Apartman uyuşmazlıklarında arabuluculuk, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar için dava açılmadan önce zorunludur; Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B bunu dava şartı sayar.2 Aidat alacağı için icra takibi yapılacaksa bu şart aranmaz.4
Komşusuyla kurul kararı yüzünden anlaşamayan, aidat borcunu tahsil edemeyen ya da ortak alana müdahale eden bir kat malikinin ilk düşündüğü yol mahkemedir. Oysa 2023’ten beri bu uyuşmazlıkların büyük bölümünde önce arabulucuya gitmek gerekir. Bu yazı, kuralı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleriyle tezlerde anlatılanlardan çıkarıyor: kapsam, kurul kararının iptalinde süreler, aidat uyuşmazlığı, yöneticinin rolü ve sürecin sonucu.
Arabuluculuk hangi hükme dayanıyor?
Dayanak, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinin birinci fıkrasıdır. Bu fıkra, belirli uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı sayar; Kat Mülkiyeti Kanunu bu listede (c) bendinde yer alır.2
“23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.”
Çevik, dava şartı arabuluculuğun ilk olarak iş hukuku uyuşmazlıklarında getirildiğini, sonra ticari ve tüketici uyuşmazlıklarına genişletildiğini, 2023’te 7445 sayılı Kanunla kira ilişkisi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve komşuluk hakkı kaynaklı uyuşmazlıkların da kapsama alındığını anlatır.3 Aynı tez, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıkların herhangi bir sınırlandırma veya sınıflandırma yapılmaksızın dava şartı arabuluculuk kapsamına alındığını yazar.3
Hangi apartman uyuşmazlıkları kapsamdadır?
Çevik, kat maliklerinin hakları ve borçlarıyla ilgili tüm uyuşmazlık türlerinin ele alınmasının ve somut uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanıp kaynaklanmadığının belirlenmesinin zor olabileceğini belirtir.3 Tez bu nedenle uygulamada sık karşılaşılan türleri tek tek inceler: kat malikleri kurulu kararlarının iptali, ortak gider ve avans payının ödenmemesi, ana yapının dış duvarları ve çatısının kiralanması gibi önemli yönetim işlerine ilişkin uyuşmazlıklar.3 Çatı kiralaması örneğinde tez, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu m.45 kaynaklı olduğu için dava şartı arabuluculuk kapsamına gireceğini yazar.3
Uyuşmazlığın kaynağı kiracı-ev sahibi ilişkisi ise kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için ayrı bir bent (a bendi) vardır; komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da ayrı bentte sayılmıştır (ç bendi).2 Bu yazıda anlatılanlar yalnızca (c) bendindeki Kat Mülkiyeti Kanunu uyuşmazlıklarını ilgilendirir. Gürültü gibi komşuluk sorunları için gürültü yapan komşu yazımıza bakabilirsiniz.
Kurul kararının iptalinde arabuluculuk ve süreler
Kat Mülkiyeti Kanunu m.33’e göre kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan malik kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu hâllerde süre koşulu aranmaz.1
Çevik bu sürelerin hak düşürücü süre olduğunu, hak kaybı yaşanmaması için dikkat edilmesi gerektiğini yazar. Arabuluculuk başvurusu hak düşürücü süreler içinde yapılırsa başvuru sonrasında dikkat edilecek husus, bu uyuşmazlıklar için belirlenmiş olan arabuluculuk görüşmelerinin azami süreleridir.3 Aynı tez, tarafların arabuluculuk sürecinde geçen sürelerin mahkemeye erişimi engellemediğini, çünkü hak düşürücü sürelerin işlemediğini ve zamanaşımının durduğunu belirtir.3 Kurul kararı iptali sürecinin kendisi için kat malikleri kurulu kararı nasıl iptal ettirilir yazımıza bakabilirsiniz.
Çevik, kurul kararının iptalinin istenmesinin genel sebepleri olarak kararların yasaya, yönetim planına ve hakkaniyete uygun olmamasını, toplantıda çağrı usullerine uyulmamasını ve kat maliklerinin alınan kararlardan memnun olmamasını sayar.3 Başvuruda iptal gerekçesinin bu başlıklardan hangisine dayandığını açıkça yazmanın, uyuşmazlığın doğru tanımlanmasını ve görüşmelerin hızlanmasını sağlayacağını düşünüyorum. Toplantı çağrısı ve usul konusunda kat malikleri kurulu toplantısı yazımıza göz atabilirsiniz.
