Kat malikleri kurulu kararının iptali, kurul kararına karşı kat malikinin anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açtığı davadır (KMK m.33).1 Aykırı oy veren malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açar; toplantıya katılmayan malik için süre kararı öğrenmesinden bir aydır, her hâlde altı ayı geçemez. Önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.2
Bu yazı kurul kararının iptaline ilişkin soruları Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ilgili maddeleri, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) ve iki tezle cevaplar. Kanun, anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından yönetileceğini söyler (KMK m.32).1 Kurulun nasıl toplandığı için kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır? yazımıza bakabilirsiniz. Bu yazı hukuki danışmanlık ya da dilekçe örneği değildir.
Kat malikleri kurulu kararının iptal davası nedir?
İptal davası, kurulca verilmiş bir kararın mahkeme kararıyla ortadan kaldırılmasını isteyen davadır. KMK m.33/1, kurul kararları aleyhine anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açılabileceğini söyler.1 Kurul kararları, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilir ve bütün kat malikleri ile külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür (KMK m.32).1
“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. …”
Aynı maddenin ikinci fıkrası ayrı bir başvuruyu düzenler: kat maliklerinden birinin ya da onun katından devamlı yararlanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki, sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.1 Bu yazı yalnızca kurul kararının iptalini ele alır.
Kurul kararına karşı iptal davasını kim açabilir?
Kanuna göre dava hakkı her kat malikinindir; aykırı oy veren de, toplantıya katılmayan da dava açabilir (KMK m.33/1).1 Dolaş’ın tezinde iptal isteyen malikin karara olumlu oy vermemiş ya da toplantıya katılmamış olması gerektiği yazılır.3
Yönetici hakkında Dolaş şunları aktarır: bağımsız bölüm maliki olmayan yönetici, yöneticilik sıfatıyla kurul kararına karşı iptal davası açamaz; yönetici aynı zamanda kat malikiyse dava hakkını kat maliki sıfatıyla kullanır.3 Kiracıların iptal davası açıp açamayacağı tezlerde farklı görüşlerle anlatıldığı için bu yazıda sonuç yazılmamıştır. KMK m.33/1 dava hakkını “her kat maliki”ne verir.
Hangi karara karşı iptal davası açılır?
İptal davası kat malikleri kurulunun kararına karşı açılır (KMK m.33/1).1 Dolaş’ın tezinde yönetici işlemine ya da yönetim kurulu kararına karşı doğrudan iptal davası açılamayacağı, önce kat malikleri kuruluna başvurulup kurulun vereceği karara karşı mahkemeye gidilebileceği yazılır.3 Dolaş’a göre sıra, yönetim kurulu kararında da önce kuruldur. Kurulun kendi kararlarını nasıl aldığı için kat malikleri kurulu karar yeter sayısı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Hangi gerekçelerle iptal istenebilir?
Kanun metni iptal gerekçelerini saymaz; gerekçeler tezlerde anlatılır. Dolaş’a göre iptal isteyen malik, kararın usul veya esas yönünden mevzuata, yönetim planı hükümlerine ya da hakkaniyet ve dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu ileri sürebilir.3 Aynı tezde toplantı veya karar yeter sayısına uyulmadan alınan kararlar, kurulun karar almaya yetkili olmadığı konularda alınan kararlar ve yetkisiz temsilcinin oyunun sonucu etkilediği kararlar bu gerekçelere örnek verilir.3
Kuzucuoğlu’nun tezinde, çağrı usulüne uyulmadan alınan kararların iptal davasına konu olabileceğini kabul eden bir Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararı aktarılır.4 Toplantı çağrısının kanundaki şartları için toplantı yazımıza bakabilirsiniz.
İptal davası için süre ne kadardır?
