Ankara Yaşamkent ve Beytepe site yönetimi, bahçeli sitelerde ortak bahçeyi de kapsar; ortak bahçe, kat maliklerinin arsa payı oranındaki ortak yeridir (KMK m.16). Bahçıvan ve bekçi giderleri aksine anlaşma yoksa eşit paylaşılır (m.20/a). Ortak yerde inşaat, onarım veya tesis için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (m.19).
Semt ve çevresi
Yaşamkent, Çankaya ilçesinde, Çayyolu çevresindeki sekiz mahalleden biridir.2 Beytepe ise M2 hattının bir durağıdır; Hacettepe Üniversitesi Beytepe Yerleşkesi'ne metroyla ve Beytepe köprüsünden kalkan otobüslerle ulaşılır.3 Çankaya Belediyesi'nin Yaşamkent'te hizmet veren bir Çankaya Evi bulunur. Çayyolu çevresindeki yıllanmış sitelerde büyük karar düzeni için Çayyolu–Ümitköy sayfamıza, ilçe çerçevesi için Çankaya site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Çevre planlamasını da gözden kaçırmamak gerekir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Hacettepe Beytepe Yerleşkesi'ni kapsayan 524 hektarlık alanda 1/1000 ölçekli uygulama imar planına plan notu ilavesini 29 Temmuz 2025'te onaylamıştır; ilave, arazi kotunu +30 m aşacak faaliyetlerde Devlet Hava Meydanları İşletmesi'nin görüşünün alınmasını şart koşar.4 Bu karar kampüs alanıyla ilgilidir; yan parsellerdeki bir sitenin imar durumu o parselin kendi planına bağlıdır ve ilgili belediyeden ayrıca öğrenilmelidir.
Yaşamkent'in yapı stoğu: kapalı siteler ve yarı-kamusal alan
Yaşamkent genç bir mahalledir. Kuruluşu 2000'lere dayanır; başlangıçta yalnızca Eskişehir–Ankara kara yolu üzerinden bağlantısı varken Çayyolu ile yol bağlantısı kurulmuştur. Bu gelişme, eskiden köy olan Alacaatlı ve Dodurga'yı da etkilemiş; bu iki mahallede yoğun yapılaşma ve yeni yollar ortaya çıkmıştır.8
Yaşamkent, akademik literatürde kapalı siteleri üzerinden incelenmiş bir semttir. Orta Doğu Teknik Üniversitesi Sosyoloji Bölümü'nde 2017'de kabul edilen bir yüksek lisans tezi ve aynı çalışmadan üretilen 2019 tarihli makale, Yaşamkent'teki kapalı sitelerde nitel saha çalışması yapmıştır. Çalışma bu siteleri yalnızca toplumsal ayrışmanın mekânı olarak değil, kamusal ve özel alan niteliklerinin iç içe geçtiği "yarı-kamusal alanlar" olarak tanımlar; sakinlerin özel ve kamusal alanı nasıl değerlendirdiğini, aradaki sınırı nasıl çizdiğini ve sitenin bu iki alan arasında nasıl bir tampon bölge işlevi gördüğünü inceler.9
Komşuluk ilişkileri açısından da yol gösterici bir bulgu vardır. 2026'da kabul edilen bir doktora tezi, kapalı konut sitelerinde ilişkilerin geleneksel mahalleye göre daha seyrek, parçalı ve kontrollü geliştiğini; ortak kullanım alanlarının fiziksel olarak mahalle benzeri bir yapı sunduğunu ama sosyal etkileşim bakımından eksik kalan bir "mahalle simülasyonu" olduğunu ileri sürer. Tez, ortak kullanım alanlarının çeşitlendirilmesi ve konutun yakın çevreyle bütünleştirilmesiyle sosyal izolasyon ve ayrışmanın engellenebileceğini savunur.10 Komşunun rahatsızlık vermesi hâlinde izlenecek yollar için gürültü yapan komşu nereye şikâyet edilir? yazımıza bakabilirsiniz.
