Çatıdan kar ve buz düşerse verilen zararı kim öder?

Çatıdan kar veya buz düşerse ve verilen zarar yapının bakımındaki bir eksiklikten doğmuşsa, bina maliki Türk Borçlar Kanunu m.69 uyarınca kusuru aranmadan zararı gidermekle yükümlüdür.¹ Çatı gibi anayapı ortak yerlerinde bu sorumluluk tüm kat maliklerine aittir.³ Her olay kendi koşullarıyla değerlendirilir.

Kış aylarında bir apartmanın çatısından düşen buz parçası park halindeki bir aracı ezebilir, girişte yürüyen birine isabet edebilir ya da alttaki bir terasa zarar verebilir. Bu durumda akla gelen ilk soru, zararı kimin ödeyeceğidir: yönetici mi, bütün kat malikleri mi, yoksa yalnızca çatının bulunduğu bloktaki malikler mi? Bu yazıda, Ankara’daki bir apartman ya da sitede çatıdan düşen kar ve buz nedeniyle doğan zararın hangi kanun hükümlerine dayandığını, sorumluluğun kimde toplandığını ve kimin kime başvurabileceğini anlatıyoruz.

Bir noktayı baştan söylemek gerekir: elimizdeki kanun metinleri ve tezler, bina maliklerinin sorumluluğunu genel olarak ve “bakımdaki eksiklik” kavramı üzerinden anlatır; kar ve buza özgü bir hüküm ya da karar aktarmaz. Bu nedenle aşağıdaki açıklamalar genel kuralları verir, “şu olayda şu çıkar” biçiminde bir sonuç vaat etmez. Somut bir olay için dosyanın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Çatıdan düşen kar ve buz hangi hükümlere dayanır?

Temel hüküm, Türk Borçlar Kanunu m.69’dur. Bu madde, bir binanın veya diğer yapı eserlerinin malikinin, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlü olduğunu söyler.¹

Hükmün ikinci cümlesi, intifa ve oturma hakkı sahiplerinin binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumlu olduğunu, üçüncü cümlesi ise sorumluların bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkının saklı olduğunu belirtir.¹ Karakaş, bu sorumluluğu bir kusursuz sorumluluk olarak tanımlar ve genel haksız fiil şartlarından yalnızca kusurun aranmadığını yazar.³

Genel haksız fiil kuralı ise Türk Borçlar Kanunu m.49’da yer alır: kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür.¹ Yönetici ya da bir kat maliki somut bir ihmalle zarara sebep olmuşsa, m.69’un yanında bu genel hüküm de gündeme gelir. Karakaş, kişinin yapının bakımındaki eksikliğe kusuruyla da sebep olabileceğini ve bu hâlde m.69’un yanında m.49’a göre de sorumlu olacağını belirtir.³

Türk Borçlar Kanunu m.70 ise zararı önleme yönündedir. Bir başkasına ait bina veya yapı eserinden zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, bu tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilir; maddenin devamı, kişilerin ve malların korunması hakkındaki kamu hukuku kurallarının saklı olduğunu söyler.¹ Hükmün konusu henüz doğmamış bir zarardır: kişi, tehlikeyle karşılaştığı anda önlem isteme hakkına sahiptir.¹ Tehlike bir başkasına ait binadan geliyorsa bu hükme başvurulabilir.

Çatıdan gelen zarar kimleri bağlar?

Çatı, anayapının ortak yeridir ve bu nedenle sorumluluk tek bir daire sahibine değil, kat maliklerine aittir. Karakaş, temeller, çatı ve ana duvarların anayapı ortak yeri olduğunu belirtir ve KMK m.4’te sayılan anayapı ortak yerleri ile ortak yer ve tesis olarak kullanılan yapıların yapımındaki bozukluk ve bakımındaki eksiklik nedeniyle meydana gelen zararların tüm kat maliklerini birlikte sorumlu kıldığını yazar.³

Aynı tez, iç duvarlar ve balkon korkulukları gibi tek bir bağımsız bölüme ait unsurların bakımındaki eksiklikte ilgili bağımsız bölüm malikinin tek başına sorumlu olacağını da ayırır.³ Bu ayrım kış için önemlidir: bir dairenin balkonundan düşen buz parçası ile ortak çatıdan düşen buz parçası farklı kişilere yöneltilebilir.

