Müteahhitten site devri, yönetimin müteahhitten veya geçici yönetimden kat malikleri kuruluna geçmesidir; toplu yapıda geçici yönetimin süresini KMK m.73 sınırlar. Geçici yönetim yalnızca yönetim planında öngörülmüşse kurulur ve en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir.1 Ankara Yönetim Merkezi sözleşmelerinde taahhüt ve cayma bedeli yoktur.
Yeni teslim edilen sitede ilk yönetimin kim tarafından, hangi sürede ve hangi kararlarla kat maliklerine geçeceği, yapının klasik kat mülkiyetine mi yoksa toplu yapıya mı tabi olduğuna göre değişir.1 Bu yazı devrin ne olduğunu, yönetim planı ve kat mülkiyeti ilişkisini, klasik yapıda ve toplu yapıda ilk yönetimin kurulmasını, devir yapılmazsa kanundaki yolları ve devir teslimde teslim edilecek belge ve hesapları anlatır. Ankara’da yeni teslim sitelerde ilk yönetimi kurulda usulüne uygun kurmaya ve devir teslimi belgelemeye eşlik ediyoruz; hizmetin kapsamı için Ankara profesyonel site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Müteahhitten site devri nedir?
Müteahhitten site devri, yapının inşası ve ilk satışları sırasında yönetimi yürüten malikten veya geçici yönetimden, yönetimin kat malikleri kuruluna geçmesidir.13
Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümleri bir kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır (KMK m.34).1 Bölümler satıldıkça bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkına sahip olanlar kat maliki olur (KMK m.2) ve yönetim kat malikleri kurulunun kararlarına göre yürütülür (KMK m.32).1 Birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki her bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; ancak sahip olacağı oy sayısı, malik olduğu bölüm sayısı ne olursa olsun bütün oyların üçte birinden fazla olamaz (KMK m.31).1
Yıldız, geliştirici şirketlerin projeyi teslim ettikten sonra bir süre kendi yönetim birimiyle siteyi yönetmeye devam edebildiğini, bu uygulamanın yönetim planına konulan geçici yönetim hükmüne dayandığını yazar.4
Devirde yönetim planı ve kat mülkiyeti nasıl işler?
Yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretini ve yönetime ait diğer hususları düzenler; bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (KMK m.28).1 Plan ve onda sonradan yapılan değişiklikler, kat maliklerini ve onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar; değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve değişiklikler plana bağlanarak kuruluş belgeleri arasında saklanır.1 Plan değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.1 Yönetim planının içeriği için iyi bir yönetim planı nasıl olmalı? yazımıza bakabilirsiniz.
Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir; bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle de gerçekleştirilebilir (KMK m.3).1 Toplu yapıda yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir (KMK m.66).1
Klasik kat mülkiyetinde ilk yönetim nasıl kurulur?
Tek apartman ya da tek parseldeki klasik kat mülkiyetinde ilk yönetim, kurulun toplanması ve yöneticinin çifte çoğunlukla seçilmesiyle kurulur.1
- Kurulu toplantıya çağırın. Kurul, yönetim planında gösterilen zamanlarda, plan zaman göstermemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebep çıkarsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, toplantıdan en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılan çağrı ya da taahhütlü mektupla toplanabilir (KMK m.29).1
- Yeter sayıyı sağlayın. Kurul sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m.30).1
- Yöneticiyi çifte çoğunlukla atayın. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır; sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkulde atanması mecburidir (KMK m.34).1
- Kararı deftere yazdırın. Kurul kararları numaralı ve noter mühürlü deftere yazılır, toplantıdaki kat malikleri imzalar (KMK m.32).1
- Geçici işletme projesini ve banka hesabını kurun. Kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar (KMK m.37); topladığı paraları yönetici sıfatıyla açtırdığı banka hesabında tutar (KMK m.35/j).1
Yönetici atamanın ayrıntıları için 10 daireli apartman yönetimi nasıl kurulur? yazımıza bakabilirsiniz.
Toplu yapıda geçici yönetim devri nasıl yapılır?
Toplu yapıda ilk yönetim, yönetim planında öngörülmüşse geçici yönetim eliyle yürür ve toplu yapı temsilciler kurulu oluşunca bu kurula geçer.1 Toplu yapıda temsilciler kurulunun oluşumu ve oy düzeni için toplu yapı nedir, nasıl yönetilir? yazımıza bakabilirsiniz.
“Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.”
Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir. Yapılar, blok kat malikleri kurulları, ada kat malikleri kurulları ve toplu yapı kat malikleri kurulu veya temsilciler kurulu eliyle yönetilir (KMK m.69, m.70).1
“Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.”
Yönetim planında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere geçici yönetim öngörülebilir; planda geçici yönetimin nasıl oluşacağı ve ne zamana kadar devam edeceği yazılır (KMK m.73).1 Şengül’e göre bu hükmün amacı, temsilciler kurulunun oluşumuna kadar yönetim boşluğu oluşmamasıdır.5 Yıldız, geçici yönetimin tipik olarak projeyi yapan şirketin temsilcilerinden oluştuğunu aktarır.4
Geçici yönetim hükümlerini değiştirmek için toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyu gerekir (KMK m.70); oran, 7579 sayılı Kanunla 22 Mayıs 2026’dan beri üçte ikidir, tezlerdeki beşte dört oranı eski metne aittir.1 Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyuyla atanır; blok yöneticisi bloktaki kat maliklerince seçilir (KMK m.71).1
Devir yapılmazsa kat malikleri ne yapabilir?
Kanun, devir yapılmayan sitede kat maliklerine kurulu toplantıya çağırma, hâkimden yönetici isteme ve hesap isteme yollarını verir.1
Bekar, toplu yapıların kuruluşu sırasında görev alan geçici yönetimin, yapılar tamamlandıktan ve toplu yapılar kurulduktan sonra yönetimi kat maliklerine devretmemesini uygulamada görülen sorunlardan biri olarak sayar.3 Yıldız, en sık karşılaşılan sorunun geçici yönetimin süresinin fiilen uzaması ve geliştiricinin yönetimi devretmemesi olduğunu, bu hâlde maliklerin kendi yöneticilerini seçme imkânının geciktiğini yazar.4
| Durum | Kanundaki yol | Dayanak |
|---|---|---|
| Kurul toplanmıyor | Yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle, en az on beş gün önce yapılacak çağrıyla kurul toplanabilir | KMK m.29 |
| Yönetici atanamıyor | Sulh mahkemesi, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici atar | KMK m.34 |
| Hesap verilmiyor | Kat maliklerinin yarısı isterse, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi istenebilir | KMK m.39 |
| Geçici yönetimin süresi doldu | Süre bir yıl ve on yıl sınırında sona erer | KMK m.73 |
| Plandaki geçici yönetim hükmü değiştirilecek | Toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyu | KMK m.70 |
Bekar, TOKİ toplu konutlarında geçici yönetim döneminde çıkan uyuşmazlıkların en temel noktasının taraf ehliyeti ve davanın doğru tarafa yöneltilmesi olduğunu yazar; bu konu TOKİ sitelerinde yönetim nasıl işler? yazımızda ayrıca anlatılır.3
Devir teslimde hangi belge ve hesaplar teslim edilir?
Kanun devir teslim tutanağının biçimini düzenlemez; teslim edilecek kalemler yöneticinin kanundaki yükümlerinden okunur.1
| Kalem | Dayanak |
|---|---|
| Karar defteri ve kurul kararları | KMK m.32, m.36 |
| Gider belgeleri ve diğer belgelerin dosyası | KMK m.36 |
| Banka hesabı ve toplanan paralar | KMK m.35/j |
| Gelir ve giderlerin hesabı | KMK m.39 |
| İşletme projesi ve toplanan avanslar | KMK m.35/d, m.37 |
| Yönetim planı, değişiklikleri ve kuruluş belgeleri | KMK m.28 |
| Vekâletle ilişkili olarak alınanlar | KMK m.38; TBK m.508 |
Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38).1 Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür; vekâlet verene tesliminde geciktiği paranın faizini de öder (TBK m.508).2 Yöneticinin değişiminde hesap verme ve görev sonu işlemleri için yönetici görev süresi ve azil yazımıza bakabilirsiniz.
