Yönetim firması aidatları, yönetici sıfatı gösterilerek muteber bir bankada açılan hesapta toplar (KMK m.35/j).1 Hesap kat maliklerine ait paranın saklandığı hesaptır; yönetici sıfatının yazılması hesabın kişisel işlerde kullanılmasının önüne geçer.4 Ankara Yönetim Merkezi, her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporu sunar.
Aidat, kat malikleri kurulunca belirlenen ortak gider ve avans paylarının yönetime ödenmesidir. Kaya, yöneticinin hukuki sorumluluğundan doğan davaların birçoğunun kat maliklerinden toplanan avansların ve site gelirlerinin saklanmasından ve işletilmesinden kaynaklandığını yazar.4 Kanun bu nedenle paranın tutulacağı hesabı yöneticinin görevleri arasında sayar. Bu yazı hesabın niteliğini, açılış şartlarını, paranın yatırılma zamanını, imza düzenini, kayıtların tutulmasını ve yönetim değişiminde hesabın devrini anlatır. Ankara’da yönettiğimiz sitelerde her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporu sunuyoruz. Yönetim firması seçerken bakılacak ölçütler için Ankara site yönetim firmaları, hizmetin kapsamı için profesyonel site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Yönetim firması aidatı hangi hesapta toplar?
Yönetim firması aidatı, yönetici sıfatı gösterilerek muteber bir bankada açılan hesapta toplar. KMK m.35, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yöneticinin görevleri arasında topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere bir banka hesabı açtırmasını sayar.1
Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
Kanun bu görevi yöneticiye verir. Yönetici şirket de olabilir: Kaya’ya göre tüzel kişiliği olan şirketler yönetici seçilebilir ve profesyonel yönetim şirketi yönetici seçildiğinde gerçek kişi yöneticilerle aynı sonuçlar doğar.4 Şirketin yönetici olarak atanmadığı, seçilmiş yöneticinin sözleşmeyle hizmet satın aldığı modelde ise Kaya, şirketin kanunun münhasıran yöneticiye verdiği yetkileri kullanamayacağını yazar.4
Hesap neden “yönetici sıfatı” gösterilerek açılır?
Kat malikleri birliğinin tüzel kişiliği olmadığı için hesap yönetici adına, yönetici sıfatıyla açılır.3 Küçükçapraz’a göre yönetici sıfatının belirtilmesi hesabın yöneticiye değil kat maliklerine ait olduğunu, yöneticinin yalnızca temsilci olduğunu gösterir.3
Kaya aynı hükmün iki sonucunu anlatır. Kat malikleri hesaptan kendileri para çekemez. Yöneticinin hesabı kişisel işleri için kullanması da bu sayede önlenmiş olur.4 Küçükçapraz da yöneticinin kişisel hesabını kat malikleri birliğinin hesabından ayırması gerektiğini yazar.3
Aidat hesabına hangi paralar yatırılır, giderler hangi hesaptan ödenir?
Hesaba yatırılacak paralar, yöneticinin topladığı paralar ve avanslardır (KMK m.35/j).1 Kaya, davaların kaynağı olarak kat maliklerinden tahsil edilen avansları ve apartman veya sitenin reklam, kiralama gibi yollarla sağlanan gelirlerini sayar.4 Kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması da yöneticinin görevleri arasındadır (KMK m.35/e).1
Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü ve yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi de aynı maddede yöneticinin görevi olarak sayılır (KMK m.35/e).1 Küçükçapraz’a göre açılan hesap kat maliklerinin hesabıdır ve harcamalar bu hesaptan yapılmalıdır.3
Aidat tutarı işletme projesiyle nasıl ilişkilidir?
Küçükçapraz’a göre işletme projesi, anagayrimenkulün yönetimi için harcanması gereken tutarı ve bu tutarın karşılanması için kat maliklerinden toplanması gereken genel gider ve avansları belirler; bu yönüyle yönetimin bütçesi niteliğindedir.3 Projede yıllık gelir gider tahminleri, kat maliklerine KMK m.20 uyarınca düşen tahmini miktar ve ödenmesi gereken avans miktarı yer alır.3
Aynı kaynak, işletme projesinin yönetim planına aykırı hazırlanamayacağını yazar. Toplu yapılarda blok yöneticisi blok için, blok niteliğinde olmayan yapı yöneticisi bu yapılar için, toplu yapı yöneticisi toplu yapı için işletme projesi hazırlar.3 Site işletme projesinin hükümleri için site işletme projesi yazımıza bakabilirsiniz.