Küçükçapraz ise kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların arabuluculuk kapsamına alınması nedeniyle kurul kararlarının iptali için arabuluculuğa başvuru yapılması hâlinde yöneticinin bu başvuruları da kat maliklerine bildirmesi gerektiğini yazar. Duyurunun yapılmaması hâlinde hâkime başvurulursa yöneticiye idari para cezası uygulanır ve zarar doğarsa bundan yönetici sorumlu olur.5
Yok veya geçersiz kararlar arabuluculukla düzeltilebilir mi?
Çevik’e göre tarafların arabuluculuk faaliyetiyle geçersiz veya yok hükmündeki bir karar üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği, o kararı geçerli hâle getirebileceği söylenemez. Bu nedenle yokluk ve geçersizlik iddiası bulunan kararlarla ilgili uyuşmazlıkların arabuluculuğa elverişli olmadığını yazar.3 Bu hâlin dışındaki iddialarda ise kararın yeniden görüşülmesi ve tarafların yeni bir düzenleme yapması mümkündür; uyuşmazlık dava yoluna gidilmeksizin çözülebilir.3 Arabuluculuk, bu görüşe göre yok sayılan kararlarda sonuç vermez; iptali istenen kararlarda ise ortak bir çözüm bulunmasına yardım edebilir.
Aidat borcu için arabuluculuk gerekir mi?
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.1 Özen Çolak bu iki yolu ayırır: arabuluculuk her türlü davadan önce başvurulması gereken hukuki bir yol olduğundan, ortak gider ve avans borcundan dolayı açılacak davadan önce de arabuluculuğa gidilmesi gerekir; icra takibi yapılabilmesi için ise böyle bir şart aranmaz.4
Özen Çolak ayrıca Tekinay’ın, yapma veya yapmama borçları için m.33’e göre hâkimin müdahalesinin istenebileceğini, ödeme borçlarında ise m.20 ve m.22’nin devreye gireceğini savunduğunu aktarır; kendisi ise m.33’te böyle bir ayrım yapılmadığı için ortak gider ve avansın ödenmemesinde de arabuluculuk ve hâkimin müdahalesini isteme imkânlarının mümkün olduğu kanaatindedir.4
Çevik de aynı yönde, ortak giderlere ilişkin düzenlemenin emredici nitelikte olmadığı ve uyuşmazlığın para alacağına ilişkin olduğu dikkate alındığında, ortak gider ve avans payı ödenmemişse dava açılmadan önce arabuluculuk görüşmelerinin yapılmasının yararlı olduğunu yazar. Aynı yerde ortak giderlerin ve avans payının ödenmesine ilişkin uyuşmazlıkların arabuluculuğa elverişli olduğu, çünkü temel sebebin para alacağı bulunduğu ve tarafların bunlar üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği belirtilir.3 Aidat takibinin adımlarını aidat alacağı hukuki takip ve aidat borcu ödenmezse yazılarımızda anlattık.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları neden arabuluculuğa bağlandı?
Çevik, dava şartı arabuluculuğun mahkemeler üzerindeki iş yükünü azaltmayı ve yargılamaların makul sürelerde bitmesini sağlamayı amaçladığını anlatır. Aynı bölümde, uyuşmazlığa düşen taraflar arasındaki ilişkilerin önemli ölçüde bozulmasını engellediği ve toplumsal huzur ortamına katkı yapabileceği de belirtilir.3 Komşuların yıllarca aynı binada oturduğu apartman ve sitelerde bu nokta ayrıca önem taşır: dava, taraflar arasındaki ilişkiyi kalıcı biçimde bozabilir.
Tez ayrıca zorunlu arabuluculuğun mahkemeye erişim hakkını sınırlayıp sınırlamadığını tartışır. Yazara göre zorunluluk yalnızca arabulucuya başvuru aşamasındadır; sürecin devamı ve anlaşmayla sonuçlandırma konusunda zorunluluk yoktur, anlaşma sağlanamazsa dava yolu açıktır ve arabuluculuk süresince hak düşürücü sürelerin işlemediği, zamanaşımının durduğu dikkate alındığında hak arama hürriyetinin ihlali söz konusu değildir.3 Bu, yazarın kanaatidir.
Aidat uyuşmazlığında muhatap kimdir?
Çevik, kat malikinin ortak gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını; bunun için ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmenin veya bağımsız bölümün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya gerek bulunmadığını ileri sürmenin yeterli olmadığını yazar. Aynı yerde bu sorumluluğun toplu yapılar için de geçerli olduğu belirtilir.3 Kanunun 22. maddesine göre kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından, kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak bağımsız bölümden devamlı yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.1 Bu nedenle aidat uyuşmazlığında arabulucuya başvuran taraf, karşı tarafın yalnızca malik mi yoksa kiracı da mı olduğunu başvurudan önce netleştirmelidir. Kiracı yönünü kiracı aidattan sorumlu mu yazımızda ele aldık.
