Yönetim firması, kurulu toplantıya çağırır, kararları yerine getirir ve deftere işler; kat maliki olmayan yönetici kurulda oy kullanamaz (KMK m.29, m.35, m.36).13 Kararlara karşı iptal davasını yönetici sıfatıyla açamaz.5 Ankara Yönetim Merkezi kurulun kararlarına uygun, belgeli yönetim yapar.
Kat malikleri kurulu, anagayrimenkulün sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca yönetildiği karar organıdır (KMK m.32).1 Yönetim firması bu organın kararlarını uygulayan taraftır; kurulun üyesi değildir. Kuzucuoğlu, kat maliki olmayan kişilerin kurulun kararlarına karşı iptal davası açma hakkını ve kurul toplantısına katılımını ayrıntılı inceler.5 Bu yazı firmanın kurulu toplantıya çağırma, toplantıyı yönetme, kararları uygulama ve deftere işleme yetkisini; oy kullanamamasını; dava ve icra takibindeki sınırını anlatır. Ankara’da yönettiğimiz sitelerde kurul kararlarının usulüne uygun alınmasına eşlik ediyoruz; profesyonel yönetimin kapsamı için Ankara’da profesyonel site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Yönetim firması kurulu toplantıya çağırabilir mi?
Evet, kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması yöneticinin görevleridir (KMK m.35/k).1 Yönetici şirket de olabilir: Kaya’ya göre profesyonel yönetim şirketi kat maliklerince kanundaki usulle yönetici seçildiğinde gerçek kişi yöneticilerle aynı sonuçlar doğar.4
Kat malikleri kurulu yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması hâlinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi bildirilerek kurul her zaman toplanabilir (KMK m.29).1 İlk çağrıda, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir; ilk toplantı ile ikinci toplantı arasındaki süre yedi günden az olamaz (KMK m.29).1
Küçükçapraz’a göre toplantının zamanını ve yerini kat maliklerine bildirme görevi yalnızca yöneticiye aittir; olağanüstü toplantı çağrısını usulüne uygun yapma görevi de yöneticidedir.3 Kaya olağan toplantı için kanunda özel bir çağrı usulü benimsenmediğini, yönetim planında farklı düzenleme yoksa binanın girişindeki panoya asılmasının yeterli olduğunu ve elektronik haberleşme araçlarıyla duyuru yapılmasında sakınca bulunmadığını yazar; yönetim planında çağrı usulü varsa buna uyulması gerekir.4 Toplantının adım adım yürütülmesi için kat malikleri kurulu toplantısı yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetim firması toplantıyı yönetebilir mi?
Kanun, kat malikleri kurulunun kimin tarafından ne şekilde yönetileceğini düzenlemez. Küçükçapraz, toplantı çağrısını yapan ve gündemi belirleyen yöneticinin toplantıyı da yönetmesi gerektiği kanaatindedir ve yöneticiye karar defteri tutma görevi veren KMK m.36/1’den dolaylı olarak bu sonucun çıkarılabileceğini yazar.3
Aynı yazara göre toplantının kimin tarafından yönetileceği yönetim planında da düzenlenebilir; örnek olarak en yaşlı üyenin toplantıya başkanlık edeceği bir yönetim planı hükmü verilir. Toplantıya başkanlık edecek kişi gündemi toplantıya katılanlara açıklar, üyelere eşit davranır, oy kullanmak isteyenlerin hak sahibi olup olmadığını kontrol eder ve oylamanın tarzına karar verir.3
Yönetim firması kurulda oy kullanabilir mi?
Hayır, kat maliki olmayan yönetici kurulda oy kullanamaz. Küçükçapraz dipnotta, dışarıdan atanan yöneticinin kat malikleri kurulunda oy hakkı bulunmadığını yazar. Aynı kaynak oy hakkının kat maliki olmayan kişilerce kullanılmasına imkân tanınmasının, üçüncü kişilerin yönetimde söz sahibi olması gibi istenmeyen sonuçlar doğuracağını belirtir.3
Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Kanun oy hakkını kat maliklerine tanır. Kat maliklerinden biri oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (KMK m.31).1
Bağımsız bölümden yararlanan diğer kişiler de aynı durumdadır. Ergül, intifa hakkı sahibine, oturma hakkı sahibine ve kiracıya kat malikleri kurulunda oy kullanma hakkı tanınmadığını yazar.6 Kuzucuoğlu’na göre kiracı kat maliki sıfatı taşımadığı için toplantıya katılma ve oy kullanma hakkına sahip değildir; kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi bunu değiştirmez. Kiracı kat malikinden vekâlet alarak toplantıya katılabilir, ancak bu durumda kendi adına değil kat malikinin adına oy kullanır.5 Aynı yazar Yargıtay’ın kiracıların toplantıda oy kullanmasına olumlu yaklaşmadığını, ancak hak ve yararlarını doğrudan zedeleyecek kararlara karşı iptal davası açabilmelerini kabul ettiğini yazar.5
Toplantıda karar yeter sayısı nedir, firma bunu nasıl denetler?
