Ankara Bağlıca site yönetimi, müteahhitten devralınan sitede yönetim planının tapuda beyanlar hanesinde kayıtlı olup olmadığının, geçici yönetimin süresinin ve kat irtifakı ile kat mülkiyeti durumunun kontrolüyle başlar (KMK m.28, 73, 17). Ardından işletme projesi kurulda onaylatılır; yoksa yönetici en geç üç ay içinde geçici proje hazırlar (m.37).
Bağlıca'nın idari konumu
Bağlıca ve Yeni Bağlıca, Etimesgut ilçesine bağlı, ayrı iki mahalledir.2 Aynı ilçede Eryaman ve Göksu da ayrı mahalleler olarak yer alır; Etimesgut'ta toplam 38 mahalle bulunur. Bu ayrım sıradan görünür, ama yönetimde işe yarar: belediye hizmet talebi, imar bilgisi ve tapu işlemleri mahalle ve ada-parsel bilgisine göre yürür. Sitenizin tapusundaki mahalle adını bu işlemlerde esas alın.
Bu sayfa, bölgeye özgü yayımlanmış bir istatistik veya imar kararından çok, yeni teslim edilen sitelerin devir sürecine odaklanır. Ölçekli toplu yapı düzeni için Eryaman, ilk yönetim kurulumunun başka bir örneği için İncek sayfamıza bakabilirsiniz. İlçe çerçevesi Etimesgut site yönetimi sayfasındadır.
Bağlıca'nın yapı stoğu ve imar planları
Bağlıca köklü bir yerleşimdir. "Köyiçi" ve "Kepir" mevkii höyüklerinde Kalkolitik, Eski Tunç Çağı, Demir Çağı, Frig ve Roma dönemlerine ait bulgulara rastlanmış; yerleşim 1530 tarihli tahrir kayıtlarında "Bağluca" adıyla geçer.6 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu'nun geçici 2. maddesiyle büyükşehir sınırına girince köy tüzel kişiliği sona ermiş ve mahalleye dönüşmüştür. Mahallenin Eskişehir Yolu kenarındaki kısmı 2014'te Fatih Sultan Mahallesi olarak ayrılmış, 2021'de mahalle Bağlıca ve Yeni Bağlıca olarak ikiye bölünmüştür.6 Bağlıca, Ankara il merkezine 23 km, Etimesgut ilçe merkezine ve Çayyolu'na 6 km uzaklıktadır.6
Mahalle olduktan sonra Bağlıca'nın ekonomisi büyük ölçüde inşaat, gayrimenkul ve yatırıma yönelmiş, planlı bir yapılaşma ortaya çıkmıştır.6 Bu planlı yapılaşma, imar kayıtlarında da görülür:
| Tarih | Karar | Kapsam |
|---|---|---|
| 14.08.2015 (askı: 3 Eylül – 3 Ekim 2015) | Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi, 1675 sayılı karar7 | Bağlıca Mahallesi 46714 ada 3 sayılı parsele ilişkin 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği |
| 2020 (haber tarihi 10.09.2020) | Etimesgut Belediyesi'nin 172 sayılı kararı, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 867 sayılı kararıyla değiştirilerek onaylandı8 | Bağlıca'daki 85065 (1. etap uygulama), 85074 (2. etap uygulama), 85088/2 ve Alsancak'taki 85076 sayılı 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarına plan notu ilavesi |
Tablo, Bağlıca'nın etaplı uygulama planlarıyla geliştiğini gösterir. Bir sitenin hangi plan numarasına bağlı olduğu ve plan notlarında ne yazdığı, otopark, ortak alan ve ticari kullanım gibi konularda yönetimin de bilmesi gereken bilgidir; güncel imar durumu ilgili belediyeden öğrenilir. Bağlıca site yönetimi ve Yeni Bağlıca site yönetimi devralınırken bu bilginin devir dosyasına eklenmesi faydalıdır.
Sosyal donatılar da semtin konut talebini besler. Başkent Üniversitesi semt sınırları içinde kalır; Yargıtay lojmanları buradadır; mahallede ilköğretim okulu, Anadolu lisesi, kolejler ve aile sağlığı merkezi bulunur. M2 hattının Koru istasyonuna ring otobüsleri çalışır; Ankara Batı Çevre Yolu ve Eskişehir Yolu bağlantısı semtin değerini artıran unsurlar arasında sayılır.6 Bağlıca apartman yönetimi ile çok bloklu bir sitenin yönetimi arasındaki fark, burada çoğu zaman yapının ne kadar yeni teslim edildiğidir.
Müteahhit ne zamana kadar yönetici?
