TOKİ site yönetimi, ilk dönemde TOKİ’nin görevlendirdiği geçici yönetimle yürür; yönetimin sonra Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat maliklerine devredilmesi gerekir.2 TOKİ toplu konutları KMK m.66 kapsamında yapılaştığında toplu yapı hükümleri uygulanır.2 Ankara Yönetim Merkezi sözleşmelerinde taahhüt ve cayma bedeli yoktur.
TOKİ sitelerinde yönetim iki dönemde ele alınır: TOKİ’nin görevlendirdiği geçici yönetim dönemi ve yönetimin kat maliklerine geçmesinden sonraki Kat Mülkiyeti Kanunu dönemi.2 İki dönemde yönetimin hukuki niteliği, dava tarafı ve yönetim firması seçimi farklıdır. Bu yazı bu farkları, devrin nasıl yapılması gerektiğini ve yönetim firması seçiminin ne zaman mümkün olduğunu anlatır. Ankara’da devir sonrasında kurulunuzun yönetim firması seçimine yerinde keşif ve yazılı teklifle destek veriyoruz; firma seçimi ölçütleri için Ankara yönetim firmaları sayfamıza bakabilirsiniz.
TOKİ sitelerinde yönetim hangi hukuka tabidir?
TOKİ toplu konutları, KMK m.66 kapsamında yapılaştığında hukuken toplu yapı vasfına girer ve yönetimde ve kurulların oluşumunda toplu yapı hükümleri uygulanır.2 KMK m.66–74’teki toplu yapı düzeninin ayrıntısı için toplu yapı nedir, nasıl yönetilir? yazımıza bakabilirsiniz.
Bekar, toplu konut ile toplu yapıyı ayrı kavramlar olarak anlatır: Toplu konutlar, Toplu Konut İdaresi tarafından barınma ihtiyacını karşılamak için yaptırılan çok sayıda konuttan oluşan yerleşim alanlarıdır; toplu yapılar ise kaynağını KMK’dan alır ve toplu yapıların inşasında ve yönetiminde bir idari merciin bulunması gerekmez. İki kavramın birleştiği nokta, TOKİ toplu konutlarının KMK m.66 kapsamında yapılaşmasıdır.2
“Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir.”
İlk dönemde TOKİ sitesini kim yönetir?
İlk dönemde TOKİ sitesini, TOKİ’nin Başkanlık makamı oluruyla kurduğu geçici yönetim ve denetim kurulları yönetir.2
Bekar, uygulamada TOKİ’nin başkanlık makamı oluruyla toplu konutlarda yönetim ve denetim kurulları oluşturduğunu, bu kurulların geçici yönetim vasfıyla görev yaptığını yazar. Aynı kaynakta başkanlık oluruyla kurulan geçici yönetimlerin yönetim yetkisini bazı durumlarda hizmet sözleşmesiyle TOKİ iştiraki şirketlere devredebildiği, bu durumda iştirakin bağımsız bölüm tapuları kat maliklerine teslim edilinceye kadar yönetim görevini sürdürdüğü ve yönetimin bazı sitelerde TOKİ tarafından hazırlanıp tapu müdürlüğüne tescil ettirilen yönetim planına göre şekillendiği anlatılır; yazar bu anlatımı Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 7.11.2017 tarihli, E. 2017/2771, K. 2017/9069 sayılı kararına atıfla yapar.2
Toplu yapı niteliğindeki sitede yönetim planı geçici yönetim öngörmüşse bu yönetim, toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar kurulun görevlerini üstlenir ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunur; geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir ve her hâlde ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer (KMK m.73).1
Geçici site yönetimi hukuken kat malikleri yönetimi midir?
Hayır; Bekar’a göre geçici yönetim döneminde henüz kat malikleri kurulu kurulmamıştır ve geçici yönetim KMK hükümlerine göre kurulan bir yönetim değildir.2
Yazar, bu nedenle KMK m.38/2’nin geçici yönetim için uygulanamayacağını, geçici yönetimin tüzel kişiliği olmadığı için dava ve taraf ehliyetinin bulunmadığını ve geçici yönetimin eylem ve işlemlerinden TOKİ Başkanlığı’nın sorumlu olduğunu yazar. Bekar’ın aktardığı Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin 24.3.2021 tarihli, E. 2021/2664, K. 2021/6790 sayılı kararı da aynı yöndedir: Kat mülkiyeti kurulmamış sitede “Geçici Site Yönetimi” KMK’ya göre oluşturulmuş bir yönetim değil, TOKİ Başkanlığı’nca görevlendirme biçiminde oluşturulmuş geçici bir yönetimdir.2
Yazarın örneğinde bir toplu konut bloğunda apartman görevlisi olarak çalışan kişi işçilik alacağı için dava açmak istediğinde davalı olarak hem TOKİ Başkanlığı hem de yönetim işini üstlenen iştirak şirket gösterilmelidir; kurum ile iştiraki şirket arasında hizmet alımından kaynaklı asıl işveren–alt işveren ilişkisi kurulmuştur.2 Bekar, TOKİ toplu konutlarında geçici yönetim döneminde çıkan uyuşmazlıkların en temel noktasının taraf ehliyeti ve davanın doğru tarafa yöneltilmesi olduğunu yazar.2
Kat malikleri yönetimi ne zaman devralır?
