Ankara Dikmen ve Oran site yönetimi, dönüşümle ortaya çıkan çok bloklu projelerde ilk günden toplu yapı mantığıyla kurulmalıdır. Konut ve ofis blokları farklı tesisleri kullandığından giderler, tahsis edildikleri yapılara göre ayrılır (KMK m.72). Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sürerken de yönetim hükümleri işler (m.17, m.66).
Dikmen Vadisi'nin bıraktığı yerleşim
Dikmen Vadisi, Çankaya ilçesinde kurumuş bir dere yatağı üzerinde oluşturulmuş bir rekreasyon alanıdır. Ankara Büyükşehir Belediyesi tarafından işletilir; 70,7 hektar büyüklüğündedir. İlk etabı 13 Eylül 1996'da tamamlanmış, ikinci etabı 2002'de, üçüncü etabı 2009'da bitmiştir. Alanda 68 dükkân ve kafe, iki yüzme havuzu, iki spor merkezi ve 3 km'lik bir yürüyüş yolu bulunur.2 Kamuya açık bu alan, çevresindeki sitelerin ortak yeri değildir; sitelerin ortak yeri tapuda ve onaylı vaziyet planında belirlenir (m.67, 68).
İlçe düzeyindeki hizmet çerçevesi için Çankaya site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz. Yıllanmış sitelerde karar alma düzeni için Çayyolu–Ümitköy sayfamız, bahçeli siteler için Yaşamkent–Beytepe sayfamız var.
Dikmen ve Oran'ın yapı stoğu: gecekondudan dışa kapalı siteye
Dikmen, Çankaya'nın en eski semtlerinden biridir. 9 Haziran 1936'da Çankaya'nın merkez ilçe olmasından sonra bucak statüsü kazanmış, 1960'ta bucak teşkilatlarının kaldırılmasıyla Çankaya'nın bir semti hâline gelmiştir.8 Kentleşme tarihinde Dikmen'in yeri göçle şekillenir: Başkent Üniversitesi'nde 2025'te kabul edilen bir yüksek lisans tezi, iç göçün en yoğun hissedildiği dönemde Ankara'da Etlik, Bentderesi, Küçükesat, Dikmen ve Yenimahalle gibi bölgelerin hızla gecekondulaştığını aktarır.9 Konya'da 2025'te kabul edilen başka bir tez ise 1980 sonrasında devletin toplu konut üretimindeki rolü içinde Ankara'daki Dikmen Vadisi Projesi'ni dönemin öne çıkan uygulamaları arasında sayar.10 Bugün Dikmen Vadisi çevresindeki çok bloklu projeler, bu dönüşümün sonucudur.
Oran'ın hikâyesi farklıdır. Mahallenin adı "Orta Anadolu"nun kısaltmasıdır (Or-An); TRT genel merkez binası bu mahallededir.8 Akademik çalışmalar Oran'ı, İncek ile birlikte Ankara'daki dışa kapalı konut yerleşimlerinin en yoğun olduğu bölge olarak tanımlar; bu yerleşimler genellikle diplomatlar, bürokratlar ve iş insanlarının tercih ettiği, güvenlikli girişleri, yüzme havuzları ve spor tesisleriyle öne çıkan projelerdir.10
| Konut tipi | Bölgedeki örnek | Yönetimin öncelikli gündemi |
|---|---|---|
| Gecekondu dönüşümü sonrası çok bloklu proje | Dikmen Vadisi son etabında 3.503 konut3 | Hak sahibi ve satın alan malikin aynı kurallara bağlanması, ilk işletme projesi (m.37) |
| Dışa kapalı site | Oran'daki güvenlikli, havuzlu ve spor tesisli siteler10 | Güvenlik ve tesis işletme giderleri: bekçi gideri eşit, tesis işletme gideri arsa payı oranında (m.20) |
| Karma kullanımlı yüksek yapı | Konut ve ofisin aynı parselde olduğu projeler (aşağıda) | Konut–ofis gider ayrımı (m.72), kullanım kuralları (m.18) |
Bu üç tipin aynı semtte bulunması, Dikmen site yönetimi ile Oran site yönetiminin aynı şablonla yürütülemeyeceğini gösterir. Dikmen apartman yönetimi çoğu zaman yıllanmış tek bloklarda bakım ve onarım kararlarıyla ilgiliyken, Oran'daki bir dışa kapalı sitede havuz, spor salonu ve güvenlik gibi tesislerin bütçesi yönetimin ana gündemidir. Çankaya rezidans yönetimi talepleri ise çoğunlukla karma kullanımlı yapılardan gelir.
