Mantolama kararı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır; işin gideri her kat malikine arsa payı oranında paylaştırılır (KMK m.42/4).13 Dış cephe su alıp yapı zarar görüyorsa bazı yargı kararları kurul kararını aramaz.2 Ankara Yönetim Merkezi olarak kurul toplantısını hazırlıyor, teklifleri karşılaştırıyor ve payları belgeli olarak dağıtıyoruz.
Mantolama, dış duvarların yalıtılmasıyla binanın ısı kaybını azaltan bir iştir ve bedeli bütün bağımsız bölümlere yansır. Kuzucuoğlu, mantolamanın binalarda ısı yalıtımını sağlama yöntemlerinden biri olarak yapıldığını, maliyeti nedeniyle bazı kat maliklerinin buna karşı çıkabildiğini yazar.2 Bu yazı kararın hangi çoğunlukla alındığını, giderin nasıl paylaşıldığını ve kurul kararı olmadan mantolamanın yapılabildiği istisnayı kanun metni, tezler ve yargı kararlarıyla anlatır. Ankara’da yönettiğimiz apartman ve sitelerde mantolama kararının kurulda usulüne uygun alınmasına eşlik ediyoruz; teknik işlerin takibi için teknik bakım ve onarım sayfamıza bakabilirsiniz.
Mantolama kararı hangi hükme dayanır?
Mantolama kararı, ısı yalıtımını düzenleyen KMK m.42’nin dördüncü fıkrasına dayanır. Fıkranın bugünkü metni 18.4.2007 tarihli ve 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ile değiştirilmiştir.13
“Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.”
Aynı fıkra, bu konuda yapılacak ortak işlerin giderlerinin arsa payı oranına göre ödeneceğini söyler.1 Demir, ana yapıdaki ısı yalıtımının bağımsız bölümlerin daha iyi ve ekonomik ısınmasını sağladığı için faydalı bir yenilik olduğunu ve Yargıtay’ın da kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verilen kararı yeterli gördüğünü yazar (Yargıtay 18. HD, E. 2014/13238, K. 2015/1281, T. 03.02.2015).3
Kararı kim verir, hangi çoğunluk aranır?
Kararı kat malikleri kurulu verir ve iki çoğunluk birlikte aranır: kat maliklerinin sayıca çoğunluğu ve arsa payı çoğunluğu.1 Fıkraya göre işi gündeme getirmek için kat maliklerinden birinin istemesi yeterlidir; karar ise kurulda alınır.1
Kuzucuoğlu, istisnai durumlar dışında kat maliklerinden herhangi birinin veya yöneticinin bu işleri kurul kararı olmadan yapamayacağını belirtir.2 Uluşen ise kurul kararı olmadan yöneticinin dış duvarlara mantolama yaptırmasını vekâletsiz iş görmeye örnek gösterir.7 Kararın usulüne uygun alınmaması iptal sebebidir: Bekar’ın aktardığı Yargıtay 20. HD, E. 2019/1070, K. 2019/1787, T. 18.03.2019 sayılı kararda, sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan alınan mantolama kararının KMK m.42 uyarınca iptaline hükmedilmiştir.4
İki bin metrekare sınırı mantolama için değil, ısıtma sistemi dönüşümü içindir. KMK m.42/4’e göre toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri binalarda merkezi ısıtmanın ferdi sisteme dönüştürülmesi oybirliği gerektirir; ısı yalıtımı için fıkra bu sınırı koymaz.15 Toplantı ve oy hesabı için kurul karar yeter sayısı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Kurul kararı olmadan mantolama yapılabilir mi?
Evet, dış cephe su alıyor ve yapı zarar görüyorsa bazı yargı kararları kurul kararını aramaz. KMK m.19/2’ye göre ortak yerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse, onarım için kat maliklerinin rızası aranmaz.1
Kuzucuoğlu, Yargıtay ve bölge adliye mahkemelerinin bazı kararlarda mantolamayı m.42/4 yerine m.19/2 kapsamında değerlendirdiğini aktarır. Bu kararlardan biri Ankara’dandır: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi, E. 2018/1906, K. 2020/669, T. 17.07.2020 sayılı kararında, dış cephenin her taraftan su alması ve ısı kaybına neden olması hâlinde onarım ve mantolama için kurulun toplanıp karar alması zorunlu görülmemiş, kat maliklerinden birinin bu işin yapılmasını istemesi kanunla tanınmış bir hak sayılmıştır.2 Aynı tezde Yargıtay 5. HD’nin E. 2020/10023, K. 2021/1246, T. 10.02.2021 sayılı kararı da eski ve yıpranmış binada bilirkişi raporuyla mantolama gereği tespit edilince kurul kararına gerek olmadığı yönünde aktarılır.2
Ergül de Yargıtay 18. HD’nin E. 2008/611, K. 2008/4342, T. 14.04.2008 sayılı kararını aynı yönde aktarır.5 Kuzucuoğlu’nun aktardığı Yargıtay 18. HD, E. 2015/1869, K. 2015/15709 sayılı karara göre bu durumda bilirkişi raporunda belirlenen masraflar arsa payları oranında bütün kat maliklerine yükletilir; iş için önce yöneticiye yetki verilir, yönetici yapmazsa talepte bulunan kat maliki yetkilendirilir.2
Mantolama kararı nasıl alınır?
