Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi düzenlenince tapuda resen yapılır; arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden birinin istemiyle de gerçekleşir (KMK m.3).1 Ankara Yönetim Merkezi olarak yönettiğimiz apartmanlarda geçiş tamamlanana kadar yönetimi kanuna uygun yürütüyor, gereken belgeleri birlikte takip ediyoruz.
Yeni bir apartmanda daire alan malikin tapusunda “kat irtifakı” ibaresi yer alabilir; malik bunun ne zaman ve nasıl “kat mülkiyeti”ne döneceğini sorar. Bu yazı kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkı, geçişin şartını, tapudaki işleyişi, masraf durumunu ve geçiş tamamlanmadan binanın nasıl yönetileceğini kanun metni ve tezlerle anlatır. Ankara’da müteahhitten devralınan apartmanlarda yönetimin kuruluşuna eşlik ediyoruz; süreç için müteahhitten site devri yazımıza bakabilirsiniz.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı yapılmakta veya yapılacak bir yapı için, kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapı için kurulur. KMK m.1, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakları kurulabileceğini; yapılmakta veya ileride yapılacak yapının bölümleri üzerinde ise yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere irtifak hakları kurulabileceğini düzenler.1 KMK m.2/c bu hakka kat irtifakı adını verir.1
Kat irtifakı zorunlu bir ara aşama değildir. Uslu, hak sahiplerinin kat irtifakı kurmadan bağımsız bölümler tamamlandıktan sonra yapı kullanma iznini alarak doğrudan kat mülkiyetine geçebileceğini yazar.2 Uluşen de kat mülkiyetine geçilebilmesi için tamamlanmış bir yapı gerektiğini ve yapının tamamlandığını gösteren belgenin yapı kullanma izin belgesi olduğunu belirtir.4
Geçiş için hangi şart aranır?
Geçişin temel şartı, yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesidir.1
“Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.”
KMK m.12 kat mülkiyetinin kurulması için mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planını sayar.1 Kat irtifakı kurulurken proje ve yönetim planı zaten tapuya verildiği için KMK m.14, kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmeyeceğini söyler.1 13.4.1983 tarihinden önce kat irtifakı kurulmuş binalarda yönetim planı olmasa dahi kat mülkiyeti kurulur (5711 sayılı Kanun geçici m.2).1
Uygulamada istenen belgeler üzerine tezlerde ayrı görüşler vardır. Şengül, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte KMK m.12’de sayılmayan zorunlu deprem sigortası poliçesinin de tapu idaresince arandığını yazar.5 Kutlu Doğar da genelgelerdeki istisnalar dışında zorunlu deprem sigortasının istendiğini belirtir ve kanunda sayılmayan ek belgelerin istenmesinin hukuki dayanaktan yoksun olduğu görüşündedir.3
Geçiş tapuda nasıl gerçekleşir?
Geçiş, yapı kullanma izin belgesinin elektronik ortamda kadastroya gönderilmesiyle resen yürür. KMK m.10’un 7327 sayılı Kanunla değişik altıncı fıkrasına göre adımlar şunlardır:1
- Yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Belgeyi düzenlemeye yetkili idare, belgeyi Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yükleyerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir.1
- Kadastro tescil bildirimi düzenler. Kadastro müdürlüğü, yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre tescil bildirimi düzenler.1
- Cins değişikliği resen tescil edilir. Tapu müdürlüğü, başkaca belge aramadan cins değişikliğini resen tescil eder.1
- Kat irtifakı resen kat mülkiyetine çevrilir. Taşınmaz kat irtifakı tesisliyse, kat irtifakının resmî senedine ve KMK m.12’deki belgelere dayalı olarak başkaca belge aranmadan kat mülkiyetine çevrilir.1
- Tapu kütüğüne işlenir. Kat mülkiyeti kütüğünde mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılır ve her bağımsız bölüm ayrı sayfaya tescil edilir (KMK m.13).1
Resen işlem yapılmamışsa geçiş istemle de sağlanır. KMK m.3/3’e göre işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle de gerçekleştirilebilir.1 Uslu, kat irtifakı sahiplerinden her birine tanınan bu talep hakkının yenilik doğuran bir hak niteliğinde olduğunu yazar.2 Eski yapılar için de yol açıktır: 7327 sayılı Kanunla değişik geçici m.1’e göre, Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenemeyen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesinin yetkili idarece elektronik ortamda kadastroya gönderilmesi hâlinde m.10’un altıncı fıkrasına göre işlem yapılır.1
Geçişin harcı veya masrafı var mı?