Hesabı açmak için hangi belgeler gerekir?
Hesabın açılması için yönetici atanmasına dair kat malikleri kurulu kararını gösteren karar defterinin ibraz edilmesi gerekir.3 Toplu yapılarda yöneticiler de kendi alanlarıyla ilgili olarak kat maliklerinden toplanan paraları yatırmak ve gerektiğinde çekmek üzere hesap açtırır; bu durumda ilgili kurul kararını gösteren karar defteri bankaya sunulur.3
Kanundaki muteber banka ifadesi, ilgili mevzuata göre kurulmuş ve faaliyetine devam eden bankayı anlatır.3
Hesaptan para çekme yetkisi kimdedir?
Küçükçapraz, güvenlik açısından yöneticinin para çekebilmesi için yönetici ile birlikte bir kişinin daha imzasının aranabileceğini yazar. Bu kişi kat maliklerinden biri veya varsa denetçilerden biri olabilir. Aynı kaynağa göre bu düzen yöneticinin hesap verilebilirliğini de kolaylaştırır.3
Yönetici gerekli parayı çekerken hangi amaçla çektiğini belirtmeli ve harcamaya ilişkin belgeleri saklamalıdır.3 Küçükçapraz’a göre yöneticinin belgelendiremediği ve izah edemediği giderler için tazmin sorumluluğu doğar.3
Aidat hesaba ne zaman yatırılır, elde ne kadar para tutulabilir?
Kanun toplanan paranın hesaba yatırılması için bir süre öngörmez. Küçükçapraz bu boşlukta dürüstlük kuralının uygulanacağını yazar.3 Kaya paranın mümkün olan en kısa sürede yatırılmasının dürüstlük kuralının gereği olarak düşünülmesi gerektiğini belirtir.4 Küçükçapraz’a göre toplanan avans ve giderler hemen kullanılmayacaksa hesaba yatırılmalıdır.3
Aynı kaynak, anagayrimenkulün günlük idaresi ve acil durumlar için yöneticinin bir miktar parayı hesaba aktarmadan elinde bulundurabilmesine imkân tanınması gerektiğini yazar. Bu miktarı kat malikleri kurulunun belirlemesini yerinde bulur.3
Kat malikleri aidatı nasıl öder, ödemeyen kat maliki ne olur?
Her kat maliki, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılır. Sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa ise arsa payı oranında katılır (KMK m.20).1
Küçükçapraz’a göre yönetici, kat maliklerinden avans ve gider paylarını açılan hesaba göndermelerini isteyebilir. Bu sayede yönetici her kat malikiyle ayrı ayrı uğraşmaktan kurtulur; kat malikleri de gönderdikleri paranın suistimal edilmesi endişesini taşımaz.3
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ve icra takibi yapabilir. Payın tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK m.20).1 Bağımsız bölümde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı faydalananlar da gider ve avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır (KMK m.22).1
Kat malikinin borcu bu yollarla alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir (KMK m.22).1
Küçükçapraz, yöneticinin ödeme yapmayan veya geç ödeme yapan kat malikine karşı dava ve icra takibi yapmasını, gerekirse kanuni ipotek hakkını tescil ettirmesini ve bunu kendi alacağını tahsil eder gibi özenle yürütmesini yazar.3 Alacağın takibi için aidat alacağı hukuki takip hizmetimiz alanında uzman profesyonel hukuki destek sağlar.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Hesap | Banka hesabı yönetici sıfatı gösterilerek açılır | KMK m.35/j |
| Banka | Mevzuata göre kurulmuş, faaliyetine devam eden banka | Küçükçapraz3 |
| Belge | Yönetici atanmasına dair kurul kararını gösteren karar defteri | Küçükçapraz3 |
| Süre | Kanunda yatırma süresi yok; dürüstlük kuralı uygulanır | Küçükçapraz3, Kaya4 |
| Elde para | Günlük idare ve acil durum için kurulun belirlediği miktar | Küçükçapraz3 |
| İmza | Güvenlik için yönetici ile birlikte ikinci bir imza aranabilir | Küçükçapraz3 |
| Devir | Yönetim değişikliği derhal bankaya bildirilir | Küçükçapraz3 |
Aidat hesabının kayıtları nasıl tutulur?
