Ankara Eryaman site yönetimi, çok bloklu yerleşimlerde blok, ada ve yerleşim kurullarının birlikte çalıştığı toplu yapı yönetimidir (KMK m.66–74). Yönetim planının tarihi kat mülkiyeti kütüğünün Beyanlar hanesinde gösterilir (KMK m.28). Biz aidat, bütçe ve kurul işlerini belgeli yürütüyoruz. Keşif ve yazılı teklif ücretsizdir.
Eryaman'da yerleşimler nasıl yönetilir?
Toplu yapıda blok, parsel, ada ve toplu yapı için ayrı kurullar bulunur (KMK m.69). Eryaman, Etimesgut ilçesindedir.
Örnek olarak Eryaman 1 yerleşkesi kendi tanıtım sayfasında Toplu Konut İdaresi'nin Türkiye'deki ilk sosyal konut uygulama projesi olduğunu, 1990'da yerleşime açıldığını, 457 apartmandan ve 6.371 konuttan oluştuğunu, yaklaşık 1.500.000 m² alan ve bunun 1.000.000 m²'sinin yeşil alan olduğunu belirtir; yönetim seçimlerinin iki yılda bir yapıldığını, önce blok yönetimlerinin, ardından bu yöneticilerle yirmi daireden büyük blokların denetçilerinin üst yönetimi seçtiğini de aktarır.2
Hizmetin kapsamı için Etimesgut site yönetimi ve Ankara site yönetimi sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Eryaman'ın bağlı olduğu Etimesgut ne kadar büyük?
Etimesgut, 2025 sonunda 632.458 nüfusuyla Ankara'nın beşinci en kalabalık ilçesidir; Ankara nüfusunun yüzde 10,70'i bu ilçede yaşar.3 Nüfus 2023'ten 2025'e 15.229 kişi (yüzde 2,47) artmıştır; aynı dönemde Ankara'nın toplamı 106.838 kişi (yüzde 1,84) artmıştır.
| Yıl | Etimesgut | Ankara toplamı |
|---|---|---|
| 2023 | 617.229 | 5.803.482 |
| 2024 | 629.112 | 5.864.049 |
| 2025 | 632.458 | 5.910.320 |
Kaynak: TÜİK adrese dayalı nüfus kayıt sistemi verisi, Ankara Ticaret Odası "Rakamlarla Ankara" sunumundan (güncelleme 3 Temmuz 2026); erişim 24 Ekim 2026.3 Yüzde değişimler bu rakamlardan hesaplanmıştır.
Tablo ilçe toplamıdır; Eryaman'daki tek tek yerleşimlerin bağımsız bölüm sayısını göstermez. Bu sayı her yerleşimin kat mülkiyeti kayıtlarında ve yönetim planında yer alır.
Eryaman'ın yapı stoğu hangi plana dayanır?
Eryaman, 1982'de onaylanan 1990 Ankara Nazım Planı'nın kenti batıya yönlendirmesi ve Batıkent, Eryaman ve Sincan'ı toplu konut alanı olarak planlamasıyla başlar. Sonraki 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı da Yenimahalle, Etimesgut ve Sincan'ı kapsayan Batı Planlama Bölgesi için 3.025.000 kişilik nüfus öngörmüş ve bu bölgede konut gelişme alanları önermiştir.4
Toplu yapıda belli yapılara tahsisli tesislerin giderleri o yapıların maliklerince, bütün bölümlere tahsisli olanlar bütün maliklerce karşılanır (m.72).1
Eryaman'da etap adı bir yönetim birimi midir?
Hayır, "1. etap", "4. etap" gibi adlar kanunda yönetim birimi olarak geçmez. Kat Mülkiyeti Kanunu toplu yapıda şu birimleri sayar: blok, blok niteliğinde olmayan yapıların bulunduğu parsel, ada ve toplu yapının tamamı (m.69). Toplu yapının tamamı için tek bir yönetim planı düzenlenir (m.70); planda blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir (m.69).1
Yönetim planının tarihi kat mülkiyeti kütüğünün "Beyanlar" hanesinde gösterilir; plan ve sonradan yapılan değişiklikler kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır (m.28).
Planın nasıl değiştirildiğini yönetim planı değişikliği yazımızda, iyi bir planın içeriğini yönetim planı nasıl olmalı yazımızda anlattık.
