Ankara’daki site ve apartmanlarda ortak alan işgali, ortak yerlerin diğer kat maliklerinin kullanımını engelleyecek biçimde kullanılmasıdır. Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında malik olduğundan işgale karşı hâkimin müdahalesi, müdahalenin önlenmesi ve koşulları varsa haksız işgal tazminatı istenebilir (KMK m.16, m.33). Biz ortak alan düzenini yönetim planına ve kanuna uygun yürütüyoruz.134
Kanun “ortak alan” demez, “ortak yer” der. Yazıda iki ifade aynı anlamda kullanılır. Ankara’da site ve apartman yönetiminin kapsamı için apartman ve bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Ortak alan (ortak yer) nedir, hangi yerler ortak yerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.4’e göre ortak yerlerin konusu sözleşmeyle belirtilebilir. Madde ayrıca bazı yerleri “her halde” ortak yer sayar: temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem elemanları, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, kapıcı daire veya odaları, ortak garajlar, kalorifer daireleri, yapının genel su depoları, sığınaklar, çatılar, bacalar ve genel dam terasları.1
“Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”
Madde, sayılan yerlerle sınırlı kalmaz: ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu diğer yerler ve şeyler de ortak yer kapsamındadır.
Ortak alan kimin, bahçeyi kim kullanır?
Ortak yerler tüm kat maliklerinindir. Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur ve ortak yerleri kullanma hakkına sahiptir (m.16).1
“Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”
Kanun bu hakkın ölçüsünü, aksine sözleşme yoksa, arsa payına bağlar. Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenler ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m.28).1 Planın nasıl hazırlanacağı için iyi bir yönetim planı nasıl olmalı? yazımıza bakabilirsiniz.
Ortak alana eşya koymak yasak mı?
Kanun eşya koymayı tek tek saymaz; ortak yerleri kullanırken uyulacak ölçüleri koyar. Kat malikleri ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymakla, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür (m.18).1
Ortak yerde inşaat, onarım ve tesis yapmak için ayrı bir kural vardır. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz (m.19). Aynı maddeye göre her kat maliki, anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur.1 Ortak yere şarj ünitesi gibi bir tesis kurulacaksa aranan karar için şarj istasyonu için karar gerekir mi? yazımıza bakabilirsiniz.
Çalık’ın 2024 tarihli tezi, Yargıtay’ın bir kararını aktarır: Bahçeye çıkış merdiveninin önüne çiçek saksıları konularak diğer kat maliklerinin yararlanmasının engellenmesi haksız eylem olarak değerlendirilmiş, saksıların sonradan çekilmesinin davayı konusuz bırakmayacağı, yeniden engel oluşmaması için eylemin önlenmesine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.3
Merdiven ve koridora eşya koymanın ayrı bir sınırı var mı?
Evet; yangın ve acil durumda kullanılabilecek ortak merdivenler için yönetmelik ayrı bir sorumluluk koyar. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.38’e göre yapının ortak merdivenlerinden yangın ve diğer acil hâllerde kullanılabilecek özellikte olanlar kaçış merdiveni sayılır.2
“Kaçış merdivenlerinin kullanıma uygun şekilde boş bulundurulmasından, bina veya işyeri sahibi ve yöneticileri sorumludur.”
Ortak alan işgaline karşı hangi yollar vardır?
Kanun ve tezler dört ayrı yol gösterir. Her biri ayrı bir talebe dayanır ve ayrı bir hukuki dayanağı vardır.
| Yol | Ne ister? | Dayanak |
|---|---|---|
| Hâkimin müdahalesi | Borç ve yükümlerini yerine getirmeyenin, hâkim kararıyla ve kısa sürede yükümlülüğe uymasını | KMK m.33 |
| Müdahalenin önlenmesi davası (elatmanın önlenmesi) | Süren ya da tekrarlanabilecek müdahalenin sona erdirilmesini | Çalık 2024 (tez) |
| Haksız işgal tazminatı (ecrimisil) | İşgal edilen yerin kira bedeline denk tazminatı | Çalık 2024; Cemiloğlu 2021 (tez) |
| Zarar tazmini | Kusurla verilen zararın giderilmesini | KMK m.19 |
Tezde, ortak yerlerin haksız kullanımından doğan ecrimisil talebinin, KMK m.19’daki kusurlu zarar tazminiyle karıştırılmaması gerektiği belirtilir.4
Hâkimin müdahalesi nasıl istenir, uymayana ne olur?
Zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir (m.33). Madde, kat maliklerinden birinin ya da onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı yararlanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesini kapsar.1 Komşunun gürültüsü gibi rahatsızlıklarda hâkimin müdahalesinin nasıl istendiği için gürültü yapan komşu nereye şikâyet edilir? yazımıza bakabilirsiniz.
“Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.”
Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, kanun metnindeki tutarla ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir (m.33). Madde ayrıca 25. madde hükmünü saklı tutar.
Madde 25’e göre hâkimin 33. madde gereği verdiği emre rağmen, kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlalde devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi, kat malikleri için “çekilmezlik” halinin her halde var sayıldığı durumlardan biridir. Çekilmezlik halinde diğer kat malikleri, hâkimden ilgili bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini isteyebilir (m.25).1
Müdahalenin önlenmesi davası nedir, kim açar?
