Bina yönetim şirketi seçerken kurul şirketin mali durumuna, önceki hizmetlerine, yan edimlerine, ücret ödeme yöntemine, işletme projesi yöntemine, yönetim planını incelemesine ve teminatına bakmalıdır (Küçükçapraz).1 Seçim kararı sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır (KMK m.34). Ankara Yönetim Merkezi ücretsiz keşiften sonra kalem kalem yazılı teklif sunar; sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur.
Bir binayı yönetim şirketine vermek, kat malikleri kurulunun kararıdır ve kurul kararı bir sözleşmeye bağlanır. Bu yazı bina yönetim şirketinin yönetici olarak nasıl atandığını, tezlerde sayılan seçim ölçütlerini, sözleşmeye yazılması gereken kalemleri, hesap verme ve denetim düzenini ve şirketin kullanamayacağı yetkileri anlatır. Firma karşılaştırması için Ankara yönetim firmaları sayfamıza, yönetici kimliği için dışarıdan apartman yöneticisi yazımıza bakabilirsiniz.
Bina yönetim şirketi nedir, nasıl yönetici atanır?
Bina yönetim şirketi, anagayrimenkulün yönetimini sözleşmeyle üstlenen tüzel kişidir. Küçükçapraz, uygulamada profesyonel yönetim şirketlerinin temizlik, bakım, onarım gibi idari işleri, kat malikleri arasında yönetim uyuşmazlığı çıkmaması ve komşuluk ilişkilerinin zarar görmemesi gibi amaçları, yönetimde şeffaflığı ve hizmet alımı gerektiren diğer işleri yerine getiren şirketler olarak tanımlandığını yazar.1
Şirket iki yoldan yönetici olabilir. Birinci yolda kat malikleri kurulu yönetici olarak profesyonel yönetim şirketini atar; ikinci yolda yönetici olarak atanan kat maliki yönetimi şirkete devreder.1 Özkan da aynı iki yolu anlatır: kurulun uzman kişi veya şirketi yönetici atamasıyla ya da atanan yöneticinin yönetim yetkisini devretmesiyle profesyonel yönetim ilişkisi kurulur.2
“Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.”
Şirketin yönetici atanması için yönetim planında üçüncü kişinin atanmasını engelleyen bir hüküm bulunmaması gerekir; ayrıntı için dışarıdan apartman yöneticisi yazımıza bakabilirsiniz. Şirket tüzel kişi olabilir ve Küçükçapraz, profesyonel yöneticinin de profesyonel olmayan yöneticide aranan fiil ehliyetini taşıması gerektiğini yazar.1
Şirket seçerken hangi yedi ölçüte bakılır?
Küçükçapraz, kat maliklerinin hangi şirketle sözleşme yapacağını seçerken yedi hususa dikkat etmesi gerektiğini yazar. Aşağıdaki tablo bu yedi ölçütü, kanunda ilgili hükmü ve tezlerdeki karşılığıyla birlikte sıralar.1
| Ölçüt (Küçükçapraz) | Kanundaki ilgili hüküm | Tezlerdeki karşılığı |
|---|---|---|
| Şirketin mali durumu | Teminat sözleşmede şart edilebilir; haklı sebep çıkarsa kurul teminat isteyebilir (KMK m.34). | Profesyonel yöneticiden teminat istenmesi mümkündür (Küçükçapraz). |
| Daha önce hizmet verdiği yapılar | Kanunda ayrı bir hüküm yoktur. | Ölçüt olarak sayılır (Küçükçapraz). |
| Hizmet kapsamında yerine getirilen yan edimler | Yönetici görevleri m.35’te sayılır; plan ve kurul kararı ilave görev yükleyebilir (KMK m.35). | Ek görevlerin sözleşmede ayrıntılı yazılması isabetlidir (Özkan). |
| Ücretin ödenme yöntemi | Yönetici uygun ücret isteyebilir (KMK m.40). | Ücret toplu veya aylık ödenebilir (Küçükçapraz). |
| İşletme projesi hazırlama yöntemi | Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici geçici işletme projesi yapar (KMK m.37). | Ölçüt olarak sayılır (Küçükçapraz). |
| Yönetim planını inceleyip incelemediği | Yönetim planı yönetici ücretini ve yönetime ait hususları düzenler (KMK m.28). | Yönetici görevleri yönetim planında belirtilir (KMK m.35). |
| Teminat verilip verilmeyeceği | Teminat sözleşmede şart edilebilir (KMK m.34). | Profesyonel yöneticiden teminat istenebilir (Küçükçapraz). |
Küçükçapraz bu ölçütleri Çakır’a atıfla aktarır.1
Sözleşmeye hangi kalemler yazılır?
