Riskli yapı tespiti, bir yapının yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyıp taşımadığının ilmî ve teknik verilere dayanılarak belirlenmesidir (6306 sayılı Kanun m. 2, m. 3). Tespiti öncelikle malikler masrafı kendilerine ait olmak üzere lisanslı kuruluşlara yaptırır; tespite 15 gün içinde itiraz edebilirsiniz. Ankara Yönetim Merkezi lisanslı tespit kuruluşu değildir; danışmanlık ve toplantı düzeninde destek verir.1
Bu yazı, riskli yapı tespitinin nasıl yapıldığını, tespit sonrasında maliklerin hangi süreler içinde ne yapabileceğini kanun metnine göre anlatır. Kentsel dönüşümün bütününde size nasıl destek verdiğimizi Ankara’da kentsel dönüşüm danışmanlığı sayfamızda bulabilirsiniz. Ankara Yönetim Merkezi lisanslı bir riskli yapı tespit kuruluşu değildir; biz danışmanlık çizgisinde kalır, toplantı ve belge düzeninde destek veririz.
Riskli yapı nedir, riskli alandan farkı ne?
Riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır (m. 2/1-d). Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır (m. 2/1-ç).1
| Kavram | Kaynaklı kısa tanım |
|---|---|
| Riskli yapı | Ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapı (m. 2/1-d) |
| Riskli alan | Zemin yapısı veya yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybı riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan (m. 2/1-ç) |
| İdare | Belediyeler; büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri, Bakanlık yetkilendirirse ilçe belediyeleri (m. 2/1-b) |
| Başkanlık | Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (m. 2/1-f) |
Riskli yapı tespitini kim yaptırır?
Tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, masrafları kendilerine ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırır ve sonucu Başkanlığa veya İdareye bildirir (m. 3/1).1
Başkanlık veya İdare, tespiti resen yapabileceği gibi maliklerden süre vererek de isteyebilir. Verilen süre içinde maliklerce tespit yaptırılmazsa tespit Başkanlıkça veya İdarece yapılır ya da yaptırılır. Tespitin engellenmesi hâlinde, talep üzerine mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açılarak resen tespit yapılır (m. 3/1).1
Kanun, yapı maliki olmayan birinin talebine istinaden riskli yapı tespiti yapan lisanslı kuruluşa yazılı uyarı cezası öngörür (m. 3/8).1
Riskli yapı tespitinin masrafını kim öder?
Masraf, tespiti yaptıran maliklere aittir (m. 3/1). Başkanlık veya İdare tespiti kendisi yaptırırsa tespit, tahliye ve yıktırma masrafları hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir (m. 5/4).1
Kanun bir ücret tutarı belirlemez; bu nedenle yazıda tutar verilmez. Ankara Yönetim Merkezi tespit yapmadığı için tespit ücreti teklifi de vermez.
Tespitten sonra ne olur, tapuya işlenir mi?
Evet; riskli yapılar, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir (m. 3/2).1
Kanuna göre tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Tespit işlemi, muhtarlıktaki ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün ilan edilir (m. 3/2).1
Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?
Tespitlere karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir (m. 3/1). İtirazlar, üniversitelerce görevlendirilecek dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.1
Kisbet’in tezinde şu noktalar belirtilir: On beş günlük süre hak düşürücüdür ve itiraz yazılı dilekçeyle yapılır. İtiraz hakkı yalnızca maliklere ve kanuni temsilcilere tanınmıştır; kiracı, ipotek, intifa veya oturma hakkı sahibi ile lehine haciz konulan kişinin itiraz hakkı yoktur. İtiraz masrafları itiraz eden maliklerce karşılanır; birden fazla malik itiraz ederse masrafın paylaşımına ilişkin kanuni bir düzenleme bulunmadığı da aynı tezde yazılıdır.3
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Tespite itiraz | 15 gün | m. 3/1 |
| Tapu müdürlüğüne bildirim | Tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü | m. 3/2 |
| Muhtarlıkta ve Başkanlığın internet sayfasında ilan | 15 gün | m. 3/2 |
| Yıkım için maliklere verilen süre | En çok 90 gün | m. 5/3 |
| Karara katılmayan maliklerin teklifi incelemesi | Bildirimden itibaren 15 gün | m. 6/1 |
Yıkım için ne kadar süre verilir?
Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir (m. 5/3). Kanun, öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesini esas alır (m. 5/1).1
Süre içinde yapı yıktırılmazsa yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Verilen bu süre içinde de yıktırılmazsa tahliye ve yıktırma işlemleri mülki amirlerce yapılır veya yaptırılır; yıktırılmadığı tespit edilen yapılar İdarece yıkılır veya yıktırılır (m. 5/3, m. 5/4). Ayrıca Başkanlık, TOKİ veya İdare talep ederse, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez (m. 4/3).1
Maliklerin yeni yapı kararı nasıl alınır?
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla verilir (m. 6/1).1
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 15’e göre (4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle) maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı muhtarlıkta, bina yıkılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda on beş gün ilan edilerek ya da noter vasıtasıyla bildirilir. Toplantı hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğuyla yapılır; en az salt çoğunlukla alınan karar imzalanarak tutanağa bağlanır.2
Karara katılmayan maliklere, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin incelenebileceği yer, noter vasıtasıyla ya da muhtarlıkta on beş gün ilanla bildirilir. Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmezse veya kabul edilmezse arsa payları kanun kapsamında satılır. Bu paylar Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır (m. 6/1).1 Üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligattan sonra otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir (m. 6/2).1
Kat malikleri kurulunuzun kendi kararları için kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır? yazısına ve kurul karar yeter sayısı hesaplama aracına bakabilirsiniz; bu araç Kat Mülkiyeti Kanunu oranları içindir.
Kiracıların ve oturanların hakları var mı?
Kanun yardımları “yapılabilir” biçiminde düzenler: anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir (m. 5/1).1
Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapılarda kiracı olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere, usul ve esasları Başkanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir (m. 6/3).1 Kisbet’in tezinde riskli yapıda ikamet etmeyen malikin kira yardımından yararlanamayacağı belirtilir; tez 2022 tarihlidir, güncel koşulları Kentsel Dönüşüm Başkanlığından öğrenmeniz gerekir.3
Ankara’da riskli yapı işlemleri nerede yürütülür?
Ankara’da riskli yapıların tespiti, tapu müdürlüğüne bildirimi, tahliyesi ve yıktırılması, Ankara Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne bağlı Ankara Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nün görevleri arasında sayılır.5
| Konu | Ankara’da durum | Kaynak |
|---|---|---|
| Sorumlu birim | Ankara Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü; adres: Maltepe Mahallesi Necatibey Caddesi No: 98 Çankaya/Ankara. Görevleri arasında riskli yapıların tespitini yapmak veya yaptırmak, tapu müdürlüğüne bildirmek, tahliye ve yıktırma ile yapılan itirazları ilgili komisyonlara havale etmek sayılır. | Ankara Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü, erişim 25 Ekim 2026 |
| İdare | Ankara büyükşehir olduğu için kanundaki “İdare” büyükşehir belediyesidir; ilçe belediyeleri yalnızca Bakanlık yetkilendirirse İdare sayılır. | 6306 sayılı Kanun m. 2/1-b |
| Deprem çerçevesi | Ankara İl Afet Risk Azaltma Planı’na göre il; kuzeyden Kuzey Anadolu Fay Zonu, güneydoğudan Akpınar Fayı, güneyden Tuz Gölü Fay Zonu, doğudan Kırıkkale-Erbaa Fayı ve güneybatıdan Eskişehir Fay Zonu ile çevrilidir. | Ankara Valiliği, İl Afet Risk Azaltma Planı, 2021, s. 124–125 |
| Yapı stoğu bilgisi | Plan, yapı stoğuna ilişkin somut rakamlar içeren ciddi bir bilgi ve araştırma bulunmadığını yazar; mevcut yapı stoğunun tam bilinmemesini de dikkate alınacak etkenler arasında sayar. | Ankara Valiliği, İl Afet Risk Azaltma Planı, 2021, s. 67 ve 125 |
| Kentsel dönüşüm eylemi | Plandaki eylemler arasında 6306 ve 5373 sayılı Kanunlar gereği ilan edilen kentsel dönüşüm çalışmalarının ivedilikle tamamlanması ve depreme karşı güvenli olmayan, zemin açısından sorunlu bölgelerdeki ekonomik ömrünü tamamlamış çok katlı kaçak yapılaşmaların olduğu yerlerin (Demetevler, Yüzüncüyıl gibi) kentsel dönüşümde önceliklendirilmesi bulunur. | Ankara Valiliği, İl Afet Risk Azaltma Planı, 2021, s. 133–134 |
Kaynaklar: Ankara Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü sayfası ve Ankara Valiliği İl Afet Risk Azaltma Planı (2021); ikisine de erişim tarihi 25 Ekim 2026.4 Ankara’daki toplam riskli yapı sayısına ilişkin güncel, resmî bir il bazlı döküm bulunamadığı için yazıda rakam verilmez. Mamak site yönetimi sayfamıza da bakabilirsiniz.
