Miras kalan veya birden fazla maliki olan dairede kurulda yalnızca tek oy kullanılır; bu oyu, maliklerin içlerinden vekâlet verecekleri bir kişi kullanır.12 Malik ehliyetsizse onu kanuni mümessili temsil eder.13 Binanın yönetim planı ve kurul kararları ayrıca incelenir.
Babadan kalan daire üç kardeş arasında paylaşılmamışsa kurul toplantısına hangisi gider, üçü de gitse kaç oy sayılır, küçük yaştaki mirasçı yerine kim oy kullanır? Bu sorular, miras kalan daireyi olan binalarda yönetici ve kurul başkanlarının sık karşılaştığı sorulardır. Bu yazı, cevapları Kat Mülkiyeti Kanunu m.31 ile tezlerde aktarılan görüşlerden ve Yargıtay kararlarından çıkarıyor: ortak malikli dairede oy hakkı, vekâletnamenin şekli, küçük ve kısıtlı malikin temsili, kendini doğrudan ilgilendiren kararda oy yasağı ve geçersiz oyun sonuçları.
Birden fazla maliki olan dairede oy hakkı kime aittir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.31, her kat malikine arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkı tanır. Aynı maddenin devamı ortak malikli bağımsız bölümü düzenler.1
“Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.”
Kayaduman, bir malikin ölmesiyle bağımsız bölüm üzerinde mirasçıları arasında elbirliğiyle mülkiyet olabileceğini, birden fazla malik arasında paylı mülkiyetin de söz konusu olabileceğini yazar.2 Her iki durumda da bağımsız bölüm için kurulda tek temsilci vardır. Alman ve İsviçre hukukuna ilişkin dipnotta Öktem Çevik de paylı maliklerin her birinin ayrı oy hakkı bulunmadığını, bir bağımsız bölüm için tek oy hakkının bulunduğunu aktarır.6
Temsilci kim olabilir?
Özkan, öğretide m.31’in iki cümlesinin birlikte değerlendirilmesiyle temsilcinin kat malikleri arasından veya üçüncü bir kişi olabileceği sonucuna ulaşıldığını yazar.4 Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin E. 2012/10959, K. 2012/12794, T. 19.12.2012 sayılı kararı da aynı tezde aktarılır: bağımsız bölümün malikinin mirasçısı olduğu anlaşılan davacının diğer malikleri temsilen toplantıya katılma ve bununla ilgili davaları açma hakkı bulunduğu için kurul kararlarının iptalini isteyebileceği belirtilmiştir.4
Bu bilgi, mirasçıların hepsi toplantıya gelirse de oyun tek sayılacağını gösterir. Mirasçılar kendi aralarında temsilciyi seçerken yönetim planına göre toplantıdan önce karar vermeleri toplantıyı hızlandırır. Toplantının nasıl yapıldığı için kat malikleri kurulu toplantısı yazımıza bakabilirsiniz.
Vekâletname noterde mi yapılmalı?
Kayaduman, diğer paydaşları temsilen oy kullanacak paydaşın vekâletnameyi göstermek zorunda olduğunu, vekâletnamenin noterde düzenleme veya resmî şekilde olmak zorunda bulunmadığını ve vekil tayin edildiğine ilişkin imzalı belgenin yeterli olduğunu yazar.2 Aynı tez, bu şekilde vekâletname sunmayan paydaşın kullandığı oyun, diğer paydaşlar icazet göstermediği takdirde geçersiz olacağını da belirtir.2 Özkan da vekâletname için şekil şartı öngörülmediğini, yazılı verilmesinin olası uyuşmazlıkları önleyeceğini ve ispat bakımından önem taşıdığını yazar.4
Kanun metnindeki ayrı bir sınır da vekâleti ilgilendirir: bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.1 Bu sınırlar aynı bağımsız bölümün mirasçılarından birine verilen temsil yetkisini değil, malikin vekil aracılığıyla kullanacağı oyu ilgilendirir.
Vekâlet uygulamasının yönetim seçimlerindeki ağırlığına Kuzucuoğlu da dikkat çeker: toplu yapılarda mevcut yönetimin vekâlet toplayarak seçimlerde avantaj elde ettiğini, bu nedenle uygulamada “vekâlet ve yönetim savaşları” yaşandığını yazar ve kanuni düzenlemede bu yönde bir boşluk bulunduğunu belirtir.3 Mirasçıların temsil belgesinin açık ve imzalı olması, bu tür çekişmelerde oyun geçerliliğinin tartışılmasını önler.
Küçük veya kısıtlı malik kurulda nasıl temsil edilir?
