Site yöneticisini kim denetler? Kurul, denetçi ve hâkim

Site yöneticisini, kanuna göre kat malikleri kurulu denetler; kurul bu işi kendi aralarından seçeceği bir denetçiye ya da üç kişilik denetim kuruluna verebilir (KMK m.41).¹ Kurul yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir. Ankara Yönetim Merkezi olarak her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporu sunuyoruz.

Denetim, yöneticinin kimliğine bağlı değildir; komşunuz da olsa yönetim firması da olsa aynı kurallar uygulanır (Küçükçapraz).² Bu yazı, KMK’nın düzenlediği denetim yollarını sırayla anlatır: kurulun denetimi, denetçi ve denetim kurulu, hesap verme, denetimin sonucu ve mahkemenin yeri. Yalnızca KMK’da yazan yollar anlatılır.

Kat malikleri kurulu yöneticiyi nasıl denetler?

Denetimin ilk sahibi kat malikleri kuruludur. m.41’in ilk fıkrası, kurulun yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetlediğini ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebileceğini söyler.¹ Küçükçapraz bunu şöyle aktarır: Yöneticinin denetlenmesi görevi KMK m.41/1 uyarınca kat malikleri kuruluna verilmiştir.²

Kurul, yöneticiyle ilgili anlaşmazlıkları da kendisi çözer. m.32’ye göre anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında, bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.¹ Kurulun toplanması için önemli bir sebep yeterlidir: m.29’a göre yönetici, denetçi veya kat maliklerinden üçte biri istemde bulunursa ve toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi bildirilirse kurul her zaman toplanabilir.¹ Küçükçapraz, tamir işinin uzaması, kullanılan ürünlerin kalitesinin yetersiz olması ya da yöneticinin akrabalarıyla iş yaptığını düşündüren olaylar gibi önemli durumlarda kurulun olağanüstü toplanıp yöneticiden hesap isteyebileceğini yazar. Denetçinin de yöneticiden kurulu toplantıya çağırmasını isteyebileceğini ekler.² Toplantının usulü için kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır? yazımıza bakabilirsiniz.

Denetçi ve denetim kurulu kimdir, nasıl seçilir?

Kurul denetim işini kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir (m.41).¹ Küçükçapraz’a göre denetçinin mutlaka kat malikleri arasından seçilmesi gerektiği düzenlenerek kat maliklerinin menfaatlerinin gözetilmesi amaçlanmıştır; dipnotunda ise denetçinin dışarıdan seçilebileceğine ilişkin yönetim planı hükümlerinin konulamayacağı yazılıdır.² Aynı yazar, denetimin kapsamı ve niteliği uzmana başvurmayı gerektiriyorsa denetçinin kuruldan bu yönde yetki almasının mümkün olduğu görüşüne katıldığını belirtir. Günümüz yapılarının büyüklüğü karşısında uzman denetçilerden yararlanılması için Kanunda değişiklik yapılmasının faydalı olacağını da yazar.²

Denetçi atamak her yapıda zorunlu değildir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması mecburidir (m.34); Küçükçapraz’a göre denetçi atanması ise tamamen kat malikleri kurulunun takdirine bırakılmıştır. Aynı yazar, toplu yapılarda denetçi atanmasının KMK m.71 uyarınca zorunlu tutulduğunu yazar.² m.71 de blok kat malikleri kurulunun ve toplu yapı temsilciler kurulunun “yönetici ve denetçi atar” hükmünü içerir.¹ Denetçinin görev süresi konusunda Kanunda düzenleme yoktur; süre yönetim planı veya kurul kararıyla belirlenebilir, düzenleme yoksa denetçinin bir sonraki olağan kurul toplantısına kadar seçildiği kabul edilir.²

Denetçinin ücreti için Küçükçapraz yöneticiden farklı bir tablo çizer: Denetçinin mutlaka ücret alacağı düzenlenmemiştir, kural olarak denetçi ücretsiz iş görür; ancak yönetim planı veya kurul kararıyla aksi kararlaştırılabilir.² Yönetici ücreti için site yöneticisi ücreti nasıl belirlenir? yazımıza bakabilirsiniz. Denetçinin görevleri için site yönetiminde denetçi ne yapar? yazımız ayrıntı verir.

