Blok yöneticisi ile site yöneticisi arasındaki fark yetki alanındadır: blok yöneticisi yalnız kendi bloğunun ortak yerlerini, toplu yapı yöneticisi bütün ortak yapı, yer ve tesisleri yönetir.1 Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe blok yöneticisini blok kat malikleri, toplu yapı yöneticisini temsilciler kurulu atar.1 Ankara Yönetim Merkezi sözleşmelerinde taahhüt ve cayma bedeli yoktur.
Çok bloklu sitede iki ayrı yönetici görülür: her blok için atanan blok yöneticisi ve toplu yapının bütününü yöneten yönetici.1 Kanundaki adı toplu yapı yöneticisidir (KMK m.71); bu yazıda bu yöneticiye site yöneticisi dendi. İkisinin yetki alanını, atayan kurulu ve oy çoğunluğunu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplu yapılara ilişkin maddeleri belirler.1 Toplu yapıdaki yönetim kademelerinin ayrıntısı için toplu yapı nedir, nasıl yönetilir? yazımıza bakabilirsiniz.
Ankara’da yönettiğimiz çok bloklu sitelerde kurulların bu ayrıma uygun toplanmasına ve her kararın yetkili yöneticiye bağlanmasına eşlik ediyoruz.
Blok yöneticisi kimdir, neyi yönetir?
Blok yöneticisi, blok yapının kat maliklerinin seçtiği ve yalnız o bloğun işlerine bakan yöneticidir. Kanuna göre blok yapı, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, bloktaki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir (KMK m.69).1
Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe blok kat malikleri kurulu blok için yönetici ve denetçi atar; blok yöneticisi ve denetçisi bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir (KMK m.71).1 Küçükçapraz, blok yöneticisinin blok kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan da atanabileceğini yazar.4
Özkan’a göre blok yöneticisinin görevi, seçildiği blok ve o bloğun kat malikleriyle sınırlıdır; blok yöneticisi blok kat maliklerini toplantıya çağırma yetkisine sahiptir ve yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça toplu yapı temsilciler kurulunun üyesidir.3
Site (toplu yapı) yöneticisi kimdir, neyi yönetir?
Site yöneticisi, toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesislerden sorumlu yöneticidir. Bu yerler toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir; yönetim planı bu yetkiyi toplu yapı temsilciler kuruluna verebilir (KMK m.69).1 Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse temsilciler kurulu, blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların seçtiği temsilcilerden oluşur ve her üye yönettiği ya da temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır.1
“Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.”
Kaya’ya göre KMK m.69 yönetim planında başka bir usul belirlenmesine imkân tanıdığından toplu yapı yöneticisinin temsilciler arasından atanması zorunlu değildir; temsilci veya kat maliki olmayan kişiler de yönetici olarak atanabilir.2 Küçükçapraz, toplu yapı kat malikleri kurulunun yetkili olduğu alanda blok yöneticisinin değil toplu yapı yöneticisinin yetkili olduğunu yazar.4
İki yönetici arasındaki farklar nelerdir?
Fark; atayan kurulda, oy çoğunluğunda, yetki alanında ve giderin kime yazıldığında ortaya çıkar. Aşağıdaki tablo, kanun metninden ve yazar kaynaklarından okunan farkları yan yana gösterir; yönetim planı aksini düzenlemediği sürece geçerli olan kural budur.
| Ölçüt | Blok yöneticisi | Site (toplu yapı) yöneticisi | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Atayan kurul | Blok kat malikleri kurulu | Toplu yapı temsilciler kurulu | KMK m.71 |
| Oy çoğunluğu | Bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu | Temsilciler kuruluna katılanların temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu | KMK m.71 |
| Yetki alanı | Yalnız o bloğa ait ortak yerler ve blok sorunları | Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler | KMK m.69, m.71; Küçükçapraz |
| Temsilciler kurulundaki yeri | Plan başka türlü düzenlemedikçe kurulun üyesi; yönettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy | Kurulun atadığı yönetici | KMK m.69 |
| Giderler | Belli bir yapıya tahsis edilen ortak yer ve tesislerin giderini o yapıdaki malikler öder | Bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına ayrılmış yer ve tesislerin giderini bütün kat malikleri öder | KMK m.72 |
Blok yöneticisi atamak zorunlu mu?
