Apartman ve sitelerde en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biri, yöneticinin bir işi yapmaması ya da yanlış yapması yüzünden doğan zararın kime ait olacağıdır. Çatı onarımına fazla para ödenmiş, bina sigortası yenilenmemiş ya da aleyhe başlatılan bir icra takibine süresinde itiraz edilmemiş olabilir. Kanun bu soruyu açıkça cevaplar.1
Apartman yöneticisi, kanun, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla kendisine verilen görevleri hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesinden doğan zararlardan kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Sorumluluk için görev ihlali, zarar, aralarında illiyet bağı ve kusur gerekir. Yönetici, kusursuz olduğunu ispat etmedikçe zararı gidermekle yükümlüdür.12
Yöneticinin sorumluluğunun dayanağı: KMK madde 38
Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin sorumluluğunu tek bir cümleyle düzenler ve ayrıntıyı vekâlet sözleşmesi hükümlerine bırakır.1
“Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.”1
Bu atıf nedeniyle yöneticinin ne kadar özen göstermesi gerektiği Türk Borçlar Kanunu’nun vekile ilişkin hükümlerinden belirlenir. Kanun ölçüyü “basiretli bir vekil” olarak koyar.2
“Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.”2
Doktrinde yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkinin, yöneticinin atanması ve görevi kabul etmesiyle kanunen kurulan bir vekâlet ilişkisi olduğu kabul edilir. Bu yüzden kat malikleri ayrıca yazılı bir sözleşme ispat etmek zorunda değildir; yöneticinin atandığı kurul kararını karar defteriyle göstermeleri yeterlidir.4
Yönetici hangi şartlarla tazminat öder?
Sözleşmeden doğan sorumlulukta dört unsurun birlikte bulunması aranır. Biri eksikse yöneticiye tazminat yüklenemez.4
İspat yükü kimde? Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesine göre borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe zararı gidermekle yükümlüdür.2 Bu kural kat malikleri lehine işler: Zararı ve görev ihlalini gösteren kat maliki karşısında, kusursuz olduğunu ispat yükü yöneticidedir.4
Hangi görev ihmalleri yöneticiyi sorumlu kılar?
Yönetim planında aksine hüküm yoksa yöneticinin görevleri KMK’nın 35. maddesinde sayılmıştır.1 Aşağıdaki tablo bu görevlerden bazılarını ve ihmal edildiklerinde ortaya çıkabilecek zarar örneklerini gösterir. Örnekler tezlerde ve Yargıtay kararlarında ele alınan durumlardan derlenmiştir; her somut olayda dört şartın ayrıca bulunması gerekir.
| Görev (dayanak) | İhmal ve doğabilecek zarar |
|---|---|
| Kurul kararlarını uygulamak (m. 35/a) | Kurulun belirlediği ödeme takvimine aykırı olarak yükleniciye yapılan işten fazla para ödenmesi. Yargıtay bu durumda yöneticinin özensiz ve basiretsiz davrandığını kabul etmiştir.7 |
| Bakım, onarım ve koruma tedbirleri (m. 35/b) | Ortak alan aydınlatmasının onarılmaması yüzünden bir kat malikinin misafirinin düşüp yaralanması.4 |
| Binanın sigorta ettirilmesi (m. 35/c) | Sigortanın yaptırılmaması ya da yenilenmemesi nedeniyle bir hasarın sigortadan karşılanamaması. |
| Süre ve hak kaybını önlemek (m. 35/g) | Kat malikleri aleyhine başlatılan icra takibine ait tebligatın alınmasına rağmen süresinde itiraz edilmemesi.4 |
| Borcunu ödemeyen kat malikine karşı takip (m. 35/i) | Ödenmeyen aidat için dava veya icra takibi yapılmaması ve kanuni ipoteğin tescil ettirilmemesi. |
| Bankada yönetici sıfatıyla hesap (m. 35/j) | Toplanan paraların yönetici sıfatı gösterilen bir banka hesabı yerine şahsi hesapta tutulması. |
| Asansörlerin bakım ve kontrolü (m. 35/l) | Aylık bakım ve yıllık kontrollerin ilgili teknik düzenlemelere uygun yaptırılmaması. |
| Defter tutma ve belge saklama (m. 36) | Karar ve giderlerin deftere işlenmemesi, defterin yıl sonundan itibaren bir ay içinde notere kapattırılmaması. Kanun bu durumda ayrıca 33. maddenin son fıkrasındaki cezaların uygulanacağını öngörür. |
Yöneticinin yetkisini aşarak ya da görevi sona erdiği halde yönetici sıfatıyla işlem yapması halinde vekâletsiz iş görme hükümleri gündeme gelir.4
Haksız fiil ve üçüncü kişilere karşı sorumluluk
Aynı olay hem vekâlet sözleşmesinin ihlali hem de haksız fiil oluşturabilir. Bu durumda zarar gören kat maliki iki sorumluluk sebebinden birine dayanabilir; hâkim, zarar görene en iyi giderim imkânı sağlayan sebebe göre karar verir.24 Akdi sorumluluk kat malikleri için genellikle daha elverişlidir. Haksız fiilde kusuru ispat yükü zarar görendeyken, sözleşmeye aykırılıkta yönetici kusursuzluğunu ispat etmek zorundadır.46
Kat maliki olmayan üçüncü kişilere verilen zararlarda, aralarında sözleşme bulunmadığı için kural olarak haksız fiil hükümleri uygulanır.4 Yöneticinin para ile ilgili görevlerde sadakat borcuna aykırı davranması ayrıca ceza hukuku bakımından da değerlendirilebilir; bu yazı yalnızca hukuki (tazminat) sorumluluğu ele alır.
