Ankara’daki apartman ve sitelerde yönetici, kat maliki ise aidat öder; diğer kat malikleri gibi ortak giderlere arsa payı oranında katılır (KMK m. 20). Yöneticiye özel kural m. 40’tadır: kat malikleri kurulu, yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına ve oranına karar verir; karar yoksa yönetici, kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.12 Bu kararın kurulda usulüne uygun alınmasında yönetime eşlik ediyoruz.
Bu yazı, yöneticinin ödeme yükümlülüğünü kanun metnine göre anlatır. Kanun “aidat” kelimesini kullanmaz; metinde “ortak gider” ve “avans payı” ifadeleri geçer. Günlük dilde aidat denen bu ödemelerin hangi kalemleri kapsadığını da aşağıda madde metninden aktarıyoruz. Ankara'da site ve apartman yönetiminin kapsamı için apartman ve bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Aidat hangi giderleri kapsar?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20, ortak giderleri iki grupta sayar. Birinci grupta kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri vardır; bunlar kat malikleri arasında eşit paylaşılır. İkinci grupta sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri yer alır; bunlar arsa payı oranında paylaşılır.1
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) … yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.”
Maddede açıkça sayılan “yönetici aylığı”, ortak gider olarak diğer kalemlerle aynı çerçevede düzenlenmiştir. Asıl soru, yöneticinin kendi payının nasıl belirleneceğidir ve bu konuda kanun ayrı bir hüküm koyar.
Burada “avans payı”, giderlerin yapılabilmesi için önceden toplanan paydır. Yönetici, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa m. 35’te sayılan işleri yürütür; bu işler arasında kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması da vardır (m. 35/d).
Aynı maddenin (c) bendi, ortak yer veya tesis üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmenin ya da bağımsız bölümün durumu nedeniyle faydalanmaya ihtiyaç olmadığını ileri sürmenin bu payı ödemekten kurtarmayacağını söyler (m. 20/c).1
Kat maliki olan yönetici aidat öder mi?
Evet; kat maliki olan yönetici, m. 20 uyarınca diğer kat malikleri gibi ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Yöneticilik sıfatı tek başına bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz. Ancak m. 40, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin kendi payına özgü bir hüküm getirir.
Yöneticiye özel kural hangi maddede yer alır?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 40, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılma durumunu ayrıca düzenler. Madde, yöneticinin kaide olarak vekilin haklarına sahip olduğunu da baştan belirtir.
“… Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.”
Aynı madde, yönetim planında veya yöneticiyle yapılan sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile yöneticinin kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebileceğini de kabul eder. Ücret hakkı ile gider katılımı, kanunda ayrı ayrı düzenlenmiş iki konudur.1
Uluşen’in 2020’de Hacettepe Üniversitesi’nde hazırlanan “Apartman ve site yönetiminden doğan hukuki sorumluluk” başlıklı yüksek lisans tezi de bu hükmü aynı çerçevede aktarır; tez, kurul kararının bulunmadığı durumda yarı katılım kuralını ayrıca işler.2
Kat malikleri kurulu ne karar verebilir?
Kurul, yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına karar verebilir. Katılacaksa oranı da kurul belirler. Kanun bu oran için bir ölçü vermez.1
Kararın nasıl alınacağı, toplantı çağrısı ve karar yeter sayısı ayrı bir konudur. Ayrıntı için kurul karar yeter sayısı hesaplama sayfamıza bakabilirsiniz.
Kurul karar almazsa yönetici ne öder?
