Sekizden az bağımsız bölümü olan apartmanda yönetici atamak zorunlu değildir; kat malikleri isterse yönetici veya üç kişilik yönetim kurulu seçebilir (KMK m.34).1 Yönetici atanmazsa yönetim işini kat malikleri birlikte yürütür. Ankara Yönetim Merkezi küçük apartmanlarda da yerinde keşif ve yazılı teklifle çalışır; sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur.
Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetici atama zorunluluğunu bağımsız bölüm sayısına bağlar. Bu yazı sekizden az bağımsız bölümü olan apartmanlarda yöneticinin zorunlu olup olmadığını, yönetici atanmazsa yönetimi kimin yürüteceğini, toplantı çağrısını, karar defterini, hesap verme düzenini, mahkemenin yönetici atama yetkisini ve yönetici atamaya karar verildiğinde izlenecek yolu anlatır. Sekiz ve üzeri bölümlü yapılar için yönetici seçimine site yöneticisi nasıl seçilir? yazımızdan, dışarıdan yönetici tutmaya dışarıdan apartman yöneticisi yazımızdan ulaşabilirsiniz.
Yönetici atamak kaç bağımsız bölümden itibaren zorunludur?
Yönetici atamak, anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa zorunludur. KMK m.34 bu sayıyı açıkça yazar ve ölçüt olarak yalnızca bağımsız bölüm sayısını alır.1 Sekiz ve üzeri bölümlü apartmanda yönetimin kuruluş adımları için 10 daireli apartman yönetimi nasıl kurulur? yazımıza bakabilirsiniz.
“Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.”
Kayaduman, ana taşınmazda sekizden az bölüm varsa yönetici seçiminin isteğe bağlı olduğunu yazar.3 Küçükçapraz da sekizden az bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması noktasında yasal bir engel bulunmadığını, kat malikleri isterse yönetici atayabileceğini belirtir.2 Aynı tez, bağımsız bölüm sayısını yönetici zorunluluğunda objektif bir ölçüt olarak ele alır.2
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yöneticidir; bu durumda atama yapılmaz (KMK m.34).1 Kayaduman’a göre sekizden az bölümlü yapıda yönetici seçimini zorunlu kılacak bir yönetim planı hükmü de düzenlenemez.3
Sekiz ve üzeri bölümlü yapıyla sekizden az bölümlü yapı arasındaki fark nedir?
İki yapı türü arasındaki fark yönetici zorunluluğunda ve yönetici atanmadığında doğan sonuçta ortaya çıkar. Tablonun her satırında dayanak yanında yazılıdır.
| Konu | Sekiz ve üzeri bağımsız bölüm | Sekizden az bağımsız bölüm |
|---|---|---|
| Yönetici atanması | Mecburidir (KMK m.34). | İsteğe bağlıdır (Kayaduman; Küçükçapraz). |
| Atanmazsa | Kat malikleri, m.35’te sayılan işlerin yaptırılmasından müştereken sorumludur (KMK m.35 son fıkra). | Yönetim işini kat malikleri kurulu yürütür (Küçükçapraz). |
| Atama çoğunluğu | Sayı ve arsa payı çoğunluğu (KMK m.34). | Sayı ve arsa payı çoğunluğu (KMK m.34). |
| Görev süresi | Her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (KMK m.34). | Atanırsa aynı süre geçerlidir (KMK m.34). |
| Yönetim kurulu | Üç kişilik kurul seçilebilir (KMK m.34). | Üç kişilik kurul seçilebilir; kurul sayısı emredicidir (KMK m.34; Kayaduman). |
| Denetçi | Kurul, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla denetçi seçebilir (KMK m.41). | Çok katlı olmayan apartmanda denetçi atanmasına gerek bulunmayabilir (Küçükçapraz). |
Yönetici atanması zorunlu yapıda atama yapılmazsa m.35’teki işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur; sekizden az bölümlü yapıda böyle bir yükümlülük yazılı değildir.1
Yönetici atanmazsa yönetimi kim yürütür?
