10 daireli apartman yönetimi, kat malikleri kurulunca yürütülür; sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanda kurulun bir yönetici atamasını kanun zorunlu kılar (KMK m.32, m.34).1 Yedi veya daha az bağımsız bölümde yönetici atamak kat maliklerinin tercihidir.3 Ankara Yönetim Merkezi sözleşmelerinde taahhüt ve cayma bedeli yoktur.
Kanuna göre anagayrimenkul, kat malikleri kurulunun verdiği kararlara göre yönetilir (KMK m.32).1 Kat maliklerinin oluşturduğu topluluğa kat malikleri kurulu denir.2 Bu yazı 10 daireli bir apartmanda yöneticinin zorunlu olup olmadığını, yedi ve daha az bölümlü apartmandan farkını, yönetimin hangi organlarla ve hangi adımlarla kurulacağını, yöneticinin işlerini, mali düzeni ve yönetici atanamazsa ne olacağını anlatır. Ankara’da yönettiğimiz apartmanlarda bu kararların kurulda usulüne uygun alınmasına eşlik ediyoruz; hizmetin kapsamı için Ankara apartman ve bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
10 daireli apartmanda yönetici atamak zorunlu mu?
Evet; kanun sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkulde yönetici atanmasını mecburi kılar.1
“Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.”
Kanun daire sayısına değil bağımsız bölüm sayısına bakar. KMK m.1, bağımsız mülkiyet hakkı kurulabilen bölümler arasında kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen ve depoyu sayar.1 Kaya’ya göre bu hüküm emredicidir; apartman sekiz veya daha fazla bağımsız bölümden oluşuyorsa kat malikleri yönetici atanmaması yönünde karar alsalar bile bu karar geçerli olmaz.3 Bütün bağımsız bölümler tek kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır.1
Yedi veya daha az bağımsız bölümlü apartmanda yönetim nasıl işler?
Yedi veya daha az bağımsız bölümlü apartmanda kanun yönetici atanmasını zorunlu kılmaz; yönetici atanıp atanmayacağı kat maliklerinin iradesine bırakılmıştır.34 Yönetici atanmamışsa yönetim işini kat malikleri kurulu yerine getirir.2 Kaya, bu yapılarda kat maliklerinin isterlerse yönetici atayabileceklerini, isterlerse yönetim faaliyetini her biri eşit yetkili olmak üzere birlikte yürütebileceklerini yazar.3 Kayaduman ise kanuna aykırı biçimde, sekizden az bağımsız bölümlü apartmanda yönetici seçimini zorunlu kılan bir yönetim planı hükmü düzenlenemeyeceğini belirtir.4 Sekizden az bölümlü apartmanda yönetimin işleyişi için sekizden az bağımsız bölümlü apartmanda yönetici zorunlu mu? yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetici yoksa toplantıya çağrının kim tarafından yapılacağı sorusu çıkar. Küçükçapraz’a göre önce yönetim planına bakılır; planda hüküm yoksa kat maliklerinden biri hâkime başvurarak toplantının bu yolla yapılmasını sağlar.2 Yedi veya daha az bölümlü yapıda kat malikleri yönetim konusunda anlaşamazlarsa sulh mahkemesinden yönetici atanması da istenebilir; mahkeme bu istemde yönetici atanmasına gerek olup olmadığını inceler.45
Apartman yönetimi hangi organlardan oluşur?
Apartman yönetimi üç organdan oluşur: kat malikleri kurulu, yönetici (veya yönetim kurulu) ve denetçi (veya denetim kurulu).1
| Organ | Kimlerden oluşur | Dayanak |
|---|---|---|
| Kat malikleri kurulu | Bütün kat malikleri; sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir | KMK m.30, m.32 |
| Yönetici veya yönetim kurulu | Kat maliklerinden ya da dışarıdan seçilen kişi; kurul olursa üç kişiliktir | KMK m.34 |
| Denetçi veya denetim kurulu | Kat maliklerinden sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilen kişi; kurul olursa üç kişiliktir | KMK m.41 |
Yönetim kurulunun üç kişiden oluşması kanunda düzenlenmiştir ve emredicidir; Kayaduman, kurulun daha az veya daha fazla kişiden oluşmasının mümkün olmadığını yazar.4 Denetçinin görevleri için site yönetiminde denetçi ne yapar, neleri inceler? yazımıza bakabilirsiniz.
10 daireli apartmanda yönetim hangi adımlarla kurulur?
