Çatı katı terası: ortak mı, çatı katı malikinin mi?

Genel dam terası Kat Mülkiyeti Kanunu’nda her halde ortak yer sayılır; çatı katının önündeki kısmî teras ise tapuda ve mimari projede çatı katının eklentisi olarak gösterilmişse çatı katı malikine ait olur.¹² Eklenti gösterilmemişse teras ortak yer sayılmaya devam eder; yalnız çatı katından girilebiliyorsa kullanım çatı katı malikine kalır.²

Çatı katı olan binalarda terasın kime ait olduğu sık tartışılır. Çatı katında oturan malik terasa yalnız kendi dairesinden çıkıldığını, bu yüzden terasın kendisine ait olduğunu söyler; diğer malikler ise terasın ortak yer olduğunu, anten ve baca bakımı için bile kapının kilitli tutulduğunu ileri sürer. Bu yazı soruyu Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 ve tezlerde aktarılan Yargıtay kararlarından çıkarıyor: genel dam terası ile kısmî teras ayrımı, ortak merdivenle çıkılan teras, sözleşmeyle kullanım hakkı verilmesi, kiralama ve bakım gideri.

Teras kanunda ortak yer midir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, çatıları, bacaları, genel dam terasları, yağmur olukları ve yangın emniyet merdivenlerini kanun gereği her halde ortak yer sayar.¹ Cemiloğlu, uygulamada teras olarak bilinen ve ortak yerlerden olan terasın kanunda “genel dam terası” biçiminde ifade edildiğini yazar.²

Cemiloğlu’na göre genel dam terası kanunda sayılan ortak yerlerden olsa da bazı yapılarda terası çatı katındaki bağımsız bölümün önünde veya etrafında bulmak mümkündür. Bu gibi yapılarda teras çatı katının eklentisi mi yoksa ortak yer mi sayılacaktır sorusu ortaya çıkar.² Sorunun cevabı terasın fiziki durumuna ve tapu ile projedeki kayda bağlıdır. Mülkiyet ve ortak alan ilişkilerine genel bakış için ortak alan işgali ve tazminat yazımız yararlı olur.

Genel dam terası ile kısmî dam terası arasındaki fark nedir?

Cemiloğlu’nun aktardığına göre bazı Yargıtay kararları, çatı katındaki bağımsız bölümün önünde veya etrafında bulunan dam terasını Kanun m.4’te anılan genel dam terasından ayırır ve bunu ortak yer saymaz. Kısmî dam terası mimari projede çatı katındaki bağımsız bölümün eklentisi olarak gösterilirse çatı katı maliki kısmî terasın da maliki olur ve tek başına ondan yararlanır.²

Aynı sayfalarda Arpacı’nın görüşü de aktarılır: çatı katı önündeki dam terasları Kanun m.4’teki genel dam terası kapsamına girmediğinden ortak yer sayılmaz, çatı katındaki bağımsız bölüme ait olur. Ne var ki mimari projede kısmî dam terası açıkça ortak yer olarak belirtilmişse onun çatı katının eklentisi sayılması mümkün olmaz.²

Eklenti kaydı yoksa durum şöyledir. Cemiloğlu, tapuda ve mimari projede kısmî terasın ilgili bağımsız bölümün eklentisi olarak henüz beyan edilmediği hâllerde terasın kural olarak ortak yer sayılmaya devam edeceğini yazar. Ancak onaylı mimari projede terasa çıkan ortak bir merdiven yoksa ve fiilen terasa yalnız çatı katındaki bağımsız bölümden girilebiliyorsa, konut dokunulmazlığı ve özel hayatın gizliliği göz önüne alınarak terasın bütün kat maliklerince doğrudan kullanılması mümkün olmaz; kullanma hakkı çatı katındaki bağımsız bölüme ait olur. Diğer kat malikleri ancak TV anteni takılması ve baca onarımı gibi hâllerde teraştan geçici olarak yararlanabilir.²

Cemiloğlu, kısmî dam terasının çatı katının eklentisi olduğunun Kanun m.12’de belirtilen belgelerde ve yönetim planında yazılmasının ileride çıkacak ihtilafları önlemek bakımından önemli olduğunu, ancak uygulamada bu belgelerde kısmî terasın hukuki durumunun çoğu zaman açıkça belirtilmediğini yazar.² Eklenti yapılmasını savunan görüşün gerekçesi de aktarılır: Tekinay’a göre yalnız tek bir bağımsız bölümün yararlanma hakkına sahip olduğu yerin ortak yer sayılması ve masraflarının bütün kat maliklerince karşılanması hakkaniyete aykırı olacaktır. Cemiloğlu bu nedenle, terastan yalnız çatı katındaki bağımsız bölümün yararlandığı durumlarda terasın bu bölümün eklentisi hâline getirilmesinin yerinde olacağını yazar.²

Ortak merdivenle çıkılan teras kime aittir?