Süre, davacının durumuna göre bir aydır ve her hâlde karar tarihinden altı ayı geçemez (KMK m.33/1).1 Tablo, kanundaki üç durumu gösterir.
| Davacı | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Toplantıya katılan ve aykırı oy kullanan kat maliki | Karar tarihinden başlayarak bir ay | KMK m.33/1 |
| Toplantıya katılmayan kat maliki | Kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay; her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay | KMK m.33/1 |
| Karar yok veya mutlak butlanla hükümsüzse | Süre koşulu aranmaz | KMK m.33/1 |
Kuzucuoğlu’nun tezinde bu süreler hak düşürücü süre olarak nitelenir. Sürelerin yönetim planı ya da kat malikleri kurulu kararıyla değiştirilmesinin kanunun emredici hükmüne aykırı olacağı yazılır. Hâkim, davalının itirazı olmasa da hak düşürücü sürenin geçtiğini kendiliğinden dikkate alabilir.4 Kanun, toplantıya katılmayan malik için süreyi kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay, her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay olarak belirler (KMK m.33/1).1
İptal davası kime karşı açılır?
Dava kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabilir (KMK m.38/2). Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur.1 Dolaş’ın tezinde dava, iptali istenen karara olumlu oy kullanmış maliklere ya da bu maliklerle birlikte yöneticiye yöneltilebilir diye yazılır. Aynı tezde tüzel kişiliği olmayan kat malikleri kuruluna ya da yönetim kuruluna doğrudan dava açılamayacağı da belirtilir.3
KMK m.38/2’ye göre kurul kararının iptali hâlinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.1 Yönetici sorumluluğu için apartman yöneticisi hangi zararlardan sorumlu olur? yazımıza bakabilirsiniz.
Hangi mahkemede ve nasıl bir yargılamayla görülür?
Dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır (KMK m.33/1).1 Dolaş ve Kuzucuoğlu, sulh hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulünün uygulandığını yazar. Dolaş, davanın asliye hukuk mahkemesinde açılması hâlinde mahkemenin görevsizlik kararı vermesi gerektiğini aktarır.3
Kuzucuoğlu’nun tezinde basit yargılama usulünde cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi verilemediği, bu nedenle davacının vakıaları somutlaştırarak göstermesi gerektiği yazılır.4
Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?
Evet. 28 Mart 2023 tarihli 7445 sayılı Kanunla eklenen HUAK m.18/B’ye göre 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.2 Arabulucuya başvurmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir. Davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağı dava dilekçesine eklemek zorundadır (HUAK m.18/A).2
HUAK m.16/2’ye göre arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz.2 Kuzucuoğlu, kararın yok hükmünde ya da kesin hükümsüz olduğu hâllerde arabulucuya başvuru şartının uygulanıp uygulanmayacağının tartışmaya açık olduğunu yazar.4
Dava açılınca karar uygulanmaz mı?
Hayır, dava açılması kararı tek başına durdurmaz. Kuzucuoğlu’nun tezinde iptal davası açılmasının kararın yürütmesini doğrudan durdurmadığı, kararı uygulamakla yükümlü yöneticinin dava açılsa da kararı icra etmek zorunda kalacağı yazılır.4 Aynı tez, bu nedenle davacının ihtiyati tedbir kararı talep etmesinin yerinde olacağını söyler; tedbir verilmeyen ve karar sonradan iptal edilen hâllerde iptal kararlarının etkisini yitirebildiğini de ekler.4 Dava açılınca uygulanmış bir kararın icra takibine etkisi bu yazıda yer almamıştır.
Karar yok veya mutlak butlanla hükümsüzse süre aranır mı?
Hayır. Kanun, kurul kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmayacağını söyler (KMK m.33/1).1 Kanun hangi kararların yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayılacağını belirtmez; Dolaş’ın tezinde de kanunda bu kararların belirtilmediği yazılır.3
Kuzucuoğlu, kararın yokluğu hâlinde açılacak davanın iptal davası değil yokluğun tespiti davası olduğu görüşünü savunur.4 Dolaş’ın tezinde, karara uzun süre uyduktan sonra mutlak butlan ya da yokluk iddiasıyla dava açan malikin davasının süre yönünden reddi gerektiğini belirten bir Yargıtay 18. Hukuk Dairesi kararı aktarılır.3 Bu yazı hangi kararın bu kategorilere girdiğini değerlendirmez.