Yeni bir projede ilk soru, sitenin şu an kim tarafından yönetildiğidir. Kanun burada açıktır: anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır. Bölümler satılıp birden çok malik oluştuğunda yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır; sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur (m.34).1
Toplu yapılarda tablo farklıdır: yönetim planında, temsilciler kurulu oluşuncaya kadar görev yapacak bir geçici yönetim öngörülebilir. Plan, geçici yönetimin nasıl oluşacağını ve ne zamana kadar süreceğini yazmak zorundadır; geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar sürebilir ve her hâlde ilk yapı ruhsatından itibaren on yılı aşamaz (m.73). Bu süreleri takvime bağlamak, kalıcı kurulun zamanında kurulması için gereklidir. Toplu yapı yönetim organları ve profesyonel yöneticilik akademik literatürde ayrıca incelenmiştir.3 Sürecin ayrıntısı yönetici nasıl seçilir? rehberimizdedir.
Devir dosyası: hangi belge, neden?
| Belge veya kayıt | Neden gerekli | Dayanak |
|---|---|---|
| Yönetim planı ve tapu kütüğü beyanlar kaydı | Plan bütün kat maliklerini bağlar; tarihi ve değişiklikleri beyanlar hanesinde görünür | m.28 |
| Kat irtifakı / kat mülkiyeti durumu | Kat mülkiyetine geçilmemiş olsa da yönetim hükümlerinin işleyip işlemediğini belirler | m.17, m.66 |
| Geçici yönetim hükmü ve süresi | Kalıcı kurula geçiş takvimini belirler | m.73 |
| Onaylı vaziyet planı ve ortak yer kayıtları | Hangi alanın kimin ortak yeri olduğunu gösterir | m.67, m.68 |
| İşletme projesi | Yıllık gelir-gider tahmini ve her malikin avans tutarı | m.37 |
| Karar defteri | Noter onaylı, sayfa numaralı; kurul kararları buraya yazılır | m.32 |
| Banka hesabı | Yönetici sıfatı gösterilerek açılan hesap; aidatlar burada toplanır | m.35/j |
| Asansör bakım ve kontrol kayıtları | Aylık bakım ve yıllık kontrollerin yaptırılması yöneticinin görevi | m.35/l |
| Garanti belgeleri ve teknik projeler | Eksik iş ve arıza talepleri müteahhide bu belgelerle yöneltilir | Teslim tutanağı |
Belgelerin yönetim şirketine devrinde izlenecek yol, profesyonel site yönetimine geçiş rehberimizde adım adım anlatılmıştır.
İlk kurul toplantısı: üç ayrıntı
- Yeter sayı: kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası (m.30).
- İkinci toplantı: ilk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de bildirilir; iki toplantı arasında en az yedi gün bırakılır; ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (m.29, 30).
- Oy ve vekâlet: her kat maliki bir oya sahiptir; bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez, ancak kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (m.31).
Toplantının hazırlığı ve karar defterinin nasıl tutulacağı kat malikleri kurulu toplantısı sayfamızda, oran denemeleri karar yeter sayısı hesaplama aracımızdadır.
Aidat ve avans: ilk yıl nasıl başlar?
Yeni teslim edilen sitede aidat alışkanlığı henüz oluşmamıştır ve ilk dönemdeki belirsizlik gecikmeye yol açabilir. Kanunun çizdiği yol şöyledir: avans, işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanır (m.35/d); proje kurulca kabul edilmemişse yönetici üç ay içinde geçici proje yapar; projeler kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır (m.37). Kesinleşen işletme projeleri, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de belirtilen belgelerden sayılır; yani ödemeyen malikten alacağın takibinde değerli bir belgedir.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetim planına, KMK'ya ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir; ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı doğar (m.20). Hesap için gecikme tazminatı hesaplama, hukuki yol için aidat alacağında hukuki takip sayfalarımıza bakın.
Bağlıca'da yeni teslim sitede hangi defterler tutulmalı?
TÜİK konut satışlarını il ve ilçe düzeyinde yayımlar; semt veya mahalle düzeyinde rakam yayımlamaz. Bu nedenle aşağıdaki sayı Etimesgut'un tamamına aittir, yalnızca Bağlıca'ya ait değildir. TÜİK verisine göre Etimesgut'ta 2024 yılında 12.487 konut satıldı; Ankara'nın toplamı 2024'te 134.046, 2025'te 152.534 oldu.45
| Bölge | Yıl | Satılan konut |
|---|---|---|
| Etimesgut (ilçe toplamı) | 2024 | 12.487 |
| Ankara (il toplamı) | 2024 | 134.046 |
| Ankara (il toplamı) | 2025 | 152.534 |
Müteahhitten ilk satışların ardından ikinci el satışlar başladığında, sitenin geçmişini yeni malike ancak düzenli tutulmuş kayıtlar anlatabilir. Kanun yöneticiye bu konuda açık bir görev yükler: kurul kararları, protokoller, yapılan ihtar ve tebligatların özeti ve tarihleri ile bütün giderler tarih sırasıyla deftere yazılır; defter ve giderlerin belgeleri bir dosyada saklanır. Defter, her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılır.
Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılması mecburidir.
Defterin ilk yıldan itibaren düzenli tutulması, devir dosyasının da temelini oluşturur. Kayıtların nasıl denetlendiğini kurul ve denetim sayfamızda anlattık.
Bağlıca'da yeni teslim sitede ilk işletme bütçesi nasıl hazırlanır?
Yeni teslim kapalı sitelerde sahada gördüğümüz en önemli konu işletme bütçesidir; çünkü ilk yılda elde geçmiş gider verisi yoktur. Kapalı konut yerleşmelerini inceleyen 2024 tarihli bir doktora tezi, bütçe planının hazırlanma koşullarını, bütçenin kalemlere ayrılmasını, mali belirsizliği ve öngörülemeyen giderleri yönetimi zorlaştıran temel konular arasında sayar. Aynı tezde görüşülen bir yönetici, inşaatta kullanılan bazı asansör parçalarının ömrünün ve yurt içinde bulunup bulunamayacağının hesaba katılmadığını, bunun yıllar sonra büyük maliyet doğurduğunu anlatır.9
Kanun ilk bütçe için açık bir yol çizer: kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir proje yapar ve bu proje en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanır.10
| Kalem | Neden ayrı tutulmalı? | Dayanak |
|---|---|---|
| Personel (güvenlik, temizlik, bahçe) | Varsayılan paylaşım eşittir; aidat itirazlarının en sık kaynağıdır | m.20/a |
| Enerji ve ortak tesis işletme giderleri | İlk yılda tüketim verisi yoktur; tahmin ve gerçekleşen ayrı izlenmelidir | m.20/b, m.37/a |
| Bakım ve onarım | Asansör, pompa ve benzeri sistemlerin ömrü ve parça temini baştan öngörülmelidir | m.20/b |
| Yönetici ücreti ve sigorta | Arsa payı oranında paylaşılır | m.20/b |
Bağlıca site aidatı ilk yıl belirlenirken bu kalemlerin ayrı yazılması, sonraki yıllarda gerçekleşen giderlerle karşılaştırmayı mümkün kılar. Devir dosyasındaki asansör, jeneratör ve benzeri ekipman bilgileri de bu bütçenin girdisidir.
Sitenizin işletme projesini birlikte inceleyelim: ücretsiz keşif sonrasında yazılı teklif sunuyoruz. Bize iletişim sayfamızdan ulaşabilir, aidat ve muhasebe sürecimizi aidat takibi ve muhasebe sayfamızda inceleyebilirsiniz.
Bağlıca site yönetimi hakkında sık sorulanlar
Müteahhit, site satıldıktan sonra yönetici olarak devam edebilir mi?
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır (KMK m.34). Bölümler satılıp birden çok malik ortaya çıktıktan sonra yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır.
İşletme projesi yokken aidat toplanabilir mi?
Avans, işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanır (KMK m.35/d). Kurulca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar geçici bir işletme projesi yapar (m.37).
İlk kurul toplantısında kaç kişi bulunmalı?
Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (m.30). İki toplantı arasında en az yedi gün bırakılır (m.29).
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmeden yönetim kurulabilir mi?
Evet. Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (m.17). Toplu yapılarda tamamlanan yapıların kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir (m.66).
Yönetim planını sonradan değiştirmek ne kadar zordur?
Klasik kat mülkiyetinde yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (m.28). Toplu yapıda ise temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisi gerekir (m.70).
Bağlıca hangi ilçededir?
Bağlıca ve Yeni Bağlıca, Etimesgut ilçesinin ayrı mahalleleridir. Belediye hizmeti veya imar bilgisi talep ederken tapu ve adres kaydınızdaki mahalle adını esas almanız gerekir.
Bağlıca'da site yöneticisinin tuttuğu defter notere kapattırılmak zorunda mı?
Evet. Yönetici kurul kararlarını, ihtar ve tebligatların özetini ve bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazar, belgeleri bir dosyada saklar; defter her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılır (KMK m.36).
Bağlıca'daki sitemizin imar planını nasıl öğrenirim?
Sitenin bulunduğu ada-parsel için güncel imar durumu ilgili belediyeden öğrenilir. Bağlıca'da uygulama imar planları etaplar hâlinde numaralandırılmıştır ve bazı planlara sonradan plan notu eklenmiştir; bu nedenle güncel plan ve plan notları birlikte incelenmelidir.
Bağlıca'daki yeni sitemizde ilk aidat neye göre belirlenir?
Aidat, işletme projesinde her kat malikine m.20 esaslarına göre düşen tahmini tutar ve avansa göre belirlenir. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir proje yapar; proje en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanır (KMK m.37).