Ankara’daki site ve apartmanlarda yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçi ücretini düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündeki belgedir (KMK m. 28). Değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir; toplu yapılarda oran 22 Mayıs 2026’dan beri üçte ikidir (m. 70). Kurul toplantısı ve karar defteri işlerini yönetim hizmetimizin parçası olarak yürütüyoruz.12
Bu yazı, yönetim planının ne olduğunu ve nasıl değiştirileceğini kanun metnine göre anlatır. Planın içeriğinde hangi maddelerin bulunması gerektiği için iyi bir yönetim planı nasıl olmalı? yazımıza bakabilirsiniz. Burada konu, planın hukuki niteliği, oy oranı, kurul süreci ve itiraz yoludur. Ankara'da site ve apartman yönetiminin kapsamı için apartman ve bina yönetimi sayfamıza göz atabilirsiniz.
Yönetim planı nedir?
Yönetim planı, anagayrimenkulün nasıl yönetileceğini yazan ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündeki belgedir. Kanun, planın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenlediğini söyler (m. 28).1
“Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.” “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.”
Planda hüküm bulunmayan hâllerde yönetimden doğan anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere göre karara bağlanır (m. 28). Kat malikleri de bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür (m. 18).1
| Kavram | Kaynaklı kısa tanım |
|---|---|
| Yönetim planı | Yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçi ücretini ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen belge (m. 28) |
| Kat malikleri kurulu | Anagayrimenkulü yöneten ve kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere yönetim tarzını kararlaştıran organ (m. 27) |
| Beyanlar hanesi | Kat mülkiyeti kütüğünde planın ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihinin gösterildiği bölüm (m. 28) |
| Toplu yapı temsilciler kurulu | Plan başka türlü düzenlemedikçe blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşan kurul (m. 69) |
Yönetim planını kim hazırlar, zorunlu mudur?
Yönetim planı, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilen belgelerden biridir. Plan, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanır (m. 12/b).1
Kat irtifakı kurulurken de plan tapu idaresine verilir; kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez (m. 14). Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerlerin tamamı için tek bir yönetim planı düzenlenir (m. 70).1
Yönetim planı kimleri bağlar?
Plan ve planda sonradan yapılan değişiklikler bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar (m. 28).1
Kömürcü’nün tezinde, bağımsız bölümü sonradan devralan kat malikinin planı imzalamamış olsa bile onunla bağlı olduğu belirtilir; aynı tezde, bağlı olan her kat malikinin planın değiştirilmesini isteme hakkına sahip olduğu da yazılıdır.3 Kanunun kat maliklerinin borçlarına dair hükümleri ise bağımsız bölümdeki kiracılara da uygulanır (m. 18).1
Yönetim planı kaç oyla değiştirilir?
Klasik kat mülkiyetinde (apartman ve tek yapılı siteler) plan, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilir (m. 28). Toplu yapılarda ise 22 Mayıs 2026’dan beri toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisi yeterlidir (m. 70).12
| Yapı tipi | Madde | Gereken oy |
|---|---|---|
| Klasik kat mülkiyeti (apartman, tek yapılı site) | KMK m. 28 | Bütün kat maliklerinin beşte dördü |
| Toplu yapı | KMK m. 70 (7579 sayılı Kanun, 22.05.2026) | Temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisi |
| Toplu yapıda geçici yönetimle ilgili plan hükümleri | KMK m. 70 | Toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisi |
7579 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda m. 35, m. 37 ve m. 70’i değiştirmiştir; m. 28 bu değişikliğin kapsamında değildir. Toplu yapıdaki oran, 22 Mayıs 2026’dan önce de beşte dörttü. M. 70’e eklenen yeni fıkra, yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını söyler.12 Aynı kanunla değişen diğer maddeler için Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 2026’da ne değişti? yazımıza bakabilirsiniz.
Oylar nasıl sayılır, arsa payı hesaba girer mi?
Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir (m. 31). Beşte dörtlük oran bu nedenle kat maliklerinin sayısı üzerinden hesaplanır.1
Kanun üç ayrıntı daha koyar. Birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa kurulda onları içlerinden biri temsil eder (m. 31).1
Kutlu Doğar’ın doktora tezinde de plan değişikliği için gereken çoğunluk hesaplanırken arsa payının önemi olmadığı, yalnızca kat maliklerinin sayısının dikkate alındığı belirtilir. Aynı tezdeki örnekte 71 bağımsız bölümlü bir yapıda gereken oy, kesirler dikkate alınmadığı için 56 olarak hesaplanır.4
Oyunu vekille kullanacak malikler için de sınır vardır: bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (m. 31).1 Karar yeter sayısını kendi apartmanınız için denemek isterseniz kurul karar yeter sayısı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Örnek olay (kurgu): Kırk bağımsız bölümlü bir apartmanda kat malikleri, planın toplantı zamanına ilişkin maddesini değiştirmek istiyor. Gereken oy 40 × 4/5 = 32’dir. Toplantıda 30 kat maliki “evet” oyu verirse değişiklik için yeterli oy sağlanmamıştır; 32 “evet” oyu gerekir. Kanun “bütün kat maliklerinin” beşte dördünü aradığı için toplantıya katılmayanlar da paydada sayılır. Örnekteki apartman ve sayılar tamamen kurgudur.
Yönetim planını değiştirmek için oy birliği gerekir mi?
Hayır; kanunun öngördüğü çoğunluk yeterlidir. Kömürcü’nün tezinde, planın değiştirilmesi için oy birliğinin zorunlu olmadığı ve kat maliklerinin bir kısmı karşı çıksa da kanunun aradığı çoğunlukla değişiklik yapılabileceği belirtilir.3
Aynı tezde, klasik kat mülkiyetindeki çoğunluğu düzenleyen hükmün emredici olduğu, bu nedenle planda değişiklik çoğunluğunu azaltan, artıran ya da oy birliği öngören bir hüküm bulunursa bunun geçersiz sayıldığı yazılıdır. Tez 2020 tarihlidir ve toplu yapı oranını beşte dört olarak aktarır; toplu yapı için güncel oran yukarıdaki m. 70 hükmündedir.3
Değişiklik için kurul toplantısı yapmak gerekir mi?
Kanun metni, değişikliğin kurul toplantısında mı yoksa toplantısız imza toplanarak mı yapılacağını açıkça yazmaz. Kömürcü’nün tezi, bu konuda doktrindeki ağırlıklı görüşün ve Yargıtay uygulamasının, kararın usulüne uygun toplanan kat malikleri kurulunda alınmasını geçerlilik şartı saydığını belirtir.3
Kutlu Doğar’ın tezi de doktrinde ve Yargıtay uygulamasında planın kurulda görüşülüp karara bağlanması gerektiğinin kabul edildiğini yazar; yazılı metnin elden dolaştırılarak imzalanmasını yeterli sayan bir görüşü de aktarır ve kendi kanaatini bu görüşe yakın biçimde ortaya koyar.4 Görüşler ayrıldığı için bu yazı bir sonuç öne sürmez.
Kurulu toplantıya çağırmanın kanundaki kuralları bellidir. Kurul, sayı ve arsa payı bakımından kat maliklerinin yarısından fazlasıyla toplanır (m. 30). Önemli bir sebeple yapılacak toplantı için çağrı, toplantıdan en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilerek yapılır. Çağrıda ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir; iki toplantı arası yedi günden az olamaz (m. 29).1
Değişiklik adım adım nasıl yapılır?
Kanundaki maddelere göre süreç şu sırayı izler:
- Değişiklik metnini yazılı hazırlayın; hangi maddenin nasıl değiştiğini açık yazın.
- Kurulu çağırın. Çağrı süresi ve ikinci toplantı kuralları m. 29’dadır.
- Toplantıda oylamayı yapın. Klasik yapıda bütün kat maliklerinin beşte dördü, toplu yapıda m. 70’teki üçte iki oranı aranır.
- Kararı karar defterine yazın. Defterin her sayfası noter mühürlü olur; kararlar toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır, aykırı oy verenler sebebini belirterek imza koyar (m. 32).
- Değişikliği yönetim planına bağlayın ve kuruluş belgeleri arasında saklayın. Değişikliğin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir (m. 28).
Tapu müdürlüğüne başvurunun belgeleri ve harçları bu yazının kapsamı dışındadır; güncel uygulama için ilgili tapu müdürlüğüne danışmanız gerekir. Kömürcü’nün tezinde, plan değişikliğine ilişkin olmayan kurul kararlarıyla plan değişikliği yapılamayacağı belirtilir.13
Kurul çağrısından karar defterine kadar bütün işlemleri sitenizde biz de yürütebiliriz. Hazirun listesini, vekâletnameleri ve oylamaları kayda geçiriyoruz. Ayrıntı için kat malikleri kurulu ve denetim işleri sayfamıza bakabilirsiniz; toplantının nasıl yapıldığı için de kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır? yazısı yardımcı olur.
Çoğunluk sağlanamazsa veya karara itiraz edilecekse ne yapılır?