| Alan | Yönetim sorusu | Dayanak |
|---|---|---|
| Ortak bahçe, yürüyüş yolu | Kullanım kuralları ve bakım gideri | m.16, m.20, yönetim planı |
| Çocuk oyun alanı, aydınlatma gibi yenilikler | Hangi çoğunlukla karar alınır? | m.42: sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Site girişi ve güvenlik | Bekçi gideri nasıl paylaşılır? | m.20/a: eşit |
| Komşuluk ve kullanım kuralları | Rahatsızlık hâlinde ne yapılır? | m.18, m.33 |
Bu bulgular Yaşamkent site yönetimi için pratik bir sonuca varır: kapalı sitede sakinlerin huzuru, ortak alanların kurallarının açık olmasına ve bu alanların gerçekten kullanılabilir tutulmasına bağlıdır. Beytepe site yönetimi, Alacaatlı site yönetimi ve Dodurga'daki yeni siteler için de aynı ilke geçerlidir. Tek bloklu yapılarda Yaşamkent apartman yönetimi, çok bloklu kapalı sitelerde ise profesyonel site yönetimi bu kuralları işletme projesi ve kurul kararlarıyla uygulanabilir kılar.
Bahçe kimin?
Bahçeli sitelerde yönetimin ilk sorusu, bahçenin hukuki durumudur. Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında malik olur ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir; bu hakkın, genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü aksine sözleşme olmadıkça her kat malikinin arsa payıyla oranlıdır (m.16).1 Pratikte bu, bahçenin ortak yer mi yoksa belli bir bağımsız bölümün özel kullanımına bırakılmış bir alan mı olduğunun tapu ve yönetim planı belgelerinden anlaşılması gerektiği anlamına gelir. Ortak yer kavramı ve hak-yükümlülükler akademik literatürde ayrıca incelenmiştir.5
Bahçede değişiklik yapmak için hangi çoğunluk?
| Talep | Gereken çoğunluk | Dayanak |
|---|---|---|
| Ortak bahçeye çardak, kamelya, duvar veya benzeri yapı/tesis yaptırmak | Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası | m.19/2 |
| Dış cephede veya ortak yerde değişik renkte badana/boya | Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası | m.19/2 |
| Ortak yerlerin daha rahat kullanılmasına yarayan yenilik (ör. aydınlatma düzeni, çocuk oyun alanı) | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu | m.42/1 |
| Bir malikin kendi başına ortak yerde değişiklik yapması | Yapamaz | m.42/1 |
| Yönetim planında bahçe kullanımına ilişkin kural eklemek | Bütün kat maliklerinin beşte dördü | m.28 |
Çoğunluk hesabını kendi sitenizin rakamlarıyla denemek için karar yeter sayısı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler veya değişik renkte dış badana ya da boya yaptıramaz. Ortak yerdeki bir bozukluğun yapıya zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse rıza aranmaz.
Peyzaj ve güvenlik gideri kime yazılır?
Bahçeli sitede giderin büyük kısmı personel ve bakımdır. Kanun iki ayrı kural koyar ve bunları aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça uygular (m.20):
- Eşit pay: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ve bunlar için toplanan avans herkese eşit yansır. Güvenlik personelinin ve bahçıvanın maliyeti bu yüzden arsa payı büyük olan malike orantılı artmaz.
- Arsa payı oranı: anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri.
- Kullanmamak ödemeden kurtarmaz: ortak yer veya tesisleri kullanmaktan vazgeçmek ya da bağımsız bölümün durumu gereği faydalanma ihtiyacı olmadığını ileri sürmek gider payını ödememe sebebi sayılmaz (m.20/c).
Sulama ve peyzaj mevsime göre değişen bir kalemdir; bu nedenle işletme projesinde ayrı satır olarak planlanmalıdır. Hizmetin kapsamı için temizlik ve peyzaj ve güvenlik ve personel sayfalarımıza göz atın; personel yerleştirme vaadi taşımayan, ihtiyaca göre planlanan bir koordinasyon sunuyoruz.
