Profesyonel apartman yöneticiliği, yöneticilik görevinin meslek olarak yürütüldüğü ve karşılığında ücret alınan, vekâlet sözleşmesi niteliğindeki bir yönetim düzenidir (Özkan; Küçükçapraz).1 Sözleşme mutlaka ücretli yapılır ve kat malikleri kurulunun kararıyla kurulur. Ankara Yönetim Merkezi bu hizmeti yerinde keşif ve yazılı teklifle başlatır; sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur.
Kat Mülkiyeti Kanunu “profesyonel yönetici” kavramını kullanmaz; kavram, yöneticinin dışarıdan seçilebilmesi ve yönetim ilişkisinin vekâlet sayılması üzerinden doktrinde ve Yargıtay kararlarında gelişmiştir. Bu yazı profesyonel yöneticiliğin tanımını, sözleşmenin unsurlarını, kurulma yolunu, süresini ve şeklini, tarafların hak ve borçlarını, yöneticinin özen borcunu, hizmet satın almaktan farkını ve sözleşmenin sona ermesini anlatır. Yöneticinin kim olabileceği için dışarıdan apartman yöneticisi yazımıza bakabilirsiniz.
Profesyonel apartman yöneticiliği nedir?
Profesyonel yönetici, yöneticilik görevini meslek olarak icra eden ve karşılığında ekonomik kazanç bekleyen gerçek veya tüzel kişidir. Özkan bu tanımı verir ve günümüzde alanın uzmanlık ve mesai gerektiren yöneticilik görevinin profesyonellerce yürütülmesinin tercih edildiğini yazar.1
Küçükçapraz profesyonel kat malikleri kurulu yöneticiliği sözleşmesini şöyle tanımlar: profesyonel yöneticinin KMK hükümleri doğrultusunda anagayrimenkulün yönetimi işini yürütmeyi üstlendiği, kat maliklerinin de buna karşılık ücret ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.2 Aynı tez, ilişkinin hukuki niteliğinin KMK m.38 ve m.40 uyarınca vekâlet sözleşmesi olduğunu yazar.2 Yöneticiliğin gönüllü yürütülmesi ile firmaya verilmesi arasındaki seçim için gönüllü yönetim mi, yönetim firması mı? yazımıza bakabilirsiniz.
“Vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir.”
TBK m.502’ye göre sözleşme veya teamül varsa vekil ücrete hak kazanır.4 Özkan profesyonel yöneticilik sözleşmesini, ücret unsurunun baskın olduğu atipik vekâlet sözleşmeleri arasında sayar.1
Sözleşmenin unsurları nelerdir?
Sözleşmenin asli unsurları, profesyonel yöneticinin yönetim borcuna ilişkin edim fiilini üstlenmesi ve kat maliklerinin yönetim işi karşılığında ücret ödemesidir. Küçükçapraz bunların dışında yönetim işinin kat maliklerinin menfaatine yapılmasını, kat maliklerinin iradesine uygun ifa edilmesini ve yöneticinin işi yaparken bağımsız hareket etmesini ve işin sonucundan sorumlu olmamasını sayar.2
Aynı tez, profesyonel yöneticinin kat malikleri kurulunca verilen talimatlara uygun hareket etmesi gerektiğini, ancak vekil olarak kat maliklerine bağımlı olmadan, bağımsız iş gördüğünü belirtir.2 Sözleşmede kurulca birden çok yetki verilebilir; açıkça yetki verilmesi gereken hâllerde yetki verilmemişse yönetici KMK ve yönetim planı hükümlerince kendisine yüklenen görevleri yerine getirir.2
Sözleşme nasıl kurulur?
Sözleşme kat malikleri kurulunun yöneticiyi atamasıyla ve yöneticinin yönetim borcunu üstlenmesiyle kurulur. Küçükçapraz, profesyonel yöneticilik sözleşmesinin de bir icap ve kabulle kurulduğunu yazar.2 Özkan sözleşmenin iki yolla kurulabileceğini belirtir: kurulun alanında uzman ve deneyimli bir gerçek veya tüzel kişiyi yönetici atamasıyla ya da atanan yöneticinin yönetim yetkisini bu kişilere devretmesiyle.1
Kendisine yöneticilik önerilen kişi resmî sıfata sahipse, işin yapılması mesleğinin gereğiyse ya da bu işleri yapacağını duyurmuşsa, öneriyi hemen reddetmedikçe sözleşme kurulmuş sayılır; Küçükçapraz bu kuralı (TBK m.503) profesyonel yöneticilik sözleşmesine uygular.2 Kurul kararında yedek yönetici atanması düşünülebilir; aksi hâlde yönetici atanması için kurulun yeniden toplanması gerekir ve süreç uzar.2
Atama kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla yapılır (KMK m.34).3 Kurulun tüzel kişiliği olmadığı için sözleşme, kurulu oluşturan bütün kat maliklerine karşı kurulur.2
Profesyonel ve amatör yöneticilik arasındaki fark nedir?