Bir apartmanda süreç nasıl ilerler?
Kanunda süreç şu adımlardan oluşur: tespit (m. 3), itiraz (m. 3/1), yıkım için verilen süre (m. 5/3) ve yeni yapı kararı (m. 6/1). Örnek olay (kurgu): Ankara’da 20 daireli bir apartmanın malikleri, lisanslı bir kuruluşa tespit yaptırıyor ve rapor yapıyı riskli buluyor. Tespit tapuya şerh edilir; tutanak binaya asılır, muhtarlıkta ilan edilir. Maliklerin on beş günlük itiraz hakkı vardır. Maliklerden biri toplantı ister, yeni yapıya ilişkin karar hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır ve karara katılmayan maliklere teklif bildirilir. Örnekteki apartman ve süreç tamamen kurgudur.
Riskli yapıda en sık hangi yanlış anlaşılır?
Kanun, itirazı maliklere ve kanuni temsilcilere tanır; yıkım süresini ve yeni yapı kararının çoğunluğunu da kendisi belirler (m. 3/1, m. 5/3, m. 6/1). Sık yapılan hatalar şunlardır:1
- “Kiracı da tespite itiraz eder.” Kanun itirazı maliklere ve kanuni temsilcilere tanır (m. 3/1); Kisbet’in tezinde kiracının itiraz hakkı bulunmadığı belirtilir.
- On beş günü kaçırmak. Kisbet’in tezinde bu sürenin hak düşürücü olduğu, süre geçince itiraz yoluna başvurulamayacağı yazılıdır.
- Tespiti yaptırmayı geciktirmek. Süre verilip tespit yaptırılmazsa tespiti Başkanlık veya İdare yapar ya da yaptırır (m. 3/1) ve masraf maliklerden tahsil edilir (m. 5/4).
- “Yeni yapı için herkesin imzası şart.” Kanun, yeni uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verileceğini yazar (m. 6/1).
Sık sorulanlar
Riskli yapı tespiti ücreti ne kadar?
Kanun bir ücret tutarı belirlemez. Tespit masrafı, tespiti yaptıran maliklere aittir (m. 3/1). Tespiti Başkanlık veya İdare yaptırırsa tespit, tahliye ve yıktırma masrafları hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir (m. 5/4).
Riskli yapı tespitini kim yapar?
Tespit, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Başkanlık veya İdare de tespiti resen yapabilir ya da yaptırabilir (m. 3/1).
Belediye riskli yapı tespiti yapabilir mi?
Evet, belediye “İdare” tanımına girdiği için Başkanlık/İdare olarak resen tespit yapabilir veya yaptırabilir (m. 2/1-b, m. 3/1). Büyükşehirlerde İdare büyükşehir belediyesidir; ilçe belediyeleri ancak Bakanlık yetkilendirirse İdare sayılır.
Kiracı riskli yapı tespiti yaptırabilir mi?
Kanun, tespitin öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılacağını yazar (m. 3/1).
Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gün?
Maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir (m. 3/1). Kisbet’in tezinde bu sürenin hak düşürücü olduğu ve itirazın yazılı dilekçeyle yapılması gerektiği belirtilir.
Riskli yapı tespiti tapuya işlenir mi?
Evet. Riskli yapılar, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir (m. 3/2).
Riskli yapı tespitinden sonra yıkım için ne kadar süre verilir?
Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yıktırılmazsa yapılar idari makamlarca yıktırılır (m. 5/3).
Riskli yapıda yeni yapı kararı için herkesin onayı gerekir mi?
Hayır. Yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla verilir (m. 6/1). Karara katılmayanların arsa payları kanundaki satış usulüne tabidir.
Riskli yapıda kiracının hakları var mı?
Anlaşma ile tahliye edilen yapıların kiracılarına geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (m. 5/1). En az bir yıldır ikamet eden kiracıya konut sertifikası verilebilir (m. 6/3). Kanun bu yardımları “yapılabilir” biçiminde yazar.
Ankara’da riskli yapı işlemleri nerede yürütülür?
Ankara’da riskli yapıların tespiti, tapuya bildirimi, tahliyesi ve yıktırılması Ankara Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne bağlı Ankara Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nün görevleri arasında sayılır.
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yapınızın durumu ve alınacak kararlar farklı sonuçlar doğurabilir; kanunun güncel hâlini ayrıca kontrol ediniz.