Bekar’a göre TOKİ, yapıların inşasını tamamladıktan sonra yerleşim alanlarında oturumun başlamasıyla toplu yapıların yönetimini maliklere devretmelidir.2
Aynı kaynakta uygulamada görülen en büyük sorunlardan biri olarak, inşa, kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi ve yönetim gibi konularda karar alan geçici yönetimlerin yönetimi asıl maliklere devretmemesi gösterilir.2 Toplu yapı niteliğindeki sitede devrin ardından yönetim, aşağıdaki tabloda gösterilen kurullarca KMK hükümlerine göre yürütülür.
| Aşama | Kim yönetir | Dayanak |
|---|---|---|
| Kat mülkiyeti kurulmadan önce, TOKİ’nin geçici yönetim döneminde | TOKİ’nin görevlendirdiği geçici yönetim | Bekar; Yargıtay 9. HD (tezde aktarılan) |
| Yönetim planı geçici yönetim öngörmüşse | Geçici yönetim; en geç yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar, her hâlde ilk yapı ruhsatından on yıl | KMK m.73 |
| Devirden sonra | Blok kat malikleri kurulları, ada kat malikleri kurulları ve toplu yapı kat malikleri kurulu veya temsilciler kurulu | KMK m.69 |
| Toplu yapı yöneticisi ve denetçisi | Temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyuyla atanır | KMK m.71 |
| Yönetim planını değiştirmek | Temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu | KMK m.70 |
| Yönetici atanamıyor | Sulh mahkemesi kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici atar | KMK m.34 |
Planın değiştirilmesi için aranan oran, 7579 sayılı Kanunla 22 Mayıs 2026’dan beri üçte ikidir; tezlerde geçen beşte dört oranı eski metne aittir.1 Toplu yapılarda kurullar, yönetim planında gösterilen zamanlarda en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere, plan zaman göstermemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK m.29).1 Toplu yapı kurullarının işleyişi ve temsilciler kurulu için Eryaman site yönetimi: toplu yapı ve temsilciler kurulu sayfamıza bakabilirsiniz.
TOKİ sitesinde yönetim firması seçilebilir mi?
Geçici yönetim döneminde yönetimi TOKİ kurar; yönetim kat maliklerine geçtikten sonra kurullar yönetici olarak kat maliklerinden veya dışarıdan birini seçebilir.12
Geçici yönetim döneminde yönetim yetkisi hizmet sözleşmesiyle TOKİ iştiraki şirkete devredilebilir; bu karar kat maliklerinin değil TOKİ’nin kararıdır.2 Devirden sonra KMK m.34, kat maliklerinin yönetimi kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebileceğini söyler; m.74 bu hükmü toplu yapılar için de uygulanabilir kılar.1 Kaya, toplu yapı yöneticisinin temsilciler arasından atanmasının zorunlu olmadığını, temsilci veya kat maliki olmayan kişilerin de yönetici atanabileceğini yazar.3
Tüzel kişilerin toplu yapıda yönetici olup olamayacağı öğretide tartışmalıdır. Kutlu Doğar’ın aktardığına göre Vuraloğlu, kanun koyucunun tasarıdaki tüzel kişiye yönetim verilebileceğine dair ibareyi benimsememesi nedeniyle tüzel kişilerin toplu yapılarda yönetici olamayacağını ifade eder.4 Kaya ise KMK m.34’te yöneticinin gerçek kişi olması gerektiğine dair bir hüküm bulunmadığını yazar.3 Firma seçimi ölçütleri için Ankara yönetim firmaları: site yönetim firması nasıl seçilir? yazımıza bakabilirsiniz.