Yönetim, kurulun toplanması, yöneticinin çifte çoğunlukla seçilmesi ve kararın deftere yazılmasıyla kurulur.1
- Kurulu toplantıya çağırın. Kurul, yönetim planında gösterilen zamanlarda, plan zaman göstermemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebep çıkarsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, toplantıdan en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılan çağrı ya da taahhütlü mektupla toplanabilir (KMK m.29).1
- Yeter sayıyı sağlayın. Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m.30). İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında yedi günden az süre bırakılamaz (KMK m.29).1
- Yöneticiyi çifte çoğunlukla seçin. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (KMK m.34).1 Kayaduman’a göre yönetici seçimi için bu çifte çoğunluk, toplantının ilk veya ikinci toplantı olmasına bakılmaksızın aranır.4
- Kararı deftere yazdırın. Kurul kararları, sayfaları sırayla numaralı ve noter mühürlü bir deftere yazılır; toplantıdaki bütün kat malikleri imzalar, karara aykırı oy verenler sebebini belirterek imza koyar (KMK m.32).1
- Teminat konusunu karara bağlayın. Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat gösterilmesi şart edilebilir; sözleşmede şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat isteyebilir (KMK m.34).1
- Yöneticinin adını ve adresini asın. Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin kapı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir; asılmazsa ilgilinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi idarî para cezası verir (KMK m.34).1
Yönetici seçiminin ayrıntıları için site yöneticisi nasıl seçilir? yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetici hangi işleri yürütür?
Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir; planda aksine hüküm yoksa yönetici KMK m.35’te sayılan işleri görür.1
| İş | Dayanak |
|---|---|
| Kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirmek | KMK m.35/a |
| Anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak | KMK m.35/b |
| Anagayrimenkulü sigorta ettirmek | KMK m.35/c |
| Genel yönetim, bakım, asansör, kalorifer ve sigorta işleri için işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplamak | KMK m.35/d |
| Yönetimle ilgili ödemeleri kabul etmek ve yönetimden doğan borçları ödemek | KMK m.35/e |
| Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek | KMK m.35/f |
| Süre geçmesi veya hak kaybı doğmaması için gerekli tedbirleri almak | KMK m.35/g |
| Borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak, kanuni ipotek hakkını kütüğe tescil ettirmek | KMK m.35/i |
| Topladığı paraları yatırmak için bankada yönetici sıfatıyla hesap açtırmak | KMK m.35/j |
| Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak | KMK m.35/k |
| Asansörlerin aylık bakımlarını ve yıllık kontrollerini yaptırmak | KMK m.35/l |
Asansör işi yöneticinin ayrı sorumluluklarından biridir; ayrıntısı için asansör periyodik kontrolü kim yaptırır? yazımıza bakabilirsiniz.
Apartmanda mali düzen nasıl kurulur?
Mali düzenin dayanağı işletme projesidir; yönetici gelir ve giderlerin hesabını kurula verir ve defteri tutar.1
Kurulca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Projede bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları, giderlerden her kat malikine düşen tahmini miktar ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir (KMK m.37).1 Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları İcra ve İflas Kanunu m.68/1’de sayılan belgelerden sayılır.1 İşletme projesinin hazırlanması için işletme projesi nedir, nasıl hazırlanır ve onaylanır? yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetici topladığı parayı bankada, kendi adına ve anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilerek açtırdığı hesapta tutar (KMK m.35/j).1 Kurul kararlarını, ihtar ve tebligat özetlerini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazar; defteri ve gider belgelerini bir dosyada saklar ve defteri her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırır (KMK m.36).1 Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılı zaman yoksa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna gelir ve giderlerin hesabını verir; kat maliklerinin yarısı isterse hesap her zaman istenebilir (KMK m.39).1
Hesapların denetimi için yönetim planında bir zaman konulmamışsa denetim her üç ayda bir yapılır; kurul denetimi kat maliklerinden seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir (KMK m.41).1
Yönetim planı 10 daireli apartmanda ne işe yarar?
Yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretini ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündeki belgedir (KMK m.28).1 Planda hüküm bulunmayan hâllerde anlaşmazlıklar kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır; planın değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.1 Planın nasıl hazırlanacağı ve hangi maddelerin yer alacağı için iyi bir yönetim planı nasıl olmalı? yazımıza bakabilirsiniz.
Kurul yönetici atayamazsa ne olur?
Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesi kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra yönetici atar (KMK m.34).1 Mahkemenin atadığı yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve kat maliklerine karşı sorumludur; atanmasından altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez, haklı bir sebep çıkarsa atayan mahkeme değiştirmeye izin verebilir.1 Kayaduman, mahkemenin yöneticiyi kat malikleri arasından da dışarıdan da seçebileceğini yazar.4
Yönetici atanması gereken yapıda atama yapılmazsa, m.35’te sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.1
Profesyonel yönetime geçmek için kanunda ne aranır?