Terasa çıkan genel bir giriş kapısı veya merdiven varsa durum değişir. Cemiloğlu, bu hâllerde terasın genel dam terası sayılacağını ve Kanun m.4 uyarınca mutlak ortak yer olacağını yazar.²

Tezde aktarılan Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararı (1983/4976 E., 1983/4906 K., 23.05.1983) bu sonucu somut olaya bağlar. Karara göre dam ve teraslar ana yapının ortak sayılan yerlerindendir ve herhangi bir kat malikine özgülenemez; dava konusu yer tam teras olduğundan ve buraya çıkmak için genel bir giriş kapısı bulunduğundan her kat malikinin buradan yararlanma hakkı vardır. Kapıyı kilitleyerek diğer malikin terastan yararlanmasını önlemek yasaya aykırıdır ve el atmanın önlenmesine karar verilmesi doğru görülmüştür.²⁵

Terası sözleşmeyle çatı katına bağlamak mümkün mü?

Cemiloğlu’nun aktardığı bir görüşe göre kat malikleri arasında kısıtlama olmaksızın yapılan sözleşmeyle teras, çatı katındaki bağımsız bölüm malikinin kullanımına tahsis edilerek eklenti hâline getirilebilir. Yazar bu görüşe katılmaz: terasın fiziki durumu ve niteliğinden objektif olarak bütün kat maliklerinin kullanımına sunulduğu anlaşılıyorsa ortak yer olarak tahsisi zorunludur; aksi yönde bir sözleşme Kanun’un amir hükmüne aykırılık oluşturur.²

Buna karşılık Kat Mülkiyeti Kanunu m.16/2 gereği teras gibi yerlerin kullanım hakkı payı sözleşmeyle bazı maliklere tahsis edilebilir.¹² Cemiloğlu’nun aktardığı Yargıtay 18. Hukuk Dairesi kararına (1999/12743 E., 1999/14398 K., 11.11.1999) göre ortak yer niteliğindeki terasın kullanım hakkı, kat maliklerinin oybirliğiyle çatı katındaki kat malikine bırakılarak ivazlı ya da ivazsız özgülenebilir veya kiraya verilebilir.²⁶

Eklentiye tahsis ile kullanım hakkı özgülemesi aynı şey değildir. Cemiloğlu, bağımsız bölüme eklenti olarak tahsisin ayni hak niteliğinde olduğunu, kullanım hakkı veren özgülemenin ise şahsi nitelikte, sınırlandırılabilen ve kaldırılabilen bir kişisel hak olduğunu yazar.² Yönetim planının değiştirilmesinin şartları için yönetim planı değişikliği yazımıza bakabilirsiniz.

Kuzucuoğlu’nun aktardığı Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararına (E. 2022/11834, K. 2023/1630, T. 22.02.2023) göre yönetim planında bazı ortak yerlerin kullanımı ayni hak vermeyecek biçimde bazı kat maliklerine bırakılabilir; ancak kapıcı dairesi, sığınak gibi özel amaca hizmet eden mutlak ortak yerlerin kullanımının bazı kat maliklerine bırakılması kabul edilemez.⁴⁹

Kullanım hakkı verilen malik teras üzerinde ne yapabilir?

Terası yalnız çatı katı malikinin kullanabildiği hâllerde bile bu hak sınırsız değildir. Cemiloğlu, çatı katı malikinin terası sadece olduğu gibi kullanabileceğini, projeye aykırı inşaat, tesis ve değişiklik yapamayacağını yazar.² Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 de ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar.¹

Kiralama konusunda da sınır vardır. Kuzucuoğlu, yönetim planında ortak yerlerin kullanımının bazı kat maliklerine özgülenebileceğini, ancak bu özgülemenin yalnız kullanım hakkı bakımından olduğunu yazar. Örneğin çatının ya da terasın bir kısmının kullanımı kendisine özgülenen kat maliki, bu alanı üçüncü kişilere tek başına kiraya veremez. Ortak yer niteliğini kaybetmeyen bir yerin kiralanması, Kanun m.45 çerçevesinde kat maliklerinin oybirliğiyle alacağı kararla olabilir.¹⁴

Aynı tez, binanın çatısına baz istasyonu yerleştirilmesinin de kira sözleşmesine dayalı olarak ancak Kanun m.45 uyarınca kat maliklerinin oybirliğiyle yapılabileceğini belirtir. Oybirliği sağlanmayan bir çoğunlukla yöneticiye yetki verilip sözleşme yapılırsa kat malikleri el atmanın önlenmesi davası açabilir.⁴

Terası haksız kullanandan tazminat istenebilir mi?

Çalık, Yargıtay Hukuk Dairelerinin özel amaca tahsisli ortak yerlerden gelir elde edilemeyeceği yaklaşımını aktarır. Bu yaklaşıma göre otopark, çatı, sığınak, bahçe ve kapıcı dairesi gibi ortak yerler özel amaca tahsis edildiği gerekçesiyle işgal edilirse, işgalciye karşı müdahalenin önlenmesi davası açılabilir ama haksız işgal tazminatı istenemez.⁸¹⁰

Çalık bu yaklaşımı eleştirir. Yazara göre Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, daire kararlarından farklı olarak, işgal edilen yerin başkasına ait olduğunun bilinmesini yeterli görmüş ve tahsis amacının etkili olmadığına hükmetmiştir; yazar da günümüzde metrekarelerin dahi kiralandığını, anagayrimenkul üzerinde amacı olmayan herhangi bir yer bırakılmadığını belirterek daire yaklaşımına katılmadığını yazar.⁸ Terasa yönelik bir tazminat talebinde bu nedenle terasın kayıtlarda hangi amaca özgülendiği önem kazanır.

