Aidat takibi nasıl yapılır? Önce işletme projesiyle her kat malikinin payı ve avansı belirlenir; ödemeler belgeyle deftere, toplanan para ise yönetici sıfatıyla açılan banka hesabına işlenir (KMK m.20, m.35–37).1 Ödeme gecikirse aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler; borç yine ödenmezse dava ve icra yolu açıktır. Ankara Yönetim Merkezi olarak takibi Apsiyon üzerinden yürütüyoruz.
Aidat takibi, ayda bir tahsilat listesi tutmaktan fazlasıdır: Kanun, aidatın dayanağı olan projeyi, paranın nerede toplanacağını, hangi kayıtların tutulacağını ve kayıtların kime gösterileceğini ayrı ayrı düzenler. Bu yazı bu halkaları sırasıyla anlatır ve kanundaki başlıklardan türeyen bir aidat takip tablosu ile gelir-gider tablosu sunar. Tablo biçimini kanun belirlemez; sütunlar, kanunun yöneticiden istediği bilgilerden oluşturulmuştur.
Aidat takibi işletme projesiyle nasıl başlar?
Aidatın dayanağı işletme projesidir. m.37’ye göre proje kat malikleri genel kurulunda onaylanır; kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir proje yapar. Projede özellikle bir yıllık yönetimin tahmini gelir ve gider tutarları, tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir.1 Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanır.1
“Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları”
Aynı maddeye göre kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1’de belirtilen belgelerden sayılır.1 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun m.37’ye bir fıkra ekledi: Mevcut işletme projesi varsa geçici proje için öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve kurula sunulur.1 Projenin hazırlanması için işletme projesi nedir, nasıl hazırlanır ve onaylanır? yazımıza bakabilirsiniz.
Öztürk Demir, ortak giderler için kat maliklerinden aylık olarak aidat toplandığı göz önüne alındığında, işletme projesinin hazırlanması için “gecikmeksizin” süresinin bir ayı geçmemesinin uygun olacağını yazar.4
Kim ne kadar öder?
m.20’ye göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine, bunlar için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılır.1 Ortak yer veya tesislerden yararlanmaya ihtiyaç duymamak, payı ödemekten kaçınma sebebi olamaz.1 Arsa payının nasıl belirlendiği için arsa payı nedir, aidat nasıl hesaplanır? yazımıza bakabilirsiniz.
Kat maliki dışında bağımsız bölümden kira, oturma hakkı veya başka bir sebeple devamlı yararlananlar da gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (m.22).1 Bu yüzden takip tablosunda hem malikin hem bölümden fiilen yararlananın kaydı tutulur. Ayrıntı için kiracı aidattan sorumlu mu? yazımıza bakabilirsiniz.
Aidat nerede ve nasıl toplanır?
Yönetici, avansı yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde, işletme projesi onaylanıncaya kadar toplar; bu hüküm 2026’da 7579 sayılı Kanunla değişen m.35/d’dir.1 Toplanan paralar ve avanslar için muteber bir bankada kendi adına, fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilerek hesap açtırılır (m.35/j).1 Uluşen bu hesabın, yöneticinin değişmesi durumunda kapatılmaksızın eski yönetici tarafından yeni yöneticiye devredileceğini yazar.3
Ödeme tarihi konusunda Öztürk Demir şunu yazar: Yönetim planında bir ödeme tarihi belirlenmişse kat maliki gider ve avans borcunu sorup öğrenerek bu miktarı yöneticiye veya yönetim planında belirtilen yere ödemek zorundadır; avans ve ortak gider alacağının yönetim planı hükmü uyarınca muaccel olduğu tarihte temerrüt de gerçekleşir.4
Hangi kayıtlar tutulur?
m.36, yöneticiyi kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri tarih sırasıyla noter mühürlü karar defterine yazmaya, defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecbur tutar. Defter her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılır.1 Defterin kuralları için apartman karar defteri nasıl yazılır? yazımıza bakabilirsiniz.
Hesap verme kuralı m.39’dadır: Yönetici, planda yazılı zamanlarda, yazılı zaman yoksa her takvim yılının birinci ayı içinde kurula gelirlerin ve giderlerin hesabını verir; kat maliklerinin yarısı isterse zaman dışında da hesap istenebilir.1 Küçükçapraz’a göre yönetici bu işi bilanço hazırlayarak, tablolar kullanarak ya da küçük apartmanlarda makbuz, fatura ve diğer mali belgeler üzerinden açıklayarak yerine getirebilir.2
Aidat takip tablosu ve gelir-gider tablosu nasıl kurulur?