Mahkeme kararı iptal ederse ne olur?
Kuzucuoğlu’nun tezinde, kurul kararı iptal edildiğinde kararın hukuken ortadan kalkacağı yazılır. Aynı tezde iptal hükmünün bozucu yenilik doğuran bir hüküm olduğu, geçmişe etkili olduğu ve sadece davanın tarafları için değil bütün kat malikleri için geçerli olduğu anlatılır. Tez, hâkimin davayı kabul ederek kararı iptal edebileceğini ya da davayı reddedebileceğini, kararın bir kısmını iptal ederek davayı kısmen kabul de edebileceğini yazar.4 Mahkeme, iptalden sonra kat malikleri kurulunun yerine geçerek başka bir karar veremez.4
İptali istenen karar kurul tarafından dava sırasında değiştirilirse ya da kaldırılırsa dava konusuz kalır.4 Yönetim planına aykırı bir karar yerine planın değiştirilmesi yolu için yönetim planı nasıl değiştirilir? yazımıza bakabilirsiniz.
Ankara’da bu davalar nerede görülür ve arabuluculuk ne kadar kullanılıyor?
Ankara Merkez Adliyesi’nde 2024 yılı faaliyet raporuna göre 30 sulh hukuk mahkemesi ve bir arabuluculuk bürosu çalışıyor. Sulh mahkemesi, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (KMK m.33/1). Tablo, Ankara Adli Yargı İlk Derece Mahkemesi Adalet Komisyonu’nun raporlarından alınmıştır.5
| Yıl | Merkez Adliyesi’nde sulh hukuk mahkemesi | Arabuluculuk bürosuna başvuru |
|---|---|---|
| 2023 | 20 | 74.515 |
| 2024 | 30 | 85.176 |
Kaynak: Ankara Adli Yargı İlk Derece Mahkemesi Adalet Komisyonu Başkanlığı, 2023 ve 2024 yılı faaliyet raporları, Adalet Komisyonu Başkanı sunuşu (rayp.adalet.gov.tr; erişim 25 Ekim 2026). Rapor, komisyonun faaliyet alanını Ankara Merkez Adliyesi ile Akyurt, Çubuk, Elmadağ, Haymana, Kalecik, Bala, Gölbaşı ve Polatlı adliyeleri olarak tanımlar. Başvuru sayısı bütün uyuşmazlık türlerini kapsar; kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının payı raporda ayrı verilmez.
Kurul kararının iptali pratikte nasıl görünür? Örnek olay
Süre, davacının durumuna göre karar tarihinden ya da kararı öğrenmeden başlar (KMK m.33/1).1 Örnek olay (kurgu): Yirmi bağımsız bölümlü bir sitede kat malikleri kurulu, ortak bir gider kalemini artıran bir karar alıyor. Toplantıya katılan bir kat maliki aykırı oy kullanıyor ve sebebini deftere yazarak imzalıyor; bir başka kat maliki toplantıya katılmıyor ve kararı iki hafta sonra öğreniyor. Aykırı oy veren malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde, katılmayan malik öğrendiği günden bir ay içinde (karar tarihinden en çok altı ay) önce arabulucuya başvuruyor. Anlaşma olmazsa son tutanakla birlikte sulh mahkemesinde, yöneticiye karşı dava açıyor. Bu örnek tamamen kurgudur; gerçek bir site, kişi ya da tutar içermez.
İptal davalarında sık yapılan hatalar nelerdir?
Süre, arabuluculuk ve taraf konusunda kanun ve tezlerde şu uyarılar yer alır.
