Dışarıdan apartman yöneticisi, kat malikleri kurulunun kat maliklerinin dışından seçtiği ve vekil gibi sorumlu olan yöneticidir; sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır (KMK m.34, m.38).1 Yönetim planı üçüncü kişinin atanmasını yasaklamıyorsa kurul bu atamayı yapabilir. Ankara Yönetim Merkezi dışarıdan yönetim hizmetini yerinde keşif ve yazılı teklifle başlatır; sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur.
Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin kat maliklerinin içinden olmasını şart koşmaz. Bu yazı dışarıdan yöneticinin kim olduğunu, atanması için gereken çoğunluğu ve yönetim planı sınırını, görevlerini, sözleşmesinin hukuki niteliğini, sorumluluğunu, hizmet satın almakla farkını ve sözleşmenin sona ermesini anlatır. Küçük apartmanlarda yönetici zorunluluğu için sekizden az bağımsız bölümlü apartmanda yönetim yazımıza bakabilirsiniz.
Dışarıdan apartman yöneticisi kimdir?
Dışarıdan yönetici, kat malikleri kurulunca kat maliklerinin dışından seçilen kişidir. KMK m.34 kat maliklerine yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verme yetkisi tanır.1 Yönetimi kat maliklerinden birine ya da bir firmaya vermenin farkı için gönüllü yönetim mi, yönetim firması mı? yazımıza bakabilirsiniz.
“Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler”
Küçükçapraz profesyonel yöneticinin kat maliki veya üçüncü bir kişi olabileceğini, tüzel kişi de olabileceğini yazar; tezde uygulamada yönetim şirketleri olarak bu işi yürüten kuruluşların bulunduğu da belirtilir.2 Özkan, yöneticilik görevini meslek olarak yürüten ve karşılığında ekonomik kazanç bekleyen gerçek veya tüzel kişiyi profesyonel yönetici olarak tanımlar.3
Özkan, kat malikleri arasından atanan yöneticinin görevin gerektirdiği zamana ve uzmanlığa sahip olmasının günümüzde neredeyse imkânsız hâle geldiğini yazar; tez bunun nedenleri arasında yönetim işlerinin kapsamını, kat malikleri arasındaki kişisel çatışmaları ve komşuluk güveninin zayıflamasını sayar.3
Dışarıdan yönetici nasıl atanır, hangi çoğunluk gerekir?
Dışarıdan yönetici, kat maliki yöneticiyle aynı usulle atanır. KMK m.34’e göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.1
Küçükçapraz profesyonel yöneticinin kat malikleri kurulunca çifte çoğunlukla atanabileceğini yazar; yöneticinin doğrudan başvurması üzerine atama yapılabileceği gibi kat maliklerinden birine sözleşme yapma yetkisi verilmesi de mümkündür, bu yetki kararı için de çifte çoğunluk aranır.2 Aynı tezde, kurulca profesyonel yönetici atanmasında yedek yönetici belirlenmesinin düşünülebileceği, aksi hâlde yönetici atanması için kurulun yeniden toplanmasının gerekeceği belirtilir.2
Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa sulh mahkemesi yönetici atar. Kayaduman’a göre mahkemece yönetici kat malikleri arasından da dışarıdan da seçilebilir.4 Küçükçapraz, mahkemenin atadığı yöneticinin de profesyonel yönetici olabileceğini yazar; mahkeme bu kararı vermeden önce kat maliklerini dinler ve ücreti kat maliklerinin durumunu ve piyasa koşullarını dikkate alarak takdir eder.2
Yönetim planı dışarıdan yönetici atamayı engelleyebilir mi?
Yönetim planında yöneticinin kat maliklerinden seçileceğine dair kural varsa üçüncü kişi yönetici olarak atanamaz. Kayaduman bu hâlde kat maliklerinin oybirliği ile karar alması gerektiğini yazar.4
Aynı tezde, kat maliki olmayan kişinin yönetici olamayacağı yönünde yönetim planı hükmü varsa üçüncü kişinin yönetici atanması için hâkimin müdahalesinin istenemeyeceği aktarılır.4 Plan hükmü bu nedenle atamadan önce okunması gereken ilk belgedir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28); değişiklik usulü için yönetim planı nasıl değiştirilir? yazımıza bakabilirsiniz.
Kat maliki yönetici ile dışarıdan yönetici arasındaki fark nedir?