Toplu yapıda kim neyi yönetir?
Blok, parsel, ada ve toplu yapı kurulları kendi alanlarını yönetir (m.69). Toplu yapı, onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış, altyapı, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisler bakımından bağlantılı birden çok yapıdır (m.66). Kurulların işleyişi şöyledir:1
| Organ | Kimlerden oluşur | Neyi yönetir |
|---|---|---|
| Blok kat malikleri kurulu | O bloktaki bağımsız bölüm malikleri | Kendi sorunları ve yalnız o bloğa ait ortak yerler |
| Kat malikleri kurulu (blok niteliğinde olmayan yapılar) | O parseldeki bağımsız bölüm malikleri | O parsele ait ortak yerler |
| Ada kat malikleri kurulu veya ada temsilciler kurulu | Adadaki malikler veya blok yöneticileri ile temsilciler | Adayı oluşturan parsellerin ortak yerleri |
| Toplu yapı kat malikleri kurulu veya temsilciler kurulu | Tüm malikler veya blok yöneticileri ile temsilciler | Toplu yapıdaki ortak yapı, yer ve tesisler |
Kurulların toplantı ve karar usulü kat malikleri kurulu toplantısı, denetim düzeni kurul ve denetim işleri sayfalarımızda anlatılmıştır.
Oy nasıl hesaplanır? Kurgu örnek olay
Temsilciler kurulunda blok yöneticileri ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır (m.69). Aşağıdaki rakamlar bu kuralı göstermek için uydurulmuş bir örnektir; belirli bir sitenin verisi değildir. Üç bloktan oluşan bir yerleşimde A bloğunda 40, B bloğunda 40, C bloğunda 20 bağımsız bölüm bulunsun. Toplam 100 bağımsız bölüm vardır.
- Temsilciler kurulunda A ve B bloğu yöneticileri 40’ar, C bloğu yöneticisi 20 oy kullanır (m.69).
- Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici atanması, temsil edilen bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu ister; yani 100 bölümlük örnekte en az 51 oy (m.71).
- Yönetim planını değiştirmek için temsil edilen bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisi gerekir; 100 bölümde bu 66,67 eder, yani pratikte en az 67 oy (m.70). 7579 sayılı Kanundan önce bu oran beşte dörttü; planın bu maddeye aykırı hükümleri artık uygulanmaz.
Bu hesapları kendi rakamlarınızla denemek için karar yeter sayısı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan bütün kat maliklerini bağlar. Planın değiştirilebilmesi için temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır.
Temsilciler kurulu hangi çoğunlukla toplanır ve karar alır?
Kanun yönetici atanması (m.71) ve yönetim planı değişikliği (m.70) için oranı açıkça yazar; olağan işlerde toplantı ve karar çoğunluğunu ise ayrıca saymaz. Bu konuda Hacettepe Üniversitesi'nde 2021'de kabul edilen bir doktora tezi şunu aktarır: temsilciler kurulunun toplanabilmesi için temsil edilen bağımsız bölümlerin yarıdan fazlası gerekir; kanunda ya da yönetim planında ayrı bir düzenleme bulunmayan olağan işlerde temsil edilen bölüm sayısının oy çokluğu yeterlidir.5
Aynı tez, yönetim planının kurullara kanunun saydığı alanların dışında yetki tanıyabileceğini de belirtir.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Oy hakkı | Yönetilen ve temsil edilen bağımsız bölüm sayısı kadar | KMK m.69 |
| Yönetici ve denetçi atanması | Temsil edilen bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu | KMK m.71 |
| Yönetim planı değişikliği | Temsil edilen bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisi | KMK m.70 |
| Olağan işlerde toplantı ve karar sayısı | Toplantı için yarıdan fazlası, karar için oy çokluğu | Doktora tezi (Bekar 2021)5 |
Toplu yapıda ortak gider bloğa mı, yerleşime mi yazılır?
Gider, tahsis edildiği yapıya göre yazılır (m.72): belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislerin giderini o yapılardaki malikler; bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına tahsis edilmiş tesis ve yerlerin giderini ise bütün malikler karşılar.
- Eşit paylaşım: kapıcı, bahçıvan, bekçi gibi giderler aksine anlaşma yoksa eşit paylaşılır (m.20/a).