Profesyonel yönetim sözleşmesine kanun bir şekil şartı koymaz. Küçükçapraz, şeffaflık ve tarafların isteklerinin belirlenmesi açısından yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkinin hem yazılı sözleşmede hem yönetim planında ayrıntılı düzenlenmesinin faydalı olacağını yazar.1 Kararın deftere işlenmesi gerekir, ancak deftere işlenmemiş olması geçerlilik şartı değildir.1
Tezlerdeki anlatıma göre sözleşmede şu kalemler yer alır:
- Taraflar. Sözleşme kat malikleri kurulunu oluşturan bütün kat malikleri ile yapılır; yönetim şirketinin unvanı ve iletişim adresi sözleşmede yer alır.1
- Süre. Klasik kat mülkiyetinde yönetici her yıl yeniden atandığı için sözleşme süresi bir yıldır; görev süresine ilişkin hüküm emredicidir.1 Özkan toplu yapılarda süreyi iki yılla sınırlı görür.2
- Ek görevler. Özkan, m.35’teki görevlere yönetim planı, kurul kararları ve sözleşmeyle ilave yapılabileceğini, m.35’teki görevlerin kaldırılmasının ise yalnızca yönetim planıyla mümkün olabileceğini aktarır.2
- Yedek yönetici. Küçükçapraz, atanan şirketin işi reddetmesi ihtimaline karşı kurul kararında yedek yönetici atanmasının düşünülebileceğini yazar.1
- Ücret ve ödeme yöntemi. Ücret yönetim planında veya sözleşmede belirlenir; yazılmamışsa yönetici uygun ücret isteyebilir (KMK m.40).3
Sözleşme maddeleri için site yönetim sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli? yazımıza bakabilirsiniz.
Şirketin hesap verme ve belge düzeni nasıl olmalıdır?
Yönetim şirketi yönetici sıfatıyla kanundaki hesap verme ve belge saklama görevlerini taşır. KMK m.39’a göre yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna elde edilen gelirlerin ve yapılan giderlerin hesabını verir; kat maliklerinin yarısı isterse hesap bu zamanlar dışında da gösterilir.3
KMK m.36’ya göre yönetici kurul kararlarını, ihtar ve tebligat özetlerini ve bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazar; defteri ve gider belgelerini bir dosyada saklar ve defteri her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırır.3 KMK m.35/j, topladığı paraların muteber bir bankada kendi adına, ancak anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilerek açtırılan hesaba yatırılmasını yazar.3
Kurul denetimi her zaman yapabilir: Yönetim planında zaman belirlenmemişse hesap denetimi her üç ayda bir yapılır; haklı sebep çıkarsa her zaman yapılabilir (KMK m.41).3 TBK m.508’e göre vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını verir ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene teslim eder.4 Denetimin nasıl yürüdüğü için site yönetiminde denetçi ne yapar? yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetim şirketi hangi yetkileri kullanamaz?