Yeni teslim sitede devir pratikte nasıl yürür? Örnek olay
Örnek olay (kurgu): İncek’te dört bloklu, tek yönetim planına bağlı yeni teslim bir sitede plan, toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar geçici yönetim öngörmüştür. Daireler satılıp oturum başlayınca geçici yönetim blok yöneticilerinin seçilmesi ve temsilciler kurulunun oluşması için çağrıları yapar (KMK m.73; Şengül).15 Blok yöneticisi bloktaki kat maliklerince seçilir; toplu yapı yöneticisi ve denetçisi temsilciler kuruluna katılanların temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğuyla atanır (KMK m.71).1 Yönetici atanınca geçici yönetim defteri, belgeleri, banka hesabını ve gelir ile giderlerin hesabını teslim eder; kurul kararları noter mühürlü deftere yazılır (KMK m.32, m.36, m.39).1 Bağlıca, Gölbaşı veya Çayyolu’ndaki bir site için de aynı kurallar Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre uygulanır. Bağlıca site yönetimi sayfamızda müteahhitten devralınan sitede ilk düzen anlatılır.
Müteahhitten site devrinde sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, geçici yönetimin süresini gözetmemek, eski oranı aramak ve belgeleri dosya hâlinde teslim almamaktır.
- Geçici yönetimi süre sınırı olmadan sürdürmek. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir; her hâlde ilk yapı ruhsatından on yıl sonra sona erer (KMK m.73).
- Plan değişikliğinde eski oranı aramak. Toplu yapıda geçici yönetim hükümleri bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilir (KMK m.70).
- Yöneticiyi tek çoğunlukla atamak. Klasik yapıda sayı ve arsa payı çoğunluğu birlikte aranır (KMK m.34).
- Belgeleri dosya hâlinde teslim almamak. Kurul kararları ve giderler deftere yazılır, defter ve belgeler dosyada saklanır (KMK m.36).
- Hesap isteme yolunu kullanmamak. Kat maliklerinin yarısı isterse hesap her zaman istenebilir (KMK m.39).
Ankara Yönetim Merkezi yeni teslim sitelerde devri nasıl yürütüyor?
Ankara Yönetim Merkezi, yeni teslim edilen sitede ilk yönetimin kurulmasını yerinde keşif ve yazılı teklifle başlatır; kurul kararına ve devir teslime kadar her adımı belgeler. Karar defteri, banka hesapları ve belgelerin tutanakla teslim alınmasını devir planına dahil ediyoruz. Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur; kurulunuz sözleşmeyi kanunun öngördüğü şartlarla sona erdirebilir. Geçiş sürecinin tamamı için profesyonel site yönetimine geçiş nasıl olur? yazımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Toplu yapıda geçici yönetim ne kadar sürer?
Yönetim planında öngörülmüşse en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir; süre her hâlde ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer (KMK m.73).
Yapıyı yaptıran şirket sitenin yöneticisi olabilir mi?
Bütün bağımsız bölümler tek kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır (KMK m.34). Toplu yapıda yönetim planı öngörmüşse geçici yönetim görev yapar (KMK m.73).
Satılmamış çok sayıda bağımsız bölümü olan malik kurulda kaç oy kullanır?
Birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki her bölüm için ayrı oy kullanır; sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz (KMK m.31).
Yönetim planını kim değiştirebilir?
Klasik yapıda bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (KMK m.28). Toplu yapıda planın değiştirilmesi ve geçici yönetim hükümlerinin değiştirilmesi için üçte iki oy gerekir (KMK m.70).
Devirden sonra eski yönetici hesap vermek zorunda mı?
Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK m.38); vekil işin hesabını verir ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene verir (TBK m.508). Hesap yılın birinci ayında kurula verilir, kat maliklerinin yarısı isterse her zaman istenebilir (KMK m.39).
Devir gecikirse kat malikleri ne yapabilir?
Kurul yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle toplanabilir (KMK m.29); yönetici atanamazsa sulh mahkemesi kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici atar (KMK m.34).
Kat irtifakı ne zaman kat mülkiyetine çevrilir?
Yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir; arsa maliki veya ortak maliklerden biri de bunu isteyebilir (KMK m.3). Toplu yapıda tamamlanan yapıların kat irtifakları çevrilebilir (KMK m.66).
Yeni sitede ilk işletme projesini kim hazırlar?
Kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar (KMK m.37).
Ankara Yönetim Merkezi’nin sözleşmesinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza, firma seçimi ölçütleri için Ankara yönetim firmaları sayfamıza ve ilk hedef bölgemiz İncek site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.