- Arsa payı: sigorta, bakım-onarım, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderleri aksine anlaşma yoksa arsa payı oranındadır (m.20/b).
- Vazgeçme itirazı: kullanma hakkından vazgeçmek veya tesisin başka parselde olduğunu ileri sürmek ödemeden kurtarmaz (m.72).
- Tahsilat: ödemeyen malik hakkında yönetim planına ve kanuna göre dava ve icra takibi yapılabilir; ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı doğar (m.20). Temsilciler kurulu kararı icra takibinde belge sayılır (m.72/2).
Aidatın ödeme düzeni için sitenizin yönetim planına ve kurul kararlarına bakın; kanun payın dağılımını (m.20) ve ödenmemesi hâlindeki yolları belirler.1 Tahsilat düzeninin işleyişi için aidat takibi ve muhasebe ve aidat alacağında hukuki takip sayfalarımıza, aidat borcu ödenmezse ne olur yazımıza, hesaplama için gecikme tazminatı aracımıza bakın.
Kamuya açık park sitenin ortak yeri sayılır mı?
Hayır, toplu yapı parselleri arasında kalan park gibi kamuya ayrılan yerler parsellerin bitişik olma şartını bozmaz (m.66); bakımı ise yalnızca kamu kurumuyla mutabakatla üstlenilebilir (m.68).
Kanun yol, meydan, yeşil alan, park ve otopark gibi kamuya ayrılan yerleri sayar (m.66). Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı ise ancak yetkili kamu kurumuyla mutabakat sağlanırsa ve kamunun kullanımı kısıtlanmaması şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir (m.68).
Eryaman'da toplu yapı yönetiminin kararına itiraz edilebilir mi?
Kat malikleri kurulunun kararına karşı, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açılabilir (KMK m.33).1 Süreler kanunda yazılıdır:
- Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
- Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
- Her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay geçtikten sonra dava açılamaz; kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre şartı aranmaz.
Toplu yapılar için kanunun 74. maddesi, bu bölümdeki özel hükümler saklı kalmak kaydıyla Kanundaki bütün hükümlerin toplu yapılara da aynen veya kıyas yoluyla uygulanacağını söyler. Somut bir karar için sürelerin hangi tarihten başladığını karar defteri ve yönetim planı üzerinden alanında uzman profesyonel hukuki destekle birlikte belirleyin.
Eryaman'da daire alan yeni malik eski kurul kararlarıyla bağlı mı?
Evet, yeni malik yönetim planıyla ve usulüne uygun alınmış kurul kararlarıyla bağlıdır (KMK m.28, m.32). Kanuna göre yönetim planı ve plandaki değişiklikler bütün kat maliklerini ve onların külli ve cüzi haleflerini bağlar; kat malikleri kurulunun kararlarına uyma yükümlülüğü de halefler için geçerlidir.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar (m.28). Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdür (m.32).
Geçiş sürecini profesyonel site yönetimine geçiş sayfamızda anlattık.
Toplu yapıda iki yıllık bütçe dönemi neden sorun çıkarır?
Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplanır (m.29).1 İstanbul'daki kapalı konut yerleşmelerini inceleyen 2024 tarihli bir doktora tezi, iki yıl için hazırlanan bütçe planının ülke ekonomisindeki istikrarsızlık karşısında yetersiz kaldığını tespit eder; görüşülen bir yönetici bunu, iki yıl önceki fiyatlarla bugünün giderlerini karşılamaya çalışmak diye anlatır. Aynı tezde yönetim kurulunun ve iş verilen tesis yönetim firmasının her iki yılda değişmesinin, büyük bir yerleşimi tanımak için kısa kaldığı da vurgulanır. Tez ayrıca yönetim değişim dönemlerinde belge ve veri aktarımının zayıf kaldığını, bunun süregelen işlerin takibini zorlaştırdığını belirtir.6
Aynı tez, merkezi ısıtmalı yerleşimlerde kalorimetre okumaları ile gelen faturanın karşılaştırılmasının ve enerji giderlerinin paylaştırılmasının sık itiraz konusu olduğunu aktarır.6 Tezin örneklemi İstanbul'dur; bulgular Eryaman için ölçülmüş veri değildir.
Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, her yıl bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve kat malikleri kuruluna sunulur (m.37, 7579 sayılı Kanunla değişik).1
Bütçenin dayanağı olan işletme projesini işletme projesi nedir yazımızda anlattık.