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m.30).1 Kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümler saklıdır.
Kuzucuoğlu, karar yeter sayısının sağlanmasıyla karar niteliğindeki hukuki işlemin doğmuş olacağını, yetkisi olmayan toplantı divan heyetinin karar yeter sayısı olmadan deftere bazı kararları yazıp imzalaması hâlinde yazılan kararların yok hükmünde olacağını yazar.5 Toplantıda oy kullanacakların hak sahibi olup olmadığının kontrolü toplantıyı yöneten kişinin görevleri arasında anlatılır.3
Yönetim firması kurul kararlarını nasıl uygular ve deftere işler?
Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi yöneticinin görevidir (KMK m.35/a).1 Bütün kat malikleri ile külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kurulun kararlarına uymakla yükümlüdür. Kararlar sayfaları noter mühürlü bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza koyar (KMK m.32).1
Yönetici kurulun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri bu deftere tarih sırasıyla yazmak zorundadır; görevlerini yerine getirmeyen yöneticiye idarî para cezası verilir (KMK m.36).1 Küçükçapraz, karar defterinin toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmaması hâlinde kararların geçersiz olacağını yazar.3
Yönetici vekil gibi sorumludur (KMK m.38).1 Vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür; talimattan ayrılırsa bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile vekâlet borcunu ifa etmiş olmaz (TBK m.505).2 Kuzucuoğlu, yetki almadan divan heyetince toplantı tutanaklarına imza atılmasının kararların geçerliliğini etkilediğini kabul eden Yargıtay kararlarına katılmadığını yazar ve Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 03.10.2017 tarihli, E. 2017/3912, K. 2017/7203 sayılı kararına atıf yapar.5
Yönetim firması kurul kararı olmadan hangi işleri yapabilir?
Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici, kurul kararı beklemeden bazı işleri görür. Anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır (KMK m.35/b). Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatı kabul eder (KMK m.35/f). Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirleri alır (KMK m.35/g). Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirleri onlar adına alır (KMK m.35/h).1
Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir (KMK m.35).1 Küçükçapraz’a göre yönetim planında kurulun çağrısının nasıl yapılacağı, toplantı zamanı, toplantının nerede yapılacağı, toplantı başkanının kim olacağı, alınan kararların nasıl duyurulacağı ve kanunla yöneticiye verilen görevlerin kapsamında yapılacak değişiklikler düzenlenebilir.3
Yönetim firması kurul kararına karşı dava açabilir mi?
Hayır, yönetici sıfatıyla iptal davası açamaz. Kuzucuoğlu, iptal davası açma hakkının kat maliklerine verildiğini ve KMK m.38/2’nin yöneticiyi yalnızca kat maliklerini temsilen davalı sıfatıyla andığını yazar. Aynı yazara göre yönetici aynı zamanda kat maliki ise, kat maliki sıfatıyla KMK m.33/1’deki şartlara uygun iptal davası açabilir; toplu yapılarda profesyonel yönetim şirketinin ise yönetici sıfatıyla iptal davası açma hakkı yoktur.5
Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.
Kuzucuoğlu bir istisna da anlatır: kat maliki olmayan yönetici kural olarak iptal davası açamamalıdır, ancak yönetici sıfatını ilgilendiren kararlara karşı dava açmakta hukuki menfaati vardır. Örnek olarak yöneticiyi güveni kötüye kullanma suçuna sürükleyecek kararların iptalini istemesi gösterilir. Aynı kaynak, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 25.02.2019 tarihli, E. 2019/784, K. 2019/1242 sayılı kararında kat maliki olmayan yöneticinin kat malikleri kurulundan yetki alması kaydıyla iptal davası açabileceğinin kabul edildiğini yazar.5
Kararlara karşı açılan iptal davaları kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılır. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur; kurul kararının iptali hâlinde yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (KMK m.38).1 Kuzucuoğlu ayrıca kat maliki olmayan yöneticinin yokluğun tespiti için dava açabilmesi gerektiği görüşünü savunur.5 Dava süreleri ve usulü için kat malikleri kurulu kararının iptali yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetim firması dava açabilir ve icra takibi yapabilir mi?