Komşuluk uyuşmazlığı: hâkimin müdahalesi
Kat malikinin veya bağımsız bölümünden devamlı faydalanan kiracı gibi kişilerin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat malikleri, taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgilileri dinleyip kanuna, yönetim planına ve bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal karar verir; tespit edilen süre içinde kararı yerine getirmeyenlere idari para cezası verilir (m.33). Bu yola gitmeden önce karar defterine bağlanmış yazılı uyarı, yönetim açısından uyuşmazlığı belgeler. Hâkimin müdahalesi konusu akademik literatürde de ayrıca ele alınmaktadır.5 Kurul ve denetim işleri için kurul ve denetim sayfamıza bakın.
Yaşamkent'te bahçe ve ortak alan anlaşmazlığında eski kararlar ne işe yarar?
TÜİK konut satışlarını il ve ilçe düzeyinde yayımlar; semt veya mahalle düzeyinde rakam yayımlamaz. Bu nedenle aşağıdaki sayı Çankaya'nın tamamına aittir, yalnızca Yaşamkent–Beytepe'ye ait değildir. TÜİK verisine göre Çankaya'da 2024'te 21.671 konut satıldı.6 Ankara genelinde satış sayısı 2025'te 152.534 oldu.7
| Bölge | Yıl | Satılan konut |
|---|---|---|
| Çankaya (ilçe toplamı) | 2024 | 21.671 |
| Ankara (il toplamı) | 2024 | 134.046 |
| Ankara (il toplamı) | 2025 | 152.534 |
Bahçe kullanımı, otopark ve peyzaj gibi konularda yıllar önce alınmış bir karar, siteye sonradan gelen malik için çoğu zaman bilinmezdir. Kanun burada karar defterine özel bir rol verir: kurul kararları, sayfaları sırayla numaralı ve noter mühürlü bir deftere yazılıp toplantıdaki kat maliklerince imzalanır; bir konuda ileride anlaşmazlık çıkarsa ve defterde aynı konuya dair daha önce verilmiş bir karar varsa, anlaşmazlık kural olarak o karara göre çözülür.
Kat malikleri kurulu kararları her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Bir husus hakkında ileride çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.
Toplantı ve karar usulünü kat malikleri kurulu toplantısı sayfamızda, yeter sayıları yeter sayı hesaplama aracımızda bulabilirsiniz.
Yaşamkent ve Beytepe'deki sitelerde işletme bütçesi nasıl güvenceye alınır?
Kapalı sitelerde sahada gördüğümüz en önemli konu işletme bütçesidir. Peyzaj bakımı, güvenlik ve ortak tesisler büyüdükçe bütçedeki küçük bir hata bütün aidat düzenini etkiler. Kapalı konut yerleşmelerini inceleyen 2024 tarihli bir doktora tezi de bütçe planının hazırlanma koşullarını, bütçenin kalemlere ayrılmasını, mali belirsizliği ve öngörülemeyen giderleri yönetimi zorlaştıran temel konular arasında sayar.11
2026'da yapılan değişiklik bu alanda yeni bir güvence getirdi. 7579 sayılı Kanunla değişen m.37'ye göre işletme projesi genel kurulda onaylanır; kabul edilmiş proje yoksa yönetici geçici proje yapar ve bu proje en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanır. Mevcut bir proje varsa, geçici projedeki bedel yeniden değerleme oranını aşamaz.12
İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Projede bir yıllık tahmini gelir ve gider, her kat malikine m.20 esaslarına göre düşecek tahmini miktar ve avans tutarı gösterilir. Mevcut işletme projesi varsa, geçici proje için öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin her yıl Vergi Usul Kanunu mükerrer 298. maddesine göre ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir.
