Toplu yapı, onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış, altyapısı, ortak yerleri ve yönetimi bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdır (KMK m.66).1 Yönetimi tek bir yönetim planı ve blok, parsel, ada ile toplu yapı düzeyindeki kurullar yürütür. Bu düzeni KMK’ya uygun işletiyor, kapsamı ücretsiz keşif sonrası yazılı teklifte belirtiyoruz.
Bu yazı, toplu yapıya ilişkin soruları Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) toplu yapılara ayrılan 66 ila 74. maddelerine göre yanıtlıyor. Tek apartmanın yönetimi için yönetim planı nasıl olmalı? yazımıza bakabilirsiniz.
Toplu yapı nedir?
Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak birden çok yapıyı ifade eder. Bu yapılar altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılıdır (KMK m.66).1
“Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır.”
Aynı maddede, parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şartın aranmadığı yazılır. Her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.1
Öktem Çevik’in doktora tezi, bu tanımdan üç unsur çıkarır: bir veya birden fazla imar parseli üzerinde birden fazla yapı bulunması, bu yapıların altyapı, ortak yer, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirine bağlı olması ve tüm yapılar ile ortak yerler için yönetim yönünden bağlantı bulunması.2
| Unsur | Kanundaki ifade | Dayanak |
|---|---|---|
| Yapı sayısı | Bir veya birden çok imar parseli üzerinde birden çok yapı | KMK m.66 |
| Plan | Belli bir onaylı yerleşim planı | KMK m.66 |
| Bağlantı | Altyapı, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile yönetim bakımından bağlantı | KMK m.66 |
| Parsellerin konumu | Bitişik veya komşu olma; kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz | KMK m.66 |
| Vaziyet planı ve projeler | Yapıların konumu, ortak yerler ve tesislerin kullanım amacı vaziyet planında ve projelerde belirtilir | KMK m.68 |
Toplu yapıda yönetim kaç kademelidir?
Toplu yapıda yönetim dört düzeyde yürür: blok, parsel, ada ve toplu yapının tamamı. KMK m.69 her düzeyi hangi kurulun yönettiğini ayrı ayrı yazar.1
| Düzey | Yöneten kurul | Neyi yönetir? |
|---|---|---|
| Blok | Blok kat malikleri kurulu | Bloğun kendi sorunları ve yalnız o bloğa ait ortak yerler |
| Parsel | Parseldeki kat malikleri kurulu | Blok niteliğinde olmayan yapıların ya da bloklarla aynı parseldeki yapıların kendi sorunları ve o parsele ait ortak yerler |
| Ada | Ada kat malikleri kurulu (yetki plana göre ada temsilciler kuruluna verilebilir) | Adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler |
| Toplu yapı | Toplu yapı kat malikleri kurulu (yetki plana göre toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir) | Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler |
Kanun, yönetim planında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzının ayrıca belirtileceğini yazar. Ada ve toplu yapı kurulları yönetim tarzını, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla kararlaştırır (KMK m.69).1 Şengül’ün tezinde toplu yapıda tek bir ortak yer ve tesis kavramından söz etmenin mümkün olmadığı, yapılaşma farklılığına ve tahsise göre farklı nitelikte ortak yer ve tesislerin bulunabileceği anlatılır.3
Toplu yapı temsilciler kurulu kimlerden oluşur, kaç oyu vardır?
Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse temsilciler kurulu, her blokta seçilen blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur (KMK m.69).1 Üye sayısı ve seçim şekli, toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.
Her yönetici ve temsilci, yönettiği ve temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir. Aynı hüküm ada temsilciler kurulu için de yazılıdır.1 Karar yeter sayısını önceden denemek için kat malikleri kurulu karar yeter sayısı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Toplu yapıda yönetici ve denetçi nasıl atanır?
Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi, temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyuyla atanır (KMK m.71).1
Blok yöneticisi ve denetçisi bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi ise bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Kanun, yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe atamayı blok kat malikleri kuruluna, parseldeki kat maliklerine ve toplu yapı temsilciler kuruluna bırakır.1 Tek apartmandaki yönetici seçimi için site yöneticisi nasıl seçilir? yazımıza bakabilirsiniz.