Aşağıdaki iki tablo, kanunun saydığı bilgileri sütun ve satıra çevirir. Birincisi bölüm bazında aidat takibi içindir.
| Sütun | Ne yazılır | Dayanak |
|---|---|---|
| Bağımsız bölüm ve kat maliki | Bölüm numarası, malik; bölümden fiilen yararlanan varsa o da | KMK m.22, m.37 |
| Arsa payı | Arsa payı oranına göre paylaşılan giderlerde kullanılan pay | KMK m.20/b |
| Eşit paylaşılan kalemler | Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri payı | KMK m.20/a |
| Dönem payı ve avans | İşletme projesindeki tahmini pay ve avans tutarı | KMK m.37, m.35/d |
| Ödeme tarihi ve tutarı | Ödemenin yapıldığı gün ve miktarı; planda ödeme tarihi varsa vade günü | Öztürk Demir |
| Makbuz | Alınan avans karşılığında verilen makbuz | Küçükçapraz |
| Gecikme günü | Ödemenin geciktiği gün sayısı; gecikme tazminatı aylık yüzde beş hesabıyla işler | KMK m.20 |
| İhtar ve takip | Yapılan ihtar ve tebligatın özeti ve tarihi | KMK m.36 |
İkincisi, site geneli için gelir-gider tablosudur.
| Başlık | Ne gösterir | Dayanak |
|---|---|---|
| Yıllık tahmini gelir ve gider | İşletme projesindeki bir yıllık tahmin | KMK m.37 |
| Gerçekleşen gelir | Toplanan aidat ve avanslar | KMK m.39 |
| Gerçekleşen gider ve belgesi | Giderin tarihi, kalemi ve fatura veya makbuz belgesi | KMK m.36, m.39 |
| Banka hesabı hareketleri | Hesaba yatan ve çekilen paranın kaynağı ve harcandığı yer | KMK m.35/j; Küçükçapraz |
| Sigorta ve dava masrafları | Sigorta primleri; yöneticinin sorumluluğundaki dava ve icra masrafları | Küçükçapraz |
Gecikme tazminatını ve arsa payına göre gider dağılımını hesaplamak için aidat gecikme tazminatı ve arsa payı hesaplama sayfamızdaki araçları kullanabilirsiniz.
Aidat kayıtları kime gösterilir, kim denetler?
Kayıtlar kurula ve denetçiye açıktır. Küçükçapraz’a göre denetçiler hesap denetiminde özellikle yöneticinin işletme projesi hazırlama, defter ve dosya tutma yükümlülüğünü yerine getirip getirmediğini, işletme projesine uygun hareket edip etmediğini, ortak giderlerin ödenmesine ilişkin tutulan çizelgeleri, alınan avansları ve karşılığında verilen makbuzların usulüne uygunluğunu, banka hesabına yatan ve çekilen paraların kaynağını ve nereye harcandığını inceler.2 Hesap denetimi planda zaman yazılı değilse üç ayda bir yapılır (m.41).1 Denetimin yolları için site yöneticisini kim denetler? yazımıza bakabilirsiniz.
Ödenmeyen aidat nasıl takip edilir?
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, KMK’ya ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Payın tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (m.20).1 Dava ve icra takibi yapmak ve kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirmek yöneticinin görevleri arasında sayılır (m.35/i).1 Borç, kiracı ya da bölümden yararlananlardan da alınamazsa mahkemece tespit edilen borç için varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilir; gider borcunu ödemeyen kat malikinden diğer kat maliklerinin alacakları önceliklidir (m.22).1
Süreçlerin ayrıntısı üç yazımızda toplanmıştır: aidat borcu ödenmezse ne olur? (tazminat ve ipotek), Ankara’da aidat alacağı için hukuki takip hizmeti (takip adımları) ve yukarıda andığımız hesaplama aracı.
Ankara Yönetim Merkezi aidat takibini nasıl yürütür?
