Boş daire için de aidat ödenir; kat maliki bağımsız bölümünü kullanmasa da Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca ortak gider ve avans payına katılmak zorundadır.13 Binanın yönetim planı farklı bir paylaşım öngörüyorsa o hüküm ayrıca incelenir.2
Taşınmak üzere olan, yurtdışında yaşayan ya da daireyi satılık veya kiralık bekleten bir malik sık sorar: “Dairede kimse oturmuyor, asansörü, kapıcıyı, ortak elektriği kullanmıyorum; neden aidat ödeyeyim?” Bu yazı, sorunun cevabını Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve m.22 ile tezlerde aktarılan Yargıtay kararlarından çıkarıyor: boş dairenin sorumluluğu, fiilen yararlanmamanın etkisi, binada farklı pay anlaşması yapılıp yapılamayacağı, yeni teslim edilen dairede başlangıç tarihi ve ödenmeyen payın yaptırımı.
Boş daire için aidat hangi hükme dayanır?
Dayanak, Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’dir. Madde, kat maliklerinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılacağını söyler.1 Aynı maddenin (c) bendi, boş daire sorusunun cevabını doğrudan verir.
“Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.”
Cemiloğlu bu hükmün sonucunu açıkça yazar: bağımsız bölümünü kullanmayan ve başkasına da kullandırmayan kat maliki, bağımsız bölümün boş olduğundan bahisle ortak giderlere katlanma yükümlülüğünden kurtulamaz.2 Karabay da bir kat malikinin bağımsız bölümde uzunca bir süre kalmayacağını ileri sürerek ortak gider veya avansı ödemekten kaçınamayacağını yazar; dipnotunda Reisoğlu, Arcak ve Aybay/Sanal’ı kaynak gösterir.4
Yargıtay boş daire konusunda ne demiştir?
Kayaduman’ın tezinde bağımsız bölümün maliklerce kullanılmıyor olmasının ortak giderlerden olan sorumlulukları ortadan kaldırmadığı yazılır ve dayanak olarak Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin T. 22.01.2015, 12082/996 sayılı kararı gösterilir.3 Demir ise Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin E. 2014/13736, K. 2015/2355, T. 19.02.2015 tarihli kararını aktarır. Karara göre kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinin durumu dolayısıyla ortak yerlerden faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz; her bağımsız bölümün arsa payı oranında sorumlu tutulması gerekir.5
Bu kararlar, boş dairenin aidattan muaf olmadığı sonucunu destekler. Kararlarda sorumluluğu belirleyen ölçü dairenin kullanılıp kullanılmadığı değil, bağımsız bölümün maliki olmak ve ortak yer ve tesislerin bulunmasıdır.
Fiilen yararlanmamak ödemeyi kaldırır mı?
Hayır; kanun ödeme borcunu fiilen yararlanmaya bağlamaz. Karabay, genel giderlere katılmanın fiilen yararlanmaya bağlı olmadığını yazar ve örnekleri sayar: zemin katta oturduğu ve asansörü kullanmadığı gerekçesiyle asansör bakım masraflarını, kalorifer kullanmadığı gerekçesiyle ısınma giderlerini, kapıcıdan hizmet almayacağını belirterek kapıcı giderlerini ödemekten kaçınamaz.4 Aynı sayfada bir kat malikinin başka bir kat malikinin kusurundan ötürü ortak yer veya tesislerden faydalanamaması hâlinde de genel giderlere katılma borcundan kaçınamayacağı yazılır.4
Kayaduman ve Cemiloğlu da zemin kattaki malikin asansörü kullanmadığı gerekçesiyle asansör bakım giderlerine katılmaktan kurtulamayacağını yazar; Kayaduman bu görüşün dayanağı olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun T. 20.12.1972, 969-5/1243 E., 1972/1494 K. sayılı kararını gösterir.23 Aynı hüküm kalorifer için de uygulanır: Demir, merkezi kalorifer projesi bulunan dükkânların ısıtma giderlerine katılmakla yükümlü olduğunu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun T. 31.01.1973 tarihli kararını ve Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin E. 2002/308, K. 2002/725, T. 28.01.2002 tarihli kararını aktarır; aksi yönde eski tarihli bir Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararının (E. 1974/3417, K. 1974/4519, T. 20.05.1974) bulunduğunu da kaydeder.5 Isınma giderlerinin paylaşımı için ısınma giderleri nasıl paylaştırılır yazımıza bakabilirsiniz.
