Yönetim firması ile yönetici arasında yetki nasıl paylaşılır?

Yönetim firması yönetici olarak seçilirse yöneticinin yetkilerini kullanır; seçilmiş yöneticiyle hizmet sözleşmesi yapmışsa kanunun yöneticiye münhasıran verdiği yetkileri kullanamaz.⁴ Dava ve icra takibi bu yetkilere örnektir. Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK m.38).¹ Ankara Yönetim Merkezi hizmet kapsamını yazılı teklifte ayrı ayrı gösterir.

Bir sitede yönetici ile yönetim firması aynı kişi olmayabilir. Kaya, profesyonel yönetim hizmetinin iki yoldan alınabileceğini yazar: şirketin yönetici seçilmesi veya seçilmiş yöneticinin şirketle sözleşme yapması.⁴ Yetki ve sorumluluk dağılımı bu seçime göre değişir. Bu yazı iki modeli, yöneticinin firmaya devredebileceği işleri, kanunun yöneticiye münhasıran verdiği yetkileri, sorumluluğun dağılımını ve sözleşmenin süresi ile ücretini anlatır. Ankara’da yönettiğimiz sitelerde her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporu sunuyoruz; firma seçiminde bakılacak ölçütler için Ankara site yönetim firmaları sayfamıza bakabilirsiniz.

Yönetim firması ile yönetici aynı kişi midir?

Hayır, aynı kişi olabilir de olmayabilir. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebilir; bu kimseye yönetici, kurula yönetim kurulu denir (KMK m.34).¹ Yönetici gerçek kişi olmak zorunda değildir: Kaya, tüzel kişiliği olan şirketlerin de yönetici seçilebileceğini yazar.⁴

Kaya iki seçeneği ayırır. Birincisinde profesyonel yönetim şirketi kat maliklerince ilgili genel kurulda kanunun öngördüğü usulle yönetici seçilir ve gerçek kişi yöneticilerle aynı sonuçları doğurur. İkincisinde şirket yönetici olarak atanmaz; kat maliklerince seçilmiş yöneticinin akdettiği sözleşmeyle profesyonel yönetim hizmeti satın alınır ve şirket sözleşmeyle üstlendiği olağan işlerden sorumlu bir müdür niteliğindedir.⁴

Kaya hizmet satın alınmasının gerekçesini de anlatır. Kat mülkiyetinin çoğu zaman binlerce bağımsız bölümden oluşması, yönetimin teknik ve mesleki uzmanlık gerektirmesi ve tam zamanlı mesai ihtiyacı nedeniyle yönetimin kat malikleri eliyle yürütülmesi mümkün olmaktan uzaklaşmıştır; çoğu yönetim planında yöneticinin profesyonel bir tüzel kişilik olabileceği düzenlenir.⁴ Aynı yazar profesyonel yönetim hizmetleri sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen, sürekli bir borç ilişkisi doğuran ve bağımlılık unsuru içermeyen bir vekâlet sözleşmesi niteliğinde olduğunu, taraflar arasında bağımlılık ilişkisi bulunmadığından hizmet sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceğini yazar.⁴

Özkan toplu yapılarda profesyonel yönetim ilişkisinin aynı iki biçimde kurulabildiğini yazar. Birincisinde kurul alanında uzman ve tecrübeli gerçek veya tüzel kişileri yönetici olarak atar; ikincisinde atanan yönetici kendisine verilen yönetim yetkisini bu kişilere devreder.⁵

Yönetici hangi işleri firmaya devredebilir?