Kanun, yönetimin kat maliklerinin kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verilebileceğini söyler (KMK m.34).1 Madde, dışarıdan yönetici seçimi için bağımsız bölüm sayısına bağlı bir şart yazmaz. Dışarıdan seçilen kişi ya da firma kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38); yönetim planında veya sözleşmede ücret yazılmamış olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (KMK m.40).1
Özkan, kat malikleri arasından atanan yöneticinin görevin gerektirdiği zaman ve uzmanlığa sahip olmasının neredeyse imkânsız hâle geldiğini, yöneticilik görevinin profesyonellerce yürütülmesinin tercih edildiğini yazar; profesyonel yöneticiyi, görevi meslek olarak yapan ve karşılığında kazanç bekleyen gerçek veya tüzel kişi olarak tanımlar.6 Geçişin kurul kararı, sözleşme ve devir teslim adımları için profesyonel site yönetimine geçiş nasıl olur? yazımıza bakabilirsiniz.
10 daireli bir apartmanda yönetim pratikte nasıl kurulur? Örnek olay
Örnek olay (kurgu): Çankaya’da on bağımsız bölümlü bir apartmanda yönetici atanmamıştır; aidatı her ay bir kat maliki toplamaktadır. Apartman sekiz bağımsız bölümün üzerinde olduğu için yönetici atanması mecburidir (KMK m.34).1 Kat maliklerinin üçte biri, önemli bir sebep bulunduğunu belirterek toplantı ister; çağrı toplantıdan en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılır veya taahhütlü mektupla yapılır (KMK m.29).1 Kurul toplanır, yönetici kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır ve karar noter mühürlü deftere yazılır (KMK m.32, m.34).1 Yönetici işletme projesini hazırlar, avansı toplar ve parayı yönetici sıfatıyla açtırdığı banka hesabında tutar (KMK m.35, m.37).1 Aynı adımlar Çankaya, Yenimahalle, Keçiören veya Etimesgut’taki apartmanlar için de Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre izlenir. Çankaya site yönetimi sayfamızda ilçedeki yapı tipleri anlatılır.
10 daireli apartman yönetiminde sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, yönetici atamamak, çoğunluğu yanlış aramak ve defter ile hesap yükümlerini ihmal etmektir.
- Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde yönetici atamamak. Atama yönünde karar alınmaması bile geçerli olmaz; atanmayan yapıda kat malikleri m.35’teki işlerden müştereken sorumludur (KMK m.34, m.35; Kaya).
- Yöneticiyi tek çoğunlukla seçmek. Yönetici seçiminde sayı ve arsa payı çoğunluğu birlikte aranır (KMK m.34; Kayaduman).
- Kararı deftere yazdırmamak. Kurul kararları numaralı ve noter mühürlü deftere yazılır ve imzalanır (KMK m.32).
- Defteri yıl sonunda notere kapattırmamak. Defter her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılır (KMK m.36).
- Hesabı yılın ilk ayında kurula vermemek. Yönetim planında zaman yazılı değilse hesap her takvim yılının birinci ayı içinde verilir (KMK m.39).
- Yöneticinin adını ve adresini asmamak. Asılmazsa idarî para cezası verilir (KMK m.34).
Ankara Yönetim Merkezi 10 daireli apartmanlarda nasıl çalışıyor?
Ankara Yönetim Merkezi, apartmanınızda yönetimin kurulmasını ya da profesyonel yönetime geçişi yerinde keşif ve yazılı teklifle başlatır; kurul kararına, karar defterine ve devir teslime kadar her adımı belgeler. Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur; kurulunuz sözleşmeyi kanunun öngördüğü şartlarla sona erdirebilir. Dışarıdan yönetici tutmayı düşünüyorsanız dışarıdan apartman yöneticisi kimdir, ne yapar, nasıl çalışılır? yazımız sürecin hukuki çerçevesini anlatır.
Sık sorulanlar
10 daireli apartmanda yönetici atamak zorunlu mu?
Evet. Kanun sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkulde yönetici atanmasını mecburi kılar (KMK m.34). Atamama yönünde alınan karar da geçerli olmaz (Kaya).
Yedi daireli apartmanda yönetici atamak zorunlu mu?
Hayır. Sekizden az bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanıp atanmayacağı kat maliklerinin iradesine bırakılmıştır; atanmazsa yönetimi kat malikleri kurulu yürütür (Kaya; Küçükçapraz).
Yönetici kat maliki olmak zorunda mı?
Hayır. Kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebilir (KMK m.34).
Yönetici hangi çoğunlukla seçilir?
Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir (KMK m.34). Kayaduman’a göre ikinci toplantıda da bu çifte çoğunluk aranır.
Yönetici kaç yıl için seçilir?
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir (KMK m.34).
Kurul yılda kaç kez toplanır?
Yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK m.29).
Kat malikleri yönetici atayamazsa ne olur?
Sulh mahkemesi kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici atar; mahkemece atanan yönetici atanmasından altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez (KMK m.34).
Yönetici atanması gereken apartmanda atama yapılmazsa kim sorumlu olur?
KMK m.35’te sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur (KMK m.35).
Ankara Yönetim Merkezi’nin sözleşmesinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza, firma seçimi ölçütleri için Ankara yönetim firmaları sayfamıza ve ilk hedef bölgemiz İncek site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.