Kiracı kat malikleri kuruluna oy hakkıyla katılamaz; Kat Mülkiyeti Kanunu m.31 oy hakkını kat malikine tanır.13 Kiracı, kat malikinden vekâlet alırsa onun adına oy kullanabilir.23 Her binanın yönetim planı ve kurul kararları ayrıca incelenir.
Bir apartmanda asansör yenilemesi, aidat artışı ya da ortak alan düzenlemesi konuşulurken en çok etkilenen kişi o dairede oturan kiracı olabilir. Kiracı aidatı öder, asansörü kullanır, bahçeden yararlanır; ancak kurul toplantısına gittiğinde karşısına “oy kullanma hakkınız yok” cevabı çıkabilir. Bu yazıda, kiracının kat malikleri kurulundaki yerini Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri ve tezlerin ilgili sayfalarıyla anlatıyoruz: kimin oy kullanabildiğini, vekâletin nasıl çalıştığını, kiracının hangi yollara başvurabildiğini ve kat malikinin ne yapabileceğini.
Kat malikleri kurulunda oy hakkı kime tanınmıştır?
Oy hakkının dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31’dir. Maddenin ilk fıkrası her kat malikine, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkı verir.1
“Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.”
Hükmün öznesi kat malikidir. Küçükçapraz, bu düzenlemenin bir sonucu olarak oy kullanma hakkını yalnızca kat maliki sıfatını taşıyan kimselerin kullanabileceğini, kiracıların veya başka suretle bağımsız bölümden faydalananların malik olmadıkları sürece kat malikleri kurulunda oy kullanamayacağını yazar.2 Ergül de intifa hakkı sahibi, oturma hakkı sahibi ve kiracı gibi bağımsız bölümlerden yararlanan diğer kişilere kat malikleri kurulunda oy kullanma hakkı tanınmadığını belirtir.4 Çevik aynı sonucu şöyle verir: bağımsız bölümün kiracısının veya bağımsız bölümden devamlı suretle faydalananların kurula katılarak oy kullanma hakkı yoktur; bu kişiler bağımsız bölüm malikinin temsil yetkisi vermesiyle kurula katılabilir ve oy kullanabilir.5
Kuzucuoğlu bu sonucun gerekçesini kiracının hukuki durumuna bağlar: kiracı, kat maliki sıfatı taşımadığı için kurul toplantısına katılma ve oy kullanma hakkına sahip değildir. Aynı tez, kira sözleşmesinin tapuya şerh verilmiş olmasının durumu değiştirmediğini; sözleşmenin konut ya da çatılı işyeri kirasına ilişkin olması hâlinde de benzer sonuca varılacağını yazar.3
Kiracı toplantıya hiç katılamaz mı?
Oy hakkı ile toplantıda bulunma aynı şey değildir. Küçükçapraz, kiracıların oy hakkına sahip olmamakla birlikte toplantıya katılabileceğini yazar ve kat malikleri kurulunda görüşülecek konular kiracıları doğrudan ilgilendiriyorsa toplantıya katılmalarında fayda bulunduğunu ekler.2 Aynı yerde, aidat ödemekle yükümlü olan kiracıların da haberdar olması için kurul kararlarının bina girişindeki ilan panosuna asılması gerektiği belirtilir.2
Kuzucuoğlu ise kiracının kurul toplantısına katılma ve oy kullanma hakkı bulunmadığını yazar; kiracıya kurul toplantılarına, kendisini ilgilendiren konular bakımından en azından katılım ve söz hakkı verilmesi düşüncesini isabetli bulur.3 İki anlatımın ortak noktası, kanunun kiracıya oy hakkı tanımamasıdır. Toplantı çağrısı, katılım listesi ve karar defteri düzeni için kat malikleri kurulu toplantısı yazımıza ve karar defteri yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracı vekâletle oy kullanabilir mi?
Evet. Küçükçapraz, kat malikinin kiracıyı vekil tayin etmesi hâlinde kiracının kat malikini temsilen oy kullanabileceğini yazar.2 Kuzucuoğlu da kiracının kat malikinden vekâlet almak suretiyle toplantıya katılabileceğini, ancak bu durumda kendi adına değil kat malikinin adına oy kullanacağını belirtir.3
Kanun metni vekâlet için iki sınır koyar. Madde 31’in son fıkrasına göre kat maliklerinden biri oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir; bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.1
“Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.”