Sitelerde ayrım blok esasına göre yapılır. Karakaş, tek parsel üzerindeki toplu yapılarda her bir bloğun, yapımındaki bozukluk ve bakımındaki eksiklik açısından yalnızca o bloktaki kat maliklerini sorumlu kıldığını; blok niteliğinde olmayan münferit bağımsız bölümlerin maliklerinin ise parseldeki diğer kat malikleriyle müşterek borçluluk esasına dayanmayan, bireysel sorumluluk taşıdığını aktarır.³ Sitelerin yönetimi için toplu-yapi-nedir.html yazımıza bakabilirsiniz.

“Bakımdaki eksiklik” kar yağışında ne anlama gelir?

Maddenin tetikleyicisi, zararın yapının yapımındaki bozukluktan veya bakımındaki eksiklikten doğmasıdır. Karakaş, bu sorumluluğun kusura dayanmadığını vurgular ve beklenmedik hâl (kaza) durumunda dahi bina ve yapı eseri maliklerinin sorumlu kılındığı düşünüldüğünde kusurun metinden çıkarılmasının doğru olduğunu yazar.³ Başka bir deyişle “kimse kusurlu değil, hava şartlarıydı” demek, tek başına sorumluluğu ortadan kaldırmaz; ancak zararın bakım eksikliğiyle bağlantısı yine de gerekir.

Bakım yükümlülüğünün kapsamı konusunda Karakaş, TBK m.69’un yapı malikine ve sorumlu olabilecek sınırlı ayni hak sahiplerine, yapının kullanım amacına uygun biçimde bakımının yapılması yolunda bir özen yükümlülüğü yüklediğini yazar. Aynı yerde verilen örnekte, her yıl aşırı rüzgâr nedeniyle kiremitlerin uçtuğu bir yerde, 1960’lı yıllarda yapılan binaların maliklerinin çatı bağlantılarını güçlendirme yükümlülüğü olduğu ve bu tedbiri almayan malikin kusurlu sayılacağı belirtilir.³

Tez yazarı bu örneği rüzgâr için vermiştir; kar ve buz için doğrudan bir karar ya da hüküm aktarmıyoruz.

Yönetici kış tedbirini almazsa ne olur?

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38).² Görevleri arasında anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması, anagayrimenkulü ilgilendiren bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması ve kat maliklerinin yararına olan hususlarda onlar adına gerekli tedbirlerin alınması vardır (KMK m.35).²

Kayaduman’ın aktardığı Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/1045, K. 2017/5020, T. 06.06.2017 tarihli kararına konu dava, çatı tamiri gibi zorunlu ihtiyaçların giderilmesi için hâkimin müdahale ederek yöneticinin yerine yeni bir yönetici atanmasını konu alır.⁷

Yöneticinin yetkisinin sınırı konusunda Sarı’nın verdiği örnek kış için ilginçtir. Sarı, yöneticinin kat maliklerinin talimatına, menfaatleri gerektirdiği ölçüde uymayabileceğini yazar ve örnek olarak toplu konut ortak yer ve tesisinin kullanımı için alınan araçlarda pahalı olması nedeniyle kar lastiğinin alınmaması yönünde bir karar alınmış olmasına rağmen, aşırı kar yağması veya buzlanma nedeniyle yöneticinin kar lastiği almasını gösterir.⁴ Aynı sayfada yöneticinin her türlü özen ve dikkati gösterseydi dahi zararın meydana geleceğini ispat etmek durumunda olduğu da yazılıdır.⁴ Bu nedenle yazılı bir uyarı, fotoğraflı bir tespit ve kurula yapılan bildirim, yönetici açısından önemli kanıtlardır.

Kiracı ve intifa hakkı sahibinin durumu nedir?

Türk Borçlar Kanunu m.69 yalnızca malikten söz eder; intifa ve oturma hakkı sahipleri de bakımdaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludur.¹ Kira sözleşmesiyle oturan kişi bu sayılanlar arasında yer almaz. Karakaş, yurtdışında yaşayan bir malikin tüm bakım ve onarım masraflarını kiracıya devretmesi hâlinde dahi aşırı rüzgârın neden olduğu zararlar açısından malikin kusursuz sorumlu olacağını yazar.³

Gider paylaşımı açısından da ortak yer onarımı malike aittir. Demir, Yargıtay kararlarına atıfla kat malikinin sorumluluğunun ortak yerlere yönelik bakım ve onarım giderleri, kiracının sorumluluğunun ise ortak gider avanslarından genel giderler bakımından olduğunu aktarır.⁶ Çatı onarımı bu nedenle kiracıdan istenecek bir gider değildir. Kiracının sorumluluğunun sınırı için kiraci-aidattan-sorumlu-mu.html yazımıza bakabilirsiniz.