Boş dairelerin aidatını farklı belirlemek mümkün mü?
Kanun metni “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ibaresini taşır. Bu nedenle m.20’deki paylaşım emredici değildir. Cemiloğlu, kat mülkiyeti kurulurken resmî senette veya yönetim planında kanundan farklı bir katılma oranı belirlenmiş olabileceğini; sonradan yönetim planına kat maliklerinin oybirliğiyle koyacakları yeni bir hükümle, tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alacağı kurul kararıyla ya da tüm kat maliklerinin imzasını taşıyan bağımsız bir sözleşmeyle katılma oranının değiştirilebileceğini ve bazı kat maliklerinin giderlere katılma yükümlülüğünden muaf tutulabileceğini yazar.2
Aynı tez, katılma oranının bağımsız bir sözleşmeyle düzenlenmesi hâlinde kararlaştırılan oranın yalnızca sözleşmenin taraflarını ve külli haleflerini bağlayacağını, cüzi haleflerini bağlamayacağını belirtir; “anlaşma” ibaresi nedeniyle bu konuda tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karara varmaları gerektiğini yazar.2 Karabay ise kanun koyucunun bazı hizmetlerden yararlanmayan kat maliklerine bu giderlere daha az oranda katılma veya hiç katılmama imkânı sağladığını, yönetim planına eklenecek bir hükümle veya kat malikleri kurulu kararıyla örneğin zemin katta oturan ve asansör kullanmayan bir kat malikinin bu giderlere katılmaması yönünde düzenleme yapılabileceğini yazar.4
İki tez, farklı pay düzenlemesinin hangi oyla yapılacağını farklı anlatır; Cemiloğlu oybirliğini, Karabay yönetim planı hükmü veya kurul kararını anar. Boş daireler için indirimli bir aidat düzenlemesi düşünen binaların yönetim planlarını bu iki anlatımı birlikte okuyarak ve kayda geçirerek hazırlaması iyi olacağını düşünüyorum. Yönetim planı değişikliği için yönetim planı değişikliği yazımıza bakabilirsiniz.
Yeni teslim edilen dairede aidat ne zaman başlar?
Cemiloğlu’nun dipnotu bu soruya iki karar verir. Birincisi, oturma izni alınmadan ve kat mülkiyeti tesis edilmeden, kat irtifakı sahibinin bağımsız bölümde oturmaya veya kiraya vermeye zorlanamayacağı ve yakıt ile diğer giderlere katılmasının istenemeyeceği yönündedir (Yargıtay 5. HD, 4231/4868, T. 04.06.1979; Yargıtay 18. HD, E. 2004/505, K. 2004/1569, T. 04.03.2004). İkincisi, oturma izni alınmadan bağımsız bölümde oturulmaya başlanmışsa fiili oturma tarihinden itibaren genel giderlere katılma yükümlülüğünün başlayacağı yönündedir (Yargıtay 5. HD, E. 1984/885, K. 1984/938, T. 06.02.1984).2
Demir de Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin E. 2002/4522, K. 2002/5372, T. 07.05.2002 tarihli kararını aktarır. Karara göre kat irtifaklı anagayrimenkulde yapı fiilen tamamlanmamışsa ya da tamamlanmış olmakla birlikte bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmamışsa ve davalı da orada fiilen oturmuyorsa, ancak bu takdirde kat mülkiyeti hükümlerine göre ortak aidatlardan sorumlu tutulamaz.5 Yeni site teslimlerinde bu ayrım önem taşır; müteahhitten devir sürecini müteahhitten site devri yazımızda, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişi kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yazımızda anlattık.
Su ve elektrik gibi tüketim bedelleri nasıl paylaşılır?
Demir, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin E. 1987/15919, K. 1987/1736, T. 02.11.1987 tarihli kararını aktarır: tek bir su saatinin bulunduğu gayrimenkulde su parasının nasıl bölüşüleceği kat malikleri kurulunun kararına göre belirlenir; arsa payı esası geçerli değildir.5 Aynı yerde ortak tesislerin işletme giderlerine asansör, kalorifer ve hidrofor gibi tesislerin işletilmesi için yapılan yakıt ve elektrik harcamalarının girdiği yazılır.5 Kurulun bu konuda aldığı karar, boş daire için de uygulanır; kararın kimleri bağladığı için kat malikleri kurulu toplantısı yazımıza bakabilirsiniz.
