Site ve apartman yönetimi kanunu olan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun güncel hükümleri, 7579 sayılı Kanunla 22 Mayıs 2026’dan beri değişen m.35, m.37 ve m.70’i içerir.1 Avans toplama, işletme projesi ve toplu yapıda yönetim planı değişikliği bu üç maddede düzenlenir. Yönetim planınızın bu hükümlere uyup uymadığını ücretsiz keşifte birlikte inceliyoruz.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), site ve apartman yönetiminin temel kanunudur. Bu yazı, kanunun yönetimi ilgilendiren maddelerini ve en son değişiklikleri mevzuat.gov.tr metnine bağlı kalarak gösterir. Madde atıfları ayrıca ilgili konu yazılarına bağlanır.
Kat Mülkiyeti Kanunu hangi yapıları kapsar?
Kanun, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kurulmasına izin verir (KMK m.1).1 Bu bölümlere “bağımsız bölüm”, bağımsız bölümlerin dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanmaya yarayan yerlere “ortak yerler” denir (KMK m.2).1
| Kavram | Kanundaki karşılığı |
|---|---|
| Anagayrimenkul | Kat mülkiyetine konu gayrimenkulün bütünü (KMK m.2) |
| Bağımsız bölüm | Ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli, bağımsız mülkiyete konu bölüm (KMK m.2) |
| Ortak yerler | Bağımsız bölümler dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler (KMK m.2) |
| Kat malikleri kurulu | Anagayrimenkulün sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca yönetildiği karar organı (KMK m.32) |
| Yönetici | Kat maliklerince kendi aralarından veya dışarıdan seçilen kimse (KMK m.34) |
| Toplu yapı | Onaylı yerleşim planına göre yapılmış, ortak kullanım yerleri ve hizmetleri bakımından birbirine bağlı birden çok yapı (KMK m.66) |
Kanunda en son hangi değişiklik yapıldı?
En son değişiklik, 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla yapıldı; KMK’nın yürürlük tablosuna göre bu Kanun m.35, m.37 ve m.70’i değiştirdi ve 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe girdi.1 Aynı tabloya göre kanunun önceki değişiklikleri aşağıdaki gibidir.1
| Değiştiren Kanun | Yürürlük tarihi | Değişen madde |
|---|---|---|
| 5711 | 28 Kasım 2007 | Çok sayıda madde; toplu yapıya ilişkin Dokuzuncu Bölüm (m.66–74) |
| 6111 | 25 Şubat 2011 | m.24 |
| 6462 | 3 Mayıs 2013 | m.42 |
| 6645 | 23 Nisan 2015 | m.35 |
| 7099 | 10 Mart 2018 | m.10, m.12, m.14 |
| 7181 | 10 Temmuz 2019 | Ek madde 5 |
| 7327 | 19 Haziran 2021 | m.10, m.14, Geçici madde 1 |
| 7392 | 1 Nisan 2022 | m.59 |
| 7579 | 22 Mayıs 2026 | m.35, m.37, m.70 |
Saruhan’ın tezi, kanunun 5711 sayılı Kanunla toplu yapıya ilişkin düzenlemeler ve uygulamaya yönelik önemli değişiklikler getirdiğini yazar.2
Avans toplama kuralı nasıl değişti?
Yönetici, işletme projesi onaylanıncaya kadar kat maliklerinden avans toplar; yeni m.35 (d) bendi bunu böyle yazar.1 Eski ifade, “avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması” biçimindeydi.1
“… yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması.”
Yönetici, bu bent dışında da kanunda sayılan işleri görür: kurul kararlarını uygulamak, anagayrimenkulün korunması ve bakımı için tedbir almak, sigorta yaptırmak, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak, banka hesabı açtırmak ve kurulu toplantıya çağırmak (KMK m.35).1 Asansörlerin aylık bakımı ve yıllık kontrolünü yaptırmak da yöneticinin görevidir (KMK m.35/l); ayrıntı için asansör periyodik kontrolünde yönetici görevleri yazımıza bakabilirsiniz.
İşletme projesi kuralları nasıl değişti?
İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar (KMK m.37).1 Bu projede bir yıllık tahmini gelir ve gider, her kat malikine düşecek tahmini gider ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir.1
7579 sayılı Kanun m.37’nin birinci fıkrasını ve c bendini değiştirdi, bir cümleyi kaldırdı ve maddeye yeni bir fıkra ekledi.1 Eklenen fıkra, mevcut işletme projesi varsa geçici proje bedelinin üst sınırını belirler.
“Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve yukarıda belirlenen usulde kat malikleri kuruluna sunulur.”
Kesinleşen işletme projeleri veya kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1’de belirtilen belgelerden sayılır (KMK m.37).1 İşletme projesinin içeriği için işletme projesi nedir? yazımıza bakabilirsiniz.
Toplu yapıda yönetim planı hangi oyla değişir?
Toplu yapıda yönetim planının değiştirilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır (KMK m.70).1 7579 sayılı Kanun, bu maddedeki “beşte dördünün” ibarelerini “üçte ikisinin” olarak değiştirdi.1
Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri de toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oylarıyla değiştirilebilir. Maddeye eklenen son fıkra şöyledir:
“Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.”
Toplu yapı dışındaki yapılarda yönetim planının değiştirilmesi için hâlâ bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (KMK m.28).1 Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Plan düzenlemesi için yönetim planı değişikliği ve yönetim planı nasıl olmalı? yazılarımıza bakabilirsiniz.
| Yapı türü | Yönetim planı değişikliği için oy | Dayanak |
|---|---|---|
| Tek yapı (apartman, tek bloklu site) | Bütün kat maliklerinin beşte dördü | KMK m.28 |
| Toplu yapı | Temsil edilen bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisi | KMK m.70 (7579 sayılı Kanunla) |
Giderler kat malikleri arasında nasıl paylaşılır?
Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; diğer ortak giderlere arsa payı oranında katılır (KMK m.20).1 Bu madde 7579 sayılı Kanunla değişmedi.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir. Payın tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK m.20).1 Kanunun kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümleri, bağımsız bölümdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine de uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil sorumlu olur (KMK m.18).1 Ayrıntı için aidat borcu ödenmezse ne olur? ve kiracı aidattan sorumlu mu? yazılarımıza bakabilirsiniz.
Kat malikleri kurulu ne zaman ve hangi sayıyla toplanır?
Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır; zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK m.29).1 Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplanır. Önemli bir sebep çıkarsa kurul, yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemiyle, toplantıdan en az on beş gün önce yapılan çağrıyla her zaman toplanabilir.
Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK m.30). Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında yedi günden az zaman bırakılamaz (KMK m.29).1
| Konu | Kanundaki kural | Madde |
|---|---|---|
| Olağan toplantı | Yılda en az bir kez; toplu yapıda en geç iki yılda bir | m.29 |
| Toplantı yeter sayısı | Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla | m.30 |
| İkinci toplantı | İlkten en az yedi gün sonra; katılanların salt çoğunluğu | m.29, m.30 |
| Oy hakkı | Arsa payına bakılmaksızın her kat malikinin bir oyu | m.31 |
| Vekil | Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlası için vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümde en fazla iki kişiye vekâlet edebilir | m.31 |
| Ortak yerde inşaat, onarım, dış boya | Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası | m.19 |
Karar yeter sayısını örnek rakamlarla görmek için kat malikleri kurulu karar yeter sayısı hesaplama aracımızı, toplantı usulü için kat malikleri kurulu toplantısı yazımızı kullanabilirsiniz.
Kurul kararları nasıl yazılır, nasıl iptal edilir?
Kurul kararları, sayfaları numaralı ve noter mühürlü bir deftere yazılır ve toplantıdaki bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler sebebini belirterek imza atar (KMK m.32).1 Kararlara bütün kat malikleri, külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler uymakla yükümlüdür.
Karara aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz (KMK m.33).1 Bu davalar kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; karar iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (KMK m.38).1
Yönetici atamak zorunlu mu, nasıl atanır?