Yönetici işi bizzat görmekle yükümlüdür; vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil işi başkasına yaptırabilir (TBK m.506).² Küçükçapraz, kat malikleri kurulunca atanan yöneticinin vekil sayıldığı için işi şahsen görme borcu altında olduğunu, yöneticinin yönetim yetkisini üçüncü bir kişiye veya profesyonel yönetim şirketine devretmesi hâlinde alt vekâlet veya ikame vekâlet söz konusu olacağını yazar.³

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 07.05.2019 tarihli, E. 2018/6662, K. 2019/3198 sayılı kararına göre kat malikleri kurulu ana taşınmaza dışarıdan yönetici atayabileceği gibi hizmet alımı şeklinde profesyonel hizmet şirketleriyle sözleşme yaptırarak yönetim işlerini gördürebilir; seçilen yönetime sözleşme yapma yetkisi verilmesinde veya bir kısım hizmetlerin yönetim tarafından kat maliklerine sunulabilmesi için yetki verilmesinde yasaya aykırılık yoktur. Karar Özkan’ın tezinde aktarılmıştır.⁵

Vekil, yetkisi dışına çıkarak işi başkasına gördürdüğünde onun fiilinden kendisi yapmış gibi sorumludur. Başkasına vekâlet vermeye yetkili ise yalnızca seçmede ve talimat vermede gerekli özeni göstermekle yükümlüdür; vekâlet veren de vekilin yerine koyduğu kişiye karşı sahip olduğu hakları doğrudan o kişiye karşı ileri sürebilir (TBK m.507).²

Kanun hangi yetkileri yöneticiye münhasıran verir?

Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yöneticinin işleri KMK m.35’te (a) ile (l) bentleri arasında sayılır. Başlıcaları şunlardır: kurul kararlarının yerine getirilmesi, anagayrimenkulün korunması ve bakımı için tedbirler alınması, sigorta ettirilmesi, yönetimle ilgili ödemelerin kabulü ve borçların ödenmesi, tebligatın kabulü, süre ve hak kaybına meydan vermeyecek tedbirlerin alınması, kat maliklerinin yararına tedbirler alınması, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması, banka hesabı açtırılması, kurulun toplantıya çağırılması ve asansörlerin bakım ve kontrollerinin yaptırılması.¹

Kaya, hizmet satın alınan şirketin bu görevlerden kanunun münhasıran yöneticiye verdiği yetkileri kullanamayacağını yazar. Örnek olarak KMK m.35’te sayılan borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması yetkisini verir ve bu yetki yöneticinin kullanabileceği bir yetki olduğundan sözleşmeyle yönetim işlerini devralan şirketin icra takibi ve davalarda husumet ehliyeti bulunmadığını belirtir.⁴

Vekâlet özel olarak yetkilendirilmedikçe vekile dava açma, sulh olma ve hakeme başvurma yetkisi vermez (TBK m.504).² Hukuki takibin yürütülmesi için aidat alacağı hukuki takip hizmetimiz alanında uzman profesyonel hukuki destek sağlar.

Sözleşmenin tarafları kimlerdir?

Küçükçapraz’a göre profesyonel yöneticilik sözleşmesinin tarafları kat malikleri ile profesyonel yöneticidir. Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği olmadığı için sözleşme kurulu oluşturan bütün kat maliklerine karşı kurulur; çok sayıda kat malikinin bulunduğu yapılarda kurul bir kat malikine sözleşme yapma yetkisi verebilir. Yetki verilmesi için alınacak kararda çifte çoğunluk aranır.³

Aynı kaynak sözleşmenin dayanağını iki gruba ayırır: kurulda olumlu oy kullanan kat malikleriyle ilişki sözleşmeye, olumsuz oy kullanan ve toplantıya katılmayan kat malikleriyle ilişki kurul kararlarının bağlayıcı etkisine dayanır.³ Özkan’a göre profesyonel yöneticiliği meslek olarak edinen veya bu işleri üstleneceğini ilan eden kişiler, kat maliklerinin önerisini hemen reddetmedikçe vekâlet sözleşmesi kurulmuş sayılır; kişi yönetim işlerinin boyutunu, kat malikleri ve bağımsız bölüm sayısını ve yönetim planı hükümlerini makul süre içinde inceleyerek işi üstlenip üstlenmeyeceğine karar verir.⁵

Kurul yönetici atayamazsa ne olur?