Yönetici atanmayan küçük apartmanda yönetimi kat malikleri kurulu yürütür. Küçükçapraz, sekizden az bağımsız bölümlü yapılarda yönetici atanması zorunlu olmadığından yönetici atanmamışsa yönetim işinin kat malikleri kurulu tarafından yerine getirileceğini yazar.2 Aynı tez, bu hâlde yönetim işlerinin tüm kat maliklerince elbirliği ile yürütüleceğini de belirtir.2
KMK m.32, anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümlerine göre verilecek kararlarla yönetileceğini söyler. Bütün kat malikleri, külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür.1 Kullanım veya yönetimden doğan anlaşmazlıklar da önce kat malikleri kurulunda çözülür ve karara bağlanır.1
Kayaduman, yönetici veya yönetim kurulu seçilene kadar ana taşınmaz ve ortak yerlerin idaresinin kat maliklerince birlikte yapıldığını yazar. Aynı tez Türk Medeni Kanunu m.693/3’ü aktarır: paydaşlardan her biri bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.3
Yönetici yoksa kat malikleri kurulunu kim toplantıya çağırır?
Kurulu toplantıya çağırmak KMK m.35/k’ya göre yöneticinin görevidir.1 Yönetici bulunmayan yapıda bu görevin kimde olduğu sorusunu Küçükçapraz şöyle yanıtlar: önce yönetim planı hükümlerine bakılır; planda hüküm yoksa kat maliklerinden biri hâkime başvurur ve toplantı bu yolla sağlanır.2
Çağrı usulü için kanunun yazdığı süreler şunlardır. Kurul yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, plan zaman göstermemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.1 Önemli bir sebep çıkarsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine, toplantı için istenen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilerek kurul her zaman toplanabilir.1
İlk çağrıda birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir; ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak süre yedi günden az olamaz (KMK m.29).1 Toplantı ve karar yeter sayıları için kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır? yazımıza bakabilirsiniz.
Kararlar nasıl kayda geçirilir?
Kurul kararları noter tasdikli karar defterine yazılır. KMK m.32’ye göre kararlar, birden başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılır; toplantıda bulunan bütün kat malikleri defteri imzalar, karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza koyar.1
Bir konuda sonradan anlaşmazlık çıkarsa karar defterinde aynı konuya dair daha önce verilmiş bir karar varsa kural olarak anlaşmazlık ona göre çözülür (KMK m.32).1 Defter ayrıntıları için toplantı yazımızdaki karar defteri bölümüne bakabilirsiniz.
KMK m.36 ise yönetici atanmış yapıda yöneticiye üç görev yükler: kurul kararlarını, ihtar ve tebligat özetlerini ve bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazmak, defteri ve gider belgelerini bir dosyada saklamak, defteri her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırmak.1
Yönetici atamaya karar verilirse nasıl atanır?
Kat malikleri yönetici atamak isterse atamayı sayı ve arsa payı bakımından çoğunlukla yapar. KMK m.34’e göre kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebilir; yönetici, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluk tarafından atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır.1
Kayaduman, yönetici seçiminde çifte nisabın kanunen aranan bir şart olduğunu, ilk toplantı ile yeter sayı aranmayan ikinci toplantı arasında bu bakımdan fark bulunmadığını yazar.3 Aynı tez, yönetim planında yöneticinin kat maliklerinden seçileceğine dair bir kural varsa üçüncü kişinin yönetici atanabilmesi için oybirliği gerektiğini aktarır.3
Atamayla birlikte kanun şu düzenlemeleri getirir: Yöneticiyle yapılan sözleşmede teminat gösterilmesi şart edilebilir; şart yazılmamış olsa bile haklı bir sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat isteyebilir. Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresi, anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılır.1 Yönetici kat malikleri kurulunun denetimindedir ve haklı sebep çıkarsa kurul onu her zaman değiştirebilir (KMK m.41).1 Görev süresi ve azil için yönetici görev süresi ve azil yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetici atanırsa ücret ve giderlere katılım nasıl belirlenir?
Yöneticinin ücreti yönetim planında veya yöneticiyle yapılan sözleşmede belirlenir; yazılmamış olsa bile yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (KMK m.40).1 Kat malikleri arasından atanan yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını ve katılacaksa hangi oranda katılacağını kat malikleri kurulu kararlaştırır; bu yolda karar alınmamışsa yönetici, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (KMK m.40).1
Küçükçapraz, bağımsız bölüm sayısı az olan yapılarda yönetici olarak bir kat malikinin atanmasının muhtemel olduğunu bir dipnotta yazar; aynı dipnot, dışarıdan atanan yöneticinin yönetim işini ücretsiz üstlenmesinin olası olmadığını belirtir.2 Ücretin hangi kalemlere bağlı olduğunu site yöneticisi ücreti nasıl belirlenir? yazımızda anlattık; bu yazıda rakam vermiyoruz.