Karar alınmamışsa yönetici, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Kanun bu durumda yöneticinin payının tamamını değil, yarısını katılım dışında bırakır.1
| Kurulun durumu | Yöneticinin normal yönetim giderlerine katılımı | Dayanak |
|---|---|---|
| Kurul, yöneticinin katılmamasına karar verdi | Katılmaz | KMK m. 40 |
| Kurul, bir katılım oranı belirledi | Belirlenen oranda katılır | KMK m. 40 |
| Kurul bu konuda karar almadı | Kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz | KMK m. 40 |
Örnek olay (kurgu): Sekiz daireli bir apartmanda yönetici, kendi payına düşen normal yönetim gideri 100 birim olarak hesaplanmış olsun. Kurulda bu konuda bir karar alınmamıştır. Bu durumda m. 40 uyarınca yönetici, hesaplanan tutarın yarısını katılım dışında bırakır ve 50 birime katılır. Örnekteki rakamlar tamamen kurgudur; gerçek bir tutar göstermez.
Yönetici aidatını ödemezse ne olur?
Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir. Ödemede geciken günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödenir (m. 20).1
Takibin adımları ve süreleri için aidat borcu ödenmezse ne olur? yazımızı okuyabilirsiniz. Tazminat hesabı için aidat gecikme tazminatı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
2026 değişikliği avans ve işletme projesini nasıl etkiledi?
7579 sayılı Kanun, Resmî Gazete’nin 22 Mayıs 2026 tarihli sayısında yayımlanmış ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun m. 35, m. 37 ve m. 70’ini değiştirmiştir; bu yazıyı ilgilendiren m. 35 ve m. 37’dir.3 Güncel metne göre yöneticinin görevleri arasında, yönetim planında gösterilen zamanda ya da böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde, “kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” yer alır (m. 35/d).
Kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Bu projede her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir. Proje, en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır (m. 37). İşletme projesinin ne olduğu için işletme projesi nedir? yazımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- “Yönetici olduğum için hiç ödemem.” Kanun, karar alınmadığında tam muafiyet öngörmez. Yönetici, normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (m. 40).
- “Ortak alanı kullanmıyorum, ödemem.” Kullanmamak tek başına gider payından kaçınma gerekçesi değildir (m. 20/c).
Yönetim sözleşmesinde ücret ve gider katılımı nasıl yazılır?
Kanun, sözleşmede ücret yoksa bile uygun ücret hakkını tanır; ancak yöneticinin gider katılımına karar veren organ, m. 40 uyarınca kat malikleri kuruludur.1
Ankara Yönetim Merkezi’nin profesyonel yönetim hizmeti ve kapsamı için Ankara site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz. Çankaya’daki site ve apartmanlara özgü bilgiler için Çankaya site yönetimi sayfası da yardımcı olabilir. Yönetici seçimi sürecini site yöneticisi nasıl seçilir? yazısında bulabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Kat maliki olmayan yönetici aidat öder mi?
Madde 40’taki gider katılımı hükmü, kat malikleri arasından atanmış yönetici için konmuştur. Ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenleyen m. 20 ise kat maliklerine yöneliktir.
Yönetici ücret almazsa aidattan muaf olur mu?
Ücret hakkı ile gider katılımı ayrı konulardır. Kanun, yönetim planında veya sözleşmede ücret yoksa bile yöneticinin uygun bir ücret isteyebileceğini belirtir (m. 40). Gider katılımı ise kurul kararına ya da karar yokluğunda m. 40’ın yarı kuralına bağlıdır.
Kurul yöneticinin aidata katılmamasına nasıl karar verir?
Karar kat malikleri kurulunda alınır. Kanun, kurulun yöneticinin katılıp katılmayacağına ve katılacaksa oranına karar vermesini öngörür (m. 40). Toplantı ve karar yeter sayısı için kurul karar yeter sayısı hesaplama sayfamıza bakabilirsiniz.
Yönetici aidatını ödemezse diğer kat malikleri ne yapabilir?
Diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir ve icra takibi başlatabilir. Ödemede geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı istenebilir (m. 20).
Yönetim planı bu kuralı değiştirebilir mi?
Kanunun m. 20 hükmü, kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça uygulanır. Yöneticinin normal yönetim giderlerine katılımına ise m. 40 uyarınca kat malikleri kurulu karar verir.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır. Sitenizin yönetim planı, yönetici sözleşmesi ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir; kanunun güncel hâlini ayrıca kontrol ediniz.