Kuzucuoğlu, “ehliyetsiz” ifadesinin hem tam ehliyetsizleri hem sınırlı ehliyetsizleri kapsadığını, yasal temsilcilerin toplantıya katılma ve oy kullanma hakkına sahip olduğunu yazar.3 Aynı tez iki ayrım yapar:
- Küçük malik. Toplantıda velisi tarafından temsil edilmelidir. Evlilik birliği sürdüğü müddetçe ana ve baba velidir; toplantıya birlikte katılma zorunluluğu yoktur, birinin katılıp oy kullanması mümkündür. Evlilik birliği sona ermişse velayet hakkına sahip ana veya baba oy kullanır.3
- Kısıtlı malik. Vasisi tarafından temsil edilir. Vasinin mahkeme kararıyla atandığını gösteren belgeyi toplantıda sunması gerekir; belgesi incelenmeden vasi olduğu iddiasını peşinen kabul etmek hatalıdır.3
Vasi için ayrıca konunun niteliği önem taşır. Kuzucuoğlu, bazı işlemlerde vasinin vesayet makamının iznini alması gerektiğini örneklerle anlatır: ana taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına dair karar ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payının bir kısmının devri. Vesayet makamının izni alınmadan oy kullanılırsa, oyun geçerliliği vesayet makamının sonradan vereceği onaya bağlanır.3 Toplantı gündeminin önceden belirli olması, vesayet altındaki kişinin hakları bakımından bu yüzden önemlidir.3
Yazar ayrıca, küçüğün velisi olan babanın aynı zamanda müteahhit olup kat maliklerle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapacağı örnekte, küçük için kayyım atanabileceğini yazar.3 Bu tür menfaat çatışması, müteahhitten devir sürecinde de gündeme gelebilir; konuya müteahhitten site devri yazımızdan bakabilirsiniz.
Kendini doğrudan ilgilendiren kararda malik oy kullanabilir mi?
Hayır. Kanun, alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat malikinin görüşmelerde hazır bulunabileceğini, ancak oya katılamayacağını söyler.1 Kayaduman, oy kullanma hakkı olmayan malikin vekil veya temsilci aracılığıyla da oy kullanamayacağını yazar.2
Özkan, “doğrudan ilgilendirme”nin yalnızca bu kişinin menfaatini ilgilendiren bir karar verileceği hâllerde söz konusu olduğunu belirtir; örnek olarak yöneticinin kat malikleri arasından seçilmiş olması hâlinde yöneticinin görevden alınmasına ilişkin toplantıyı gösterir: yönetici toplantıya katılabilir, oy kullanamaz.4 Öktem Çevik ise malikin oy kullanması hâlinde sonucun ne olacağının kanunda belirtilmediğini, kendi görüşüne göre menfaati olan malikin oyunun sonucu değiştirmemesinin en doğru çözüm olacağını yazar.6 Bu yorum yazarın görüşüdür, kanun metninde yer almaz.
Dairenin maliki şirketse oy nasıl kullanılır?
Özkan, kat maliki sıfatına sahip tüzel kişinin kurulda tüzel kişiyi yönetmeye yetkili bir yönetici veya tüzel kişi tarafından atanacak bir temsilci tarafından temsil edileceğini yazar. Kurul üyeliği sıfatı tüzel kişiye aittir; temsilci yalnızca tüzel kişinin verdiği temsil ve oy kullanma yetkisine sahiptir.4 Aynı tez, oy hakkının bağımsız bölüm mülkiyetine sıkı sıkıya bağlı olduğunu, feragat edilemeyeceğini, devredilemeyeceğini ve yönetim planı hükmü veya kurul kararıyla kısıtlanamayacağını da aktarır.4
Yanlış kişi oy kullanırsa karar ne olur?
Sonuç, hatanın niteliğine göre değişir. Vekâletnamesiz oy kullanan paydaşın oyu, diğer paydaşlar icazet göstermezse geçersizdir.2 Küçükçapraz, geçerliliğini yitirecek kadar ciddi eksiklikler taşıyan kararların geçersiz olduğunu; örnek olarak katılma hakkına sahip bir kat malikinin kusurlu biçimde karar alma sürecine dahil olmamasını veya toplantıya davet edilmemesini saydığını, bu hâllerde kararın hiçbir hukuki etkisi bulunmadığını ve geçersizliğin kendiliğinden (re’sen) dikkate alınacağını yazar. Aynı yerde Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin E. 2022/1086, K. 2022/6865, T. 18.04.2022 sayılı kararı kaynak olarak gösterilir.5
Diğer kararlar için kanun başka bir yol öngörür: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan malik kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz.1 Yolu kat malikleri kurulu kararı nasıl iptal ettirilir yazımızda anlattık.