Bu soru öğretide tartışmalıdır. Bir görüşe göre blokta sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa KMK m.34 uyarınca blok yöneticisi atanması zorunludur; Küçükçapraz bu görüşe katılır.4 Diğer görüşe göre KMK m.71’deki “yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe” ifadesi nedeniyle bu hüküm yedek kuraldır ve atama zorunluluğu yönetim planına göre belirlenir.34
Özkan, blok yöneticisinin toplu yapı yönetim hiyerarşisindeki önemi nedeniyle atanmasının zorunlu olmadığını savunmanın isabetli olmayacağını yazar ve konunun yönetim planında ayrıntılı düzenlenmesini ister.3 Kararlarınızın hangi oranla alınacağını karar yeter sayısı hesaplama aracımızla denetleyebilirsiniz.
Çok bloklu sitede bu ayrım pratikte nasıl yürür? Örnek olay
Blok yöneticisi bloğa özgü işleri, toplu yapı yöneticisi bütün siteyi ilgilendiren işleri yürütür. Örnek olay (kurgu): Etimesgut’taki Eryaman bölgesinde altı bloklu bir sitede B Blok’a özgü asansörün onarımı gündeme gelir. Asansör yalnız o bloğun ortak yeri olduğundan karar B Blok kat malikleri kurulunda alınır ve blok yöneticisi uygular.1 Havuz ve sosyal tesisin bakımı ise bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına ayrıldığı için giderini bütün kat malikleri öder ve işi toplu yapı yöneticisi yürütür.1 Aynı ayrım Gölbaşı veya Çankaya’daki çok bloklu bir sitede de aynı hükümlerle uygulanır. Eryaman site yönetimi: toplu yapı ve temsilciler kurulu sayfamızda ilçedeki yapı tipleri anlatılır.
Çok bloklu sitede sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, iki yöneticinin yetki alanını karıştırmak ve atamada yanlış çoğunluk aramaktır.
- Blok yöneticisinden bütün siteyi ilgilendiren karar beklemek. Toplu yapı kat malikleri kurulunun yetkili olduğu alanda toplu yapı yöneticisi yetkilidir (Küçükçapraz).
- Toplu yapı yöneticisini blok yöneticisi gibi seçmeye çalışmak. Toplu yapı yöneticisi, temsil edilen bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğuyla atanır (KMK m.71).
- Giderleri blok ve site ayırmadan tek hesapta toplamak. Belli yapılara tahsis edilmiş yerlerin gideri yalnız o yapıların maliklerine yazılır (KMK m.72).
- Yönetim planını okumadan atama yapmak. Atama kuralları “yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe” geçerlidir (KMK m.71).
- Planı eski oranla değiştirmeye çalışmak. Toplu yapıda planı değiştirmek için temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisi gerekir (KMK m.70); tezlerde geçen beşte dört oranı eski metne aittir.
Ankara Yönetim Merkezi çok bloklu sitelerde nasıl çalışır?
Ankara Yönetim Merkezi toplu yapı yönetimini hizmet olarak sunar. Blok ve toplu yapı kurullarının toplantı çağrısını, tutanağını ve karar defterini yürütür, her kararın hangi kurulun yetki alanına girdiğini yönetim planına göre ayırırız. Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur; yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir.
Sık sorulanlar
Blok yöneticisini kim seçer?
Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe blok kat malikleri kurulu seçer; bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu aranır (KMK m.71).
Site (toplu yapı) yöneticisini kim atar?
Toplu yapı temsilciler kurulu atar; temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu gerekir (KMK m.71).
Blok yöneticisi temsilciler kurulunun üyesi midir?
Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse evet; temsilciler kurulu blok yapılarda her blokta seçilen blok yöneticilerinden oluşur (KMK m.69).
Blok yöneticisi atamak zorunlu mu?
Öğretide tartışmalıdır. Bir görüşe göre blokta sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa zorunludur (KMK m.34); diğer görüşe göre bu, yönetim planına göre belirlenir (KMK m.71; Küçükçapraz, Özkan).
Toplu yapı yöneticisi kat maliki olmak zorunda mı?
Hayır. Kaya’ya göre toplu yapı yöneticisinin temsilciler arasından atanması zorunlu değildir; temsilci veya kat maliki olmayan kişiler de atanabilir.
Havuz ve sosyal tesis giderini kimler öder?
Bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına ayrılmış tesislerin giderini bütün kat malikleri öder; kat malikleri kullanmadıklarını ileri sürerek ortak gider payından kaçınamaz (KMK m.72).
Temsilciler kurulunda oy nasıl kullanılır?
Blok yöneticileri ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir (KMK m.69).
Toplu yapıda yönetim planı kaç oyla değişir?
Temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu gerekir (KMK m.70).
Ankara Yönetim Merkezi’nin sözleşmesinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza, devirden sonra yönetici ve firma seçimi için TOKİ site yönetimi yazımıza bakabilirsiniz.