Plaza ve iş merkezi yönetimi, iş bürosu, dükkân ve mağaza gibi bağımsız bölümlerden oluşan yapının Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetilmesidir.1 Yapı, kanun hükümleri ve yönetim planı çerçevesinde kat malikleri kurulunun kararlarıyla yönetilir; ortak yerler ve ortak giderler bu kararlara bağlıdır.1 Ankara Yönetim Merkezi sözleşmelerinde taahhüt ve cayma bedeli yoktur.
Kat Mülkiyeti Kanunu iş bürosu, dükkân ve mağazayı bağımsız bölüm olarak sayar (m.1); arşivdeki resmî metinde “plaza”, “iş merkezi” ve “rezidans” sözcükleri geçmez.1 Bu yazı, iş yerlerinden oluşan yapıda yönetimin kanuna, yönetim planına ve kurul kararlarına göre nasıl işlediğini anlatır.
Ankara’da yönettiğimiz iş merkezlerinde kurulun kanun hükümleriyle yönetim planını birlikte okumasına ve kararların usulüne uygun alınmasına eşlik ediyoruz. Teknik bakım, temizlik, güvenlik ve destek hizmetlerinin tek çatı altında planlanması için Ankara’da entegre tesis yönetimi: plaza ve iş merkezleri sayfamıza bakabilirsiniz.
Plaza ve iş merkezi yönetimi hukuken ne anlama gelir?
Kanun, kat mülkiyeti kurulabilecek bölümleri sayarken konutla birlikte iş yerlerini de anar (KMK m.1).1
“Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.”
Bağımsız bölümlerin dışında kalan ve korunma ile ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler ortak yerdir (KMK m.2).1 Giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, sığınaklar, çatılar ve yangın emniyet merdivenleri kanunda her hâlde ortak yer sayılan yerler arasında sayılır (KMK m.4).1 İş merkezinde yönetimin konusu bu ortak yerler ve onların giderleridir.
Yazar kaynakları da bu tabloyu çizer. Kaya, günümüzde konut, işyeri, ticaret merkezi, alışveriş merkezi ve otel gibi farklı nitelikte pek çok bağımsız bölümün bir araya gelmesiyle oluşan geniş ölçekli yapıların bulunduğunu, bu kompleks yapıların yönetilmesinin zorluğunun yöneticilik müessesesinin önemini artırdığını yazar.4 Özkan ise mesken, dükkân, iş yeri, ofis, depo, mahzen ve mağaza gibi çeşitli kullanım amaçlı bağımsız bölümlerin AVM, kule ve rezidans gibi yapılarda yer aldığını, bu yapılarda resepsiyon, güvenlik ve ortak alan hizmetlerinin kat maliklerine sunulduğunu anlatır.3
Plaza tek yapı mıdır, toplu yapı mıdır?
Yapı, KMK m.66’daki ölçütleri taşıyorsa toplu yapıdır; taşımıyorsa Kanunun genel hükümleri uygulanır. Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile yönetimleri bakımından birbirine bağlı birden çok yapıyı ifade eder (KMK m.66).1 Toplu yapı hükümleri m.66–74’te yer alır; toplu yapı özel hükümleri saklı kalmak kaydıyla Kanunun bütün hükümleri toplu yapılar hakkında da uygulanır (KMK m.74).1
Kömürcü, toplu yapı kavramında kullanım amacı bakımından konut ve iş merkezi ayrımı yapılmadığını, bu nedenle toplu yapı kapsamındaki yapıların konut ya da iş merkezi olabileceğini yazar. Aynı kaynağa göre hem konut hem işyeri niteliği taşıyan yapıları bir arada barındıran toplu yapılar da bulunur ve bunlar kullanım amaçlarına göre konut ve iş merkezi diye ayrılmaksızın birlikte bir toplu yapı oluşturur.2 Birden çok yapılı bir iş merkezi kampüsünde blok ve toplu yapı düzeyindeki kurulların işleyişi için blok yöneticisi ile site yöneticisi arasındaki fark yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetim planı iş merkezinde neleri belirler?
Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler; bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (KMK m.28).1 Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır; toplu yapılarda bu oran, temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisidir (KMK m.28, m.70).1
Yıldız’ın çalışmasında bir katılımcı, yönetim planı hazırlanırken yapıdaki her bağımsız bölüm grubunun (konut, ofis, ticaret, otel) ayrı kategori olarak ele alınmasını, ortak alanların hangi kullanıcılarca ne ölçüde kullanılacağının ve bakım ile işletim maliyetlerinin hangi ölçütlerle paylaşılacağının planda açık yazılmasını ister.5 Aynı çalışma, konut ile ticari birimlerin bir arada bulunduğu yapıda ortak alan kullanımı ve gider paylaşımı esaslarının net belirlenmemesi hâlinde sonradan anlaşmazlık doğduğunu yazar.5
Yıldız, karma kullanımlı büyük yapılarda her fonksiyon alanından (konut, ticari, ofis blokları gibi) temsilcilerin yönetim kurulunda yer almasının planla öngörülebileceğini, bunun farklı kullanım alanlarının çıkarlarının yönetimde dengeli temsilini sağladığını Kömürcü’ye atıfla aktarır.5
Ortak giderler iş merkezinde nasıl paylaşılır?
Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise kendi arsa payı oranında katılır (KMK m.20).1
| Gider kalemi | Kanundaki kural (aksi anlaşılmadıkça) | Dayanak |
|---|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri | Her kat maliki eşit olarak katılır | KMK m.20 |
| Sigorta primi, ortak yerlerin bakım ve onarımı, yönetici aylığı, ortak tesislerin işletmesi | Her kat maliki kendi arsa payı oranında katılır | KMK m.20 |
| Yönetim planında özel bir paylaşım hükmü olmayan ortak giderler | Arsa payına göre paylaştırılır | KMK m.20; Yıldız |
| Yönetim planında bölümlere özgü paylaşım hükmü olan giderler | Planda hangi giderin hangi bölümlere yansıtılacağı belirtilir | Yıldız |
Yıldız, yönetim planında özel bir hüküm bulunmayan ortak giderlerin KMK m.20 uyarınca arsa payına göre paylaştırılması gerektiğini yazar.5 Aynı çalışma, ortak altyapıda bakım giderinin paylaşımı konusunda yönetim planında özel bir paylaşım oranı yoksa genel hüküm olan arsa payının devreye girdiğini aktarır.5
İş merkezinde yönetici kimdir, neleri yapar?
Yönetici, kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetimini verdikleri kimsedir. Kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebilir; anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir (KMK m.34).1 Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (KMK m.34).1 Yönetici atanması gereken yapıda atama yapılmamışsa, yöneticinin yapacağı işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur (KMK m.35).1
Yönetici; kurul kararlarını yerine getirir, anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır, sigorta ettirir, avansı toplar, yönetimle ilgili ödemeleri yapar, topladığı paraları yönetici sıfatı gösterilerek bankada açtıracağı hesaba yatırır ve kurulu toplantıya çağırır (KMK m.35).1 Asansörlerin aylık bakımını ve yıllık kontrolünü ilgili teknik düzenlemelere uygun yaptırmak da yöneticinin görevidir (KMK m.35/l).1
Yönetici kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazar; giderlerin belgelerini bir dosyada saklar ve defteri her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırır (KMK m.36).1 Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu devamlı denetler ve haklı sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (KMK m.41).1
Plaza ve iş merkezi yönetimi konut sitesinden nasıl ayrılır?
Yönetici, kurul ve gider maddelerinin metninde bölümün konut ya da iş yeri olmasına göre ayrı bir kural yoktur (KMK m.20, m.32, m.34).1 Farklar kullanma amacından, yönetim planından ve ortak alanların fiilî kullanımından doğar.
| Konu | Kanun ne söyler? | İş merkezinde nasıl görünür? |
|---|---|---|
| Bağımsız bölüm türü | Daire yanında iş bürosu, dükkân ve mağaza da bağımsız bölümdür (m.1) | Bölümler iş bürosu, dükkân veya mağaza niteliğindedir |
| Kullanma amacı | Yönetim planı kullanma maksat ve şeklini düzenler (m.28) | Planın iş kullanımına uygun yazılması gerekir; belirsizlik sonradan anlaşmazlık doğurur (Yıldız) |
| Yönetici | Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde zorunludur (m.34) | Aynı kural uygulanır |
| Ortak gider | Eşit ve arsa payı ölçüleri, aksi anlaşılmadıkça (m.20) | Plan, bölüm gruplarına göre paylaşım yazabilir (Yıldız) |
| Güvenlik ve erişim | Yönetim planı ve kurul kararları çerçevesinde yürür (m.28, m.32) | Konut ve ticari alanı bir arada barındıran yapıda ticari alanların erişilebilirliği ile konut sakinlerinin mahremiyet beklentisi farklı güvenlik protokolleri gerektirir (Yıldız) |
Çankaya’daki bir iş merkezinde gider paylaşımı nasıl çözülür? Örnek olay
Yönetim planında özel oran yoksa ortak gider arsa payı oranında paylaşılır; planda ayrı oran varsa o uygulanır. Örnek olay (kurgu): Çankaya’da Çukurambar hattındaki bir iş merkezinde zemin kattaki dükkânlar ile üst kattaki ofislerin malikleri ortak otopark havalandırmasının bakım giderini paylaşamaz. Yönetim planı bu gider için özel bir oran göstermiyorsa gider KMK m.20 uyarınca arsa payı oranında paylaştırılır; plan dükkânlar için ayrı bir oran yazmışsa kanun “aksi anlaşılmadıkça” der ve plandaki oran uygulanır.15 Yönetici ödemeleri belgeleriyle deftere yazar ve hesabı kurula yıllık toplantıda verir (KMK m.36, m.39).1 Aynı soru Yenimahalle veya Etimesgut’taki bir iş merkezinde de aynı hükümlerle cevaplanır. Çankaya site yönetimi sayfamızda ilçedeki rezidans, plaza ve havuzlu siteler anlatılır.