Hizmet satın alınan şirket, kanunun yalnızca yöneticiye verdiği yetkileri kullanamaz. Kaya, KMK m.35’te sayılan borçlarını ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapma görevinin yöneticinin kullanabileceği bir yetki olduğunu, bu nedenle profesyonel yönetim hizmetleri sözleşmesiyle yönetim işlerini devralan şirketin icra takibinde ve davalarda husumet ehliyetinin bulunmadığını yazar.5
Kaya ayrıca yöneticinin temizlik, güvenlik ve bahçe düzenlemesi gibi işler için hizmet satın alma yoluna gidebileceğini, bu desteğin yönetim yetkilerinin devri niteliği taşımadığını belirtir.5 Özkan’ın dipnotta aktardığı Yargıtay 20. Hukuk Dairesi kararına (2019/2847 E., 2019/5073 K., 23.09.2019) göre yönetim kurulunun profesyonel yönetim hizmetleri sözleşmesi yapması kurulun kat maliklerine karşı vekil gibi sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.2
KMK m.38’e göre yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur; kurul kararlarının iptaline ilişkin davalar yöneticiye karşı açılır.3 Aidat alacağının hukuki takibi için aidat takibi ve muhasebe sayfamıza bakabilirsiniz.
Şirket seçimi kurul toplantısında nasıl karara bağlanır?
Şirketle sözleşme kurulun kararıyla başlar. KMK m.34’e göre yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.3 Küçükçapraz, profesyonel yöneticinin doğrudan başvurması üzerine kurulca çifte çoğunlukla atanabileceğini, kat maliklerinden birine profesyonel yönetim sözleşmesi yapma yetkisi verilmesi kararı için de çifte çoğunluk arandığını yazar.1
Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği olmadığı için sözleşme, kurulu oluşturan bütün kat maliklerine karşı kurulur; çok sayıda kat malikinin bulunduğu yapılarda kurul bir kat malikine sözleşme yapma yetkisi verebilir.1 Küçükçapraz, kararda olumlu oy kullanan kat malikleriyle ilişkinin sözleşmeye, olumsuz oy kullanan ve toplantıya katılmayanlarla ilişkinin ise kurul kararlarının bağlayıcı etkisine dayandığını doktrinden aktarır.1
Toplantı için çağrı, toplantı sebebi bildirilerek toplantıdan en az on beş gün önce yapılır; ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de çağrıda yazılır ve iki toplantı arasında yedi günden az süre bırakılamaz (KMK m.29).3 Karar, her sayfası noter tasdikli deftere yazılır ve toplantıda bulunan kat malikleri imzalar (KMK m.32).3 Toplantı usulü için kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır? yazımıza bakabilirsiniz.
Şirketin görevi nasıl sona erer?
Kat malikleri kurulu haklı sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK m.41).3 TBK m.512’ye göre vekâlet veren ve vekil sözleşmeyi her zaman tek taraflı sona erdirebilir; uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf diğerinin bundan doğan zararını giderir.4 Tüzel kişi vekilin tüzel kişiliğinin sona ermesi de, aksi anlaşılmadıkça, sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirir (TBK m.513).4
Küçükçapraz, uygun olmayan zamanın tespitinde sözleşmeyi sona erdirme zamanının elverişli olup olmadığına ve diğer tarafın durumuna bakıldığını yazar. Tezde azil örneği olarak, bin bağımsız bölümlü bir yapıyı tek başına yürüten profesyonel yönetim şirketinin olağan toplantıdan hemen sonra azledilmesi verilir; yazar şirketin yeni iş bulmasının zor olacağı bu dönemin zararından kat maliklerinin sorumlu olacağını belirtir.6 Şirket de kat malikleri borçlarını noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen yerine getirmezse hiçbir tazminat ödemeden sözleşmeyi feshedip çekilebilir (KMK m.40).3 Ayrıntılar için yönetici görev süresi ve azil yazımıza bakabilirsiniz.
Ankara Yönetim Merkezi teklifini nasıl hazırlıyor?
Ankara Yönetim Merkezi teklifini yerinde keşiften sonra yazılı olarak sunar. Keşif ve yazılı teklif ücretsizdir; teklif hizmet kapsamını kalem kalem yazar. Yönetimi devraldığımızda Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun yönetim yürütür, her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporu hazırlar, arıza ve talepleri Apsiyon ile 7/24 takip ederiz. Aidat alacağında alanında uzman profesyonel hukuki destek sağlarız.
Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Devir süreci için profesyonel site yönetimine geçiş, hizmetin kapsamı için Ankara apartman ve bina yönetimi sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Şirket seçimi pratikte nasıl yürür? Örnek olay
Örnek olay (kurgu): Yirmi dört bağımsız bölümlü bir binada kurul, yönetimi bir yönetim şirketine vermeyi görüşür. Yönetici toplantı çağrısı yapar; çağrı, toplantı sebebi bildirilerek toplantıdan en az on beş gün önce taahhütlü mektupla veya imzalatılan çağrıyla yapılır (KMK m.29).3
Toplantıdan önce kurul üç şirketten yazılı teklif alır ve yedi ölçütü her teklif için tabloya yazar. Teklif sahiplerinden biri ek görevleri yazmadığı için kurul, bu şirketten ek görevleri sözleşmeye yazmasını ister. Toplantıda şirket sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yönetici atanır, yedek yönetici belirlenir ve karar noter tasdikli deftere yazılır (KMK m.32, m.34).3
Bu olay kurgudur; somut durumlarda yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuç doğurabilir.
Bina yönetim şirketi seçerken sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, tek teklifle karar vermek, görevleri sözleşmeye yazmamak ve hesap verme düzenini belirlememektir.
- Yönetim planını okumadan karar vermek. Yönetim planı yönetici ücretini ve yönetime ait hususları düzenler (KMK m.28).
- Ek görevleri yazmamak. Özkan ek görevlerin sözleşmede ayrıntılı yazılmasını isabetli bulur.
- Hizmet satın almayı yetki devri saymak. Kaya’ya göre hizmet satın alma yetki devri sayılmaz ve şirketin m.35’teki dava ve icra yetkisi yoktur.
- Hesap verme zamanını yazmamak. Hesap her takvim yılının birinci ayı içinde verilir (KMK m.39).
- Teminatı sorgulamamak. Teminat sözleşmede şart edilebilir (KMK m.34).
Sık sorulanlar
Bina yönetim şirketi nasıl yönetici atanır?
Kat malikleri kurulu şirketi yönetici olarak atar ya da atanan yönetici yönetimi şirkete devreder; atama sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır (KMK m.34; Küçükçapraz).1
Yönetim şirketi seçerken hangi ölçütlere bakılır?
Şirketin mali durumuna, önceki hizmetlerine, yan edimlerine, ücret ödeme yöntemine, işletme projesi yöntemine, yönetim planını incelemesine ve teminat verip vermeyeceğine bakılır (Küçükçapraz).1
Yönetim şirketi teminat verir mi?
Yöneticiyle yapılan sözleşmede teminat gösterilmesi şart edilebilir; şart yoksa haklı sebep çıkarsa kurul teminat isteyebilir (KMK m.34).3
Yönetim şirketinin sözleşme süresi ne kadardır?
Klasik kat mülkiyetinde yönetici her yıl yeniden atanır; Küçükçapraz’a göre sözleşme süresi bir yıldan uzun olamaz.1
Yönetim şirketi aidat davası açabilir mi?
Kaya’ya göre hizmet satın alınan şirket, m.35’teki dava ve icra yetkisini kullanamaz; bu yetki yöneticiye aittir.5
Yönetim şirketi hesabı ne zaman verir?
Yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde; kat maliklerinin yarısı isterse başka zamanda da hesap gösterilir (KMK m.39).3
Yönetim şirketiyle yapılan sözleşme sona erdirilebilir mi?
Evet. Haklı sebep çıkarsa kurul yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK m.41); uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf zararı giderir (TBK m.512).4
Ankara Yönetim Merkezi yönetim şirketi olarak hizmet veriyor mu?
Evet. Ankara’nın 25 ilçesinde site, bina ve apartman yönetimi hizmeti veriyoruz; keşif ve yazılı teklif ücretsizdir, taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza ve ilk hedef bölgemiz İncek site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz. Yönetici sözleşmesinin niteliği için profesyonel apartman yöneticiliği, hesap düzeni için yönetimde şeffaflık yazılarımızı okuyabilirsiniz.