Dönüşüm sonrası: yeni sakinlerin ortak düzeni
Dikmen Vadisi projesinin son etabı, bölgedeki dönüşümün ölçeğini gösterir. Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin 17 Temmuz 2023 tarihli duyurusuna göre son etapta toplam 3.503 konut yapılmaktadır: 1.191'i hak sahiplerine, 429'u belediye bütçesiyle, 1.883'ü ise belediye şirketine ayrılmıştır. Alanda daha önce 2.235 gecekondu bulunuyordu; hak sahipleriyle sözleşmeler 2006'da yapılmış, 2016'da yapılan kat karşılığı sözleşmesi müteahhidin inşaata başlamaması nedeniyle feshedilmiş ve 2023'te temel atılmıştır.3
Yönetim açısından bu tablo şunu söyler: aynı sitede hak sahibi olarak taşınan ve satın alarak gelen malikler yan yana yaşar; hepsi aynı yönetim planına ve aidat kurallarına bağlıdır. Kanun burada ayrım yapmaz; kat malikleri gider ve avans payına yönetim planı ve m.20 esaslarına göre katılır. Bu nedenle ilk işletme projesinin açık, belgeli ve kurulda onaylı olması, uzun vadeli aidat disiplininin temelidir. Süreç ayrıntısı için işletme projesi nedir? rehberine, dönüşüm danışmanlığı çizgimiz için kentsel dönüşüm danışmanlığı sayfamıza bakın.
Oran'da karma kullanımlı yüksek yapı
Basına yansıyan bilgilere göre Dikmen Mahallesi'nde, yaklaşık 30 yıl otobüs işletme ve bakım tesisi olarak kullanılmış bir alanda, 29211 ada 4 parselde yaklaşık 180.923 m²'lik bir proje planlanmaktadır. Proje üç etap ve 24 bloktan oluşur; ilk iki etapta 4.197 konut, üçüncü etapta 864 konut ve 939 ofis öngörülür. Parsel için emsal 1,95 ve yençok 30 kat belirlenmiş, iskân 2029 sonu için hedeflenmiştir.4 Bu bilgiler haberde aktarıldığı hâliyle verilmiştir. İş merkezi yönetiminin konut sitesinden farkı için plaza ve iş merkezi yönetimi nedir? yazımıza bakabilirsiniz.
Birden çok bloğun, onaylı bir yerleşim planına göre yapıldığı ve ortak kullanım yerleri ile sosyal tesisler bakımından birbirine bağlandığı projeler toplu yapı tanımına girer (m.66). Bir projenin bu tanıma girip girmediği tapu ve vaziyet planından anlaşılır. Konut ve ofislerin birlikte bulunduğu karma kullanımlı yapılarda yönetim planı ve uygulama sorunları akademik literatürde ayrıca ele alınmaktadır.5 Yönetim planı hükümleri, hangi blokun hangi tesisi kullandığını ve giderin kime yazılacağını önceden netleştirmelidir.
Konut–ofis gider ayrımı: nerede hangi kural?