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazsa anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesi, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra gayrimenkule bir yönetici atar. Bu yönetici kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip olur ve kat maliklerine karşı sorumludur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa onu atamış olan sulh mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir (KMK m.34).¹

Özkan, yöneticinin mahkeme tarafından atanması durumunda da atanan gerçek veya tüzel kişi tarafından hemen reddedilmedikçe vekâlet sözleşmesinin kurulmuş sayılacağının öğretide ifade edildiğini yazar.⁵ Yönetici ister kurulca ister mahkemece atansın, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38).¹

Sorumluluk firma ile yönetici arasında nasıl dağılır?

Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38).¹ Küçükçapraz, vekilin borçlarını TBK m.505–509’dan çıkan sonuçla şöyle sayar: işi şahsen görme, talimata uyma, özenle ifa, sadakat ve hesap verme. Yöneticiye yönetim planı, profesyonel yöneticilik sözleşmesi, kurul kararları ve kanunla verilen görevlerin yerine getirilmesi vekilin vekâlet veren adına iş görmesi niteliğindedir.³

Vekilin özen borcunun belirlenmesinde benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır (TBK m.506).² Küçükçapraz, dışarıdan yönetici olarak atanacak bir yönetim şirketinin anagayrimenkulün yapısı ve sakinlerinin sosyal durumu gibi hususları düşünmeksizin işi kabul etmesinin özen borcuna aykırılık teşkil edeceğini; toplantı tutanaklarının deftere kaydedilip arşivlenmesi yerine ortalıkta bırakılmasının ve kişisel verilerin güvende olmamasının da aynı sonucu doğuracağını yazar.³

Kaya, dipnotta, kat mülkiyetinde müdürün yönetici ile birlikte sorumlu tutulamayacağına ilişkin bir Yargıtay 18. Hukuk Dairesi kararına atıf yapar.⁴ Yöneticiyle firma arasındaki sorumluluk paylaşımı ayrıca aralarındaki sözleşmeye ve TBK m.507’ye bağlıdır.²

Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat gösterilmesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kat malikleri kurulu yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir. Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir; yapılmazsa yöneticiye veya yönetim kurulu üyelerinin her birine ilgilinin başvurması üzerine idarî para cezası verilir (KMK m.34).¹

Sözleşmenin süresi, ücreti ve şekli nasıldır?

Küçükçapraz’a göre klasik kat mülkiyetinde yöneticinin görev süresine ilişkin KMK m.34 hükmü emredici olduğu için bir yıldan, toplu yapılarda iki yıldan uzun süreli sözleşme yapılamaz; profesyonel yönetici yeniden seçilebilir.³ Profesyonel yöneticilik sözleşmesi belirli süreli, sürekli borç ilişkisi doğuran, ücretli olduğu için tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir ve hukuki niteliği vekâlettir. KMK’da şekil şartı yoktur; yazar ilişkinin yazılı sözleşmede ve yönetim planında ayrıntılı düzenlenmesini yararlı bulur.³

Yönetici, yönetim planında veya sözleşmede ücret tayin edilmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (KMK m.40).¹ Küçükçapraz, profesyonel yöneticilik sözleşmesinin mutlaka ücretli yapıldığını, ücretin toplu veya aylık ödenebileceğini ve ücret ödemeyen kat maliklerine karşı ihtar çekilmesi gerektiğini yazar. Profesyonel yönetici atanmışsa KMK m.40’taki yöneticinin normal yönetim giderlerinin yarısına katılmayacağına ilişkin hüküm uygulanmaz; profesyonel yöneticiden teminat istenmesi de mümkündür.³ Ücretin hangi kalemlere bağlı olduğu için site yönetimi fiyatları sayfamıza bakabilirsiniz.

Yönetim kurulu varsa yetki nasıl işler?

Yönetim üç kişilik bir kurula da verilebilir (KMK m.34).¹ Küçükçapraz, profesyonel yöneticiliğin yönetim kurulu şeklinde de olabileceğini ve yönetim kurulunda kat maliklerinden birinin bulunmasının mümkün olduğunu yazar. Dipnotta, yönetimin profesyonel şirketlere bırakılması hâlinde kat maliklerinden birinin kurulda yer almasının binanın sorunlarının tespitini ve çözümünü hızlandıracağı ve diğer kat maliklerinin menfaatinin korunmasına fayda sağlayacağı belirtilir.³

Firma ile yönetici ilişkisi nasıl sona erer?