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir (KMK m.34).1 Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kurulun yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri yönetici atayamazsa sulh mahkemesi, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine bir yönetici atar. Yöneticinin adı, soyadı ve iş ile ev adresi, anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılır; asılmazsa yöneticiye veya yönetim kurulu üyelerinin her birine elli Türk Lirasından iki yüz elli Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir (KMK m.34).1
Yönetici, kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligat özetlerini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazar; defter her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılır (KMK m.36). Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38).1 Seçim ayrıntıları için site yöneticisi nasıl seçilir? yazımıza bakabilirsiniz.
Ankara Yönetim Merkezi bu hükümleri sitelerde nasıl uyguluyor?
Ankara’da site, bina ve apartman yönetiminde kanunun yönetime ilişkin maddelerini yönetim planı ve kurul kararlarıyla birlikte ele alıyoruz. Yerinde keşifte yönetim planınızdaki oy ve toplantı hükümlerini, işletme projesi ile avans uygulamanızı kanun metniyle karşılaştırıyoruz. Sonucu kalem kalem yazılı teklifte sunuyoruz. Taahhüt ve cayma bedeli yoktur; keşif ve teklif ücretsizdir. Hizmet kapsamımız için Ankara apartman yönetimi ve aidat takibi ve site muhasebesi sayfalarına bakabilirsiniz.
Eski avans uygulaması yeni kurala nasıl uyarlanır? Örnek olay
Yeni m.35 (d) bendi, avansın işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanmasını söyler. Örnek olay (kurgu): Otuz altı bağımsız bölümlü bir sitede yönetici her yıl ocak ayında avans toplamaktadır, ancak kurulca kabul edilmiş işletme projesi yoktur. Yönetici, m.37’ye göre geçici bir işletme projesi hazırlar, kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirir ve projeyi genel kurulda onaya sunar. Kurul, projenin gelir, gider ve avans tutarlarını içerdiğini kontrol eder ve kararı karar defterine yazdırır. Bu örnek tamamen kurgudur; gerçek bir site, kişi ya da tutar içermez.
Uygulamada sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, kanundaki oy oranı, süre ve defter kurallarının yapı türüne göre ayrılmamasıdır.
- Toplu yapıda beşte dört oranını aramak. Toplu yapıda yönetim planı değişikliği için aranan oy m.70’e göre üçte ikidir; tek yapıda m.28’e göre beşte dörttür.
- İptal davası süresini kaçırmak. Aykırı oy kullanan malik için süre karar tarihinden itibaren bir aydır (KMK m.33).
- Kararı numaralı ve mühürlü deftere yazdırmamak. Kurul kararları bu deftere yazılır ve imzalanır (KMK m.32).
- Yönetici bilgisini asmamak. Yönetici için idari para cezası öngörülmüştür (KMK m.34).
- Avansı süresiz toplamak. Kanun avansın işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanmasını söyler (KMK m.35/d).
Sık sorulanlar
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun son hali hangisidir?
Kanunun son değişikliği, 7579 sayılı Kanunla yapılmıştır ve 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe girmiştir. Bu Kanun m.35, m.37 ve m.70’i değiştirmiştir. Güncel metin mevzuat.gov.tr adresinde yayımlanır.
2026 değişikliği hangi maddeleri etkiledi?
KMK’nın yürürlük tablosuna göre 7579 sayılı Kanun m.35, m.37 ve m.70’i değiştirdi. Avans toplama, geçici işletme projesi bedeli ve toplu yapıda yönetim planı değişikliği oyu bu maddelerde düzenlenir.
Toplu yapıda yönetim planı kaç oyla değişir?
KMK m.70’e göre toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır. 7579 sayılı Kanun bu oranı beşte dörtten üçte ikiye çevirmiştir.
Aidat gecikmesinde kanun hangi tazminatı öngörüyor?
KMK m.20’ye göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder.
Yönetici seçmek ne zaman zorunludur?
KMK m.34’e göre anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Bütün bölümler tek kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır.
Kurul kararına itiraz için ne kadar süre var?
KMK m.33’e göre aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açabilir.
Yönetici ücreti kanunda nasıl düzenlenir?
KMK m.28’e göre yönetim planı, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti düzenler. Ücretin tutarını kanun vermez; bu yazıda rakam yoktur.
Ankara Yönetim Merkezi’nin sözleşmesinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza, profesyonel yönetici arayışınız için Ankara yönetim firmaları sayfamıza bakabilirsiniz.