Boş dairenin aidatı ödenmezse ne olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 üç yaptırım sayar. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder.1
Madde 22 ek bir güvence getirir: kat malikinin borcu kiracıdan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir; kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.1 Kayaduman, yönetim alacaklarının tahsilinin iki yoldan yapılabildiğini yazar: kesinleşmiş işletme projesi veya kurul kararı varsa icra takibi, bunlar yoksa sulh hukuk mahkemesinde dava.3 Ayrıntılar için aidat borcu ödenmezse ve gecikme tazminatı hesaplama sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Boş daire kiraya verilirse aidatı kim öder?
Daire kiraya verilirse kiracı da sorumlu olur, ancak malik sorumluluktan çıkmaz. Madde 22’ye göre kat malikinin gider ve avans borcundan, kira akdine dayanarak devamlı faydalananlar müştereken ve müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.1 Karabay, kat malikinin ortak gider borçlarının asıl sorumlusu olduğunu, kiracının veya bağımsız bölümden başka sebeplerle faydalananların sorumlu olduğundan bahisle ödeme yapmaktan imtina edemeyeceğini yazar.4 Kiracının sorumluluğunun sınırı için kiracı aidattan sorumlu mu yazımıza bakabilirsiniz.
Hangi durumda kim öder?
Aşağıdaki tablo, kaynaklarda yer alan anlatımın özetidir.
| Durum | Aidat sorumluluğu | Dayanak |
|---|---|---|
| Daire boş, malik oturmuyor | Malik ödemeye devam eder | KMK m.20/c; Cemiloğlu12 |
| Zemin kat malik asansörü kullanmıyor | Asansör giderine katılır | Kayaduman, Karabay34 |
| Daire kiraya verilmiş | Malik asıl sorumlu; kiracı kira miktarı ile sınırlı sorumlu | KMK m.22; Karabay14 |
| Yönetim planında farklı pay var | Plandaki oran uygulanır | KMK m.20; Cemiloğlu12 |
| Kat irtifaklı yapı, oturulmuyor, oturma izni yok | Yakıt ve diğer giderlere katılması istenemez | Cemiloğlu, Demir25 |
Örnek olay: Yenimahalle’de 20 daireli bir sitede boş daire
Örnek olay (kurgu): Yenimahalle’de 20 daireli bir sitede iki daire sahibi yurtdışına taşınır ve dairelerini boş bırakır. Aidat tahsilatını yapan yönetici, iki dairenin aidatını isteyince daire sahiplerinden biri “kimse oturmuyor, asansörü kullanmıyoruz” diyerek ödemeyi reddeder; diğeri ödemeyi sürdürür.
Madde 20’nin (c) bendi, bağımsız bölümün durumu dolayısıyla ortak yerlerden faydalanmaya gerek bulunmadığını ileri sürmekle ödemekten kaçınılamayacağını söyler.1 Ödemeyen malik hakkında yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir; gecikilen günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı da işler.1 Sitenin yönetim planında boş daireler için farklı bir oran yazılı olsaydı o hüküm geçerli olurdu.24
Bu olay kurgudur; gerçek bir uyuşmazlıkta yönetim planı, kurul kararları ve borcun dönemi sonucu değiştirebilir. Yenimahalle’deki sitenizin yönetimi için Yenimahalle site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Yönetici boş dairelerin aidatını nasıl takip etmelidir?
Boş daire malikleri sıklıkla yurtdışında ya da başka şehirde yaşadığı için tahsilat, ödeme bilgisinin yazılı ve düzenli iletilmesine bağlıdır. Madde 20 yöneticiye dava ve icra takibi yetkisi verir; bu yetki, yönetim planına ve kanuna göre kullanılır.1 Kayaduman'ın aktardığı ayrıma göre kesinleşmiş işletme projesi veya kurul kararı varsa icra takibi yolu açıktır; bunlar yoksa sulh hukuk mahkemesinde dava gerekir.3 Bu nedenle aidat tutarını belirleyen kurul kararının ve işletme projesinin düzenli tutulması, boş dairelerden yapılacak tahsilatın dayanağını oluşturur. Aynı belgeler, daire sahibi sonradan “kullanmadım” itirazı yaptığında yöneticinin elindeki ilk dayanak olur; çünkü itirazın hukuki karşılığı m.20/c’de açıkça yazılıdır ve tek tek ikna çabasına gerek bırakmaz.1 Aidatın hangi kalemlerden oluştuğunu (kapıcı, asansör, ısınma, yönetici aylığı, bakım) kalem kalem yazmak da malikin itirazını daha baştan somut bir tabana oturtur.