Çevik ayrıca ortak gider ve avans payının paylaşım oranının emredici olmadığını; kat maliklerinin yönetim planına ekleyecekleri bir hükümle, kurul kararıyla veya yeterli sayıya ulaştıklarında yapacakları anlaşmayla kanundaki orandan farklı bir oran belirleyebileceğini yazar.3 Arabuluculuk görüşmelerinde bu oranın hangi belgeye dayandığı baştan tartışılırsa uyuşmazlığın nedeni daha kolay görülür. Aidat alacağında faiz ve gecikme tazminatının hesabı için gecikme tazminatı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Kurula kimler katılır, arabuluculukta kim temsil edilir?
Çevik'in anlatımına göre bağımsız bölümün elbirliği veya paylı mülkiyete tabi olması hâlinde hak sahiplerinin aralarından seçeceği bir kişi kurula temsilci olarak katılır; kiracı veya bağımsız bölümden devamlı yararlananlar ise kurula katılıp oy kullanma hakkına sahip değildir, ancak malikin temsil yetkisi vermesiyle bu hakka kavuşur.3 Bu bilgi, kurul kararından kaynaklanan uyuşmazlığın tarafını belirlerken yol gösterir.
Yönetici arabuluculuğa başvurabilir mi, anlaşabilir mi?
Kanunda açıkça yazılan dava açma, taraf olma ve icra takibi yapma görevlerinde yöneticinin, bunları yerine getirmek için zorunlu olan arabuluculuk başvurusunu yapabilmesi gerektiği Çevik’in görüşüdür. Uyuşmazlığın sonucuna ilişkin karar verebilmesi ve anlaşma belgesinin tarafı olabilmesi için ise kat maliklerinden özel olarak yetki alması gerektiğini yazar; gerekçe olarak yöneticinin görevleri arasında arabuluculuk sonucunda anlaşma veya anlaşmamaya karar verme yetkisi bulunmadığını gösterir.3 Tez ayrıca, bu yetkilerin yönetim planı, kurul kararı veya kanuni düzenlemeyle açıkça verilmesinin uygulamada yarar sağlayacağını önerir.3 Bu bir yazar görüşüdür; kanun metninde böyle bir hüküm yoktur.
Yöneticinin görev ve sorumlulukları için apartman yöneticisinin sorumluluğu yazımıza bakabilirsiniz.
Arabuluculuk mahkemeye başvuruyu engeller mi?
Çevik, zorunluluğun arabulucuya başvuru aşamasında olduğunu, sürecin devamı ve anlaşmayla sonuçlandırma konusunda zorunluluk bulunmadığını, süreç anlaşmayla sonuçlanmazsa dava yolunun açık kaldığını yazar.3 Taraflar arabulucuyla görüşmek zorundadır, anlaşmak zorunda değildir. Aynı tez, Kat Mülkiyeti Kanunu uyuşmazlıklarında anlaşma belgesinin ilam niteliğinde belge sayılabilmesi için icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu tutulduğunu ekler.3
Arabuluculukta anlaşılamazsa dava kime açılır, masraf kimden alınır?
Anlaşma sağlanamazsa kurul kararının iptali için sulh hukuk mahkemesine gidilir; Küçükçapraz davaya bakmakla görevli ve yetkili mahkemenin anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi olduğunu, 5711 sayılı Kanun değişikliğinden sonra husumetin yöneticiye yöneltildiğini yazar.5 Yönetici açılan davayı tüm kat maliklerine duyurmalıdır; duyuru için şekil şartı yoktur, panoya asılabilir veya iletişim uygulamalarından yapılabilir.5
Aynı tez, kararın iptali hâlinde yargılama masraflarının ortak giderlerden karşılanması gerektiğini, husumet yöneticiye yöneltilse de masraflardan yöneticinin değil kat maliklerinin sorumlu olduğunu belirtir; doktrinde masrafların karara olumlu oy veren maliklerce karşılanması gerektiğini savunan yazarların da bulunduğunu ekler.5 Hâkim ise kurul kararını iyileştiremez veya değiştiremez; yeni bir karar verme yetkisi yalnızca kat malikleri kuruluna aittir. Hükmün kısmen geçerli olması hâlinde kısmen iptale karar verilebilir.5 Kararın hangi gerekçeyle alındığını gösteren kayıtlar için karar defteri yazımıza bakabilirsiniz.
Hangi uyuşmazlıkta hangi yol?