Bu iki sınır kiracı için de geçerlidir: kiracı bir kat malikinin vekili olabilir, ancak kurulda toplam oyun yüzde beşinden fazlasını kullanacak sayıda dairenin vekili olamaz. Vekâletin yazılı verilmesi, toplantıda kimin kimi temsil ettiğinin karar defterine açıkça geçmesi bakımından iyi olacağını düşünüyorum. Vekâletin düzenlenişi için toplantı yazımızdaki vekâlet bölümüne bakabilirsiniz.
Kuzucuoğlu’nun bir notu kat maliki açısından önem taşır: kurul toplantısına katılan kat malikinin kiracının bağımsız bölümü ve ortak yerleri kullanma hakkını önemli ölçüde kısıtlayan ya da ortadan kaldıran bir karara olumlu oy vermesi, tezin yazarına göre kira sözleşmesini etkileyebilir; kat maliki kurul toplantılarında kiracısının menfaatlerini de dikkate alarak hareket etmelidir.3
Kiracının oy hakkı yok olması eleştiriliyor mu?
Evet; hem Küçükçapraz hem Kuzucuoğlu bu düzenlemenin eleştirildiğini aktarır. Küçükçapraz, bağımsız bölümden sürekli biçimde faydalanan kimselere kurula katılma ve oy hakkı tanınmamasının doktrinde eleştirildiğini yazar. Arpacı’ya göre kiracıların veya bağımsız bölümü başka sebeple kullanan kimselerin sorumluluğu olduğu hâlde oy hakkına sahip olmaması yerinde değildir; Yıldırım’a göre kanunda değişiklik yapılarak intifa hakkı sahibine ve kiracılara kurul toplantılarına katılma ve kendilerini ilgilendiren konularda oy hakkı tanınmalıdır.2 Çevik de kiracıların ve oturma hakkı sahiplerinin yakıt tüketim bedeli ve kendilerini ilgilendiren giderler yönünde söz hakkına sahip olamamasının eleştirildiğini not eder.5
Kuzucuoğlu’nun gerekçeleri somuttur. Kurulda alınan birçok kararın kiracıyı doğrudan etkilediğini, ortak gider avanslarının belirlenmesinin bunlardan biri olduğunu yazar; kiracının yüksek bir meblağ ödemek yerine kira sözleşmesini sona erdirmeyi tercih edip taşınmazı tahliye edebileceğini ekler.3 Aynı tez, uygulamada ortak gider avanslarının (aidatların) büyük ölçüde kiracılar tarafından ödendiğini de kaydeder.3 Kat malikinin toplantılara hiç katılmadığı durumlarda, özellikle toplu yapılarda, kiracının alınan kararlardan olumsuz etkilenme ihtimali bir kat daha artar.3
Aynı tez karşı yöndeki itirazları da sıralar: kira sözleşmesi üç ay gibi kısa bir süre için kurulabilir; alt kira sözleşmesinde asıl kiracının mı alt kiracının mı katılacağı sorusu doğar.3 Bu nedenle yazar, kiracılara oy hakkı vermek yerine kendilerini ilgilendiren konular bakımından katılım ve söz hakkı verilmesi düşüncesini isabetli bulur.3
Yönetim planı kiracıya söz hakkı tanıyabilir mi?
Kuzucuoğlu, kiracılara kendilerini ilgilendiren konularda katılım ve söz hakkı tanınmasının esasen kanuni düzenlemeye ihtiyaç duyulmaksızın yönetim planıyla da yapılabileceğini belirtir; yine de bu işi yönetim planına bırakmaksızın kanuni düzenlemeyle çözmenin daha yerinde olacağını yazar.3 Tezin ifadesiyle bu bir görüş ve öneridir; kanun metninde kiracıya oy hakkı veren bir hüküm bulunmaz.
Oy hakkının sınırları konusunda Küçükçapraz’ın bir dipnotu da önemlidir: oy hakkının kat maliki olmayan kişilerce kullanılmasına imkân tanınması, üçüncü kişilerin yönetimde söz sahibi olmasına sebebiyet verecek istenmeyen sonuçlar doğurur.2 Yönetim planına söz hakkı yazılırken “söz hakkı” ile “oy hakkı” ayrımını açıkça belirtmenin iyi olacağını düşünüyorum. Yönetim planının nasıl hazırlanacağı için yönetim planı nasıl olmalı yazımıza, değiştirme çoğunluğu için yönetim planı değişikliği yazımıza bakabilirsiniz.
Yargıtay oy hakkı konusunda ne demiştir?