Hesap verme ve belge düzeni küçük apartmanda nasıl yürür?
Yönetici atanmış küçük apartmanda hesap verme belgelerle yapılabilir. Küçükçapraz, yöneticinin hesap vermeyi bilanço ve tablolarla ya da küçük apartmanlarda makbuzlar, faturalar ve kullanılan diğer mali belgeler üzerinden açıklayarak yerine getirebileceğini yazar.2
KMK m.39 çerçeveyi çizer: yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse arsa paylarına bakılmaksızın hesabın bu zamanlar dışında da gösterilmesi istenebilir.1 Hesapların denetimi için yönetim planında zaman belirlenmemişse denetim her üç ayda bir yapılır; haklı sebep çıkarsa her zaman yapılabilir (KMK m.41).1
Küçükçapraz, çok katlı olmayan apartmanlarda denetçi atanmasına gerek bulunmayabileceğini yazar.2 Belge ve hesap düzeni için yönetimde şeffaflık yazımıza bakabilirsiniz.
Kat malikleri anlaşamazsa mahkeme yönetici atar mı?
Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesi, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra yönetici atar. Mahkemenin atadığı yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve kat maliklerine karşı sorumludur (KMK m.34).1
Kayaduman bu yolun şartlarını sayar: yönetici seçimi için toplantı yapılamaması, toplantıda gerekli nisabın sağlanamaması veya sekizden az bağımsız bölümlü yapıda kat maliklerinin yönetici seçilip seçilmemesinde anlaşamaması. Mahkeme sekizden az bölümlü yapıda yönetici atanmasına gerek olup olmadığını inceler; davada tüm kat maliklerinin taraf olması gerekmez.3
Küçükçapraz, sekizden az bağımsız bölümlü yapılarda mahkeme kanalıyla yönetici atanmasını kat maliklerinin örgütlenme özgürlüğüne bir müdahale sayar ve bu müdahalenin ancak gerektiğinde yapılması gerektiği kanaatini belirtir.2 Mahkemece atanan yönetici, atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez (KMK m.34).1
Küçük apartmanda profesyonel yönetime ne zaman geçilir?
Profesyonel yönetime geçiş, kat malikleri kurulunun kararıdır; kanun bu geçişi bağımsız bölüm sayısına bağlamaz. KMK m.34 yönetimin dışarıdan seçilecek bir kimseye verilebileceğini yazar.1 Küçükçapraz, profesyonel yöneticilik sözleşmesinin zorunlu olmadığını, kat maliki dışındaki kişilerin de yönetici olabileceğini belirtir.2
Küçükçapraz profesyonel ile amatör yöneticilik arasındaki temel farkı ücrette görür: profesyonel yöneticilik sözleşmesi mutlaka ücretli yapılır, amatör yöneticilikte ücret ödenmemesi kararlaştırılabilir.2 Özkan profesyonel yöneticiyi, yöneticilik görevini meslek olarak yürüten ve karşılığında ekonomik kazanç bekleyen gerçek veya tüzel kişi olarak tanımlar.4
Biz, kurul karar vermeden önce hizmet kapsamını kalem kalem yazılı teklifle sunuyoruz. Bu konuların ayrıntısı için profesyonel apartman yöneticiliği ve bina yönetim şirketi nasıl seçilir? yazılarımıza bakabilirsiniz.
Ankara Yönetim Merkezi küçük apartmanlarda nasıl çalışıyor?
Ankara Yönetim Merkezi apartman ve bina yönetimi hizmetini Ankara’nın 25 ilçesinde verir ve küçük apartmanlarda da aynı düzenle çalışır. Hizmete yerinde keşifle başlıyoruz; keşif ve yazılı teklif ücretsizdir. Her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporu hazırlıyoruz, arıza ve talepleri Apsiyon ile 7/24 takip ediyoruz.
Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Hizmet kapsamı için Ankara apartman ve bina yönetimi, aidat ve muhasebe işleri için aidat takibi ve muhasebe sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Küçük apartmanda yönetim pratikte nasıl yürür? Örnek olay
Örnek olay (kurgu): Yedi bağımsız bölümlü bir apartmanda yönetici atanmamıştır ve bir ortak gider faturası ödenmemiştir. Kat maliklerinden biri durumu diğerlerine bildirir. Yönetim planında çağrıyı yapacak kişi yazılı değildir; bu nedenle kat maliki, toplantı sebebini yazarak ve ikinci toplantının yerini ve tarihini belirterek bütün kat maliklerine imzalatacağı bir çağrı hazırlar. Çağrı, toplantıdan en az on beş gün önce yapılır (KMK m.29).1
Toplantıda kat malikleri, gider paylaşımını ve faturanın ödenmesini görüşür; yönetici atanıp atanmayacağına da karar verir. Karar noter tasdikli deftere yazılır ve toplantıda bulunan malikler imzalar (KMK m.32).1 Malikler yönetici atamaya karar verirse atama sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır (KMK m.34).1 Anlaşma sağlanamazsa kat maliklerinden biri sulh mahkemesine başvurabilir.1
Bu olay kurgudur; somut durumlarda yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuç doğurabilir.
Küçük apartmanda yönetimde sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, yöneticiyi zorunlu saymak, toplantıyı kayda geçirmemek ve gider belgelerini dağınık tutmaktır.
- Sekizden az bölümde yöneticiyi zorunlu saymak. Zorunluluk sekiz ve üzeri bölüm için yazılıdır (KMK m.34).
- Toplantı çağrısını eksik yapmak. Çağrı en az on beş gün önce, toplantı sebebi ve ikinci toplantı bilgisiyle yapılır (KMK m.29).
- Kararları deftere yazmamak. Kararlar noter tasdikli deftere yazılır ve imzalanır (KMK m.32).
- Yönetim planında yönetici seçimini zorunlu kılan hüküm yazmak. Kayaduman’a göre sekizden az bölümlü yapıda böyle bir hüküm düzenlenemez.
- Gider belgelerini saklamamak. Giderlerin belgeleri bir dosyada saklanır (KMK m.36).
Sık sorulanlar
Sekizden az daireli apartmanda yönetici atamak zorunlu mu?
Hayır. Yönetici atamak sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkulde zorunludur; sekizden az bölümlü yapıda isteğe bağlıdır (KMK m.34; Kayaduman).3
Yönetici atanmazsa apartmanı kim yönetir?
Yönetim işini kat malikleri kurulu yürütür; yönetim işleri tüm kat maliklerince elbirliği ile yerine getirilir (Küçükçapraz).2
Yönetici yoksa toplantıya kim çağırır?
Önce yönetim planına bakılır; planda hüküm yoksa kat maliklerinden biri hâkime başvurur (Küçükçapraz). Olağanüstü toplantı çağrısı en az on beş gün önce yapılır (KMK m.29).2
Sekizden az bölümlü apartmanda yönetici ne zaman atanır?
Kat malikleri atamaya sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar verir; yönetici kat maliklerinden biri de olabilir, dışarıdan biri de (KMK m.34).1
Yönetim kurulu kaç kişiden oluşur?
Üç kişiden oluşur. Kayaduman’a göre kurulun üç kişiden oluşması emredicidir; daha az veya daha fazla kişiden oluşamaz.3
Mahkeme sekizden az bölümlü apartmana yönetici atayabilir mi?
Kat malikleri yönetimde anlaşamazsa sulh mahkemesi atayabilir (KMK m.34). Mahkeme yönetici atanmasına gerek olup olmadığını inceler (Kayaduman).1
Küçük apartmanda hesap nasıl verilir?
Yönetici atanmışsa hesap, makbuzlar, faturalar ve diğer mali belgeler üzerinden açıklanarak verilebilir (Küçükçapraz). Yönetici hesabı her takvim yılının ilk ayında kurula verir (KMK m.39).2
Ankara Yönetim Merkezi küçük apartmanları yönetiyor mu?
Evet. Ankara’nın 25 ilçesinde apartman ve bina yönetimi hizmeti veriyoruz; keşif ve yazılı teklif ücretsizdir, sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza, firma seçimi ölçütleri için Ankara yönetim firmaları sayfamıza ve ilk hedef bölgemiz İncek site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.