Aidat bildirimini her malike aynı biçimde göndermek, borcun dönemini ve dayanağı olan kararı bildirimde yazmak, uyuşmazlık çıkarsa dosyanın hazır olmasını sağlar. Kurul kararlarının defterde tutulması için karar defteri yazımıza, aidat takibinin adımları için aidat takibi nasıl yapılır yazımıza bakabilirsiniz.
Bu konuda sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, boş daireyi aidattan muaf saymak, farklı pay anlaşmasını yazıya dökmemek ve oturma izni olmayan yeni teslim dairede tarihi gözden kaçırmaktır.
- Boş daireyi aidattan muaf saymak. Kullanılmayan bağımsız bölümün maliki ortak giderlerden kurtulamaz.23
- Yararlanmamayı gerekçe yapmak. Asansör, kapıcı ve kalorifer giderine katılma fiilen yararlanmaya bağlı değildir.4
- Farklı oranı sözlü bırakmak. Cemiloğlu’na göre oran yönetim planı, oybirliği kararı veya tüm maliklerin imzaladığı sözleşmeyle belirlenir.2
- Kiracıyı tek sorumlu sanmak. Malik ortak gider borçlarının asıl sorumlusudur.4
- Başlangıç tarihini kontrol etmemek. Kat irtifaklı yapıda oturma izni ve fiilen oturma durumu sorumluluğun başlangıcını etkiler.25
- Tüketim bedelini kurul kararına bağlamamak. Tek sayaçlı binada su bedelinin paylaşımı kurulun kararına göre belirlenir.5
Ankara’daki binanızın aidat düzeni için Ankara site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Boş daire için aidat ödenir mi?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/c, bağımsız bölümün durumu dolayısıyla ortak yerlerden faydalanmaya gerek bulunmadığını ileri sürerek ödemekten kaçınılamayacağını söyler; Cemiloğlu boş daire malikinin de kurtulamayacağını yazar.12
Dairede hiç oturulmuyorsa aidatın bir kısmı indirilir mi?
Kanunda böyle bir indirim yoktur. Yönetim planında veya tüm maliklerin oybirliğiyle yapılan düzenlemede farklı bir oran belirlenmişse o oran uygulanır.12
Zemin kat malik asansör giderine katılmak zorunda mı?
Evet. Kayaduman ve Cemiloğlu, zemin kattaki malikin asansörü kullanmadığı gerekçesiyle asansör bakım giderlerine katılmaktan kurtulamayacağını yazar.23
Yönetim planı boş daire için farklı aidat öngörebilir mi?
Karabay, yönetim planına eklenecek hükümle veya kurul kararıyla bazı kat maliklerinin giderlere daha az katılması veya hiç katılmaması yönünde düzenleme yapılabileceğini yazar; Cemiloğlu oybirliği arar.24
Boş dairenin aidatı ödenmezse hangi yollar vardır?
Dava açılabilir, icra takibi yapılabilir ve aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler; kanuni ipotek de tescil edilebilir.1
Daire kiraya verilirse aidatı kim öder?
Malik asıl sorumludur; kiracı da müteselsilen sorumlu olur, ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.14
Yeni teslim edilen dairede aidat ne zaman başlar?
Cemiloğlu, oturma izni alınmadan oturulmaya başlanmışsa fiili oturma tarihinden itibaren genel giderlere katılma yükümlülüğünün başlayacağını aktarır; kat irtifaklı yapıda ek koşullar bulunur.25
Su bedeli boş daire için de arsa payına göre mi bölünür?
Demir’in aktardığı Yargıtay kararına göre tek su saati bulunan binada su parasının nasıl bölüşüleceği kat malikleri kurulunun kararına göre belirlenir; arsa payı esası geçerli değildir.5
Daireyi uzun süre kullanmayacağım, ödemeden kaçınabilir miyim?
Hayır. Karabay, bağımsız bölümde uzunca bir süre kalmayacağını ileri süren malikin ortak gider veya avansı ödemekten kaçınamayacağını yazar.4
Başka malikin kusuru yüzünden ortak yerden yararlanamıyorsam öder miyim?
Karabay, başka bir kat malikinin kusurundan ötürü ortak yer veya tesislerden faydalanamayan kat malikinin de genel giderlere katılma borcundan kaçınamayacağını yazar.4
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın yönetim planı, onaylı projesi ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.