| Adım | Ne yapılır? | Dayanak |
|---|---|---|
| Proje hazırlığı | Bir yıllık tahmini gelir-gider; peyzaj, güvenlik, enerji ve tesis kalemleri ayrı ayrı | m.37/a |
| Paylaştırma | Her kat malikine düşen tahmini tutar ve avans; personel eşit, diğerleri arsa payı oranında | m.37/b–c, m.20 |
| Bildirim | Kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla | m.37 |
| Karar | Bildirimden itibaren en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabul kararı | m.37 |
| Güncelleme | Mevcut proje varsa geçici projede artış, yeniden değerleme oranıyla sınırlı | m.37 son fıkra |
Yaşamkent site aidatı ve Beytepe site yönetimi için bu takvim, bütçenin hem hukuken sağlam hem de sakinler açısından öngörülebilir olmasını sağlar.
Sitenizin işletme projesini birlikte inceleyelim: ücretsiz keşif sonrasında yazılı teklif sunuyoruz. Bize iletişim sayfamızdan ulaşabilir, aidat ve muhasebe sürecimizi aidat takibi ve muhasebe sayfamızda inceleyebilirsiniz.
Yaşamkent–Beytepe site yönetimi hakkında sık sorulanlar
Bahçe katındaki malik, önündeki bahçeyi tek başına kullanabilir mi?
Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir; bu hakkın ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça arsa payı ile oranlıdır (KMK m.16). Bahçenin belli bir bağımsız bölümün özel kullanımına bırakılıp bırakılmadığı tapu, kat mülkiyeti kuruluş belgeleri ve yönetim planından anlaşılır.
Ortak bahçeye çardak, kamelya veya duvar yaptırmak için hangi çoğunluk gerekir?
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz (KMK m.19/2). Ortak yerlerin daha rahat kullanılmasına yarayan yenilikler ise kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır (m.42/1).
Bahçıvan ve güvenlik giderini arsa payına göre mi paylaşırız?
Hayır; aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avansa kat malikleri eşit olarak katılır (KMK m.20/a). Sigorta, bakım-onarım ve yönetici aylığı gibi giderler ise arsa payı oranındadır (m.20/b).
Komşumuz ortak alanı kuralsız kullanıyor; ne yapabiliriz?
Kat malikinin veya bağımsız bölümden devamlı faydalanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat malikleri, taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK m.33). Hâkim, tespit ettiği süre içinde kararını yerine getirmeyenlere idari para cezası verir.
Kurul kararına itiraz süresi ne kadardır?
Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (m.33).
Yönetim ücreti ne kadar?
Fiyat rakamı vermiyoruz. Ücretsiz keşiften sonra, sitenizin bağımsız bölüm sayısına, bahçe ve peyzaj alanına ve istenen hizmet kapsamına göre yazılı teklif sunuyoruz; teklif taahhüt ve cayma bedeli doğurmaz.
Yaşamkent'teki sitemizde bahçe kullanımıyla ilgili eski bir karar beni bağlar mı?
Kurul kararlarına uyma yükümlülüğü kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini de kapsar. Bir konuda anlaşmazlık çıktığında karar defterinde aynı konuya dair daha önce verilmiş bir karar varsa, anlaşmazlık kural olarak ona göre çözülür (KMK m.32).
Kapalı sitelerde komşuluk ilişkileri neden zayıf kalabiliyor?
Kapalı siteler üzerine yapılan bir doktora tezine göre bu sitelerde ilişkiler geleneksel mahalleye göre daha seyrek, parçalı ve kontrollü gelişir. Ortak kullanım alanlarının çeşitlendirilmesi ve sitenin yakın çevresiyle bütünleştirilmesi, sosyal izolasyonu azaltabilecek yollar arasında gösterilir.
Yöneticinin hazırladığı geçici işletme projesinde aidat ne kadar artırılabilir?
Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici proje için öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin her yıl Vergi Usul Kanunu mükerrer 298. maddesine göre ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve kat malikleri kuruluna sunulur (KMK m.37, 7579 sayılı Kanunla değişik).