Bir kişinin birden fazla dairesi varsa kaç oy kullanır?
Miras yoluyla dairesi artan malikler için bu soru da gündeme gelir. Kanun, anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat malikine her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkı verir; ancak malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz ve oy hesabında kesirler göz önüne alınmaz.1 Küçükçapraz, bu sınırlamanın tek bir kat malikinin kat malikleri kurulunu işlevsiz bırakmasını önlemek için getirildiğini; toplu yapılarda sınırın blok, ada ve toplu yapı kurullarında ayrı ayrı uygulanacağını yazar.5 Öktem Çevik de toplu yapılardaki kurullar için aynı oy sınırını ve kesirlerin dikkate alınmayacağı kuralını aktarır.6
Özkan, kat maliklerinin oy hakkının bağımsız bölüm mülkiyet hakkına sıkı sıkıya bağlı olduğunu aktarır.4 Bu nedenle her bağımsız bölümün oyu, o bölümün malikleri için kendi temsil kuralına göre ayrı değerlendirilir. Karar yeter sayılarını hesaplarken yeter sayı hesaplama aracımızdan yararlanabilirsiniz.
Yönetici toplantıda neleri kontrol etmelidir?
Toplantı başkanı ve yönetici, imza ve oy sürecinde birkaç belgeyi aramalıdır. Bunlar, kaynaklarda anlatılan eksikliklerin tek tek karşılığıdır:
- Temsil belgesi. Ortak malikli dairede imzalı vekâlet belgesi toplantıda sunulmalıdır; Kayaduman bu belgenin ileride çıkacak uyuşmazlıkları önlemek için sunulmasını yerinde bulur.2
- Vasi belgesi. Kısıtlı malikin vasisi mahkeme kararıyla atandığını gösteren belgeyi toplantıda sunmalıdır.3
- Gündem. Vesayet altındaki malikin haklarını korumak için gündemin önceden belirli olması önemlidir.3
- Davet. Katılma hakkı olan bir malikin davet edilmemesi, Küçükçapraz’a göre kararın geçersizliğine yol açacak ciddi eksiklikler arasında sayılır.5
- Karar defteri. Kurul kararları, her sayfası noter mühürlü ve sırayla numaralı deftere yazılır; toplantıda bulunan bütün kat malikleri imzalar, karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza koyar.1 Defterin tutulması için karar defteri yazımıza bakabilirsiniz.
Temsil belgesini toplantı tutanağına eklemek ya da ek olarak saklamak, ilerde bir malikin “o oy geçersizdi” itirazını yanıtlamak için basit bir önlemdir. Bunun yöneticilerce yapılması iyi olacağını düşünüyorum; kanunda böyle bir saklama yükümlülüğü yazılı değildir. Yönetici seçimi ve yetkileri için yönetici nasıl seçilir yazımıza, apartman yöneticisinin sorumluluğu için apartman yöneticisinin sorumluluğu yazımıza bakabilirsiniz.
Yüzde beş vekil sınırı mirasçıları kısıtlar mı?
Bazı binalarda mirasçılardan biri başka malikler adına da vekil olur. Burada iki ayrı kural birbirine karıştırılmamalıdır. Birincisi, ortak malikli dairede mirasçılar arasından seçilen temsilcinin yetkisi doğrudan m.31 hükmüne dayanır.1 İkincisi, bir malikin oyunu yetkili vekil eliyle kullanması hâlinde vekilin kullanabileceği oy sayısı yüzde beş ile sınırlıdır; kırk ve daha az bağımsız bölümlü binalarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.1 Öktem Çevik de bu sınırı aynı biçimde aktarır.6 Bu iki kural aynı maddenin farklı fıkralarında yer alır ve ayrı ayrı uygulanır.
Hangi durumda kim temsil eder?
Aşağıdaki tablo, kaynaklarda yer alan anlatımın özetidir.
| Durum | Kurulda kim temsil eder | Dayanak |
|---|---|---|
| Miras kalan daire, mirasçılar ortak malik | Aralarından vekâlet verdikleri kişi; tek oy | KMK m.31; Kayaduman12 |
| Paylı mülkiyet | Aynı: tek temsilci | KMK m.31; Öktem Çevik16 |
| Küçük malik | Velisi (ana veya baba) | Kuzucuoğlu3 |
| Kısıtlı malik | Vasi, mahkeme atama belgesiyle | Kuzucuoğlu3 |
| Tüzel kişi malik | Yetkili yönetici veya atanan temsilci | Özkan4 |
| Karar doğrudan kendini ilgilendiren malik | Toplantıda bulunur, oy kullanamaz | KMK m.31; Özkan14 |
Örnek olay: Çankaya’da miras kalan daire
Örnek olay (kurgu): Çankaya’da 30 daireli bir sitede babadan kalan dairenin üç mirasçısı vardır; biri 15 yaşındadır. Asansör yenileme gündemiyle yapılan toplantıya üçü de gelir ve her biri kendi oyunu kullanmak ister.