Toplu yapıda yönetim planı kaç oyla değiştirilir?
Toplu yapıda yönetim planı, temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyuyla değiştirilir (KMK m.70).1 Geçici yönetimle ilgili plan hükümleri ise toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oylarıyla değiştirilebilir.
Bu oran 7579 sayılı Kanun’la değişmiştir. Önceki metinde “beşte dördünün” yazan ibareler “üçte ikisinin” olarak değiştirilmiş, 7 Mayıs 2026 tarihli değişikliğin yürürlük tarihi 22 Mayıs 2026 olmuştur. Aynı değişiklikle maddeye, yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını yazan fıkra eklenmiştir.1
Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için bütün alanı kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir ve plan bütün kat maliklerini bağlar (KMK m.70).1 Planın diğer yönleri için yönetim planı nasıl değiştirilir? yazımıza bakabilirsiniz.
Toplu yapıda ortak gideri kim öder?
Bir yapının veya birkaç yapının kat malikleri için ayrılmış ortak yer ve tesislerin giderlerini o yapılardaki kat malikleri öder. Bütün bağımsız bölümlere ayrılmış tesis ve yerlerin giderlerini ise bütün kat malikleri karşılar (KMK m.72).1
| Gider kalemi | Kim karşılar? | Dayanak |
|---|---|---|
| Belli bir yapıya ya da birkaç yapıya tahsis edilmiş ortak yer ve tesis | O yapılardaki kat malikleri | KMK m.72 |
| Bütün bağımsız bölümlere tahsis edilmiş tesis ve yerler | Bütün kat malikleri | KMK m.72 |
| Toplu yapı ortak gider payı ve toplanacak avans | Kullanma hakkından vazgeçme ya da ihtiyaç olmadığını ileri sürme gerekçe olamaz | KMK m.72 |
Kanun, kat maliklerinin ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek, bunların başka bir parselde ya da kamuya ait alanlarda bulunduğunu söyleyerek veya kendi durumları dolayısıyla faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider payını ve avansı ödemekten kaçınamayacağını yazar. Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasındaki belgelerden sayılır (KMK m.72).1
Şengül’ün tezinde madde metninde ortak hizmetlerden söz edilmediği, yazarın ise hizmetlerden doğan giderlerin de hizmetten yararlanan kat maliklerince karşılanması gerektiği kanaatinde olduğu yazılır.3 Aidat tahsilatı ve gider paylaşımının aylık raporlanması için aidat takibi ve site muhasebesi sayfamıza bakabilirsiniz.
Geçici yönetim nedir, ne kadar sürer?
Geçici yönetim, toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bu kurulun görevlerini üstlenen ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrıları yapan yönetimdir (KMK m.73).1 Yönetim planında geçici yönetimin kurulması öngörülebilir.
Plan, geçici yönetimin nasıl oluşacağını ve ne zamana kadar devam edeceğini yazar. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar sürebilir. Bu süre, her hâlde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer (KMK m.73).1
Kamuya ayrılan yerlerin bakımını toplu yapı yönetimi üstlenebilir mi?
Evet. Yetkili kamu kurumuyla mutabakat sağlanırsa kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir (KMK m.68).1 KMK m.74’e göre bu bölümdeki özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, kanundaki bütün hükümler toplu yapılara da aynen veya kıyas yoluyla uygulanır.
Toplu yapı yönetimi sahada nasıl işler? Örnek olay
Oylar kişi sayısına göre değil, temsil edilen bağımsız bölüm sayısına göre sayılır. Örnek olay (kurgu): Tek parsel üzerinde üç bloktan ve ortak sosyal tesisten oluşan bir toplu yapıda A Blok’ta 40, B Blok’ta 30, C Blok’ta 30 bağımsız bölüm olsun. Her blokta kat malikleri kendi blok yöneticisini seçer; üç blok yöneticisi toplu yapı temsilciler kurulunu oluşturur. Kurulda A Blok yöneticisinin 40, diğerlerinin 30’ar oyu vardır; toplam oy 100’dür. Toplu yapının yöneticisi ve denetçisi için yarıdan fazla, yani 50’yi aşan oy gerekir (KMK m.71). Bu örnek tamamen kurgudur; gerçek bir site, kişi ya da tutar içermez.