Yönetici, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapar ve kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirir (KMK m.35/i).1 Bu görev yöneticiye aittir. Kaya, şirketin yönetici olarak atanmadığı, seçilmiş yöneticinin sözleşmeyle hizmet satın aldığı modelde şirketin kanunun münhasıran yöneticiye verdiği yetkileri kullanamayacağını yazar; örnek olarak KMK m.35’teki dava ve icra takibi yetkisini gösterir ve bu durumda şirketin icra takibi ve davalarda husumet ehliyetinin bulunmadığını belirtir.4
Kaya, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 29.06.2017 tarihli kararını aktarır. Kararda ortak gider alacağının tahsili için yönetici veya yönetim kurulunun dava açması gerektiği, sözleşmeyle bu görevi üstlenen şirketin aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı sonucuna varılmıştır.4 Vekil ayrıca özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz ve hakeme başvuramaz (TBK m.504).2 Aidat alacağının takibi için hukuki takip hizmetimiz alanında uzman profesyonel hukuki destek sağlar.
Firma yönetici olarak atanırsa kurulda neler değişir?
Firmanın kurulda yönetici olarak atanması sözleşmeyle hizmet satın almaktan farklı sonuç doğurur. Kaya iki yolu ayırır: profesyonel yönetim şirketinin kat maliklerince kanundaki usulle yönetici seçilmesi veya seçilmiş yöneticinin şirketle hizmet sözleşmesi yapması. İlkinde şirket gerçek kişi yöneticilerle aynı sonuçları doğuran bir yöneticidir; ikincisinde şirket yönetici olarak atanmış değildir, sözleşmeyle üstlendiği olağan işlerden sorumlu bir müdür niteliğindedir.4
Küçükçapraz’a göre profesyonel yönetici kat malikleri kurulunca çifte çoğunlukla atanabilir; kat maliklerinden birine profesyonel yönetim sözleşmesi yapma yetkisi verilmesi de mümkündür ve bunun için alınacak kararda da çifte çoğunluk aranır.3 Yönetici sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (KMK m.34).1 Küçükçapraz profesyonel yöneticiyi kazanç sağlamak amacıyla anagayrimenkulü KMK hükümleri doğrultusunda idare etmek üzere kat maliklerince seçilen veya mahkemece atanan gerçek veya tüzel kişi olarak tanımlar.3
| Konu | Yönetim firması | Dayanak |
|---|---|---|
| Çağrı | Kurulu toplantıya çağırır | KMK m.35/k1 |
| Toplantı | Çağrıyı yapan yönetici toplantıyı yönetir; yönetim planı farklı düzenleyebilir | Küçükçapraz3 |
| Oy | Kat maliki olmayan yönetici oy kullanamaz | Küçükçapraz3 |
| Karar | Kurul kararlarını yerine getirir ve deftere işler | KMK m.35/a, m.361 |
| İptal davası | Yönetici sıfatıyla açamaz; yetki alırsa açabileceği kabul edilmiştir | Kuzucuoğlu5 |
| Dava ve icra | Yönetici olarak atanmışsa yapar; hizmet satın alınmışsa husumet ehliyeti yoktur | KMK m.35/i1, Kaya4 |
Profesyonel site yönetimi Ankara aramasında firma seçen bir site için bu tablo bir kontrol listesi olarak da kullanılabilir. Ankara site yönetimi hizmeti alırken, Ankara site yönetim firmaları arasından seçtiğiniz firmanın kurulda oy kullanıp kullanamayacağını ve kararları kimin adına uygulayacağını sözleşmeden önce netleştirmek yetki tartışmalarını baştan önler.