Plaza ve iş merkezi yönetiminde sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, giderleri yönetim planına bakmadan paylaştırmak ve yönetici atamasını ertelemektir.
- Gideri yönetim planına bakmadan bölmek. Aksi anlaşılmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, diğer ortak giderler arsa payı oranında paylaşılır (KMK m.20).
- Kullanma amacını planda belirsiz bırakmak. Yönetim planı kullanma maksat ve şeklini düzenler (KMK m.28); belirsiz kalan ortak alan ve gider esasları sonradan anlaşmazlık doğurur (Yıldız).
- Yönetici atamayı ertelemek. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde atama mecburidir; atanmazsa işlerden kat malikleri müştereken sorumludur (KMK m.34, m.35).
- Karar defterini kapattırmamak. Defterin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılması gerekir (KMK m.36).
- Planı eski oranla değiştirmeye çalışmak. Toplu yapıda planı değiştirmek için temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisi yeterlidir (KMK m.70); tezlerde geçen beşte dört oranı eski metne aittir.
Ankara Yönetim Merkezi plaza ve iş merkezlerinde nasıl çalışır?
Ankara Yönetim Merkezi, plaza ve iş merkezlerinde teknik bakım, temizlik, güvenlik ve destek hizmetlerinin tek yönetim çatısı altında planlanıp raporlanması için yerinde keşif ve yazılı teklif sunar. Kurul toplantılarının çağrısını, tutanağını ve karar defterini yürütür, her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporunu kat maliklerine ulaştırırız. Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yönetim firması seçimi ölçütleri için Ankara yönetim firmaları: site yönetim firması nasıl seçilir? yazımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Plaza yönetimi ile konut sitesi yönetimi aynı kanuna mı tabidir?
Evet. İş bürosu, dükkân ve mağaza da bağımsız bölüm olarak sayıldığından (KMK m.1) iş yerlerinden oluşan yapı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetilir; yönetim kanun hükümleri ve yönetim planı çerçevesinde kat malikleri kurulunca yürütülür (KMK m.32).
İş merkezinde yönetici atamak zorunlu mu?
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapıda yönetici atanması mecburidir (KMK m.34). Atama yapılmamışsa yöneticinin yapacağı işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur (KMK m.35).
İş merkezinde ortak giderler nasıl paylaşılır?
Aksi anlaşılmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, sigorta primi, ortak yerlerin bakım ve onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaşılır (KMK m.20).
Plaza toplu yapı sayılır mı?
Yapı, KMK m.66’daki ölçütleri taşıyorsa, birden çok yapının yerleşim planı, alt yapı, ortak kullanım yerleri ve yönetim bakımından birbirine bağlı olduğu bir toplu yapıysa toplu yapı hükümleri uygulanır. Kömürcü’ye göre toplu yapı kapsamındaki yapılar konut ya da iş merkezi olabilir.
Yönetim planı iş yeri bölümleri için farklı gider oranı koyabilir mi?
Kanun giderlerde “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesini kullanır (KMK m.20). Yıldız’a göre yönetim planında hangi ortak giderlerin hangi bölümlere yansıtılacağı belirtilebilir.
İş merkezinin yönetim planı kaç oyla değiştirilir?
Klasik kat mülkiyetinde bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28). Toplu yapıda temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu yeterlidir (KMK m.70).
Yönetici hesabı kurula ne zaman verir?
Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda; yazılı değilse her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna gelir ve giderlerin hesabını verir. Kat maliklerinin yarısı isterse bu hesap başka zamanda da istenebilir (KMK m.39).
Ankara’da plaza ve iş merkezi yönetimi hizmeti veriyor musunuz?
Evet. Ankara Yönetim Merkezi plaza ve iş merkezleri için teknik bakım, temizlik, güvenlik ve destek hizmetlerini entegre tesis yönetimi çatısı altında planlar ve raporlar; yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir.
Ankara Yönetim Merkezi’nin sözleşmesinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza, hizmet verdiğimiz yapı türleri için sektörler sayfamıza ve konut sitelerinde yönetici ücreti için site yöneticisi ücreti nasıl belirlenir? yazımıza bakabilirsiniz.