Yönetici kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazmak, defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır. Defterin her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması zorunludur (KMK m.36).1 Aidat ödemelerinin takibi ve gelir-gider tablosu için aidat takibi nasıl yapılır? yazımıza bakabilirsiniz.
Küçükçapraz, bağımsız bölüm sayısının fazla olduğu yapılarda alacak ve borç kalemlerinin ayrı bir defterde tutulmasını ve karar defteri gibi noterde onaylattırılmasını yerinde bulur. Uygulamada bu deftere gelir gider defteri veya işletme defteri denir.3 Aynı kaynak, alınan avans ve gider paylarına ilişkin makbuzların, faturaların ve sigorta poliçelerinin defterde kaydedilmesini ve belge olarak ayrı bir dosyada saklanmasını yazar.3
Aidat hesabını kimler denetler?
Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, bu zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir (KMK m.39).1
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa denetim her üç ayda bir yapılır; haklı bir sebep çıkarsa her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetimi kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir (KMK m.41).1 Raporların kurula sunulma biçimi için yönetim firmasının kurula sunması gereken aylık raporlar yazımıza bakabilirsiniz.
Aidat parasından yönetim firması nasıl sorumlu olur?
Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38).1 Kaya, profesyonel yönetim hizmetleri sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen, sürekli bir borç ilişkisi doğuran ve bağımlılık unsuru içermeyen bir vekâlet sözleşmesi niteliğinde olduğunu yazar.4
Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermekle ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür; vekâlet verene tesliminde geciktiği paranın faizini de öder (TBK m.508).2 Vekil, üstlendiği iş ve hizmetleri vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür; özen borcunun belirlenmesinde benzer alanda iş üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır (TBK m.506).2
Yönetim değişince aidat hesabına ne olur?
Görevi sona eren yönetici, hesaba ilişkin bilgileri ve hesaba ulaşmak için gereken şifreleri yeni yönetime teslim etmelidir.4 Küçükçapraz’a göre yönetici hesabı görevinin sona ermesiyle yeni yöneticiye devretmeli, devam eden ödemelere ve hesap dökümlerine ilişkin bilgi vermeli, banka kartları gibi hesapla ilgili şeyleri de devretmelidir.3
Eski yöneticinin yetkisiz hareket etmesini önlemek için yönetim değişikliği derhal bankaya bildirilmelidir. Eski yöneticinin yetkileri iptal edilir ve yeni yöneticinin yetkisi, yeni yönetici atandığını gösteren karar defteriyle belgelenir. Bu işlemler yapılmazsa hem eski hem yeni yönetici sorumlu olur.3 Kaya, banka hesaplarının eksik bakiyeyle devredilmesinin veya görev süresi sona erdikten sonra hesaplardan para çekilmesinin yöneticinin hukuki sorumluluğunu doğurduğunu yazar.4
Küçükçapraz doktrinden bir durumu da aktarır. Banka görev süresi dolan eski yöneticinin hesabı kullanmasını engellemiş ve yeni yönetici seçilene kadar yapılması gereken ödemeler yapılamamışsa, kat maliklerinin zarar görmemesi için bankaya yazılı başvurulur ve gerekirse ihtiyati tedbir talep edilir.3 Görev süresi ve azil kuralları için yönetici görev süresi ve azil yazımıza bakabilirsiniz.
Ankara Yönetim Merkezi aidat hesabını nasıl raporlar?
Ankara site yönetim firması olarak Ankara Yönetim Merkezi, her ay faturası ve dekontuyla belgeli gelir-gider raporu sunar. Taleplerin takibi Apsiyon ile 7/24 yapılır. Sözleşmelerimizde taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Ücretsiz keşfin ardından yazılı teklif veririz; ücretin hangi kalemlere bağlı olduğu için site yönetimi fiyatları sayfamıza bakabilirsiniz.