| Kalem | Kim karşılar | Dayanak |
|---|---|---|
| Yalnızca konut bloklarına tahsisli asansör ve giriş alanları | O bloklardaki konut malikleri | m.72/1 |
| Yalnızca ofis bloklarına tahsisli ortak alanlar | O bloklardaki ofis malikleri | m.72/1 |
| Tüm bağımsız bölümlerin ortak kullanımındaki yeşil alan, güvenlik ve yerleşim tesisleri | Bütün kat malikleri | m.72/1 |
| Kapıcı, bahçıvan, bekçi giderleri | Aksine anlaşma yoksa eşit | m.20/a |
| Sigorta, bakım-onarım, yönetici aylığı, ortak tesis işletmesi | Aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında | m.20/b |
| Asansörlerin aylık bakımı ve yıllık kontrolü | Yönetici yaptırır, gider ilgili ortak gider kümesine yazılır | m.35/l |
Tabloda adı geçen dağılımlar örnek niteliğindedir; gerçek dağılım yönetim planında ve vaziyet planında belirlenir ve plan aksine başka bir ölçü koyabilir. Yüksek yapılarda asansör bakımı hem güvenlik hem gider açısından ayrı bir takip gerektirir; teknik tarafı için teknik bakım ve onarım sayfamıza bakın.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçerken yönetim
Etaplı teslim edilen projelerde, ilk bloklar yaşanırken son bloklar hâlâ inşaat hâlinde olabilir. Kanun bu geçişi şöyle çözer: yapılar tamamlandıkça tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir (m.66). Kat irtifakı kurulmuş yapıda, yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (m.17). Temsilciler kurulu kuruluncaya kadar ise yönetim planında öngörülmüşse bir geçici yönetim görev yapar (m.73).1
Etaplı teslimde ortak giderlerin ve tamamlanmamış bloklardan doğabilecek sorunların kim tarafından karşılanacağı önceden belirlenmelidir. Geçici yönetimin yetkisi, süresi ve hesabı bu yüzden yönetim planında ayrıntılı yazılmalı, kurul oluşumu için bir takvim konulmalıdır. Devir sürecinin pratiği profesyonel site yönetimine geçiş sayfamızda anlatılmıştır.
Dikmen–Oran'daki karma yapılarda kullanım kuralları kimi bağlar?
TÜİK konut satışlarını il ve ilçe düzeyinde yayımlar; semt veya mahalle düzeyinde rakam yayımlamaz. Bu nedenle aşağıdaki sayı Çankaya'nın tamamına aittir, yalnızca Dikmen–Oran'a ait değildir. TÜİK verisine göre Çankaya'da 2024'te 21.671 konut satıldı; bu sayıyla Çankaya Türkiye'de üçüncü sırada yer aldı.6 Ankara'nın 2025 toplamı 152.534'tür.7
| Bölge | Yıl | Satılan konut |
|---|---|---|
| Çankaya (ilçe toplamı) | 2024 | 21.671 |
| Ankara (il toplamı) | 2024 | 134.046 |
| Ankara (il toplamı) | 2025 | 152.534 |
Konut ve ofisin aynı parselde bulunduğu yapılarda bağımsız bölümleri kullananlar sık değişir; ofis kiracısı, konut sakini ve malik aynı ortak alanları paylaşır. Kanun herkese aynı temel yükümlülüğü getirir: bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymak. Bu borçlar kiracılara ve bağımsız bölümden devamlı olarak yararlananlara da uygulanır; borcu yerine getirmeyenler kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur.
Kat malikleri, bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdür. Bu hükümler kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine de uygulanır.
Ziyaretçi, otopark ve çalışma saatleri gibi karma kullanıma özgü kuralların yönetim planında açıkça yazılı olması, uygulamada tartışmayı azaltır. Denetim boyutunu site yönetiminde denetim sayfamızda ele aldık.
Dikmen ve Oran'da işletme bütçesi aidat itirazlarını nasıl önler?
Dışa kapalı sitelerde ve dönüşüm sonrası çok bloklu projelerde sahada gördüğümüz en önemli konu işletme bütçesidir. Kapalı konut yerleşmelerini inceleyen 2024 tarihli bir doktora tezi, sitenin temel geliri olan aidatların toplanmasında güçlük yaşandığını ve aidat miktarının sakinler için sık sık tartışma ve itiraz konusu olduğunu tespit eder.11 Oran'daki havuzlu ve güvenlikli sitelerde de Dikmen'de hak sahibi ile satın alan malikin yan yana yaşadığı projelerde de bu itirazların en etkili çözümü, kanuna uygun hazırlanmış ve kesinleşmiş bir işletme projesidir.