Gönüllü veya ücretsiz yönetici de sorumlu mu?
Evet. Kat maliklerinden birinin yöneticiliği gönüllü üstlenmesi, işi meslek edinmemiş olması ya da kasıtla hareket etmemesi, sorumluluğu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Doktrin ve Yargıtay uygulaması, profesyonel olmayan yöneticinin de kasıt, ihmal veya özensizlikle sebep olduğu zarardan şahsen sorumlu olduğu yönündedir.5 İki yönetim biçiminin karşılaştırması için gönüllü yönetim mi, yönetim firması mı? yazımıza bakabilirsiniz.
Taraflar zarar doğmadan önce bir sorumsuzluk anlaşması yapabilir; ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 115. maddesi gereği borçlunun ağır kusurundan sorumlu olmayacağına ilişkin anlaşma geçersizdir. Hafif kusur bakımından yöneticiyle böyle bir anlaşma yapılıp yapılamayacağı doktrinde tartışmalıdır.4
Yönetim üç kişilik kurula verilmişse: KMK m. 34, yönetimin üç kişilik bir kurula da verilebileceğini öngörür.1 Bir görüşe göre yöneticiliği birlikte üstlenen kurul üyeleri, vekillerin birlikte sorumluluğuna ilişkin TBK m. 511/2 uyarınca kat maliklerine karşı müteselsil sorumludur; aksi yönde görüşler de bulunmaktadır.4
İbra edilen yönetici artık sorumlu tutulamaz mı?
Yöneticinin görevi sona erdiğinde kat malikleri kurulunda ibra edilip edilmeyeceği görüşülür. İbra edilen yöneticiye karşı kural olarak dava ve takip yoluna gidilmez.4 Ancak bu kuralın önemli bir istisnası vardır: Denetim sırasında anlaşılamayan usulsüzlükler ve harcamalar bakımından, ibra edilmiş olsa bile yöneticinin sorumluluğu devam eder. Bu görüş Yargıtay kararlarında da kabul edilmiştir.8
Yönetici ibra edilmezse, aynı toplantıda tazminat istenip istenmeyeceğinin de karara bağlanması ve kararın karar defterine işlenmesi önerilir.4 Kurul toplantısının usulü için kat malikleri kurulu toplantısı rehberimize bakabilirsiniz.
Yöneticiye karşı dava hangi sürede açılır?