TOKİ sitesinde devir ve dava tarafı pratikte nasıl yürür? Örnek olay
Örnek olay (kurgu): Sincan’da TOKİ tarafından yaptırılmış bir sitede apartman görevlisi olarak çalışan bir kişi işçilik alacağı için dava açmak ister. Kat mülkiyeti kurulmamış sitede geçici yönetim KMK’ya göre kurulan bir yönetim olmadığı ve tüzel kişiliği bulunmadığı için ona karşı dava açılamaz; Bekar’ın aktardığı karara göre geçici yönetimin eylem ve işlemlerinden TOKİ Başkanlığı sorumludur.2 Yönetim işi hizmet sözleşmesiyle bir iştirak şirkete bırakılmışsa dava hem TOKİ Başkanlığı’na hem şirkete yöneltilir.2 Yönetim kat maliklerine devredildikten sonra ise blok yöneticileri ve toplu yapı yöneticisi KMK m.71’e göre atanır ve kurullar KMK hükümlerine göre toplanır.1 Aynı soru Etimesgut, Mamak veya Pursaklar’daki bir site için de aynı hükümlerle cevaplanır. Sincan site yönetimi sayfamızda ilçedeki yapı tipleri anlatılır.
TOKİ sitelerinde yönetimde sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, geçici yönetimi kat malikleri yönetimi sanmak, davayı yanlış tarafa yöneltmek ve süre ile oranları gözetmemektir.
- Geçici site yönetimine dava açmak. Geçici yönetimin tüzel kişiliği olmadığından dava ve taraf ehliyeti yoktur; sorumlu TOKİ Başkanlığı’dır (Bekar).
- Geçici yönetimi KMK’ya göre seçilmiş yönetim saymak. Geçici yönetim TOKİ’nin görevlendirmesidir (Bekar; Yargıtay 9. HD, tezde aktarılan).
- Geçici yönetimin süresini gözetmemek. Yönetim planında öngörülen geçici yönetim en geç yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir, her hâlde on yılla sona erer (KMK m.73).
- Planı eski oranla değiştirmeye çalışmak. Oran 22 Mayıs 2026’dan beri üçte ikidir (KMK m.70).
- Kurulların oluşumunu yönetim planına bakmadan kurmak. Blok, ada ve toplu yapı kurulları ile temsilciler kurulunun oluşumu yönetim planında başka türlü düzenlenebilir (KMK m.69, m.71).
Ankara Yönetim Merkezi devir sonrasında nasıl destek veriyor?
Ankara Yönetim Merkezi, yönetimin kat maliklerine geçmesinden sonra kurulunuzun kurulların toplanması, yönetici seçimi ve yönetim firması seçimi aşamalarında yerinde keşif ve yazılı teklifle destek verir. Karar defteri, banka hesapları ve belgelerin tutanakla teslim alınmasını geçiş planına dahil ediyoruz. Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yeni teslim sitelerde devir adımları için müteahhitten site devri nasıl yapılır? yazımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulanlar
TOKİ sitesi toplu yapı sayılır mı?
TOKİ toplu konutları KMK m.66 kapsamında yapılaştığında hukuken toplu yapı vasfına girer ve toplu yapı hükümleri uygulanır (Bekar).
TOKİ geçici site yönetimine dava açılabilir mi?
Hayır. Bekar’ın aktardığı Yargıtay 9. Hukuk Dairesi kararına göre tüzel kişiliği bulunmayan geçici site yönetiminin dava ve taraf ehliyeti yoktur; eylem ve işlemlerinden TOKİ Başkanlığı sorumludur.
Geçici yönetim ne kadar sürebilir?
Yönetim planında öngörülmüşse en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir; süre her hâlde ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer (KMK m.73).
TOKİ yönetimi kat maliklerine ne zaman devretmelidir?
Bekar’a göre TOKİ, yapıların inşasını tamamladıktan sonra yerleşim alanında oturumun başlamasıyla yönetimi maliklere devretmelidir.
TOKİ iştiraki şirket sitenin yönetimini yapabilir mi?
Bekar’a göre başkanlık oluruyla kurulan geçici yönetimler, yönetim yetkisini hizmet sözleşmesiyle TOKİ iştirakine devredebilir ve iştirak bağımsız bölüm tapuları kat maliklerine teslim edilinceye kadar yönetim görevini sürdürür.
TOKİ sitesinde yönetim firması seçilebilir mi?
Yönetim kat maliklerine geçtikten sonra evet; KMK m.34 yönetimin kat maliklerinin kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye verilebileceğini söyler ve m.74 toplu yapılar için de uygulanır. Geçici yönetim döneminde karar TOKİ’nindir.
TOKİ sitesinde yönetim planını kim değiştirir?
Toplu yapıda yönetim planının değiştirilmesi için temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu gerekir (KMK m.70).
TOKİ sitesinde çalışan işçi alacağı için kime dava açar?
Bekar’ın aktardığı karara göre geçici yönetim döneminde davalı olarak TOKİ Başkanlığı ve yönetim işini üstlenmişse iştirak şirket gösterilir.
Ankara Yönetim Merkezi’nin sözleşmesinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza, dışarıdan yönetici seçimi için dışarıdan apartman yöneticisi yazımıza ve ilk hedef bölgemiz İncek site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.