Aşağıdaki tablo, kaynaklarda yer alan anlatımın özetidir.
| Uyuşmazlık | Önce arabuluculuk gerekli mi | Dayanak |
|---|---|---|
| Kat malikleri kurulu kararının iptali | Evet; süreler hak düşürücüdür | HUAK 18/B; KMK m.33; Çevik123 |
| Yok veya mutlak butlanla hükümsüz karar iddiası | Arabuluculuğa elverişli değil | Çevik3 |
| Aidat alacağı için dava | Evet | Özen Çolak; Çevik34 |
| Aidat alacağı için icra takibi | Hayır | Özen Çolak4 |
| Ortak alanın kiralanması uyuşmazlığı | Evet; KMK m.45 kaynaklı | Çevik3 |
Örnek olay: Çayyolu’nda aidat uyuşmazlığı
Örnek olay (kurgu): Çayyolu’nda 40 daireli bir sitede iki malik aidatını bir yıldır ödemez. Yönetici ödeme ister, malikler “kurul kararı usulsüz alındı” diyerek reddeder. Yönetici dava açmak ister.
Kanuna göre gider veya avans payını ödemeyen malik hakkında yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir.1 Dava yolu seçilirse önce arabulucuya başvurulur; icra takibinde böyle bir şart aranmaz.4 Malikler kararın yok hükmünde olduğunu ileri sürerse bu iddia arabuluculuğa elverişli olmayabilir; kararın geçersizliği mahkemede değerlendirilir.3
Bu olay kurgudur; gerçek bir uyuşmazlıkta kurul kararları, borcun dönemi ve yönetim planı sonucu değiştirebilir. Bölgedeki sitenizin yönetimi için Çayyolu ve Ümitköy site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu konuda sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, arabulucuya başvurmadan dava açmak, süreleri kaçırmak ve arabuluculuğa her uyuşmazlığı sığdırmaya çalışmaktır.
- Arabulucuya başvurmadan dava açmak. Kat Mülkiyeti Kanunu uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmuş olmak dava şartıdır.2
- Kurul kararı iptal süresini kaçırmak. Süreler hak düşürücüdür.13
- İcra takibi için de arabulucuya gitmek. Aidat için icra takibinde böyle bir şart aranmaz.4
- Yöneticiye sınırsız yetki vermek. Çevik’e göre anlaşma yapabilmesi için özel yetki gerekir.3
- Yok hükmündeki kararı arabuluculukla düzeltmeyi beklemek. Bu tür kararlar arabuluculuğa elverişli değildir.3
- Başvuruyu maliklere bildirmemek. Kurul kararı iptali için arabuluculuğa başvuru yapılırsa yönetici bunu maliklere bildirmelidir.5
Ankara’daki binanızın uyuşmazlık yönetimi için Ankara site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Apartman uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmuş olmak dava şartıdır.2
Aidat borcu için dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Evet. Özen Çolak, ortak gider ve avans borcundan dolayı açılacak davadan önce arabuluculuğa gidilmesi gerektiğini yazar.4
Aidat için icra takibi yapılacaksa arabuluculuk gerekli mi?
Hayır. Özen Çolak, icra takibi için böyle bir şart aranmadığını yazar.4
Kurul kararının iptali için süre ne kadardır?
Aykırı oy veren malik için karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan için öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır.1
Arabuluculuk süresi dava süresini durdurur mu?
Çevik, arabuluculuk sırasında hak düşürücü sürelerin işlemediğini ve zamanaşımının durduğunu yazar; hesaplamalar uyuşmazlığa özgü olduğundan süreler için ayrıca hukuki destek alınabilir.3
Yok hükmündeki karar arabuluculukla düzeltilebilir mi?
Çevik’e göre tarafların yok veya geçersiz bir karar üzerinde serbestçe tasarruf etmesi mümkün değildir; bu uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişli değildir.3
Yönetici arabuluculuk başvurusu yapabilir mi?
Çevik, dava açma ve icra takibi gibi görevleri için zorunlu olan arabuluculuk başvurusunu yöneticinin yapabilmesi gerektiğini yazar; anlaşma için özel yetki arar.3
Arabuluculukta anlaşmak zorunlu mu?
Hayır. Zorunluluk başvuru aşamasındadır; anlaşma sağlanmazsa dava yolu açıktır.3
Arabuluculuk başvurusunu yönetici maliklere bildirmeli mi?
Küçükçapraz’a göre kurul kararlarının iptali için arabuluculuğa başvuru yapılırsa yönetici bu başvuruları kat maliklerine bildirmelidir.5
Anlaşma belgesi icra edilebilir mi?
Çevik, Kat Mülkiyeti Kanunu uyuşmazlıklarında anlaşma belgesinin ilam niteliğinde sayılabilmesi için icra edilebilirlik şerhinin zorunlu tutulduğunu yazar.3
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın yönetim planı, onaylı projesi ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.