KMK yöneticiye karşı açılacak davalar için özel bir süre öngörmez; süre, davanın dayandığı sorumluluk sebebine göre belirlenir.4
- Vekâlet ilişkisine dayanan talepler: TBK m. 147/5 vekâlet sözleşmelerinden doğan alacaklar için beş yıllık zamanaşımı öngörür. Tezlerde yöneticinin görevini hiç veya gereği gibi yapmamasından doğan taleplerde bu sürenin uygulanacağı belirtilir.246
- Haksız fiile dayanan talepler: TBK m. 72’ye göre zarar ve tazminat yükümlüsünün öğrenildiği tarihten başlayarak iki yıl, her halde fiilden başlayarak on yıl. Fiil ceza kanunlarında daha uzun zamanaşımı öngörülen bir suç oluşturuyorsa o süre uygulanır.2
Yargıtay, yöneticinin kat maliklerine karşı sorumluluğunu vekilin sorumluluğu kapsamında değerlendirmiş; mahrum kalınan kira bedeli talebinin haksız fiil kapsamında görülerek zamanaşımından reddedilmesini doğru bulmamıştır.9 Mali usulsüzlükler çoğu zaman yöneticinin görevi bittikten sonra ortaya çıktığı için sürelerin takibi önemlidir.5
Dava açmadan önce arabuluculuk ve görevli mahkeme
1 Eylül 2023’ten itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.34 Yöneticinin sorumluluğuna dayanan tazminat talepleri de bu kapsamda değerlendirilir; arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.4 Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, KMK Ek Madde 1 gereği bu Kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh hukuk mahkemelerinde çözümlenir.1
Kat malikleri zararı önlemek için ne yapabilir?
Sorumluluk davası zarar doğduktan sonra işler. Kanun, zararın doğmasını önlemek için kat maliklerine denetim araçları da verir:1
- Hesap isteme (m. 39): Yönetici her takvim yılının ilk ayında gelir ve giderlerin hesabını kurula vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, bu zamanlar dışında da hesap gösterilmesi istenebilir.
- Sürekli denetim (m. 41): Kurul yöneticiyi devamlı denetler ve haklı sebeple her zaman değiştirebilir. Yönetim planında başka zaman yoksa hesaplar üç ayda bir denetlenir.
- Teminat (m. 34): Yöneticiyle yapılan sözleşmede teminat şartı konulabilir; şart yoksa bile haklı sebep çıkınca kurul teminat isteyebilir.
- İşletme projesi (m. 37): 7579 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten sonra işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici bir proje hazırlar.
Denetçinin görevleri için site yönetiminde denetçi ne yapar, işletme projesi için işletme projesi nedir yazılarımızı okuyabilirsiniz.
Ankara Yönetim Merkezi yönettiği sitelerde ne yapar?
Ankara Yönetim Merkezi olarak yönettiğimiz site ve apartmanlarda yönetimi KMK’ya uygun yürütür, her ay belgeli gelir-gider raporu sunarız. Talepler Apsiyon üzerinden 7/24 kayda alınır. Aidat alacaklarında alanında uzman profesyonel hukuki destekle takip yapılır. Yönetici seçimi ve profesyonel yönetime geçiş için site yöneticisi nasıl seçilir ve profesyonel site yönetimine geçiş yazılarımıza, hizmet kapsamı için profesyonel site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Apartman yöneticisi zarardan şahsen sorumlu olur mu?
Evet. KMK m. 38’e göre yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Görevini hiç veya gereği gibi yapmaması kusura dayanır ve kat malikleri bundan zarar görürse zararı gidermekle yükümlüdür.
Yöneticinin kusurunu kim ispat eder?
Sözleşmeye aykırılığa dayanan taleplerde TBK m. 112 uyarınca yönetici, kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe zarardan sorumludur. Haksız fiile dayanan taleplerde ise kusuru zarar gören ispat eder.
Gönüllü ve ücret almayan yönetici de sorumlu mu?
Evet. Doktrin ve Yargıtay uygulamasına göre yöneticinin profesyonel olmaması veya kasıtla hareket etmemesi sorumluluğu ortadan kaldırmaz; ihmal ve özensizlik de sorumluluk için yeterlidir.
İbra edilen yöneticiye dava açılabilir mi?
İbra edilen yöneticiye karşı kural olarak dava ve takip yoluna gidilmez. Ancak denetim sırasında anlaşılamayan usulsüzlükler ve harcamalar bakımından ibraya rağmen yöneticinin sorumluluğu devam eder.
Yöneticiye karşı tazminat davası kaç yılda zamanaşımına uğrar?
Vekâlet ilişkisine dayanan taleplerde TBK m. 147/5 uyarınca beş yıl, haksız fiile dayanan taleplerde TBK m. 72 uyarınca öğrenmeden itibaren iki yıl ve her halde fiilden itibaren on yıllık süreler uygulanır.
Yöneticiye dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Evet. 1 Eylül 2023’ten bu yana Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşma olmazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Sitenizin yönetim planı ve somut durumu farklı sonuçlar doğurabilir; uyuşmazlık halinde güncel mevzuat ve somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.