İki yöneticilik arasındaki fark ücrette ve yönetim giderlerine katılımda ortaya çıkar. Tablonun her satırında dayanak yanında yazılıdır.
| Konu | Amatör yöneticilik | Profesyonel yöneticilik |
|---|---|---|
| Ücret | Ödenmemesi kararlaştırılabilir (Küçükçapraz). | Sözleşme mutlaka ücretli yapılır (Küçükçapraz). |
| Yönetim giderlerine katılım | Kat maliki yönetici, kurul aksine karar vermemişse normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (KMK m.40). | Bu hüküm uygulama alanı bulmaz (Küçükçapraz). |
| Görevler | KMK m.35’teki görevler, yönetim planı ve kurul kararları. | Aynıdır; borçlar esasen amatör yöneticinin borçlarından farklı değildir (Küçükçapraz). |
| Teminat | Sözleşmede şart edilebilir (KMK m.34). | İstenmesi mümkündür (Küçükçapraz). |
| Sorumluluk | Aynen bir vekil gibi (KMK m.38). | Aynen bir vekil gibi; tacirse özen borcu daha yoğundur (Özkan). |
Küçükçapraz, kat maliklerinin borçları bakımından iki yöneticilik arasında büyük bir fark bulunmadığını da belirtir.2
Sözleşmenin süresi ve şekli nedir?
Profesyonel yöneticilik sözleşmesi belirli süreli bir sözleşmedir. Küçükçapraz klasik kat mülkiyetinde sürenin KMK m.34/5 uyarınca bir yıl, toplu yapılarda kurullar en az iki yılda bir toplanacağı için iki yıl olduğunu, görev süresine ilişkin hükmün emredici olduğunu ve bu sürelerden uzun sözleşme yapılamayacağını yazar.2 Profesyonel yöneticinin tekrar seçilmesi mümkündür.2
Sözleşme sürekli borç ilişkisi doğurur ve ücretli yapıldığı için tam iki tarafa borç yükler.2 Vekil olarak yönetici işi şahsen görür; TBK m.506 istisnaları sayar: yetki verilmişse veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde işi başkasına yaptırabilir.4 Yönetici yönetim yetkisini üçüncü kişiye veya yönetim şirketine devrederse alt vekâlet veya ikame vekâlet gündeme gelir ve ilişki vekâlet hükümlerine göre değerlendirilir.2
KMK profesyonel yöneticilik sözleşmesi için bir şekil şartı getirmemiştir. Küçükçapraz, şeffaflık için ilişkinin yazılı sözleşmede ve yönetim planında ayrıntılı düzenlenmesinin faydalı olacağını, atama kararının deftere işlenmesi gerektiğini, defter kaydının geçerlilik şartı olmadığını yazar.2
Profesyonel yöneticinin hakları nelerdir?
Profesyonel yöneticinin başlıca hakkı ücrettir. Özkan, profesyonel yöneticinin öncelikle ücret talep etme hakkına sahip olduğunu, kat malikleri adına yapılan gider, harcama, avans ve borçları da talep edebileceğini yazar.1 KMK m.40’a göre yönetici, ücret tayin edilmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.3
Özkan, kat maliklerinin yönetici ücretinden aksi kararlaştırılmadıkça arsa payları oranında sorumlu olduğunu aktarır; bu sonuca KMK m.20/b’den ulaşılır.1 KMK m.20’ye göre kat malikleri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça yönetici aylığı gibi giderlere ve bunlar için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılır.3 Özkan, ücret hakkının sözleşmenin temelini oluşturduğunu yazar.1
Küçükçapraz, profesyonel yöneticinin ücretinin toplu veya aylık ödenebileceğini, ücret ödeme borcunu yerine getirmeyen kat maliklerine karşı yöneticinin ihtar çekmesi ve borcun ifasını talep etmesi gerektiğini belirtir.2 Rakam ve oran yazmıyoruz; ücretin hangi etkenlere bağlı olduğu için site yöneticisi ücreti nasıl belirlenir? yazımıza bakabilirsiniz.