Müdahalenin önlenmesi (elatmanın önlenmesi) davası, mevcut müdahalenin sona erdirilmesini isteme davasıdır. Çalık’ın tezine göre davacı, mevcut müdahalenin önlenmesini isteyebileceği gibi gelecekte gerçekleşebilecek ya da tekrar gerçekleşebilecek müdahalelerin önlenmesini de isteyebilir.3
Tezde davacıyla ilgili şu noktalar aktarılır:
- Kat maliklerinden her biri, ortak yere yapılan müdahalenin önlenmesi davasını tek başına açabilir; diğer kat maliklerinin rızası gerekmez.
- Yönetici kural olarak bu davada davacı sıfatına sahip değildir. Yönetici aynı zamanda maliksa malik olarak dava açabilir; malik değilse kat malikleri kurulundan özel ve açık yetki almış olması gerekir.
- Kiracı gibi kullanım hakkı sahiplerinin dava açma hakkı malikten daha dardır; müdahalenin bağımsız bölümden ve ortak yerlerden yararlanmayı engelleyecek nitelikte olması aranır.
Davalı tarafta ise kat maliki ya da onun bağımsız bölümünden devamlı yararlanan kiracı gibi kişiler yer alabilir.3 Kanun da kiracıları ayrıca anar: Kat maliklerinin borçlarına dair hükümler bağımsız bölümdeki kiracılara ve devamlı yararlananlara da uygulanır ve bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil sorumludur (m.18).1 Kiracının aidat sorumluluğu ayrı bir konudur; kiracı aidattan sorumlu mu? yazısında anlattık.
Yönetici ise m.35 uyarınca kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi ve anagayrimenkulün kullanılması, korunması için gereken tedbirlerin alınmasıyla görevlidir.1 Kurul kararının nasıl alınacağı için kurul karar yeter sayısı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Haksız işgal tazminatı (ecrimisil) nedir, nasıl istenir?
Haksız işgal tazminatı, kat malikinin ortak yeri rızası ve haklı neden olmaksızın kullanması karşılığında ödemesi gereken, kira bedeline denk tazminattır. Çalık’ın tezinde bu terimin uygulamada ecrimisil olarak da kullanıldığı, ecrimisil deyiminin TMK, TBK ve KMK’da yer almadığı, hukuki kaynağının ise TMK m.995 sayıldığı belirtilir.3
Cemiloğlu’nun tezi talebin koşullarını şöyle aktarır:
- Ortak yerlere haksız müdahale edene karşı ecrimisil istenebilmesi için “intifadan men” koşulunun gerçekleşmiş olması gerekir; yani işgale itiraz edilmesi ve ortak yerden yararlanma isteğinin karşı tarafa bildirilmesi aranır.
- Bu bildirimin belirli bir şekle bağlı olmadığı, her türlü delille ispat edilebileceği belirtilir.
- Yargıtay’ın güncel kararlarında genel olarak ecrimisil için zarar şartını aradığı, ecrimisili haksız fiile dayandırsa da kira alacağına uygulanan beş yıllık zamanaşımını uygulamaya devam ettiği belirtilir. Tez yazarı bu uygulamayı eleştirir ve haksız fiil zamanaşımının uygulanmasını yerinde bulur.
Tezde ayrıca, ecrimisil için ortak yerin kiraya verilebilir nitelikte olup olmadığının tartışıldığı aktarılır. Bir görüş, kiraya verilmesi mümkün olmayan eşyanın bizzat kullanılması hâlinde ecrimisil istenemeyeceğini savunur; tezde anılan bir Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı ise sığınak olarak gösterilen yerin kullanılması hakkında haksız işgal tazminatına hükmetmiştir.4 Bu konudaki görüşler bu yazıda ayrıca değerlendirilmemiştir.
Hangi mahkemede, hangi sırayla dava açılır?
Görevli mahkeme, uyuşmazlığın KMK’dan mı yoksa genel hükümlerden mi doğduğuna göre değişir. Çalık’ın tezine göre uyuşmazlık KMK hükümlerine götürüyorsa dava, anataşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde, aksi hâlde asliye hukuk mahkemesinde görülür. Haksız işgal tazminatı ise KMK’dan kaynaklanmadığı için asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır ve dava davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılır.3 Cemiloğlu da ecrimisil davalarında asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğunu belirtir.4
Çalık’ın tezinde ayrıca zorunlu arabuluculuk anlatılır: 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesi uyarınca kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava yoluna gidilmeden önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Haksız işgal tazminatı davası genel hükümlere dayandığı için zorunlu arabuluculuğa tabi değildir. Tezde verilen örnekte, sitenin zemin katındaki kafenin ortak yere masa sandalye koymasında müdahalenin önlenmesi için arabuluculuğa başvurmanın gerektiği, haksız işgal tazminatı için ise gerekmediği belirtilir.3
Ankara’da durum: ortak yer kuralları il genelinde aynı mı?