Zararı ödeyen kat maliki diğerlerine nasıl rücu eder?

Zararı ödeyen, sorumluluğu paylaşan diğer kişilere başvurabilir. Türk Borçlar Kanunu m.69, rücu hakkının saklı olduğunu açıkça belirtir.¹ Karakaş, birden fazla kişinin yapı maliki olarak kusursuz sorumlu olması hâlinde müteselsil borçluların iç ilişkide tazminatı paylaşmalarında kusurun rol oynayacağını yazar.³

Kat mülkiyeti içinde ayrıca KMK m.20’nin son fıkrası vardır: birinci fıkradaki giderlere kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanlar bu kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu edebilir.² KMK m.19’un son cümlesi de her kat malikinin anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumlu olduğunu söyler.² Örneğin bir malik kendi terasındaki kar yığınını çatı oluğuna ya da ortak yere itip zarara sebep olursa, bu hükümler ona karşı kullanılabilir.

Zarar gören kişinin davranışı da önemlidir. Türk Borçlar Kanunu m.52’ye göre zarar gören, zararın doğmasında veya artmasında etkili olmuşsa hâkim tazminatı indirebilir veya tamamen kaldırabilir.¹ Örneğin yönetim tarafından konulan “buz tehlikesi” uyarısına rağmen çatı altına araç park eden bir kişinin tazminatı bu hükme göre değerlendirilebilir.

Sorumluluk için hangi unsurlar aranır?

Çatıdan düşen kar ve buz bir davaya dönüşürse, zarar gören tarafın üç noktayı göstermesi gerekir. Karakaş, bu sorumluluğun doğması için genel olarak haksız fiil sorumluluğu için aranan şartlardan kusur şartı hariç geri kalanının gerçekleşmesi gerektiğini yazar; hukuka aykırılık unsurunu ise bina ve yapı eserinin yapımındaki bozukluk veya bakımındaki eksiklik oluşturur.³ Tezin içindekiler bölümü de sorumluluğun unsurları arasında hukuka aykırı fiilin yanında zararı ve uygun nedensellik bağını ayrı başlıklar olarak ele alır.³

Bu üç unsuru kış olayına uygularsak tablo şöyle okunur: birincisi, çatıda ya da saçakta giderilmemiş bir bakım eksikliğinin bulunması; ikincisi, araç hasarı, yaralanma ya da başka bir mal kaybı gibi gerçek bir zararın doğması; üçüncüsü, zararın bu eksiklikten kaynaklanması. Unsurların kaynağı Karakaş’ın anlatımıdır; kış olayına uygulanışı yalnızca bir örneklemedir. Üç unsurdan biri eksikse m.69 sorumluluğu doğmaz, ancak m.49 gibi genel hükümler yine de değerlendirilebilir.¹³

Kat mülkiyetinde bu unsurlara bir başka kural eklenir: her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur (KMK m.19).²

Giderlerin paylaşımı ise ayrı bir kuraldır. Çatı onarımının kendisi ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım gideri olarak arsa payı oranında paylaşılır (KMK m.20/b).² Zarar tazminatı ise ortak gider değil, sorumluluk hukukundan doğan bir borçtur; kimin hangi oranda katlanacağı iç ilişkide yukarıda anlatılan rücu kurallarıyla belirlenir.¹³

Ankara’da durum nedir?

Meteoroloji Genel Müdürlüğü’nün 2025 Yılı Yağış Değerlendirmesi’nde Ankara için yağışlı gün sayısı 2025’te 80, 2024’te 95 olarak verilir; belgedeki değişim yüzde 15,8 azalmadır.⁵ Belge Ankara için kar yağışına ilişkin ayrı bir bilgi içermemektedir.⁵

Bu nedenle bu yazıda Ankara için kar günü sayısı ya da buz olayı sayısı vermiyoruz. Çankaya, Yenimahalle, Keçiören ya da Gölbaşı’ndaki bir yapı için de yukarıdaki hukuki çerçeve aynıdır, çünkü dayanak hükümler ülke genelinde geçerlidir. Çankaya’daki sitelerin yönetimi için cankaya-site-yonetimi.html sayfamıza bakabilirsiniz.

