Rezidans yönetimi, rezidans olarak anılan yapının Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetilmesidir; kanun metni “rezidans” sözcüğünü kullanmaz.1 Resepsiyon, güvenlik ve sosyal alan gibi hizmetlerin kapsamı kanun hükümleri, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla belirlenir.12 Ankara Yönetim Merkezi sözleşmelerinde taahhüt ve cayma bedeli yoktur.
Özkan, mesken, dükkân, iş yeri, ofis, depo ve mağaza gibi çeşitli kullanım amaçlı bağımsız bölümlerin AVM, kule ve rezidans gibi yapılarda yer aldığını, bu yapılarda resepsiyon, güvenlik, vale ve spor salonu gibi hizmetlerin ve ortak alanların kat maliklerine sunulduğunu yazar.2 Kat Mülkiyeti Kanunu ise “rezidans” sözcüğünü kullanmaz.1
Ankara’da yönettiğimiz konut siteleri ve rezidanslarda kurulun yönetim planını, gider paylaşımını ve hizmet kapsamını birlikte okumasına eşlik ediyoruz. Rezidanslarda daire içi temizlik ve düzen hizmetleri için Ankara’da rezidans housekeeping ve daire içi temizlik sayfamıza bakabilirsiniz.
Rezidans yönetimi hukuken nasıl çalışır?
Rezidans yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel yönetim hükümlerine göre çalışır (KMK m.32).1
“Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.”
Bağımsız bölümlerin dışında kalan ve korunma ile ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler ortak yerdir; asansörler, giriş kapıları, antreler, merdivenler, koridorlar, kapıcı daire veya odaları, kalorifer daireleri, sığınaklar ve çatılar kanunda her hâlde ortak yer sayılır (KMK m.4).1 Resepsiyon, güvenlik ve sosyal alan gibi hizmetler bu ortak yerlerin işletilmesiyle ilgilidir; kanun metni bunlar için “rezidans” başlığıyla ayrı bir düzen kurmaz.
Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler ve bütün kat maliklerini bağlar (KMK m.28).1 Rezidansta hizmetlerin kapsamı bu nedenle önce yönetim planında, sonra kurul kararlarında aranır.
Rezidans tek yapı mıdır, toplu yapı mıdır?
Bu, yapının kuruluşuna bağlıdır. Birden çok yapının onaylı yerleşim planına göre alt yapı, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile yönetimleri bakımından birbirine bağlı olduğu yerleşim toplu yapıdır (KMK m.66).1 Toplu yapı özel hükümleri saklı kalmak kaydıyla Kanunun bütün hükümleri toplu yapılar hakkında da uygulanır (KMK m.74).1 Toplu yapının tanımı ve yönetim organları için toplu yapı nedir, nasıl yönetilir? yazımıza bakabilirsiniz.
Kömürcü, toplu yapı kavramında kullanım amacı bakımından konut ve iş merkezi ayrımı yapılmadığını, hem konut hem işyeri niteliği taşıyan yapıları bünyesinde barındıran toplu yapıların bulunduğunu yazar.3 Özkan da toplu yapıları dükkân, rezidans ve konut niteliğine sahip çeşitli bağımsız bölümlerin yer aldığı, ortak yer ve sosyal tesislerin bulunduğu, kat maliklerine çeşitli sosyal hizmet ve imkânların sunulduğu birden çok yapı ve hizmetten oluşan yaşam merkezleri olarak anlatır.2
Resepsiyon, güvenlik ve sosyal alanlar kimin kararıyla yürür?
Bu hizmetlerin kapsamına kat malikleri kurulu karar verir; yönetici kararları yerine getirir. Yönetici; kurul kararlarının yerine getirilmesi, anagayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması ve yönetimle ilgili ödemelerin yapılması işlerini görür (KMK m.35).1
Güvenlik hizmeti için Yıldız şunları yazar: karma kullanımlı projelerde aynı yapı içinde hem rezidans sakinlerinin mahremiyet ve güvenlik beklentisinin hem de ticari alanların kamusal erişilebilirliğinin söz konusu olabileceğini, bu durumda güvenlik hizmetini sağlayan ekibin farklı bölgeler için farklı protokoller uygulamak zorunda kaldığını yazar.4 Aynı çalışmaya göre rezidans otoparkı ve girişlerinin yetkili kişilere açık olması, ofis veya alışveriş merkezi ziyaretçilerinin bu kısımlara geçmemesi gerekir.4
Sosyal alanlar için Yıldız, ofis tarafının mesai sonrası ortak sosyal alanlara yöneldiği yapılarda konut sakinlerinin kalabalıktan rahatsız olabildiğini, bazı projelerde sosyal tesislerin kullanım kotaları veya öncelikleriyle düzenlendiğini aktarır.4 Kuralı koyma yetkisi yönetim planı ile kat malikleri kurulundadır (KMK m.28, m.32).1 Kararların hangi oranla alındığını karar yeter sayısı hesaplama aracımızla denetleyebilirsiniz.