- Süreyi kaçırmak. Kanundaki bir aylık ve altı aylık süreler hak düşürücüdür; hâkim bunları kendiliğinden gözetebilir (KMK m.33; Kuzucuoğlu).
- Arabulucuya başvurmadan dava açmak. HUAK m.18/A’ya göre bu hâlde dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir.
- Davayı kat malikleri kuruluna ya da yönetim kuruluna açmak. Dolaş’ın tezine göre tüzel kişiliği olmayan bu organlara doğrudan dava açılamaz; kanuna göre dava, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir (KMK m.38/2).
- Yönetim kurulu kararına doğrudan dava açmak. Dolaş’a göre önce kat malikleri kuruluna başvurulur.
- Davayı yanlış mahkemede açmak. Dolaş, asliye hukukta açılan davada görevsizlik kararı verileceğini yazar.
- Kararın uygulanacağını unutmak. Kuzucuoğlu’na göre dava açılması kararı tek başına durdurmaz.
Ankara Yönetim Merkezi kurul kararlarında ne yapıyor?
Ankara Yönetim Merkezi olarak kurul ve denetim işlerini hizmet kapsamımıza alabiliyoruz: toplantı çağrısı, karar defteri ve kararların KMK’ya uygun alınması. Kapsamı sitenizin ihtiyacına göre ücretsiz keşif sonrası yazılı teklifte belirtiyoruz; taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Hizmetin kapsamı için Ankara’da kat malikleri kurulu ve denetim işleri sayfamıza, Çankaya’daki siteler için Çankaya site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz. Dava süreci için alanında uzman profesyonel hukuki destek alabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Kat malikleri kurulu kararının iptali için süre ne kadardır?
Aykırı oy veren malik için karar tarihinden başlayarak bir aydır. Toplantıya katılmayan malik için kararı öğrenmesinden başlayarak bir aydır ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay geçmemelidir (KMK m.33/1).
İptal davası kime karşı açılır?
Kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabilir; yönetici davayı bütün kat maliklerine duyurur (KMK m.38/2). Dolaş’ın tezine göre dava, karara olumlu oy veren maliklere de yöneltilebilir.
Kat malikleri kurulu kararının iptalinde arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m.18/B).
Kurul kararının iptal davasını kimler açabilir?
KMK m.33/1’e göre kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan her kat maliki ile toplantıya katılmayan her kat maliki, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.
Yönetim kurulu kararına itiraz nasıl yapılır?
Dolaş’ın tezine göre yönetim kurulu kararına ya da yönetici işlemine karşı doğrudan iptal davası açılamaz; önce kat malikleri kuruluna başvurulur ve kurulun kararına karşı mahkemeye gidilir.
Toplantıya katılmadıysam süre ne zaman başlar?
Toplantıya katılmadıysanız süre kararı öğrenmenizden başlayarak bir aydır; her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açılmalıdır (KMK m.33/1).
Dava açılınca karar uygulanmaz mı?
Kuzucuoğlu’nun tezine göre iptal davası açılması kararın yürütmesini doğrudan durdurmaz. Aynı tez, ihtiyati tedbir talep edilmesinin yerinde olacağını yazar.
Dava dilekçesi örneği var mı?
Bu yazıda dilekçe örneği yoktur. Dilekçe, somut olaya göre hazırlanması gereken bir belgedir; alanında uzman profesyonel hukuki destek almanızı öneririz.
Mahkeme iptal ederse yargılama giderini kim öder?
KMK m.38/2’ye göre kurul kararının iptali hâlinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.
Ankara Yönetim Merkezi’nin hizmetinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir; kapsam teklifte açıkça yazılır. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da site ve apartman yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz. Aidat kararlarının sonucunda borç doğduğunda izlenecek yol için aidat borcu ödenmezse ne olur?, yönetici seçimi kararı için site yöneticisi nasıl seçilir? yazılarımız yardımcı olur.