Kış gelmeden hangi yazılı tedbirler alınabilir?

Aşağıdaki tablo, yukarıdaki hükümlerden türeyen yazılı tedbir önerilerini ve her birinin dayanağını gösterir. Bu tedbirlerin iyi olacağını düşünüyorum.

Sigortanın kar ve buz zararını kapsayıp kapsamadığını poliçeden ve sigorta şirketinden yazılı olarak öğrenmenin iyi olacağını düşünüyorum.

Özetle hangi sıra izlenir?

Bir zarar doğduğunda mantıksal sıra şöyledir. Önce zarara yol açan unsurun hangi yapı kısmına ait olduğuna bakılır: çatı gibi anayapı ortak yeri mi, yoksa tek bir bağımsız bölümün balkon korkuluğu gibi bir unsuru mu.³ Sonra o kısmın bakımında bir eksiklik bulunup bulunmadığı değerlendirilir; bina maliki kusuru aranmadan sorumlu olabilir.¹ Ardından sorumluların kimler olduğu, tüm kat malikleri mi, yalnızca blok malikleri mi ya da tek bir bağımsız bölüm maliki mi olduğu belirlenir.³ Son olarak, ödemeyi yapan kişinin diğer sorumlulara ve kusurlu kişiye rücu hakkı kullanılır.¹² Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38);² bu nedenle sürecin her aşamasında yaptığı işlerin kaydını tutmasının iyi olacağını düşünüyorum.

Örnek olay: Çankaya’da 12 daireli bir apartmanda çatıdan düşen buz

Örnek olay (kurgu): Çankaya’da 12 daireli bir apartmanın çatı saçağında kış boyunca buz sarkıtları oluşur. Yönetici bunu fark eder ancak kurula bildirmez. Bir sabah saçaktan kopan buz parçası, apartmanın önüne park edilmiş komşu bir aracın camını kırar.

Araç sahibi, çatının anayapı ortak yeri olduğunu ve bakımındaki eksiklikten doğan zarardan tüm kat maliklerinin birlikte sorumlu olduğunu ileri sürer.³ Türk Borçlar Kanunu m.69’a göre maliklerin kusuru aranmaz.¹ Kat malikleri zararı ödedikten sonra, yöneticiye, bildirim yapmayarak kendilerine karşı vekil gibi sorumlu olduğu gerekçesiyle başvurabilir.²

Bu olay kurgudur; gerçek bir uyuşmazlıkta çatının durumu, uyarı yazıları ve yönetim planı sonucu değiştirebilir. Apartman yöneticisinin sorumluluğu için apartman-yoneticisinin-sorumlulugu.html yazımıza bakabilirsiniz.

Bu konuda sık yapılan hatalar nelerdir?

Sık yapılan hatalar, sorumluluğu yalnızca yöneticiye yüklemek, kiracıdan çatı onarımı istemek ve bilinen kusuru yazıya dökmemektir.

• Sorumluluğu yalnızca yöneticiye yüklemek. Anayapı ortak yerlerinde bakım eksikliğinden doğan zarar tüm kat maliklerini birlikte sorumlu kılar.³
• Kusur yok diye sorumluluk yok sanmak. Türk Borçlar Kanunu m.69 kusursuz sorumluluktur.¹³
• Çatı onarımını kiracıdan istemek. Ortak yerlerin bakım ve onarımı kat malikine aittir.⁶
• Siteyi tek bir bütün saymak. Blok bazlı sorumluluk yönetim planına ve yapının niteliğine bağlıdır.³
• Bilinen kusuru ertelemek. Öngörülebilir bir risk için tedbir beklenir.³
• Zarar görenin payını hesaba katmamak. Zararın doğmasında etkili olan davranış tazminatı azaltabilir.¹

Ankara’daki apartmanınızın yönetimi için ankara-apartman-yonetimi.html sayfamıza bakabilirsiniz.

Sık sorulanlar

Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın yönetim planı, onaylı projesi ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.