Kat mülkiyetine geçiş, mülkiyetin başkasına devrini içermedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır (KMK m.55).1 M.10’un altıncı fıkrasına göre resen yapılan cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevirme işlemleri döner sermaye hizmet bedelinden de muaftır.1
| İşlem | Harç, vergi, hizmet bedeli | Dayanak |
|---|---|---|
| Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi (devir yok) | Her çeşit harç ve vergiden muaf | KMK m.551 |
| Yapı kullanma izin belgesine dayalı resen cins değişikliği | Döner sermaye hizmet bedelinden muaf | KMK m.10/61 |
| Resen kat mülkiyetine çevirme | Döner sermaye hizmet bedelinden muaf | KMK m.10/61 |
| Geçişle birlikte mülkiyetin başkasına devri | Muafiyet uygulanmaz | KMK m.551 |
Tablodaki muafiyetler kanun metnindeki ifadelerdir; tablo bir ücret bilgisi içermez.
Yalnız bir daire için kat mülkiyetine geçilebilir mi?
Hayır, klasik apartmanda tek tek bağımsız bölümler için geçiş yapılamaz. KMK m.10/2’ye göre anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.1 Kutlu Doğar, tamamlanan bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgesi alabileceğini, ancak diğerlerinden ayrı olarak kat mülkiyetine geçemeyeceğini yazar.3
Toplu yapılarda durum farklıdır. KMK m.66’ya göre yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.1 Kutlu Doğar’a göre toplu yapılarda bu kısmi geçiş ancak daha önce kat irtifakı kurulmuşsa uygulanabilir.3 Çok bloklu yapıların yönetimi için toplu yapı nedir? yazımıza bakabilirsiniz.
Geçiş tamamlanmadan apartman nasıl yönetilir?
Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılıyorsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.1
“Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.”
Uslu’ya göre bu şartlar gerçekleşen yapılarda kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanması bir zorunluluktur; genel kurulun toplanması ve yöneticinin atanması bu hükümler arasındadır.2 Uslu, kat irtifakı kaydının tapudan, yapının fiilen tamamlandığının ve bağımsız bölümlerin en az üçte ikisinin kullanıldığının ise keşif veya bilirkişi raporuyla ispatlanabileceğini belirtir.2 Kutlu Doğar da bu şartlar gerçekleşmişse kat malikleri birliğine bağlanan sonuçların kat irtifakı sahipleri birliği için de uygulanacağını yazar.3
Şartlar gerçekleşmeden önce de yönetici atanabilir. KMK m.17’ye göre kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilir ve kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler bu yönetici hakkında da uygulanır.1 Küçük apartmanda yönetim düzeni için 10 daireli apartman yönetimi yazımıza bakabilirsiniz.
Geçiş gecikirse ne olur?
Kanunda geçişi tamamlamayan kat irtifakı sahibine yönelik bir yaptırım hükmü yoktur. Uslu, KMK’nın kat irtifakı sahiplerine geçiş yükümlülüğü getirdiğini, ancak bu yükümlülüğü yerine getirmeyen kat irtifakı sahibine yönelik bir yaptırım bulunmadığını yazar; 5711 sayılı Kanunla getirilen idari para cezası 5912 sayılı Kanunla kaldırılmıştır.2
Yapı hiç tamamlanmamışsa KMK m.49 devreye girer: kat irtifakına konu arsa üzerinde irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkimi duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre uzatılmasına karar verir.1 Kat irtifakı kurulu binada ortaklığın giderilmesi istenemez (KMK m.7).1 Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B).6
Örnek olay: Bağlıca’da yeni teslim bir apartman
Bu örnekte yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra geçiş resen tamamlanmış, bu arada yönetim kat mülkiyeti hükümlerine göre kurulmuştur. Örnek olay (kurgu): Bağlıca’da 12 daireli yeni bir apartmanın tapuları kat irtifaklıdır. Dairelerin dokuzunda oturulmaktadır.
Bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanıldığı ve yapı fiilen tamamlandığı için malikler kurulu toplar ve yönetici atar (KMK m.17/3).1 Yapı kullanma izin belgesi düzenlendikten sonra idare belgeyi elektronik ortamda kadastroya gönderir; tapu, cins değişikliğini ve kat mülkiyetine çevirmeyi resen tescil eder (KMK m.10/6).1 Bu işlem harç ve döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.1 Bu olay kurgudur; somut durumda idarenin belgeyi gönderip göndermediği tapu müdürlüğünden öğrenilmelidir. Bağlıca’daki yapılar için Bağlıca site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Kat mülkiyetine geçişte sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, yapı kullanma izni olmadan geçiş beklemek, tek daire için geçiş istemek ve yönetimi geçişe kadar ertelemektir.
- Yapı kullanma izin belgesi olmadan geçiş beklemek. Resen geçiş bu belgeye dayanır (KMK m.3/3).1
- Yalnız kendi dairesi için geçiş istemek. Klasik apartmanda kısmi geçiş yoktur (KMK m.10/2).1
- Yönetimi geçişe kadar ertelemek. Şartlar oluşmuşsa kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK m.17/3).1
- Yeni yönetim planı hazırlamaya çalışmak. Geçişte ayrıca yönetim planı istenmez (KMK m.14).1
- Geçişi harçlı sanmak. Devir içermedikçe harç ve vergiden muaftır (KMK m.55).1
Sık sorulanlar
Kat irtifaklı tapu kat mülkiyetine kendiliğinden döner mi?
Yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi düzenlenip idarece elektronik ortamda kadastroya gönderilince tapu kat mülkiyetine resen çevirir (KMK m.3, m.10).1
Kat mülkiyetine geçişi kim isteyebilir?
Arsa maliki veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden biri isteyebilir (KMK m.3/3).1
Geçiş için yeni yönetim planı gerekir mi?
Hayır. Kat irtifakı kurulurken yönetim planı verildiği için kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez (KMK m.14).1
Kat mülkiyetine geçiş için harç ödenir mi?
Mülkiyetin başkasına devri yoksa her çeşit harç ve vergiden muaftır (KMK m.55); resen işlemler döner sermaye hizmet bedelinden de muaftır (KMK m.10/6).1
Yalnız benim dairem için kat mülkiyeti kurulabilir mi?
Hayır. Anagayrimenkulün tümü kat mülkiyetine çevrilmeden bir veya birkaç bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz (KMK m.10/2).1
Kat irtifaklı apartmanda yönetici seçilebilir mi?
Evet. Kat irtifakı sahipleri yönetici tayin edebilir; yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılıyorsa yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK m.17).1
Geçişte deprem sigortası istenir mi?
Kanun m.12’de saymaz; Şengül ve Kutlu Doğar uygulamada zorunlu deprem sigortası poliçesinin arandığını yazar.35
Yapı beş yılda tamamlanmazsa ne olur?
Maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkimi kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre uzatılmasına karar verir (KMK m.49).1
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın yönetim planı, onaylı projesi ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Apartman ve bina yönetimi hizmetimiz için Ankara apartman yönetimi sayfamıza, yeni teslim yapıların bulunduğu ilk hedef bölgemiz için İncek site yönetimi sayfamıza, yönetim planının içeriği için iyi bir yönetim planı yazımıza ve kanundaki son değişiklikler için Kat Mülkiyeti Kanunu güncel hükümler yazımıza bakabilirsiniz.