Teras bakımı ve sızıntı gideri kime aittir?

Genel dam terası ortak yer olduğundan bakımı da ortak sorumluluktur. Özen Çolak’ın aktardığı Yargıtay 18. Hukuk Dairesi kararında (E. 2011/2757, K. 2011/6221, T. 09.05.2011) davacının bağımsız bölümüne üst kattan gelen su sızıntısının önlenmesi istenmiş, tespitte sızıntının anayapının terasındaki bozukluktan kaynaklandığı belirlenmiştir. Karar, Kanun m.4’e göre genel dam terasının ortak yer olduğunu ve Kanun m.19’a göre kat maliklerinin anagayrimenkulün bakımına ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olduğunu vurgular.³⁷

Giderlerin paylaşımı için Kanun m.20 geçerlidir: aksi kararlaştırılmadıkça ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine kat malikleri kendi arsa payı oranında katılır.¹ Özen Çolak, kat maliklerinin bakım yükümlülüğünü şahsen yerine getirmek zorunda olmadığını, önemli olanın ortak yerlerin bakımının yapılmasının sağlanması ve masrafının ödenmesi olduğunu yazar.³

Kar ve buz nedeniyle çatıdan zarar doğması hâli ise ayrı bir konudur; ayrıntılar için çatıdan kar ve buz düşerse verilen zararı kim öder yazımıza bakabilirsiniz.

Hangi durumda ne uygulanır?

Aşağıdaki tablo, kaynaklarda yer alan anlatımın özetidir.

Örnek olay: Etimesgut’ta çatı katlı bina

Örnek olay (kurgu): Etimesgut’ta 6 katlı bir binanın çatı katındaki daire, terasa kendi kapısından açılır. Ortak merdiven terasa çıkmaz. Tapuda ve onaylı projede teras çatı katının eklentisi olarak gösterilmemiştir. Alt kattaki bir malik, terasın ortak yer olduğunu söyleyerek çamaşır asmak istemekte; çatı katı maliki ise terasa çıkışa izin vermemektedir.

Kaynaklara göre eklenti kaydı bulunmadığı için teras ortak yer sayılmaya devam eder. Ancak terasa yalnız çatı katındaki bağımsız bölümden girilebildiğinden kullanma hakkı çatı katı malikine aittir; diğer malikler yalnız anten ve baca onarımı gibi hâllerde geçici yararlanabilir.² Çatı katı malikinin terasta projeye aykırı bir yapı yaptırması ise Kanun m.19’daki beşte dört yazılı rıza şartına takılır.¹²

Bu olay kurgudur; gerçek bir uyuşmazlıkta tapu kaydı, onaylı proje ve yönetim planı sonucu değiştirebilir. Etimesgut’taki siteniz için Etimesgut site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.

Uyuşmazlık çıkarsa hangi yol izlenir?

Terasa girişin engellenmesi, anahtarın verilmemesi veya terasın projeye aykırı kullanılması gibi uyuşmazlıklarda iki yol öne çıkar. Birincisi, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararında görüldüğü üzere haksız el atmanın önlenmesi istemidir.²⁵ İkincisi, Kat Mülkiyeti Kanunu m.33/2’dir: kat maliklerinden birinin ya da bağımsız bölümünden devamlı yararlanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.¹

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; bu kural 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinde yer alır.¹¹ Konunun ayrıntıları için apartman uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu yazımıza bakabilirsiniz.

Bu konuda sık yapılan hatalar nelerdir?

Sık yapılan hatalar, tapu ve projeye bakmadan terasın kime ait olduğuna karar vermek, genel kapıyı kilitlemek ve kullanım hakkını eklentiyle karıştırmaktır.

• Tapu ve onaylı projeye bakmamak. Kısmî terasın eklenti olup olmadığı kayıtlardan ve projeden anlaşılır.²
• Genel kapıyı kilitlemek. Genel kapıdan çıkılan terasa diğer malikin girişini engellemek Yargıtay kararında yasaya aykırı bulunmuştur.²⁵
• Kullanım hakkını eklentiyle karıştırmak. Eklenti ayni hak, kullanım hakkı özgülemesi ise kaldırılabilen kişisel haktır.²
• Kullanım hakkı sahibine kiralama yetkisi tanımak. Üçüncü kişiye kiralama için Kanun m.45 uyarınca oybirliği gerekir.¹⁴
• Teras bakımını ertelemek. Teras bozukluğundan doğan sızıntı zararı ortak yer bakım borcu kapsamında değerlendirilir.³⁷

Teras giderlerinin paylaşım oranını anlamak için arsa payı nedir ve aidat nasıl hesaplanır yazımızı okuyabilirsiniz.

Sık sorulanlar

Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın tapu kayıtları, onaylı mimari projesi ve yönetim planı farklı sonuçlar doğurabilir.