Vekâlet veren ve vekil, her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir; ancak uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür (TBK m.512).² Kat malikleri kurulu yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması hâlinde onu her zaman değiştirebilir (KMK m.41).¹

Yönetici de çekilebilir: kat malikleri kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezse yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir (KMK m.40).¹ Vekâlet veren, vekâletin gereği gibi ifası için vekilin yaptığı giderleri ve verdiği avansları faiziyle birlikte ödemek ve vekili yüklendiği borçlardan kurtarmakla yükümlüdür (TBK m.510).² Görev süresi, azil ve istifa kuralları için yönetici görev süresi ve azil yazımıza bakabilirsiniz.

Ankara Yönetim Merkezi yetki ve sorumluluğu nasıl yazar?

Ankara Yönetim Merkezi, hizmet kapsamını ücretsiz keşfin ardından yazılı teklifte kalem kalem gösterir. Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Gelir ve giderler her ay faturası ve dekontuyla belgeli raporlanır; taleplerin takibi Apsiyon ile 7/24 yapılır. Aidat alacağında alanında uzman profesyonel hukuki destek sağlarız.

Ankara site yönetimi hizmeti alan bir site için de, site yönetim Ankara diye arama yapıp teklif toplayan bir apartman için de yetki dağılımı sözleşmenin ilk sayfasında görülebilir olmalıdır.

Yetki dağılımı pratikte nasıl görünür? Örnek olay

Yetkinin sınırı, firmanın hangi sıfatla çalıştığına bağlıdır. Örnek olay (kurgu): Gölbaşı’ndaki yetmiş sekiz bağımsız bölümlü bir sitede kat malikleri kurulu bir kat malikini yönetici seçer ve ona yönetim firmasıyla sözleşme yapma yetkisi verir. Firma sözleşmeyle üstlendiği olağan işleri yürütür; aidat ödemeyen bir kat malikine karşı icra takibini firma değil yönetici başlatır, çünkü firmanın bu davada husumet ehliyeti yoktur.⁴ Yönetici firmanın seçilmesinde ve talimat verilmesinde özen göstermekle yükümlüdür.² Kurul ertesi yıl firmayı yönetici olarak seçerse aynı işler firmanın yöneticilik görevi kapsamına girer ve dava ile icra yetkisi firmaya geçer.¹⁴ Gölbaşı’ndaki sitelerin yönetimi için Gölbaşı site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.

Yetki paylaşımında sık yapılan hatalar nelerdir?

Sık yapılan hatalar, hizmet satın alınan firmaya yöneticilik yetkisi tanındığını varsaymak, sözleşmeyi yazılı yapmamak ve süre sınırını gözetmemektir.

• Hizmet satın alınan firmaya dava yetkisi tanındığını varsaymak. Kaya, bu durumda firmanın icra takibi ve davalarda husumet ehliyeti bulunmadığını yazar.⁴
• Sözleşmeyi süre sınırının üstünde yapmak. Küçükçapraz’a göre bir yıldan, toplu yapılarda iki yıldan uzun süreli sözleşme yapılamaz.³
• Yetkisiz kişiye işi devretmek. Vekil yetkisi dışına çıkarak işi başkasına gördürdüğünde onun fiilinden kendisi yapmış gibi sorumludur (TBK m.507).²
• Özel yetki olmadan dava açmak. Vekil özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz (TBK m.504).²
• Hizmet kapsamını yazıya dökmemek. Küçükçapraz ilişkinin yazılı sözleşmede ve yönetim planında ayrıntılı düzenlenmesini yararlı bulur.³

Sık sorulanlar

Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.

Apartman ve bina yönetiminin kapsamı için Ankara bina yönetimi sayfamıza, yapım aşamasındaki projeler için Ankara şantiye yönetimi sayfamıza, ilk hedef bölgemiz için İncek site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.