Ankara’da yönettiğimiz yapılarda aidat ve arıza takibini Apsiyon üzerinden yürütüyor, tüm ödeme yöntemlerini kabul ediyoruz. Aidatlar site adına açılan banka hesabında toplanır; her ay faturası ve dekontuyla belgeli bir gelir-gider raporu sunuyoruz. Aidat alacağında alanında uzman profesyonel hukuki destek sağlıyoruz. Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur; yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir. Hizmetin kapsamı için Ankara aidat takibi ve site muhasebesi hizmeti sayfamıza bakabilirsiniz.
Örnek olay (kurgu)
Gölbaşı’ndaki kırk sekiz bağımsız bölümlü bir sitede işletme projesi kabul edilmiş ve bütün kat maliklerine imza karşılığı bildirilmiştir (m.37).1 Yönetici, toplanan avansları site adına açılan banka hesabına yatırır (m.35/j).1 Takip tablosunda bir bölümün ödemesi planda yazılı vade gününü geçmiştir; yönetici gecikme gününü tabloya yazar, ihtarın özetini ve tarihini deftere işler (m.36) ve gecikme tazminatını aylık yüzde beş hesabıyla hesaplar (m.20).1 Bölümde kiracı oturduğundan kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve kiracı yaptığı ödemeyi kira borcundan düşer (m.22).1 Yılın ilk ayında yönetici, kurula gelir ve giderlerin hesabını verir (m.39); denetçi tablodaki makbuzları ve banka hareketlerini inceleyerek raporunu hazırlar.12 Benzer yapılar için Gölbaşı ve Etimesgut sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar nelerdir?
- İşletme projesini kabul ettirmeden aidat toplamak. Kesinleşen proje ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları icra belgelerinden sayılır (KMK m.37).1
- Aidatı yönetici sıfatı gösterilmeyen bir hesapta tutmak. Paralar muteber bir bankada, anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilerek açılan hesapta toplanır (KMK m.35/j).1
- Giderleri belgesiz yazmak. Bütün giderler tarih sırasıyla deftere yazılır ve belgeleri bir dosyada saklanır (KMK m.36).1
- Defteri zamanında kapattırmamak. Defter her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılır (KMK m.36).1
- Kiracının ödemesini kayda geçirmemek. Kiracı sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22).1
- Hesabı kurula zamanında vermemek. Yönetici her takvim yılının birinci ayı içinde kurula hesabı vermekle yükümlüdür (KMK m.39).1
Sık sorulanlar
Aidat takibi nasıl yapılır?
Kanuna göre işletme projesinde her kat malikinin payı ve avansı belirlenir (KMK m.37); paralar yönetici adına ama yönetici sıfatıyla açılan banka hesabında toplanır (KMK m.35/j), giderler belgeleriyle deftere işlenir (KMK m.36) ve yönetici kurula hesap verir (KMK m.39).
Aidat takip tablosunda hangi bilgiler bulunmalı?
Kanun tablo biçimi belirlemez. Bağımsız bölüm ve malik, arsa payı, dönem payı ve avans, ödeme tarihi ve tutarı, makbuz, gecikme günü ile ihtar ve takip bilgisi kanunun saydığı başlıklardan türeyen sütunlardır.
Aidat gecikmesinde hangi tazminat işler?
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK m.20).
Aidat hangi hesapta toplanır?
Yönetici, topladığı paraları ve avansları yatırmak üzere muteber bir bankada kendi adına fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilerek hesap açtırır (KMK m.35/j).
Gelir-gider kayıtlarını kim denetler?
Kat malikleri kurulu yöneticiyi devamlı denetler; kurul bu işi bir denetçiye ya da üç kişilik denetim kuruluna verebilir. Planda zaman yazılı değilse hesap denetimi üç ayda bir yapılır (KMK m.41).
Yönetici hesabı ne zaman kurula verir?
Yönetici planda yazılı zamanlarda, yazılı zaman yoksa her takvim yılının birinci ayı içinde gelir ve giderlerin hesabını verir; kat maliklerinin yarısı isterse zaman dışında da hesap istenebilir (KMK m.39).
Aidatı ödemeyen kiracıdan alınabilir mi?
Kiracı, kat malikiyle müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22).
Ankara Yönetim Merkezi’nin sözleşmesinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir; kapsam ve ücret kalemleri teklifte ve sözleşmede açıkça yazılır. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.