Mantolama kararı, kurul gündemine alınıp sayı ve arsa payı çoğunluğuyla oylanarak karar defterine yazılır. Adımlar şunlardır:
- Bir kat maliki talepte bulunur. KMK m.42/4, işin kat maliklerinden birinin isteği üzerine gündeme gelmesini öngörür.1
- Konu kurul gündemine alınır. Karar kurulda verilir; Kuzucuoğlu’na göre yönetici bu işi kendiliğinden yapamaz.2
- Sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. İki çoğunluk birlikte sağlanmazsa karar iptal edilebilir.4
- Karar deftere yazılır. Kurul kararları noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır (KMK m.32).1
- Uygulama projesi onaylatılır. Mevcut binaların dış cephe duvarlarında ısı yalıtımı tadilatında yönetmeliğe göre uygulama projesi hazırlanır ve yapı kullanma izni veren idarece onaylanır.8
- Uygulayıcı firmayla sözleşme yapılır. Mevcut binalarda ısı yalıtımından önce uygulayıcı firma ile bina sahibi veya adına hareket etmeye yetkili kişi arasında, asgari hükümleri yönetmeliğin Ek-9’unda yer alan sözleşme düzenlenir.8
Mantolama gideri nasıl paylaşılır?
Mantolama gideri her kat malikine arsa payı oranında paylaştırılır (KMK m.42/4).1 Demir, kanun koyucunun bu düzenlemeyle m.42/2 ve m.43’teki faydalanma oranına göre paylaşım ve lüks yeniliklerden yalnız yararlananların katılması kurallarını ısı yalıtımı bakımından devre dışı bıraktığını yazar; yönetim planında farklı bir hüküm varsa önce o uygulanır.3
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Kararın çoğunluğu | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m.42/41 |
| Giderin paylaşımı | Arsa payı oranında | KMK m.42/41; Demir3 |
| Yönetim planında farklı hüküm | Önce yönetim planı uygulanır | Demir3 |
| Dış cephe su alıyor, yapı zarar görüyor | Bazı kararlarda kurul kararı aranmaz; masraf arsa payı oranında | KMK m.19/2; Ankara BAM 17. HD, E. 2018/19062 |
| Kurul kararı alınmadan yönetici mantolama yaptırırsa | Uluşen’e göre vekâletsiz iş görme | Uluşen7 |
| Kiracının sorumluluğu | Uluşen’e göre mantolama gibi yapısal giderlerden yalnız kat maliki sorumludur | Uluşen7 |
Kurul kararıyla belirlenen mantolama payını ödemeyen malik de sorumludur. Özen Çolak’ın aktardığı Yargıtay 18. HD, E. 2013/9963, K. 2013/11167, T. 10.09.2013 sayılı kararda, mantolama ve ödenecek miktar kurul kararlarıyla belirlenmiş ve bu kararlar iptal edilmemişse tüm kat maliklerinin KMK m.20 gereğince giderlere katılacağı belirtilmiştir.6 Bekar’ın aktardığı Yargıtay 20. HD, E. 2017/4433, K. 2018/5072, T. 02.07.2018 sayılı kararda ise dış cepheye uygulanan mantolama zorunlu bakım, koruma ve onarım kapsamında sayılmış, lüks kabul edilmemiş ve harcamalara bütün kat maliklerinin arsa payları oranında katılması gerektiği belirtilmiştir.4 Arsa payının nasıl belirlendiği için arsa payı ve aidat hesabı yazımıza bakabilirsiniz.
Sitelerde mantolama kararını hangi kurul alır?
Bloklardan oluşan sitelerde hangi kurulun karar vereceği tezlerde tartışmalıdır. Kuzucuoğlu’na göre ısı yalıtımı için blok kat malikleri kurulu sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar verir ve masraflara o bloktaki kat malikleri arsa payları oranında katılır.2 Kuzucuoğlu, aksi görüşte olan Bekar ve Öktem Çevik’in fıkradaki bütün işler için toplu yapı kat malikleri kurulunun karar alması gerektiğini savunduğunu belirtir.2 Ergül de iki görüşü ayrı ayrı aktarır: birine göre toplu yapı kat malikleri kurulu, diğerine göre KMK m.67 ve m.69 birlikte değerlendirilerek ortak yerin bağlı olduğu kurul yetkilidir.5
Bekar’ın aktardığı Yargıtay 18. HD, E. 2012/13180, K. 2012/13343, T. 27.11.2012 sayılı kararda, yalnız bitişik nizamdaki C ve D bloklarını ilgilendiren dış cephe mantolamasına ilişkin kararın KMK m.69 uyarınca blok kat malikleri kurulunca alındığı belirtilmiştir.4 Toplu yapıların yönetimi için toplu yapı nedir? yazımıza, çok bloklu yapılarda yönetim için Eryaman site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Mantolama kararına itiraz edilebilir mi?
