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu yönetim planının neyi düzenleyeceğini ve hukuki gücünü 28. maddede tek fıkrada söyler.1
“Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.”1
Yönetim planı, kat mülkiyetinin kuruluş belgelerinden biridir. Kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı verilmesi gerekir (m. 12/b).1 Plan ve sonradan yapılan değişiklikler bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. Daireyi sonradan satın alan kişi de bu nedenle plana uymak zorundadır.1
Planın içeriği tapu kütüğüne tek tek yazılmaz. Kanuna göre planın ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir; değişiklikler plana bağlanarak kuruluş belgeleri arasında saklanır.13 Doktrinde yönetim planı, nasıl yönetileceğini düzenlediği için toplu yapının “anayasası” olarak nitelendirilir.3
Kanun mu, yönetim planı mı önce gelir?
Yönetim planı serbestçe yazılabilen bir metin değildir. Kanunun emredici hükümleri her zaman önce gelir; planda hüküm bulunmayan konularda ise anlaşmazlıklar kanuna ve genel hükümlere göre çözülür (m. 28/2).1
- Kanunu aşan peşin onaylar geçersizdir. Yargıtay, kanunun tüm kat maliklerinin rızasını veya oybirliğini aradığı bir işe (çatı katının tam kata çevrilmesi) kat maliklerinin “şimdiden muvafakat ettiğini” öngören yönetim planı hükmünü geçersiz saymış ve kat maliklerini bağlamayacağını belirtmiştir.5
- Kanun değişince eski hüküm kendiliğinden düşer. Yargıtay, kanunda değişen çoğunluk kuralına aykırı kalan yönetim planı hükmünün geçerliliğini yitirdiğini, planın değiştirilmesine gerek olmadan doğrudan kanunun uygulanacağını kabul etmiştir.6
Bu ilke 2026’da toplu yapılar için kanun metnine de yazıldı. 7579 sayılı Kanun’la KMK’nın 70. maddesine şu fıkra eklendi:12 7579 sayılı Kanunla yapılan değişikliklerin tamamı için Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 2026’da ne değişti? yazımıza bakabilirsiniz.
“Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.”1
İyi bir yönetim planında hangi bölümler bulunmalı?
Kanun yönetim planının içeriğini dört başlıkta sayar: yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekli, yönetici ve denetçi ücreti ve yönetime ait diğer hususlar.1 Örnek olarak incelediğimiz, 44 madde ve 3 geçici maddeden oluşan bir toplu konut yönetim planı bu başlıkları 13 kısımda düzenliyor. Aşağıdaki tablo, iyi bir planda bulunmasını faydalı gördüğümüz bölümleri ve dayanaklarını gösterir.
| Bölüm | Neyi açıkça düzenlemeli? | Dayanak |
|---|---|---|
| 1. Kapsam ve tanımlar | Ada ve parseller, bloklar, bağımsız bölümler ve ortak yerler. Toplu yapıda plan, bütün yapı ve yerleri kapsayan tek bir plandır. | KMK m. 70 |
| 2. Yönetim organları | Kat malikleri kurulu, yönetici veya yönetim kurulu, denetçi; toplu yapıda blok, ada ve temsilciler kurullarının nasıl oluşacağı. | KMK m. 69 |
| 3. Toplantı takvimi ve çağrı | Olağan toplantı zamanı, çağrı usulü, ikinci toplantının yeri ve tarihi. | KMK m. 29 |
| 4. Kararların kaydı | Noter onaylı karar defteri, imza ve aykırı oy şerhi. | KMK m. 32 |
| 5. Ortak giderler | Hangi giderin eşit, hangisinin arsa payı oranında paylaşılacağı; avans ve gecikme tazminatı. | KMK m. 20 |
| 6. Kullanım kuralları | Bağımsız bölümlerin kullanım amacı, ortak alanların kullanımı ve varsa tahsisler. | KMK m. 28 |
| 7. Ücret | Yönetici ve denetçinin ücreti veya ücretin belirlenme usulü. | KMK m. 28 |
| 8. Sigorta | Anagayrimenkulün sigortası ve primlerin paylaşımı. | KMK m. 35 |
| 9. Değişiklik usulü | Kanundaki çoğunluğun aynen tekrarı; farklı bir çoğunluk yazılmaması. | KMK m. 28, m. 70 |
| 10. Geçici hükümler | Teslimden kurullar oluşana kadar geçici yönetimin süresi ve görevleri. | KMK m. 70 |
Ortak giderlerin nasıl paylaşılacağını görmek için arsa payı ve gecikme tazminatı hesaplayıcımızı, aidatın dayanağı için işletme projesi nedir yazımızı okuyabilirsiniz.