Kanun iki yönetici türünü aynı kurallara bağlar; fark ücret ve giderlere katılımda ortaya çıkar. Tablonun her satırında dayanak yanında yazılıdır.
| Konu | Kat maliki yönetici | Dışarıdan yönetici |
|---|---|---|
| Atama | Sayı ve arsa payı çoğunluğu; her yıl yeniden atanır (KMK m.34). | Aynıdır (KMK m.34). |
| Ücret | Yönetim planında veya sözleşmede yazılmasa bile uygun ücret isteyebilir (KMK m.40). | Yönetim planında veya sözleşmede yazılmasa bile uygun ücret isteyebilir (KMK m.40). |
| Yönetim giderlerine katılım | Kurul aksine karar vermemişse normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (KMK m.40). | Küçükçapraz’a göre profesyonel yöneticide bu hüküm uygulama alanı bulmaz. |
| Sorumluluk | Kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38). | Aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38). |
| Teminat | Sözleşmede şart edilebilir; haklı sebep çıkarsa kurul isteyebilir (KMK m.34). | Aynıdır (KMK m.34). |
| Hesap verme | Her takvim yılının ilk ayında kurula hesap verir (KMK m.39). | Aynıdır (KMK m.39). |
Küçükçapraz, profesyonel ile amatör yöneticilik arasındaki temel farkın ücret olduğunu yazar: profesyonel yöneticilik sözleşmesi mutlaka ücretli yapılır, amatör yöneticilikte ücret ödenmemesi kararlaştırılabilir.2
Dışarıdan yönetici ne yapar?
Dışarıdan yöneticinin görevleri kat maliki yöneticinin görevleriyle aynıdır ve KMK m.35’te sayılır. Yönetim planında aksine hüküm bulunmadıkça yönetici şu işleri görür:1
- Kararların yerine getirilmesi. Kat malikleri kurulunca verilen kararları uygular (m.35/a).
- Koruma, bakım ve onarım. Anagayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır (m.35/b).
- Sigorta. Anagayrimenkulü sigorta ettirir (m.35/c).
- Avans toplama. Genel yönetim, bakım, asansör, kalorifer ve sigorta işleri için işletme projesi onaylanıncaya kadar kat maliklerinden avans toplar (m.35/d).
- Ödemeler ve tebligat. Yönetimle ilgili ödemeleri kabul eder, yönetimden doğan borçları öder, tebligatı kabul eder (m.35/e, f).
- Hak kaybının önlenmesi. Süre geçmesinden veya hak kaybından doğacak zararı önleyecek tedbirleri alır (m.35/g, h).
- Dava, icra ve kanuni ipotek. Borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapar, kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirir (m.35/i).
- Banka hesabı. Topladığı paraları yatırmak için muteber bir bankada kendi adına, ancak yönetici sıfatını göstererek hesap açtırır (m.35/j).
- Kurulu toplantıya çağırma ve asansör. Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırır; asansörlerin aylık bakımlarını ve yıllık kontrollerini yaptırır (m.35/k, l).
Özkan, profesyonel yöneticinin üstleneceği görevlere yönetim planı, kurul kararları ve sözleşmeyle ilave yapılabildiğini, m.35’teki yönetim işlerinin kaldırılmasının ise yalnızca yönetim planıyla mümkün olabileceğini aktarır.3 Aynı tez, ek görevlerin sözleşmede ayrıntılı yazılmasını isabetli bulur; çünkü bu yazım yönetici ile kat malikleri arasında doğabilecek uyuşmazlıkları önler.3 Yönetici ayrıca kurul kararlarını, ihtar ve tebligat özetlerini ve giderleri deftere yazar, defteri yıl bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırır (KMK m.36).1
Dışarıdan yöneticiyle yapılan sözleşme hukuken nedir?