Rezidansta ortak giderler nasıl paylaşılır?
Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılır. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek ya da bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (KMK m.20).1
Toplu yapıda belli bir yapıya veya birkaç yapıya tahsis edilmiş ortak yer ve tesislerin giderini o yapıdaki kat malikleri, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına tahsis edilmiş tesis ve yerlerin giderini ise bütün kat malikleri öder (KMK m.72).1
| Gider | Kimler öder? | Dayanak |
|---|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi | Her kat maliki eşit olarak (aksi anlaşılmadıkça) | KMK m.20 |
| Ortak yerlerin bakım ve onarımı, yönetici aylığı, ortak tesislerin işletmesi | Her kat maliki arsa payı oranında (aksi anlaşılmadıkça) | KMK m.20 |
| Toplu yapıda belli yapılara tahsis edilmiş tesisler | O yapılardaki kat malikleri | KMK m.72 |
| Toplu yapıda bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına ayrılmış tesisler | Bütün kat malikleri | KMK m.72 |
| Ticari alanın temizliği kendi işleticisine ait olduğu plana yazılmışsa | Konut malikleri bunun için aidat ödemez | Yıldız |
Yıldız, ortak alan temizliği giderlerinin genel gider olduğunu ve kural olarak bütün kat maliklerinin arsa payları oranında katıldığını (KMK m.20) yazar; ticari alanın temizliği yönetim planında kendi işleticisine bırakılmışsa konut maliklerinden bunun için aidat alınamayacağını ekler.4 Aynı çalışma, bu ayrım net yapılmadığında çifte ödeme veya ödememe sorunları çıktığını aktarır.4
Rezidansta yönetici ve kurul nasıl işler?
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir; yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (KMK m.34).1 Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu devamlı denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (KMK m.41).1
Yıldız, karma kullanımlı yapılarda yönetim kurulunun her bölümün bakım ihtiyaçlarını ayrı planlaması gerektiğini, yönetim planında hangi ortak giderlerin hangi bölümlere yansıtılacağının belirtilebildiğini ve büyük yapılarda her fonksiyon alanından temsilcilerin yönetim kurulunda yer almasının planla öngörülebildiğini yazar.4
Rezidans yönetimi konut sitesi yönetiminden nasıl ayrılır?
Kanundaki yönetici, kurul ve gider hükümlerinin metninde yapının rezidans ya da konut sitesi olmasına göre ayrı bir kural yoktur; farklar hizmet kapsamında ve yönetim planında ortaya çıkar. Yıldız ve Özkan’ın anlattığı farklar aşağıdadır.
| Konu | Rezidansta öne çıkan durum | Kaynak |
|---|---|---|
| Hizmet kapsamı | Resepsiyon, güvenlik, vale, spor salonu gibi hizmetler ve ortak alanlar kat maliklerine sunulur | Özkan |
| Güvenlik | Erişim kontrolü ve ziyaretçi yönetimi için yapının bölümlerine göre ayrı protokol gerekebilir | Yıldız |
| Teknik sistemler | Otel, ofis ve konut bölümleri farklı iklimlendirme ve tüketim ihtiyacı doğurduğundan bakım planları farklılaşabilir | Yıldız |
| Temizlik beklentisi | Lüks rezidanslarda otel standardında temizlik ve düzen beklentisi oluşabilir | Yıldız |
| Ortak alan kullanımı | Havuz ve sosyal alanlarda kullanım önceliği ve kotası yönetim planıyla düzenlenebilir | Yıldız |
Çankaya’daki bir rezidansta havuz gideri kimin payına yazılır? Örnek olay
Toplu yapıda havuz ve spor salonu gibi tesislerin gideri, tesisin kime tahsis edildiğine göre paylaşılır. Örnek olay (kurgu): Çankaya’da rezidans ve ofis bloklarından oluşan bir yerleşimde havuz ve spor salonunun bakım gideri için ofis bloğu malikleri “kullanmıyoruz” diyerek ödemeyi reddeder. Havuz yalnız rezidans bloğuna tahsis edilmişse giderini o yapıdaki kat malikleri öder; bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına ayrılmışsa gideri bütün kat malikleri öder (KMK m.72).1 Kat malikleri kullanma hakkından vazgeçerek ya da ihtiyaç duymadıklarını ileri sürerek gider payından kaçınamaz (KMK m.20, m.72).1 Kullanım saatleri ve kotası gibi düzenlemeler yönetim planında ve kurul kararlarında yer alır. Aynı soru Beytepe veya Ümitköy’deki bir rezidansta da aynı hükümlerle cevaplanır. Çankaya site yönetimi sayfamızda ilçedeki rezidans, plaza ve havuzlu siteler anlatılır.