Yönetim planlarında en sık görülen hatalar
Yönetim planı nasıl değiştirilir? (2026 güncel)
Gereken çoğunluk, yapının klasik kat mülkiyetine mi yoksa toplu yapıya mı tabi olduğuna göre değişir. 7579 sayılı Kanun, toplu yapılara ilişkin 70. maddedeki “beşte dördünün” ibarelerini “üçte ikisinin” olarak değiştirmiştir; değişiklik 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe girmiştir.12 Klasik kat mülkiyetine ilişkin 28. maddedeki beşte dört kuralı değişmemiştir.1
| Yapı türü | Gereken oy | Dayanak |
|---|---|---|
| Apartmanlar ve toplu yapı niteliği taşımayan yapılar | Bütün kat maliklerinin beşte dördü | KMK m. 28/3 |
| Toplu yapı | Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisi | KMK m. 70/1 |
| Toplu yapıda geçici yönetim hükümleri | Toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisi | KMK m. 70/2 |
Değişiklik kararı karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır (m. 32); tarihi tapudaki beyanlar hanesine işletilir (m. 28).1 Karara katılmayan ya da aykırı oy veren kat maliki, KMK m. 33’teki sürelerde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir: Toplantıya katılıp aykırı oy veren karar tarihinden, katılmayan kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde.1 Toplantının usulü için kat malikleri kurulu toplantısı rehberimize, çoğunluğu hesaplamak için kurul karar yeter sayısı hesaplayıcımıza bakabilirsiniz.
Yönetim planınızı kontrol etmek için 8 soru
- Elinizdeki planın tarihi ve son değişiklik tarihi, tapudaki beyanlar hanesiyle aynı mı?
- Değişiklik çoğunluğu güncel kanunla uyumlu mu? Toplu yapıdaysanız üçte iki kuralı geçerlidir.
- Kurul toplantı zamanı kanundaki asgari sıklığa uygun mu?
- Ortak giderlerin hangisinin eşit, hangisinin arsa payına göre paylaşılacağı yazılı mı?
- Yönetici ve denetçinin ücreti ya da ücretin belirlenme usulü belli mi?
- Ortak alanların kullanımı ve varsa tahsisler açıkça düzenlenmiş mi?
- Karar defteri, işletme projesi ve hesap verme usulü kanunla uyumlu mu?
- Kanunun oybirliği veya tüm kat maliklerinin rızasını aradığı işleri önceden serbest bırakan bir madde var mı?
Ankara Yönetim Merkezi bu konuda ne yapar?
Ankara Yönetim Merkezi olarak yönettiğimiz site ve apartmanlarda kurul toplantılarını, karar defterini ve işletme projesini KMK’ya ve yönetim planına uygun yürütürüz; her ay belgeli gelir-gider raporu sunarız. Kurul işleri için kurul ve denetim işleri, hizmet kapsamı için profesyonel site yönetimi sayfalarımıza, yöneticinin sorumluluğu için apartman yöneticisi hangi zararlardan sorumlu olur yazımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Yönetim planı kimleri bağlar?
KMK m. 28’e göre yönetim planı ve sonradan yapılan değişiklikler bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. Daireyi sonradan satın alan kişi de plana uymak zorundadır.
Yönetim planı hangi çoğunlukla değiştirilir?
Apartmanlarda ve toplu yapı niteliği taşımayan yapılarda bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m. 28). Toplu yapılarda 22 Mayıs 2026’dan bu yana temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu yeterlidir (KMK m. 70).
Yönetim planında kanuna aykırı bir madde varsa ne olur?
Kanunun emredici hükümlerine aykırı madde uygulanmaz. Yargıtay bu tür hükümlerin kat maliklerini bağlamadığını ve plan değiştirilmese bile doğrudan kanunun uygulanacağını kabul etmiştir. 7579 sayılı Kanun, toplu yapılar için bu kuralı KMK m. 70’e açıkça yazmıştır.
Yönetim planının bir örneğine nereden ulaşabilirim?
Yönetim planı kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır; planın ve değişikliklerinin tarihi tapu kaydının beyanlar hanesinde görünür. Yönetimden de planın güncel bir örneğini isteyebilirsiniz.
Yönetim planı değişikliği kararına itiraz edilebilir mi?
Evet. KMK m. 33’e göre toplantıya katılıp aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Sitenizin yönetim planı ve somut durumu farklı sonuçlar doğurabilir; uyuşmazlık halinde güncel mevzuat ve somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.