Toplu yapı yönetiminde sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, bloklara ayrı plan hazırlamak, oyu kişi başına saymak ve ortak gideri kullanmama gerekçesiyle ödememektir.
- Blok bazında ayrı yönetim planı hazırlamak. Kanun, toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan tek bir yönetim planı ister (KMK m.70).
- Temsilciler kurulunda oyu kişi başına saymak. Kanun, her yönetici ve temsilciye yönettiği ve temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy verir (KMK m.69).
- Eski çoğunluk oranını uygulamak. Yönetim planı değişikliğinde oran 22 Mayıs 2026’dan beri üçte ikidir; planın bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz (KMK m.70, 7579).
- Kullanmıyorum diyerek ortak gider payını ödememek. Kanun, kullanma hakkından vazgeçmeyi ya da ihtiyaç olmadığını ileri sürmeyi gerekçe saymaz (KMK m.72).
- Geçici yönetimi süresiz sürdürmek. Geçici yönetim her hâlde ilk yapı ruhsatından itibaren on yıl geçmekle sona erer (KMK m.73).
Ankara Yönetim Merkezi toplu yapı yönetiminde ne yapıyor?
Ankara Yönetim Merkezi olarak toplu yapı yönetimini hizmet kapsamımıza alabiliyoruz. Kapsamı yapınızın ihtiyacına göre ücretsiz keşif sonrası yazılı teklifte belirtiyoruz; taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Çok bloklu siteler için Ankara site yönetimi sayfamıza, Etimesgut, Yenimahalle ve Sincan’daki yapılar için Etimesgut site yönetimi, Yenimahalle site yönetimi ve Sincan site yönetimi sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Toplu yapı nedir?
Bir veya birden çok imar parseli üzerinde belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, altyapı, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile yönetim bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdır (KMK m.66).
Toplu yapı temsilciler kurulu nedir?
Toplu yapı kat malikleri kurulunun yetkisinin yönetim planıyla verilebildiği kuruldur (KMK m.69). Planda başka türlü düzenlenmemişse blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur.
Toplu yapı temsilciler kurulu kimlerden oluşur?
Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse her blokta seçilen blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Üye sayısı ve seçim şekli plana yazılır (KMK m.69).
Toplu yapı yönetim planı kaç oyla değişir?
Temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır. Oran 22 Mayıs 2026’dan beri geçerlidir (KMK m.70, 7579).
Temsilciler kurulunda her üyenin oyu eşit mi?
Hayır. Her yönetici ve temsilci, yönettiği ve temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir (KMK m.69).
Toplu yapıda yönetici nasıl atanır?
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi, temsilciler kuruluna katılanların temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyuyla atanır (KMK m.71).
Kullanmadığım ortak tesisin giderini ödemek zorunda mıyım?
Belli yapıların kullanımına tahsis edilmiş yerlerin giderlerini o yapıların malikleri öder. Bütün bağımsız bölümlere tahsis edilmiş yerlerin giderlerinde ise kullanma hakkından vazgeçmek ödemeden kaçınma gerekçesi olamaz (KMK m.72).
Toplu yapıda geçici yönetim ne kadar sürer?
En geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar sürebilir. Süre, her hâlde ilk yapı ruhsatından itibaren on yıl geçmekle sona erer (KMK m.73).
Toplu yapı yönetimi örnek yönetim planı veya Yargıtay kararı verir mi?
Kanun hazır bir yönetim planı örneği vermez. Bu yazıda künyesi doğrulanmış bir Yargıtay kararı kullanılmamıştır; hukuki dayanak kanun maddeleri ve tezlerdir.
Ankara Yönetim Merkezi’nin hizmetinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir; kapsam teklifte açıkça yazılır. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; yapınızın yönetim planı farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz. Yönetim firması seçimi aşamasındaysanız Ankara yönetim firmaları sayfamızdaki ölçütler, işletme projesinin onayı için işletme projesi nedir? yazımız yardımcı olur.