Hangi denetim ne zaman yapılır?

Küçükçapraz, yöneticinin denetlenmesini Kanunda görev denetimi ve hesap denetimi olarak düzenlendiğini yazar: Görev denetimi m.41’de, hesap denetimi m.39’da yer alır. Görev denetimine mali konuları içermeyen görevler girer; yönetim planında veya kurul kararlarıyla yöneticiye verilen işlerin zamanında ve eksiksiz yerine getirilmesi bu kapsamdadır. Hesap denetimi ise gelirlerin toplanması ve harcama yapılmasıyla ilgili konularda yöneticinin m.39 uyarınca hesap vermesini içerir.²

Denetçi neleri inceler, rapor nasıl hazırlanır?

Denetimin içeriği konusunda KMK’da ayrı bir düzenleme yoktur; Küçükçapraz, yöneticinin KMK’da düzenlenen görevleri, vekâlet sözleşmesi kapsamındaki görevleri, kurulca verilen görevleri ve diğer mevzuattan doğan görevlerinin yerine getirilip getirilmediğinin denetimin içeriğini oluşturduğunu yazar.² Aynı yazara göre denetçiler hesap denetiminde bilgi ve belgeler üzerinden çalışır ve özellikle şunları inceler: yöneticinin işletme projesi hazırlama, defter ve dosya tutma yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği; işletme projesine uygun hareket edip etmediği; ortak giderlerin ödenmesine ilişkin tutulan çizelgeler; alınan avanslar ve karşılığında verilen makbuzlar; banka hesabına yatan ve çekilen paraların kaynağı ve harcandığı yer; yöneticinin sorumluluğundaki dava ve icra takibi masrafları; anagayrimenkul sigorta ettirildiyse sigorta primleri.²

Belgelerin kaynağı kanunda yazılıdır. m.36’ya göre yönetici, kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri tarih sırasıyla noter mühürlü deftere yazmak ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır; defter her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde noterde kapattırılır.¹ Denetçi raporunu ve verdiği kararları, sayfaları numaralı ve noter mühürlü bir deftere geçirip tarih koyarak imzalar (m.41).¹ Defter ve hesap tarafındaki ayrıntılar için aidat takibi nasıl yapılır? yazımıza bakabilirsiniz.

Denetim sonucunda ne olur?

Denetim raporunda yöneticinin yolsuzlukları, eksiklikleri ve yanlışlıkları tespit edilirse ve kat malikleri de bunu benimserse, KMK m.38 gereği vekil gibi sorumlu olan yönetici TBK m.512 gereği azledilebilir. Küçükçapraz bunu denetimin olası sonuçları arasında anlatır; denetimin amacını yöneticinin sözleşme ihlallerini veya kötü niyetli eylemlerini önlemek olarak belirtir ve sonuçta yöneticinin yeniden seçilmesinin ya da görevden alınmasının gerekip gerekmediği, sorumluluk iddiası doğup doğmadığı gibi sonuçlara varılabileceğini yazar.² Kurul haklı sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (m.41); yöneticiyi hâkim atamışsa değiştirme için atamadan sonra altı ay geçmesi ya da atayan mahkemenin izni gerekir (m.34).¹ Görevden alma ve ibra için yönetici görev süresi ve azil yazımıza bakabilirsiniz.

İbra konusunda Küçükçapraz şunları yazar: Yönetici kurulca ibra edilebilir ve ibra için nitelikli çoğunluk aranmaz. İbra edilen yöneticiden hesap istenemez; ancak ibradan sonra ortaya çıkabilecek yönetim ve denetim kurulunun sorumluluğunu gerektiren hususlarda dava açılabileceği Yargıtay uygulamalarıyla kabul edilmiştir.²

Sulh mahkemesi denetimin neresinde yer alır?