Evet, karara aykırı oy veren veya toplantıya katılmayan kat maliki iptal davası açabilir. KMK m.33’e göre toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden, katılmayan malik kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.1
Süre kaçırılırsa dava reddedilebilir. Bekar’ın aktardığı Yargıtay 20. HD, E. 2017/1984, K. 2017/5948 sayılı kararda, yalıtım ve tadilat kararlarına aykırı oy kullanmayan ve muhalefet şerhi yazdırmayan malikin bir aylık süreden sonra açtığı davanın reddi onanmıştır.4 Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B).9 İptal davasının ayrıntıları için kurul kararının iptali yazımıza bakabilirsiniz.
Örnek olay: Keçiören’de bir apartmanda mantolama
Bu örnekte karar sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınmış ve gider arsa payına göre dağıtılmıştır. Örnek olay (kurgu): Keçiören’de 16 daireli bir apartmanda bir kat maliki mantolama talep eder. Yönetici konuyu kurul gündemine alır ve üç teklifi toplantıya getirir.
Toplantıda 16 malikten 10’u, toplam arsa payının yarısından fazlasını temsil ederek olumlu oy verir; karar sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınmış olur (KMK m.42/4).1 Karar deftere yazılır, uygulama projesi idareye onaylatılır ve firmayla yönetmelikteki asgari hükümleri içeren sözleşme yapılır.8 Gider, her dairenin arsa payına göre paylaştırılır.1 Bu olay kurgudur; somut durumda yönetim planı farklı bir paylaşım öngörebilir. Keçiören’deki yapılar için Keçiören site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Mantolama kararında sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, yalnız sayı çoğunluğuna bakmak, kararsız iş başlatmak ve gideri eşit bölmektir.
- Yalnız malik sayısına bakmak. Sayı ve arsa payı çoğunluğu birlikte aranır (KMK m.42/4).1
- Kurul kararı almadan işi başlatmak. Kuzucuoğlu’na göre yönetici bu işi kendiliğinden yapamaz.2
- Gideri daire başına eşit bölmek. Kanun arsa payı oranını öngörür.1
- Uygulama projesini atlamak. Dış cephe ısı yalıtımında uygulama projesi idareye onaylatılır.8
- Sözleşmeyi yazılı yapmamak. Yönetmelik uygulayıcı firmayla Ek-9’daki asgari hükümleri içeren sözleşmeyi ister.8
- İtiraz süresini kaçırmak. İptal davası için bir aylık ve altı aylık süreler işler (KMK m.33).1
Sık sorulanlar
Mantolama zorunlu mu?
KMK m.42/4 ısı yalıtımını kat maliklerinden birinin isteği üzerine kurulun sayı ve arsa payı çoğunluğuyla vereceği karara bağlar; Kuzucuoğlu’na göre duvarların açıkça su sızdırması ve ısı kaybının çok yoğun olması gibi durumlarda mantolama zaruri hâle gelebilir.12
Mantolama için kaç kat malikinin oyu gerekir?
Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu gerekir (KMK m.42/4).1
Mantolama gideri eşit mi bölünür?
Hayır. KMK m.42/4’e göre ısı yalıtımı giderleri arsa payı oranına göre ödenir; yönetim planında farklı hüküm varsa önce o uygulanır.13
Zemin kattaki daire mantolama giderine katılır mı?
KMK m.42/4 giderin arsa payı oranında ödenmesini öngörür; Demir’e göre lüks yeniliklerde yararlanmayanın katılmaması kuralı ısı yalıtımında uygulanmaz.13
Kurul kararı olmadan mantolama yapılabilir mi?
Dış cephe su alıyor ve yapı zarar görüyorsa bazı kararlarda kurul kararı aranmamıştır (Ankara BAM 17. HD, E. 2018/1906, K. 2020/669).2
İki bin metrekare kuralı mantolama için de geçerli mi?
Hayır. Bu sınır merkezi ısıtmanın ferdi sisteme dönüştürülmesi içindir; ısı yalıtımı için sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir.15
Kiracı mantolama payını öder mi?
Uluşen’e göre mantolama gibi yapısal giderlerden yalnız kat maliki sorumludur, kiracının müteselsil sorumluluğu yoktur.7
Mantolama için belediyeden onay gerekir mi?
Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ne göre mevcut binaların dış cephe ısı yalıtımında uygulama projesi hazırlanır ve yapı kullanma izni veren idarece onaylanır.8
Mantolama kararına ne kadar sürede itiraz edilir?
Aykırı oy veren malik karar tarihinden, katılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay içinde ve her hâlde altı ay içinde iptal davası açabilir (KMK m.33).1
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın yönetim planı, onaylı projesi ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Teknik işlerin yönetimi için teknik bakım ve onarım sayfamıza, ısınma giderlerinin paylaşımı için ısınma giderleri yazımıza, kiracının sorumluluğu için kiracı aidattan sorumlu mu? yazımıza bakabilirsiniz. Apartman yönetimi hizmetimiz için Ankara apartman yönetimi sayfamızı inceleyebilirsiniz.