Ankara site yönetimi için teklif toplayan bir kurul, fiyatın yanında hesap düzenini de sormalıdır. Site yönetim Ankara aramasında karşınıza çıkan firmaların aidat paralarını hangi hesapta tuttuğunu, hesabın kimin adına açıldığını ve ekstrenin kurula nasıl verildiğini yazılı olarak öğrenmek, sözleşme öncesinde yapılabilecek en sağlam kontrollerden biridir.
Aidat hesabı pratikte nasıl yürür? Örnek olay
Hesap, kurul kararı ve karar defteriyle başlar, yönetim değişiminde bankaya yapılan bildirimle kapanır. Örnek olay (kurgu): Etimesgut’ta kırk iki bağımsız bölümlü bir sitede kat malikleri kurulu bir yönetim firmasını yönetici olarak atar. Firma, atanma kararını gösteren karar defteriyle bir bankada yönetici sıfatıyla hesap açtırır ve kat maliklerinden aidat paylarını bu hesaba göndermelerini ister.3 Para hemen kullanılmayacağı için hesaba yatırılır; günlük küçük giderler için elde tutulacak miktarı kurul belirler.3 Bir yıl sonra kurul firmayı değiştirir. Eski firma hesaba ilişkin bilgileri ve banka kartlarını yeni yönetime teslim eder, değişiklik derhal bankaya bildirilir ve eski firmanın yetkileri iptal edilir.3 Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan Çankaya’daki bir apartmanda da yönetici atanması mecburidir (KMK m.34).1 Etimesgut’taki sitelerin yönetimi için Etimesgut site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Aidat hesabında sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, hesabı yönetici sıfatı göstermeden açmak, yönetim değişikliğini bankaya bildirmemek ve harcamayı belgelendirmemektir.
- Parayı yönetici sıfatı göstermeden tutmak. Kanun hesabın yönetici sıfatı gösterilerek açılmasını ister (KMK m.35/j).1
- Hesabı eksik bakiyeyle devretmek. Yöneticinin hukuki sorumluluğunu doğurur.4
- Yönetim değişikliğini bankaya bildirmemek. Hem eski hem yeni yönetici sorumlu olur.3
- Harcamayı belgelendirmemek. Belgelendirilemeyen ve izah edilemeyen giderler için tazmin sorumluluğu doğar.3
- Defteri süresinde notere kapattırmamak. Görevini yerine getirmeyen yöneticiye idarî para cezası verilir (KMK m.36).1
Sık sorulanlar
Aidat hesabı yönetim firmasının şirket hesabı olabilir mi?
Kanun hesabın kendi adına ve yönetici sıfatı gösterilerek açılmasını ister (KMK m.35/j).1 Küçükçapraz’a göre yönetici sıfatı hesabın yöneticiye değil kat maliklerine ait olduğunu gösterir.3
Hesabı açmak için hangi belge gerekir?
Yönetici atanmasına dair kat malikleri kurulu kararını gösteren karar defterinin ibraz edilmesi gerekir (Küçükçapraz).3
Aidat hesaba ne zaman yatırılır?
Kanun süre öngörmez. Küçükçapraz dürüstlük kuralının uygulanacağını, Kaya paranın mümkün olan en kısa sürede yatırılması gerektiğini yazar.34
Hesapta ikinci imza zorunlu mu?
KMK m.35/j ikinci imza şartı koymaz.1 Küçükçapraz güvenlik açısından yönetici ile birlikte bir kat maliki veya denetçinin imzasının aranabileceğini yazar.3
Aidatını ödemeyen kat malikine ne olur?
Aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder; yönetici veya diğer kat malikleri dava açabilir ve icra takibi yapabilir (KMK m.20).1
Aidat borcu için bağımsız bölüme ipotek konabilir mi?
Kat malikinin borcu başka yoldan alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir (KMK m.22).1
Yönetim değişince hesap ne olur?
Eski yönetici hesabı, bilgileri ve banka kartlarını yeni yöneticiye devreder; değişiklik derhal bankaya bildirilir (Küçükçapraz).3
Ankara Yönetim Merkezi’nin sözleşmesinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Ankara’da apartman ve bina yönetiminin kapsamı için Ankara bina yönetimi sayfamıza, aidat ve muhasebe hizmetimiz için aidat takibi ve muhasebe sayfamıza, ilk hedef bölgemiz için İncek site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.