Kurulda yetki sınırı pratikte nasıl görünür? Örnek olay
Firma kurulu çağırır ve kararı uygular, oylamaya katılmaz ve kararı yönetici sıfatıyla iptal ettirmez. Örnek olay (kurgu): Çankaya’da kırk yedi bağımsız bölümlü bir sitede yönetim firması yönetici olarak atanmıştır. Yönetim planında olağan toplantı zamanı yazılı değildir; firma kurulu ocak ayı içinde toplantıya çağırır (KMK m.29).1 Firma toplantıyı yönetir, gündemi açıklar ve oy kullanmak isteyenlerin kat maliki olup olmadığını kontrol eder.3 Bir bağımsız bölümde oturan kiracı toplantıya malikinden aldığı vekâletle katılır ve malikin adına oy kullanır.5 Kurul bir gider avansı kararı alır; firma kararı deftere işler ve uygular.1 Toplantıya katılmayan bir kat maliki kararı öğrenince karara karşı iptal davasını kendisi açar; firma davada kat maliklerini temsilen davalı olur ve davayı bütün kat maliklerine duyurur (KMK m.33, m.38).1 Çankaya’daki sitelerin yönetimi için Çankaya site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Kurulda sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, oy hakkı olmayana oy kullandırmak, çağrı usulünü atlamak ve karar defterini imzasız bırakmaktır.
- Kiracıya veya firmaya oy kullandırmak. Kanun oy hakkını kat maliklerine tanır; Ergül kiracıya oy hakkı tanınmadığını yazar (KMK m.31).16
- Olağanüstü toplantıyı usulsüz çağırmak. Çağrı toplantıdan en az on beş gün önce, toplantı sebebi bildirilerek yapılır (KMK m.29).1
- Karar defterini imzasız bırakmak. Küçükçapraz, karar defterinin toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmamasının kararları geçersiz kıldığını yazar.3
- Toplantı gündemi dışında karar almak. Küçükçapraz’a göre olağanüstü toplantıda toplantı sebebi olarak gösterilen hususlardan başka bir konuda karar alınamaz.3
- Hizmet satın alan firmaya dava yetkisi tanıdığını varsaymak. Kaya, bu durumda firmanın icra takibi ve davalarda husumet ehliyetinin bulunmadığını yazar.4
Sık sorulanlar
Yönetim firması kurulu toplantıya çağırabilir mi?
Evet. Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması yöneticinin görevidir (KMK m.35/k).1
Yönetim firması kurulda oy kullanabilir mi?
Küçükçapraz, dışarıdan atanan yöneticinin kat malikleri kurulunda oy hakkı bulunmadığını yazar; kanun oy hakkını kat maliklerine tanır (KMK m.31).31
Yönetim firması kurul kararı olmadan hangi işleri yapabilir?
Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici anagayrimenkulün korunması ve bakımı için gereken tedbirleri alır, tebligatı kabul eder ve süre veya hak kaybına meydan vermeyecek tedbirleri alır (KMK m.35).1
Kiracı kurulda oy kullanabilir mi?
Kiracı kat maliki sıfatı taşımadığı için oy kullanamaz; kat malikinden vekâlet alırsa malikin adına oy kullanır (Kuzucuoğlu).5
Toplantıya kim başkanlık eder?
Kanun düzenlemez. Küçükçapraz, çağrıyı yapan ve gündemi belirleyen yöneticinin toplantıyı yönetmesi gerektiği kanaatindedir; yönetim planı farklı düzenleyebilir.3
Yönetim firması kurul kararını iptal ettirebilir mi?
Kuzucuoğlu’na göre yönetici sıfatıyla iptal davası açma hakkı yoktur; kat maliki olmayan yönetici kurul yetkisi almışsa dava açabileceği Yargıtay kararında kabul edilmiştir.5
Hizmet satın alınan firma aidat için dava açabilir mi?
Kaya’ya göre yönetici olarak atanmamış, sözleşmeyle hizmet sunan şirketin icra takibi ve davalarda husumet ehliyeti yoktur.4
Ankara Yönetim Merkezi’nin sözleşmesinde taahhüt veya cayma bedeli var mı?
Taahhüt ve cayma bedeli yoktur. Yerinde keşif ve yazılı teklif ücretsizdir. Ankara Yönetim Merkezi, Ankaray metrosunun yönetim merkeziyle ilgisi olmayan özel bir kuruluştur.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Kurul kararlarının defter ve denetim boyutu için kurul ve denetim işleri sayfamıza, firma seçimi için Ankara yönetim firmaları sayfamıza, apartman ve bina yönetimi için Ankara bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.