Kanun gereği daire için tek oy vardır; mirasçılar içlerinden vekâlet verecekleri birini seçer.1 Seçilen kişi, diğer mirasçıların imzalı vekâlet belgesini toplantıda gösterir; noter belgesi şart değildir.2 15 yaşındaki mirasçının payı için velisi (ana veya baba) vekâleti verir.3 Belge gösterilmezse oy, diğer paydaşların icazetine kadar geçersiz kalabilir.2
Bu olay kurgudur; gerçek bir uyuşmazlıkta tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve yönetim planı sonucu değiştirebilir. Çankaya’daki siteniz için Çankaya site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu konuda sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, her mirasçıya ayrı oy vermek, vekâlet belgesini toplantıda göstermemek ve küçük veya kısıtlı malikin temsilini kontrol etmemektir.
- Mirasçı sayısı kadar oy saymak. Bir bağımsız bölüm için kurulda tek oy vardır.16
- Vekâlet belgesini toplantıda göstermemek. Belge sunulmazsa oy icazet gelmedikçe geçersiz kalır.2
- Vasinin atama belgesine bakmamak. Belge incelenmeden vasi iddiasını kabul etmek hatalıdır.3
- Vesayet makamı iznini atlamak. Bazı kararlarda vasinin oyu vesayet makamının onayına bağlıdır.3
- Doğrudan ilgili malikin oy kullanmasına izin vermek. Kendi görevden alınma gündemindeki yönetici-malik oy kullanamaz.14
- Davet edilmeyen malik varken karar almak. Katılma hakkı olan malikin davet edilmemesi kararın geçersizliğine yol açabilir.5
Ankara’daki binanızın yönetim düzeni için Ankara apartman yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz. Kurul kararlarının yeter sayısını hesaplama aracımızla deneyebilirsiniz.
Sık sorulanlar
Miras kalan dairede kurulda kaç oy kullanılır?
Bir bağımsız bölüm için tek oy kullanılır; mirasçılar içlerinden vekâlet verecekleri birini seçer. Kanunun m.31 hükmü bunu düzenler.12
Mirasçıların hepsi toplantıya katılabilir mi?
Mirasçılar toplantıda bulunabilir; ancak bağımsız bölümün oyunu, vekâlet verilen tek kişi kullanır.14
Temsilci malik olmayan biri olabilir mi?
Özkan, öğretide temsilcinin kat malikleri arasından veya üçüncü bir kişi olabileceği sonucuna ulaşıldığını yazar.4
Vekâletname noterden mi alınmalı?
Hayır. Kayaduman, noterde düzenleme veya resmî şekil şartı bulunmadığını, vekil tayin edildiğine ilişkin imzalı belgenin yeterli olduğunu yazar.2
Vekâletname göstermeden oy kullanılırsa ne olur?
Kayaduman'a göre diğer paydaşlar icazet göstermezse bu oy geçersiz olur.2
Küçük yaştaki malik kurulda nasıl temsil edilir?
Velisi temsil eder. Evlilik birliği sürüyorsa ana veya baba tek başına katılıp oy kullanabilir.3
Kısıtlı malikin yerine kim oy kullanır?
Vasisi oy kullanır; mahkeme kararıyla atandığını gösteren belgeyi toplantıda sunması gerekir.3
Vasi her karar için serbestçe oy kullanabilir mi?
Hayır. Kuzucuoğlu, bazı işlemlerde vesayet makamının izninin gerektiğini yazar; izin alınmadan kullanılan oy sonradan verilecek onaya bağlıdır.3
Yöneticinin kendi görevden alınması oylamasında oy hakkı var mı?
Geçersiz oyla alınan karara karşı ne yapılır?
Karar yok veya mutlak butlanla hükümsüzse süre koşulu aranmaz; diğer hâllerde aykırı oy veren malik bir ay, toplantıya katılmayan malik öğrendiğinden itibaren bir ay ve her hâlde altı ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açabilir.1
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın yönetim planı, onaylı projesi ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.