Evet; Kat Mülkiyeti Kanunu bütün Türkiye’de aynı hükümlerle uygulanır, sitenin kendi kullanım düzeni ise yönetim planında yazılıdır (m.28). Ankara’nın ölçeğini gösteren resmî sayılar şunlardır:
| Gösterge | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|
| Ankara nüfusu (kişi) | 5.803.482 | 5.864.049 | — |
| Ankara motorlu kara taşıtı (adet) | 2.576.835 | 2.783.571 | 2.931.359 |
Kaynak: TÜİK Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi ve TÜİK Motorlu Kara Taşıt İstatistikleri; Ankara Ticaret Odası “Rakamlarla Ankara” derlemesinden (6 Ocak 2026). Erişim tarihi: 28 Ekim 2026.5 Bu rakamlar yalnızca ilin ölçeğini gösterir; ortak yer uyuşmazlıkları için ayrı bir Ankara istatistiği bulunamamıştır. Çankaya’daki site ve apartmanlara özgü bilgiler için Çankaya site yönetimi, villa ve çok bloklu siteler için İncek site yönetimi sayfalarına bakabilirsiniz.
Örnek olay: ortak bahçeyi çitle çeviren daire sahibi
Bu örnekte işgale karşı kanundaki ve tezlerdeki yollar sırayla işletilir. Örnek olay (kurgu): Sekiz daireli bir apartmanda zemin kat sakini, ortak bahçenin bir bölümünü çitle çevirip kendi kullanımına ayırmıştır. Gerçek bir site veya kişiyi göstermez.
Bu durumda diğer kat malikleri m.33’e göre sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Tezlere göre müdahalenin önlenmesi davası açılabilir; işgale itiraz edilip bahçeden yararlanma isteği bildirildiyse haksız işgal tazminatı da istenebilir.
Sık yapılan hatalar
- “Bahçe boş, ben kullanırım.” Ortak yerler arsa payları oranında tüm kat maliklerinindir (m.16).
- Yazılı rıza almadan ortak yerde tesis yapmak. Kanun bunun için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar (m.19).
- Kaçış merdivenini depo gibi kullanmak. Kaçış merdivenlerinin boş bulundurulmasından bina veya işyeri sahibi ve yöneticileri sorumludur (Yangın Yönetmeliği m.38/4).
- İtiraz bildirmeden ecrimisil istemek. Cemiloğlu’nun tezine göre ecrimisil için intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olması aranır.
- Malik olmayan yöneticinin kurul yetkisi olmadan dava açması. Çalık’ın tezine göre yönetici, kendisine yetki verilmeyen davayı açamaz.
Sık sorulanlar
Ortak alan nedir, hangi yerler ortak alandır?
Kanun ortak yer sözcüğünü kullanır. Temeller, ana duvarlar, merdivenler, asansörler, koridorlar, çatılar, genel dam terasları ve benzeri yerler her halde ortak yer sayılır; ortaklaşa kullanma için zorunlu diğer yerler de ortak yerdir (m.4).
Apartman bahçesi kimin, herkes kullanabilir mi?
Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında malik olur ve ortak yerleri kullanma hakkına sahiptir (m.16). Kullanımın ayrıntısı yönetim planında yazılıdır (m.28).
Ortak alana ayakkabılık, bisiklet ya da eşya koymak yasak mı?
Kanun eşyaları tek tek saymaz. Kat malikleri birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür (m.18). Tezde aktarılan bir Yargıtay kararında bahçeye çıkış merdiveninin önüne saksı konulması haksız eylem sayılmıştır. Kaçış merdivenleri için yönetmelik ayrıca boş bulundurma sorumluluğu koyar.
Kiracı ortak alanı işgal ederse kime karşı dava açılır?
Kanun, kat maliklerinin borçlarına dair hükümlerin kiracılara da uygulanacağını ve borcu yerine getirmeyenlerin kat malikleriyle birlikte müteselsil sorumlu olacağını söyler (m.18). Çalık’ın tezinde davalı olarak kiracının da yer alabileceği belirtilir.
Yönetici işgale karşı tek başına dava açabilir mi?
Çalık’ın tezine göre yönetici kural olarak davacı sıfatına sahip değildir; malik değilse kat malikleri kurulundan açık yetki alması gerekir. Yönetici yalnızca müdahalenin önlenmesi için yetki almışsa tazminat davası açamaz.
Dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Çalık’ın tezine göre KMK’dan doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Haksız işgal tazminatı davası genel hükümlere dayandığından zorunlu arabuluculuğa tabi değildir.
Ecrimisil istemek için ihtar şart mı?
Cemiloğlu’nun tezine göre itiraz ve yararlanma isteğinin bildirilmesi (intifadan men) aranır; bu bildirimin şekil şartına bağlı olmadığı ve her türlü delille ispat edilebileceği belirtilir.
Hâkimin kararına uymayana ne olur?
Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyene aynı mahkemece idari para cezası verilir (m.33). Hâkimin emrine rağmen bir yıl ısrar edilmesi, devir davası için çekilmezliğin var sayıldığı hallerden biridir (m.25).
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Sitenizin yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları farklı sonuçlar doğurabilir; kanunun güncel hâlini ayrıca kontrol ediniz.