KMK, mahkemeye iki yolla başvurulmasını düzenler. Birincisi iptal davasıdır: Kurul kararına aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz (m.33).¹ İptal davaları kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; yönetici davayı bütün kat maliklerine duyurur ve kurul kararının iptali hâlinde yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (m.38). Süreler ve dava için kat malikleri kurulu kararının iptali nasıl istenir? yazımıza bakabilirsiniz.

İkincisi hâkimin müdahalesidir: Kat maliklerinden birinin ya da bağımsız bölümden devamlı yararlanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat malikleri sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir; hâkimin kararını süresi içinde yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idari para cezası verilir (m.33).¹ m.36, defter ve belge görevlerini yerine getirmeyen yöneticiye m.33’ün son fıkrasındaki cezaların uygulanacağını söyler.¹ Kurul yönetici atayamazsa ya da yönetimde anlaşamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici de sulh mahkemesince atanır (m.34).¹

Yönetici bir firmaysa denetim değişir mi?

Hayır. Küçükçapraz, KMK’daki yöneticiye ilişkin düzenlemelerin profesyonel yöneticiler hakkında da uygulanacağını yazar.² İki yolun farkı için gönüllü yönetim mi, yönetim firması mı? yazımıza bakabilirsiniz. Ankara’da yönettiğimiz sitelerde kurulun ve denetçinin incelemesine hazır olması için her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporu sunuyor, aidat ve arıza takibini Apsiyon üzerinden yürütüyoruz; kurul ve denetim işlerini ilgilendiren hizmetimiz için kat malikleri kurulu ve denetim işleri sayfamıza bakabilirsiniz.

Örnek olay (kurgu)

Etimesgut’taki yetmiş bağımsız bölümlü bir sitede yönetim planında denetim zamanı belirtilmemiştir. Kurul, yıllık toplantıda kendi aralarından üç kişilik bir denetim kurulu seçer (m.41).¹ Denetim zamanı planda yazılı olmadığından hesap denetimi üç ayda bir yapılır; denetim kurulu, ocak ayında kurula vereceği raporu çoğaltıp taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderir ve raporu numaralı, noter mühürlü deftere imzalar (m.41).¹ Yıl ortasında bir onarımın uzaması üzerine kat malikleri önemli bir sebeple kurulun olağanüstü toplanmasını ister; toplantı çağrısı en az on beş gün önceden bütün kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılır (m.29).¹ Kurul yöneticiden hesap ister (m.39). Kurul kararına aykırı oy veren bir kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir (m.33).¹ Benzer yapılar için Etimesgut ve Gölbaşı sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar nelerdir?

• Denetim zamanını planda yazmamak. Plan zaman göstermemişse hesap denetimi üç ayda bir yapılır (KMK m.41); yönetim planında zaman belirtilirse denetçileri de bağlar (Küçükçapraz).¹²
• Denetçiyi dışarıdan seçmek. Denetçi kat malikleri arasından seçilir (KMK m.41); Küçükçapraz’ın dipnotunda denetçinin dışarıdan seçilebileceğine ilişkin plan hükmü konulamayacağı yazılıdır.¹²
• Denetçi raporunu kat maliklerine ulaştırmamak. Rapor çoğaltılır ve birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir (KMK m.41).¹
• Defteri kapattırmamak. Defter her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde noterde kapattırılır (KMK m.36).¹
• Olağanüstü denetimi yöneticiyi zor durumda bırakmak için kullanmak. Küçükçapraz’a göre bunun için özel bir anın beklenmesi dürüstlük kuralına aykırıdır.²
• Mahkemeye gitmek için süreyi kaçırmak. Kurul kararına karşı iptal davası bir ay ve her hâlde altı aylık süreye bağlıdır (KMK m.33).¹

Sık sorulanlar

Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.