Kanun, kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma haklarını saklı tutar (m. 28). Kurul kararlarına karşı iptal davası, kuruldaki oy durumuna göre süreye bağlıdır.1
- Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
- Toplantıya katılmayan malik, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir.
- Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.
Dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır (m. 33).1 Kömürcü’nün tezinde, kat maliklerinin plan değişikliği konusunda hâkimin müdahalesini isteyebileceği belirtilir. Kutlu Doğar’ın tezinde de karar yeter sayısına ulaşılamazsa hâkimin müdahalesi yoluyla değişiklik yapılabileceği, değişikliğe karşı çıkanların ise iptal için mahkemeye başvurabileceği yazılıdır.34
Toplu yapıda yönetim planı değişikliği nasıl farklıdır?
Toplu yapıda tek bir yönetim planı bütün kat maliklerini bağlar ve planın değiştirilmesi, temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyuna bağlıdır (m. 70).1
Temsilciler kurulu, plan başka türlü düzenlemedikçe, blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur; üyeler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir (m. 69). Kutlu Doğar’ın tezinde, planda temsilciler kurulu oluşturulmamışsa değişiklik kararının hangi kurulca ve hangi çoğunlukla alınacağının kanunda düzenlenmediği, bu durumda m. 74’ün atfıyla m. 28’in uygulanması gerektiği belirtilir. Tez 2022 tarihlidir ve oranı beşte dört olarak aktarır; güncel oran m. 70’tedir.14
Toplu yapı ve temsilciler kurulu düzeninin günlük işleyişi için Eryaman site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- “Kurulda çoğunluk yeter.” Plan değişikliği için aranan oran kanunda yazılıdır; klasik yapıda bütün kat maliklerinin beşte dördü gerekir (m. 28).
- “Oy, arsa payına göre sayılır.” Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oya sahiptir; kesirler dikkate alınmaz (m. 31).
- “Beşte dörtlük oran toplantıya gelenlere göre hesaplanır.” Kanun “bütün kat maliklerinin” beşte dördünü arar (m. 28).
- “Toplu yapıda hâlâ beşte dört gerekir.” 22 Mayıs 2026’dan beri m. 70 üçte iki oranını öngörür.
- Değişikliği kütüğe işletmemek. Kanun, planda yapılan değişikliklerin tarihinin kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesini ve değişikliklerin plana bağlanmasını öngörür (m. 28).
- Planda çoğunluğu kendi kurallarıyla düzenlemek. Kömürcü’nün tezinde, klasik yapıda değişiklik çoğunluğunu azaltan veya artıran plan hükümlerinin geçersiz sayıldığı belirtilir.
Sık sorulanlar
Yönetim planı zorunlu mu?
Yönetim planı, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilen belgelerdendir ve kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanır (m. 12/b). Kat irtifakı kurulurken de verilir; kat mülkiyetine geçişte ayrıca istenmez (m. 14).
Yönetim planı değişikliği için oy birliği gerekir mi?
Hayır. Klasik yapıda bütün kat maliklerinin beşte dördü (m. 28), toplu yapıda temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisi yeterlidir (m. 70).
Beşte dörtlük oran kimlere göre hesaplanır?
Kanun “bütün kat maliklerinin” beşte dördünü arar (m. 28). Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oy kullanır ve oy hesabında kesirler dikkate alınmaz (m. 31).
Toplu yapıda yönetim planı kaç oyla değişir?
22 Mayıs 2026’dan beri toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu gerekir. Geçici yönetimle ilgili plan hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir (m. 70).
Planı sonradan satın alan malik de yönetim planına uymak zorunda mı?
Plan ve değişiklikleri, kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini de bağlar (m. 28). Kömürcü’nün tezinde, bağımsız bölümü sonradan devralanın planı imzalamasa bile onunla bağlı olduğu belirtilir.
Yönetim planı değişikliği nereye işlenir?
Planın ve değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir; değişiklikler plana bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır (m. 28). Başvuru belgeleri için ilgili tapu müdürlüğüne danışmanız gerekir.
Yönetim planı değişikliği kararına itiraz edilebilir mi?
Evet. Kanun, kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma haklarını saklı tutar (m. 28). Aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açabilir (m. 33).
Yönetim planına nereden ulaşırım?
Yönetim planı kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır (m. 28) ve kat mülkiyeti kurulurken tapu idaresine verilir (m. 12). Güncel bir örnek için ilgili tapu müdürlüğüne başvurabilirsiniz.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir; kanunun güncel hâlini ayrıca kontrol ediniz.