Ergül’ün tezinde aktarılan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin E. 1995/8591, K. 1995/8525, T. 12.9.1995 tarihli kararı, intifa hakkı sahibinin durumunu ele alır. Karara göre intifa hakkı sahibi, bağımsız bölümlerin kullanımına ilişkin yönetim planı değişikliğine karşı dava açma hakkına sahiptir; yönetim planı ve değişikliklerinin ise ancak malikler tarafından karara bağlanabilmesi nedeniyle, intifa hakkı sahibi olarak yönetim planını imzalamış olması hüküm ifade etmez. Kararda, yönetim planı değişikliğinde imzası bulunsa bile kat malikleri kurulu kararlarındaki beşte dörtlük çoğunluğun hesabında dikkate alınmaması gerektiği, 15 bağımsız bölümlü anagayrimenkulde 12 olumlu oy yerine en çok 11 olumlu oy bulunacağı ve çoğunluğun sağlanmamış olacağı belirtilir.4
Bu karar kiracıya değil intifa hakkı sahibine ilişkindir; Ergül’ün dipnotunda, bağımsız bölümlerden yararlanan diğer kişilere (intifa hakkı sahibi, oturma hakkı sahibi, kiracı) kurulda oy hakkı tanınmadığı yönündeki anlatımın kaynakları arasında yer alır.4
Kiracı kurul kararına karşı dava açabilir mi?
Oy hakkı olmaması, kiracının kararlar karşısında tamamen çaresiz olduğu anlamına gelmez. Kuzucuoğlu, Yargıtay’ın kiracıların toplantıda oy kullanmasına olumlu yaklaşmamakla birlikte, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyecek kararlara karşı iptal davası açabilmelerini kabul ettiğini yazar. Tezin dipnotunda örnek olarak Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin T. 25/02/2019, E. 2019/784, K. 2019/1242 sayılı kararı ve benzer yönde Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi’nin T. 11/06/2020, E. 2018/2014, K. 2020/495 sayılı kararı gösterilir.3
Aynı tez bu yolun sınırlarını da yazar: kiracının bazı hâllerde dava hakkı bulunsa da açılan davaların uzun sürme ihtimali nedeniyle istenen sonuç elde edilemeyebilir; kiracı dava süresi içinde bağımsız bölümü tahliye ederse açmış olduğu davada hukuki yararı kalmaz.3 Kanun metninde iptal davasının süreleri kat malikleri için düzenlenmiştir: kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.1 İptal davasının süreleri ve sonuçları için kurul kararının iptali yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracı oy kullanamıyorsa kurul kararlarına bağlı mıdır?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.18’in ikinci fıkrası, kanundaki kat maliklerinin borçlarına dair hükümlerin bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanacağını, bu borçları yerine getirmeyenlerin kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olacağını söyler.1 Kuzucuoğlu da bu hükme dayanarak kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının yanında Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine de uygun hareket etmesi gerektiğini yazar.3
Gider sorumluluğu m.22’de ayrıca düzenlenmiştir. Kat malikinin m.20 uyarınca payına düşen gider ve avans borcundan, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ise ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.1 Kiracının aidat sorumluluğunun ayrıntısı için kiracı aidattan sorumlu mu yazımıza bakabilirsiniz.
Kuzucuoğlu’nun dipnotu bu noktada dikkat çekicidir: m.22’de ortak gider avanslarından kat malikinin sorumlu olduğu belirtilse de uygulamada ortak gider avanslarının (aidatların) büyük ölçüde kiracılar tarafından ödendiği bilinmektedir.3
Kimin hangi hakkı vardır?
Aşağıdaki tablo, kaynaklarda yer alan anlatımın özetidir.
| Kişi | Toplantıya katılım | Oy hakkı | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Kat maliki | Katılır | Arsa payına bakılmaksızın bir oy | KMK m.311 |
| Kat malikinin vekili | Vekâlet kapsamında katılır | Kat malikinin adına, yüzde beş sınırı içinde | KMK m.311 |
| Kiracı | Oy hakkıyla katılamaz; vekâletle katılabilir | Kendi adına yok; vekâletle kat malikinin adına var | Küçükçapraz, Kuzucuoğlu23 |
| İntifa ve oturma hakkı sahibi | Oy hakkıyla katılamaz | Yok | Ergül, Çevik45 |
Örnek olay: Çankaya’da 16 daireli bir apartmanda aidat artışı
Örnek olay (kurgu): Çankaya’da 16 daireli bir apartmanda yönetici, asansör yenilemesi için avans toplanmasını gündeme alan bir olağanüstü kurul toplantısı çağırır. Üçüncü kattaki dairenin maliki şehir dışında yaşamaktadır; dairede üç yıldır oturan kiracı aidatı her ay ödemektedir. Kiracı toplantıya gider ve görüşlerini bildirmek ister.