Yönetici ile kat malikleri arasındaki sözleşme vekâlet sözleşmesidir. TBK m.502’ye göre vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir; sözleşme veya teamül varsa vekil ücrete hak kazanır.5 Küçükçapraz, ilişkinin KMK m.38 ve m.40 uyarınca vekâlet sözleşmesi sayıldığını, profesyonel yöneticilik sözleşmesinin belirli süreli, sürekli borç doğuran ve tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme niteliğinde olduğunu yazar.2
Sözleşmenin süresi için Küçükçapraz, klasik kat mülkiyetinde KMK m.34 gereği bir yıl olduğunu, görev süresine ilişkin hükmün emredici olduğunu ve bir yıldan fazla süreli sözleşme yapılamayacağını belirtir.2 Özkan toplu yapılarda sürenin en fazla iki yıl olduğunu yazar.3 Kanunda şekil şartı yoktur; Küçükçapraz yazılı sözleşmenin ve yönetim planındaki ayrıntılı düzenlemenin şeffaflık için faydalı olacağını ve atama kararının deftere işlenmesi gerektiğini, defter kaydının geçerlilik şartı olmadığını belirtir.2
Kendisine yöneticilik önerilen kişi bu işi resmî sıfata dayanarak yapıyorsa, işin yapılması mesleğinin gereğiyse ya da bu işleri yapacağını duyurmuşsa, öneriyi hemen reddetmedikçe sözleşme kurulmuş sayılır (TBK m.503); Küçükçapraz bu kuralı profesyonel yöneticilik sözleşmesine uygular.2 Sözleşme tüzel kişiyle yapılıyorsa unvan ve iletişim adresinin sözleşmede yer alması gerektiği aynı tezde dipnotta aktarılır.2
Dışarıdan yönetici hangi sorumluluğu taşır?
Dışarıdan yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38).1 Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılır; yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur.1
TBK m.506’ya göre vekil, üstlendiği iş ve hizmetleri vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür; özen borcundan doğan sorumluluk, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranışa göre belirlenir. Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa eder; yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde işi başkasına yaptırabilir.5
Hesap verme borcu da vekâlet hükümlerinden doğar: TBK m.508’e göre vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür.5 Kat malikleri kurulu yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı sebep çıkarsa onu her zaman değiştirir (KMK m.41).1
Yönetici atamak ile hizmet satın almak aynı şey midir?
Hayır. Kaya, yöneticinin temizlik, güvenlik, bahçe düzenlemesi gibi işler için hizmet satın alma yoluna gidebileceğini veya yönetim bünyesinde personel istihdam edebileceğini, bu desteğin yönetim yetkilerinin devri niteliği taşımadığını yazar.6 Aynı tez, yöneticinin kanunla, yönetim planıyla veya kurul kararıyla yüklenen görevleri yerine getirirken kat malikleri adına üçüncü kişilerle sözleşme yapabileceğini belirtir.6
Kaya ayrıca, profesyonel yönetim hizmetleri sözleşmesiyle yönetim işlerini devralan şirketin icra takibi ve davalarda husumet ehliyetinin bulunmadığını yazar; çünkü m.35’te yöneticiye verilen yetkiler münhasıran yöneticiye aittir.6
Özkan’ın dipnotta aktardığı Yargıtay 20. Hukuk Dairesi kararına (2018/6662 E., 2019/3198 K., 07.05.2019) göre kat malikleri kurulunca ana taşınmaza dışarıdan yönetici atanabileceği gibi hizmet alımı şeklinde profesyonel hizmet şirketleriyle sözleşme yapılarak yönetim işlerinin gördürülmesinde de yasaya aykırılık yoktur.3 Aynı tezin aktardığı Yargıtay 20. Hukuk Dairesi kararına (2019/2847 E., 2019/5073 K., 23.09.2019) göre yönetim kurulunun yönetim hizmeti almak amacıyla profesyonel yönetim hizmetleri sözleşmesi yapması sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.3
Dışarıdan yöneticinin görevi nasıl sona erer?
Kat malikleri kurulu haklı sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK m.41).1 TBK m.512’ye göre vekâlet veren ve vekil sözleşmeyi her zaman tek taraflı sona erdirebilir; uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf diğerinin zararını giderir.5 Sözleşme, vekilin veya vekâlet verenin ölümü, ehliyetini kaybetmesi ya da iflasıyla, aksi anlaşılmadıkça kendiliğinden sona erer; tüzel kişi yöneticinin tüzel kişiliğinin sona ermesinde de aynı hüküm uygulanır (TBK m.513).5
Kat malikleri borç ve yükümlerini yöneticinin noterlikçe yaptırdığı ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezse yönetici hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilebilir (KMK m.40).1 Azil, istifa ve uygun olmayan zaman ayrıntıları için yönetici görev süresi ve azil yazımıza bakabilirsiniz.
Ankara Yönetim Merkezi dışarıdan yönetimi nasıl yürütüyor?
Ankara Yönetim Merkezi dışarıdan yönetim hizmetini yerinde keşifle başlatır. Keşif ve yazılı teklif ücretsizdir; teklifte hizmet kapsamı kalem kalem yazılır. Kat malikleri kurulu kararından sonra yönetimi devralır; her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporu hazırlar, arıza ve talepleri Apsiyon ile 7/24 takip eder. Aidat alacağında alanında uzman profesyonel hukuki destek sağlarız.
Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur; kurulunuz sözleşmeyi kanunun öngördüğü şartlarla sona erdirebilir. Hizmet kapsamı için Ankara apartman ve bina yönetimi, devir süreci için profesyonel site yönetimine geçiş sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Dışarıdan yönetici pratikte nasıl atanır? Örnek olay
Örnek olay (kurgu): On dört bağımsız bölümlü bir apartmanda yönetici olarak görev yapan kat maliki, işlerin yoğunluğu nedeniyle görevi bırakmak istediğini bildirir. Kat maliklerinden biri olağanüstü toplantı ister. Çağrı, toplantı sebebi bildirilerek toplantıdan en az on beş gün önce taahhütlü mektupla veya imzalatılan çağrıyla yapılır (KMK m.29).1
Kurul önce yönetim planını okur; planda yöneticinin kat maliklerinden seçileceğine dair bir hüküm yoktur. Kurul, yazılı teklif veren bir yönetim firmasını sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yönetici atar ve yedek yönetici belirler. Karar noter tasdikli deftere yazılır, toplantıda bulunan malikler imzalar (KMK m.32).1 Yeni yönetici adını ve adresini girişte görülecek bir yere asar (KMK m.34).1
Bu olay kurgudur; somut durumlarda yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuç doğurabilir.
Dışarıdan yönetici atarken sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, yönetim planını okumamak, çifte çoğunluğu aramamak ve görevleri sözleşmeye yazmamaktır.
- Yönetim planını okumadan üçüncü kişi atamak. Planda yöneticinin kat maliklerinden seçileceği yazılıysa atama için oybirliği gerekir (Kayaduman).
- Çifte çoğunluğu aramamak. Yönetici sayı ve arsa payı bakımından çoğunlukla atanır (KMK m.34).
- Ek görevleri sözleşmeye yazmamak. Özkan ek görevlerin sözleşmede ayrıntılı yazılmasını isabetli bulur.
- Hizmet satın almayı yetki devri saymak. Kaya’ya göre hizmet satın alma yönetim yetkilerinin devri değildir.
- Atama kararını deftere yazmamak. Kararlar noter tasdikli deftere yazılır ve imzalanır (KMK m.32).
Sık sorulanlar
Dışarıdan apartman yöneticisi kimdir?
Kat malikleri kurulunca kat maliklerinin dışından seçilen yöneticidir; kanun yönetimin kendi aralarından veya dışarıdan seçilecek kimseye verilebileceğini yazar (KMK m.34).1
Dışarıdan yönetici hangi çoğunlukla atanır?
Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (KMK m.34).1
Yönetim planı dışarıdan yönetici atamayı yasaklayabilir mi?
Planda yöneticinin kat maliklerinden seçileceği yazılıysa üçüncü kişi için oybirliği gerekir; kat maliki olmayanın yönetici olamayacağı yazılıysa hâkimin müdahalesi istenemez (Kayaduman).4
Dışarıdan yönetici ücret ister mi?
Evet. Ücret yönetim planında veya sözleşmede yazılmasa bile yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (KMK m.40).1
Dışarıdan yönetici hangi sorumluluğu taşır?
Kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38); sadakat ve özenle çalışmakla ve hesap vermekle yükümlüdür (TBK m.506, m.508).1
Yönetim firması ile hizmet satın almak aynı mıdır?
Hayır. Kaya’ya göre yöneticinin hizmet satın alması yönetim yetkilerinin devri sayılmaz; hizmet şirketinin m.35’teki dava ve icra yetkisi yoktur.6
Dışarıdan yönetici ne zaman değiştirilebilir?
Haklı sebep çıkarsa kat malikleri kurulu yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK m.41); sulh mahkemesinin atadığı yönetici altı ay geçmedikçe değiştirilemez (KMK m.34).1
Ankara Yönetim Merkezi dışarıdan yönetici olarak çalışıyor mu?
Evet. Ankara’nın 25 ilçesinde apartman ve bina yönetimi hizmeti veriyoruz; keşif ve yazılı teklif ücretsizdir, taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza, firma seçimi ölçütleri için Ankara yönetim firmaları sayfamıza ve ilk hedef bölgemiz İncek site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz. Firma seçerken bakılacak ölçütler için bina yönetim şirketi nasıl seçilir?, sözleşmenin niteliği için profesyonel apartman yöneticiliği yazılarımızı okuyabilirsiniz.