Profesyonel yönetici hangi borçları taşır, özen borcu nedir?
Profesyonel yöneticinin görevleri KMK m.35’teki görevler, yönetim planıyla yüklenenler ve kurul kararlarıyla verilenlerdir.2 KMK m.35 kurul kararlarının yerine getirilmesini, anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımını, sigortayı, avansın toplanmasını, ödemelerin kabulünü, tebligatı, dava ve icra takibini, banka hesabı açılmasını, kurulun toplantıya çağrılmasını ve asansör bakımını sayar.3
TBK m.506’ya göre vekil, üstlendiği iş ve hizmetleri vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütür; özen borcundan doğan sorumluluk, benzer alanda iş üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranışa göre belirlenir.4 Özkan, tacir sıfatına sahip profesyonel yöneticide özen borcunun profesyonel olarak yöneticilik yapmayan kişilere kıyasla daha yoğun olduğunu öğretiden aktarır ve TTK m.18/2’deki basiretli iş adamı gibi hareket etme yükümlülüğünü anar.1
Aynı tez, asansör bakımı örneğinde basiretli iş adamı gibi davranan profesyonel yöneticinin işinin uzmanıyla çalışması, çeşitli yerlerden teklif alarak karar vermesi ve kat malikleri adına yapacağı sözleşme hükümlerini incelemesi gerektiğini yazar.1 Özkan, Yargıtay’ın yöneticinin sorumluluğunu değerlendirirken yöneticinin profesyonel olup olmadığına, somut durumun şartlarına, kasıtla hareket edip etmediğine ve özen borcuna aykırı davrandığının ispat edilip edilmediğine baktığını aktarır.1
Profesyonel yöneticilik hizmet satın almaktan nasıl ayrılır?
Profesyonel yöneticilikte şirket yönetici sıfatını taşır; hizmet satın almada yönetici, kendi görevleri için dışarıdan hizmet alır. Kaya, yöneticinin temizlik, güvenlik, bahçe düzenlemesi gibi işler için hizmet satın alma yoluna gidebileceğini ve bunun yönetim yetkilerinin devri niteliği taşımadığını yazar.5
Kaya ayrıca, profesyonel yönetim hizmetleri sözleşmesiyle yönetim işlerini devralan şirketin KMK m.35’te yöneticiye verilen dava ve icra takibi yetkisini kullanamayacağını, bu nedenle icra takibi ve davalarda husumet ehliyetinin bulunmadığını belirtir.5 Özkan’ın dipnotta aktardığı Yargıtay 20. Hukuk Dairesi kararına (2018/6662 E., 2019/3198 K., 07.05.2019) göre kat malikleri kurulunca dışarıdan yönetici atanabileceği gibi hizmet alımı şeklinde profesyonel hizmet şirketleriyle sözleşme yapılmasında da yasaya aykırılık yoktur.1
Sözleşme nasıl sona erer?
Profesyonel yöneticilik sözleşmesi vekâlet hükümlerine göre sona erer. KMK m.41’e göre kurul haklı sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir.3 TBK m.512’ye göre vekâlet veren ve vekil sözleşmeyi her zaman tek taraflı sona erdirebilir; uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf diğerinin zararını giderir.4
Özkan, KMK m.40/II’ye göre kat malikleri borç ve yükümlülüklerini yerine getirmezse yöneticinin noter aracılığıyla ihtar çekebileceğini, ihtara rağmen borçların tamamen ve zamanında ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedip uğradığı zararın tazminini isteyebileceğini yazar.1 Azil ve istifa ayrıntıları için yönetici görev süresi ve azil yazımıza bakabilirsiniz.
Ankara Yönetim Merkezi profesyonel yöneticiliği nasıl yürütüyor?
Ankara Yönetim Merkezi profesyonel apartman yöneticiliği hizmetine yerinde keşifle başlar. Keşif ve yazılı teklif ücretsizdir. Kat malikleri kurulu kararından sonra Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun yönetim yürütür, her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporu hazırlar, arıza ve talepleri Apsiyon ile 7/24 takip eder. Aidat alacağında alanında uzman profesyonel hukuki destek sağlarız.
Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Hizmet kapsamı için Ankara apartman ve bina yönetimi, devir süreci için profesyonel site yönetimine geçiş sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Profesyonel yöneticilik pratikte nasıl kurulur? Örnek olay
Örnek olay (kurgu): On iki bağımsız bölümlü bir apartmanda yönetici olan kat maliki görevi bırakmak ister. Kurul, bir yönetim firmasından yazılı teklif alır. Çağrı, toplantı sebebi bildirilerek toplantıdan en az on beş gün önce yapılır (KMK m.29).3
Toplantıda firma, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yönetici atanır; kurul yedek yönetici de belirler. Sözleşmeye ek görevler, ücretin ödeme yöntemi ve teminat yazılır. Karar noter tasdikli deftere yazılır ve toplantıda bulunan malikler imzalar (KMK m.32).3 Firma kararın kendisine bildirilmesinden sonra işi hemen reddetmezse sözleşme kurulmuş sayılır.2
Bu olay kurgudur; somut durumlarda yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuç doğurabilir.
Profesyonel yönetici atarken sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, sözleşmeyi yazılı yapmamak, süreyi aşmak ve yetki devrini hizmet alımıyla karıştırmaktır.
- Sözleşmeyi yazılı yapmamak. Şekil şartı yoktur, ancak yazılı sözleşme şeffaflık için faydalıdır (Küçükçapraz).
- Bir yıldan uzun süre yazmak. Klasik kat mülkiyetinde görev süresi bir yıldır ve hüküm emredicidir (Küçükçapraz).
- Ek görevleri yazmamak. Ek görevlerin sözleşmede ayrıntılı yazılması isabetlidir (Özkan).
- Yedek yönetici belirlememek. Şirket işi reddederse kurulun yeniden toplanması gerekir (Küçükçapraz).
- Ücretin ödeme biçimini yazmamak. Ücret toplu veya aylık ödenebilir (Küçükçapraz); ücret hakkı sözleşmenin temelini oluşturur (Özkan).
- Teminatı hiç düşünmemek. Profesyonel yöneticiden teminat istenmesi mümkündür (Küçükçapraz).
- Hizmet şirketine m.35 yetkisi tanımak. Hizmet şirketi dava ve icra takibi yapamaz (Kaya).
Sık sorulanlar
Profesyonel apartman yöneticisi kimdir?
Yöneticilik görevini meslek olarak icra eden ve karşılığında ekonomik kazanç bekleyen gerçek veya tüzel kişidir (Özkan).1
Profesyonel yöneticilik sözleşmesi ücretli midir?
Evet. Profesyonel yöneticilik sözleşmesi mutlaka ücretli yapılır; amatör yöneticilikte ücret ödenmemesi kararlaştırılabilir (Küçükçapraz).2
Profesyonel yöneticiyle sözleşme kaç yıl sürer?
Klasik kat mülkiyetinde bir yıl, toplu yapılarda iki yıldır; hüküm emredicidir ve yönetici yeniden seçilebilir (Küçükçapraz).2
Sözleşme yazılı olmak zorunda mı?
Hayır. Kanun şekil şartı getirmemiştir; ancak yazılı sözleşme ve yönetim planında ayrıntılı düzenleme şeffaflık için faydalıdır (Küçükçapraz).2
Profesyonel yönetici kat maliklerine karşı nasıl sorumludur?
Aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38); sadakat ve özenle çalışır, benzer alanda iş üstlenen basiretli bir vekilin davranışı esas alınır (TBK m.506).3
Profesyonel yönetici yönetim giderlerinin yarısına katılır mı?
Hayır. Küçükçapraz’a göre KMK m.40’taki yarı katılım hükmü profesyonel yöneticide uygulama alanı bulmaz.2
Hizmet şirketi aidat davası açabilir mi?
Hayır. Kaya’ya göre hizmet satın alınan şirket, m.35’teki dava ve icra yetkisini kullanamaz.5
Ankara Yönetim Merkezi profesyonel yöneticilik yapıyor mu?
Evet. Ankara’nın 25 ilçesinde apartman ve bina yönetimi hizmeti veriyoruz; keşif ve yazılı teklif ücretsizdir, taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza, firma seçimi ölçütleri için Ankara yönetim firmaları sayfamıza ve ilk hedef bölgemiz İncek site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz. Şirket seçerken bakılacak ölçütler için bina yönetim şirketi nasıl seçilir? yazımızı okuyabilirsiniz.