Rezidans yönetiminde sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, hizmet kapsamını plana yazmamak ve giderleri bölüm ayrımı yapmadan toplamaktır.
- Hizmet kapsamını yönetim planına yazmamak. Plan kullanma maksat ve şeklini düzenler (KMK m.28); belirsiz kalan ortak alan ve gider esasları sonradan anlaşmazlık doğurur (Yıldız).
- Giderleri tahsis ayrımı yapmadan tek hesapta toplamak. Toplu yapıda belli yapılara tahsis edilmiş tesislerin gideri yalnız o yapıların maliklerine yazılır (KMK m.72).
- Kullanmayanın ödemeyeceğini varsaymak. Kat malikleri kullanmadıklarını ileri sürerek ortak gider payından kaçınamaz (KMK m.20, m.72).
- Güvenlik protokolünü tek tip kurmak. Konut ve ticari alanı bir arada barındıran yapıda bölgelere göre farklı protokol gerekebilir (Yıldız).
- Planı eski oranla değiştirmeye çalışmak. Toplu yapıda planı değiştirmek için temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisi yeterlidir (KMK m.70); tezlerde geçen beşte dört oranı eski metne aittir.
Ankara Yönetim Merkezi rezidans yönetiminde nasıl çalışır?
Ankara Yönetim Merkezi, konut siteleri ve rezidanslar için idari, mali, hukuki ve teknik yönetimi Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak üstlenir. Her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporunu kat maliklerine ulaştırır, kurul toplantılarının çağrısını, tutanağını ve karar defterini yürütürüz. Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur; yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir. Hizmet verdiğimiz yapı türleri için sektörler sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Rezidans yönetimi nedir?
Rezidans yönetimi, rezidans olarak anılan yapının Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetilmesidir. Kanun “rezidans” sözcüğünü kullanmaz; yapı kat malikleri kurulunca sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir (KMK m.32).
Rezidans yönetimi kimler için uygundur?
Kaynaklar kimlerin hangi yönetim biçimini seçeceğine dair bir ölçü koymaz. Kanun, yönetimi kat maliklerinin kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebileceğini söyler (KMK m.34). Resepsiyon, güvenlik ve vale gibi hizmetlerin sunulduğu yapılarda bu hizmetlerin kapsamı yönetim planı ve kurul kararlarıyla belirlenir.
Rezidansta yönetici atamak zorunlu mu?
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir (KMK m.34).
Rezidans toplu yapı sayılır mı?
Yapı, KMK m.66’daki ölçütleri taşıyorsa toplu yapı hükümleri uygulanır. Özkan toplu yapıları dükkân, rezidans ve konut niteliğine sahip bağımsız bölümlerin yer aldığı yaşam merkezleri olarak anlatır.
Rezidansta havuz ve spor salonu giderini kimler öder?
Toplu yapıda belli yapılara tahsis edilmiş tesislerin giderini o yapılardaki kat malikleri, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına ayrılmış tesislerin giderini bütün kat malikleri öder; kat malikleri kullanmadıklarını ileri sürerek ortak gider payından kaçınamaz (KMK m.72).
Rezidansta güvenlik için kanunda ayrı bir kural var mı?
Kanunda rezidansa özgü güvenlik hükmü yoktur. Yıldız, konut ve ticari alanı bir arada barındıran yapılarda bölgelere göre farklı güvenlik protokolleri gerektiğini yazar.
Rezidansın yönetim planı kaç oyla değiştirilir?
Klasik kat mülkiyetinde bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28). Toplu yapıda temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu yeterlidir (KMK m.70).
Ankara’da rezidans yönetimi hizmeti veriyor musunuz?
Evet. Ankara Yönetim Merkezi konut siteleri ve rezidanslar için yönetim hizmeti sunar; yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir.
Ankara Yönetim Merkezi’nin sözleşmesinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza, iş yerlerinden oluşan yapılar için plaza ve iş merkezi yönetimi yazımıza ve ilk hedef bölgemiz İncek site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.