Sitenizin işletme projesini birlikte inceleyelim: ücretsiz keşif sonrasında yazılı teklif sunuyoruz. Bize iletişim sayfamızdan ulaşabilir, aidat ve muhasebe sürecimizi aidat takibi ve muhasebe sayfamızda inceleyebilirsiniz.
Toplu yapı yönetiminde sık yapılan hatalar nelerdir?
En sık görülen beş hata şunlardır; her biri ilgili maddeye bağlıdır.
- Gideri tahsis edildiği yapıya göre ayırmamak. Kanun, belli yapılara tahsisli tesislerin giderini o yapıların, bütün bölümlere tahsisli olanların giderini bütün maliklerin karşılayacağını söyler (m.72).
- Kamuya açık alanın bakımını mutabakatsız siteye yazmak. Kamuya ayrılan yerlerin bakımı ancak yetkili kamu kurumuyla mutabakatla ve kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla üstlenilebilir (m.68).
- Yönetim planı değişikliğinde eski oranı aramak. Toplu yapıda oran 7579 sayılı Kanunla beşte dörtten üçte ikiye indi (m.70).
- Kurulu iki yılı aşan aralıkla toplamak. Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplanır (m.29).
- Yeni malikin plana bağlı olmadığını sanmak. Plan ve kurul kararları külli ve cüzi halefleri de bağlar (m.28, m.32).
Eryaman site yönetimi hakkında sık sorulanlar
Eryaman'da blok yöneticisi ile site yöneticisi aynı kişi midir?
Hayır. Toplu yapıda her blok kendi bağımsız bölüm malikleri kurulunca yönetilir ve blok yöneticisi ile denetçisi o bloktaki kat maliklerince seçilir. Toplu yapının tamamı için yönetici ve denetçi ise temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğuyla atanır (KMK m.69, 71).
Temsilciler kurulunda oy nasıl kullanılır?
Toplu yapı temsilciler kurulunda blok yöneticileri ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir (KMK m.69). Yani 40 bağımsız bölümlü bir bloğun yöneticisi kurulda 40 oy kullanır.
Toplu yapıda kurullar ne sıklıkla toplanır?
Toplu yapılarda kurullar, yönetim planında gösterilen zamanlarda ve en geç iki yılda bir toplanır; plan bir zaman göstermemişse ikinci takvim yılının ilk ayında toplanılır (KMK m.29).
Tüm yerleşime hizmet eden bir tesisin giderine bloğum kullanmasa da katılmak zorunda mıyım?
Bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından karşılanır. Kat malikleri, tesisin başka parselde veya kamuya ait alanda bulunduğunu ya da kendilerinin ihtiyaç duymadığını ileri sürerek gider ve avans payından kaçınamaz (m.72).
Temsilciler kurulu kararı icra takibinde işe yarar mı?
Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de belirtilen belgelerden sayılır (KMK m.72/2).
Eryaman'da toplu yapı yönetiminin kararına itiraz edebilir miyim?
Kat malikleri kurulunun kararına karşı, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açılabilir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan karar tarihinden, katılmayan kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir; her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açılamaz (KMK m.33).
Eryaman'da yeni aldığım daire için yönetim planını kabul etmem gerekir mi?
Ayrıca kabul gerekmez. Yönetim planı ve plandaki değişiklikler bütün kat maliklerini ve onların külli ve cüzi haleflerini bağlar (KMK m.28); kurul kararlarına uyma yükümlülüğü de halefler için geçerlidir (KMK m.32).
Eryaman'da hangi etap ya da toplu yapı yönetimine bağlı olduğumu nasıl öğrenirim?
Etap adı kanunda yönetim birimi olarak geçmez. Yönetim planının tarihi kat mülkiyeti kütüğünün Beyanlar hanesinde gösterilir; plan ve değişiklikleri kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır (KMK m.28). Toplu yapıda birimler blok, parsel, ada ve toplu yapıdır (m.69).
Eryaman'da bütçe iki yılda bir yapılıyorsa enflasyon farkı nasıl karşılanır?
Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplanır (KMK m.29). Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici proje için öngörülen bedel her yıl yeniden değerleme oranını aşmamak üzere belirlenip kat malikleri kuruluna sunulur (KMK m.37, 7579 sayılı Kanunla değişik).