Kiracı oy hakkına sahip değildir; oy hakkı kat malikindedir.13 Maliki kiracıyı vekil tayin ederse kiracı, malikin adına oy kullanabilir.2 Malik vekâlet vermemişse kiracı, kararların bina girişindeki ilan panosuna asılmasını izleyerek karardan haberdar olur.2 Karar kiracının hak ve yararlarını doğrudan zedeliyorsa Yargıtay’ın kabul ettiği iptal davası yolu gündeme gelir.3 Apartmanın yönetim planında kiracıya söz hakkı veren bir hüküm bulunup bulunmadığına ayrıca bakılması iyi olacağını düşünüyorum.
Bu olay kurgudur; gerçek bir uyuşmazlıkta vekâletin kapsamı, yönetim planı ve kararın içeriği sonucu değiştirebilir. Ankara’daki apartmanınızın yönetimi için Ankara apartman yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu konuda sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, kiracıyı kurulda oy sahibi saymak, vekâlet vermeden oy kullandırmak ve kiracının menfaatini kurul kararında hiç dikkate almamaktır.
- Kiracıyı oy sahibi saymak. Oy hakkı kat malikine aittir; kiracı kat maliki sıfatını taşımaz.13
- Vekâletsiz oy kullandırmak. Kiracı yalnızca kat malikinin vekili olarak onun adına oy kullanabilir.23
- Yüzde beş sınırını unutmak. Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.1
- Kiracının menfaatini dikkate almamak. Kuzucuoğlu, kiracının kullanma hakkını önemli ölçüde kısıtlayan bir karara olumlu oy veren kat malikinin kira sözleşmesini etkileyebileceğini yazar.3
- Kararları duyurmamak. Aidat ödemekle yükümlü kiracıların haberdar olması için kararlar ilan panosuna asılmalıdır.2
Ankara’daki yönetim düzeninizi yapılandırırken Çankaya site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Kiracı kat malikleri kurulunda oy kullanabilir mi?
Kendi adına kullanamaz; Kat Mülkiyeti Kanunu m.31 oy hakkını kat malikine verir. Kiracı, kat malikinden vekâlet alırsa onun adına oy kullanabilir.123
Kiracı kurul toplantısına katılabilir mi?
Küçükçapraz oy hakkı olmamakla birlikte kiracıların toplantıya katılabileceğini yazar; Kuzucuoğlu ise katılma ve oy kullanma hakkı bulunmadığını, kiracıya en azından kendisini ilgilendiren konularda katılım ve söz hakkı verilmesinin isabetli olacağını belirtir.23
Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse kiracının oy hakkı doğar mı?
Hayır. Kuzucuoğlu, şerhin durumu değiştirmediğini ve konut ya da çatılı işyeri kirasında da benzer sonuca varılacağını yazar.3
Kiracı vekil olarak kaç daireyi temsil edebilir?
Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.1
Kiracı kurul kararına karşı dava açabilir mi?
Kuzucuoğlu, Yargıtay’ın kiracıların hak ve yararlarını doğrudan zedeleyecek kararlara karşı iptal davası açabilmelerini kabul ettiğini yazar; dava süresi içinde bağımsız bölüm tahliye edilirse hukuki yarar kalmaz.3
Kiracı kurul kararlarına uymak zorunda mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.18/2 uyarınca kat maliklerinin borçlarına dair hükümler kiracılara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur.1
Aidatı kiracı ödüyorsa kurulda söz sahibi olur mu?
Aidat ödemek oy hakkı doğurmaz. Kiracının gider sorumluluğu m.22’de ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır; oy hakkı ise kat malikindedir.13
Yönetim planı kiracıya söz hakkı verebilir mi?
Kuzucuoğlu, kiracılara kendilerini ilgilendiren konularda katılım ve söz hakkı tanınmasının yönetim planıyla da yapılabileceğini belirtir.3
İntifa hakkı sahibi kurulda oy kullanabilir mi?
Ergül ve Çevik intifa hakkı sahibine de oy hakkı tanınmadığını yazar; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 1995 tarihli kararı, intifa hakkı sahibinin imzasının yönetim planı değişikliğindeki beşte dört çoğunluk hesabında dikkate alınmaması gerektiğini belirtir.45
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın yönetim planı, onaylı projesi ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.