| Unsur | Açıklama | Dayanak |
|---|---|---|
| Tahmini gelir ve gider | Anagayrimenkulün bir yıllık yönetimine ait | m.37/a |
| Kat malikine düşen tahmini miktar | m.20 esaslarına göre: personel eşit, diğer giderler arsa payı oranında | m.37/b |
| Avans tutarı | Her kat malikinin m.20'ye göre vermesi gereken avans | m.37/c |
| Bildirim ve karar | İmza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirim; en geç üç ay içinde kurul kararı | m.37 |
| Tahsilat gücü | Kesinleşen işletme projesi İİK m.68/1'deki belgelerden sayılır | m.37 |
Son satırın pratik önemi büyüktür: kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de sayılan belgelerden kabul edilir.12 Yani doğru hazırlanmış bir bütçe, aynı zamanda aidat alacağının takibini de güçlendirir. Konut ve ofisin bir arada olduğu yapılarda bu proje, giderlerin tahsis edildikleri yapılara göre ayrılmasıyla (m.72) birlikte hazırlanmalıdır. Dikmen site aidatı ve Oran site yönetimi için ayrıntılı tahsilat süreci aidat alacağında hukuki takip sayfamızdadır.
Sitenizin işletme projesini birlikte inceleyelim: ücretsiz keşif sonrasında yazılı teklif sunuyoruz. Bize iletişim sayfamızdan ulaşabilir, aidat ve muhasebe sürecimizi aidat takibi ve muhasebe sayfamızda inceleyebilirsiniz.
Dikmen–Oran site yönetimi hakkında sık sorulanlar
Konut ve ofis bloklarının bulunduğu projede giderler nasıl paylaşılır?
Belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislerin giderini o yapılardaki kat malikleri; bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına tahsis edilmiş tesis ve yerlerin giderini ise bütün kat malikleri karşılar (KMK m.72). Hangi tesisin kime tahsis edildiği vaziyet planı ve yönetim planıyla belirlenir.
Etaplar hâlinde teslim edilen projede yönetim nasıl kurulur?
Yönetim planında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar görev yapacak bir geçici yönetim öngörülebilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar sürebilir ve her hâlde ilk yapı ruhsatından itibaren on yılı geçemez (m.73). Yapılar tamamlandıkça kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir (m.66).
Kat mülkiyeti henüz kurulmadıysa aidat ve kurul işlemleri yapılabilir mi?
Kat irtifakı kurulmuş yapıda, yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (m.17).
Yönetim planında konut ve ofis için farklı kurallar olabilir mi?
Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ait diğer hususları düzenler ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m.28). Toplu yapıda tek bir yönetim planı düzenlenir ve planın değiştirilmesi için temsil edilen bağımsız bölümlerin üçte ikisi gerekir (m.70).
Kentsel dönüşüm sürecinde hizmetiniz nedir?
Kentsel dönüşümde danışmanlık çizgisinde kalırız; lisanslı kuruluş olarak hareket etmeyiz. Dönüşüm sonrasında yeni siteye ilk yönetim düzenini kurmak ve devir sürecini belgelemek hizmetimizin konusudur.
Yönetim ücretini nasıl öğrenebilirim?
Ücretsiz keşiften sonra yazılı teklif sunuyoruz. Teklif, bağımsız bölüm sayısına, ortak alanlara ve hizmet kapsamına göre hazırlanır ve taahhüt veya cayma bedeli doğurmaz.
Dikmen'de ofis kiracısı site kurallarına uymak zorunda mı?
Evet. Ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uyma, diğerlerini rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüğü kiracılara ve bağımsız bölümden devamlı olarak yararlananlara da uygulanır; uymayanlar kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur (KMK m.18).
Oran'daki dışa kapalı sitede havuz ve güvenlik giderini kim öder?
Aralarında başka türlü anlaşma yoksa kat malikleri bekçi giderine eşit olarak; ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılır (KMK m.20). Yönetim planı farklı bir dağılım öngörebilir.
Kesinleşmiş işletme projesi aidat takibinde ne işe yarar?
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de belirtilen belgelerden sayılır (KMK m.37). Bu, ödenmeyen aidatın takibinde yönetime güçlü bir belge sağlar.