Cam balkon için kat malikleri kurulu kararı şart değildir; bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir ve bu rıza her malikten ayrı ayrı imzayla alınabilir (KMK m.19).12 Ankara Yönetim Merkezi olarak yönettiğimiz apartmanlarda rıza belgesinin hazırlanmasına ve imzaların toplanmasına eşlik ediyoruz.
Balkonunu camla kapatmak isteyen kat maliki, işin yalnız kendi dairesini ilgilendirdiğini düşünebilir. Yargıtay ise balkonun dış duvarını ve cephesini ortak yer sayar.3 Cemiloğlu’na göre ortak yerlerdeki değişikliklerde en sık karşılaşılan uyuşmazlık konuları balkon ve terasın genişletilmesi ile balkonun kapatılmasıdır.2 Bu yazı hangi çoğunluğun arandığını, rızanın nasıl alınacağını ve beşte dördün yetmediği durumları kanun metni, tezler ve Yargıtay kararlarıyla anlatır. Ankara’da yönettiğimiz apartman ve sitelerde bu iznin usulüne uygun alınmasına eşlik ediyoruz; hizmetin kapsamı için Ankara apartman ve bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Cam balkon neden ortak yeri ilgilendirir?
Cam balkon ortak yeri ilgilendirir, çünkü balkonun dış duvarı ve cephesi kanunen ortak yerdir. KMK m.4 ana duvarları ve bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarları her hâlde ortak yer sayar.1 Oktay, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre bağımsız bölüm balkonlarının dış duvar ve cephelerinin KMK m.4 uyarınca ortak yer kabul edildiğini aktarır; aktarılan kararda balkonu kat maliklerinin rızası olmadan camla kapatan malik hakkında eski hâle getirme kararı onanmıştır (Yargıtay 5. HD, E. 2024/6506, K. 2025/1722, T. 11.02.2025).3
KMK m.19’un birinci fıkrası kat maliklerine anagayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle koruma borcu yükler.1 Cemiloğlu, bu borcun ikinci fıkradaki beşte dört kuralıyla birlikte uygulandığını belirtir ve hükmün uygulama alanına örnek olarak balkonun kapatılmasını sayar.2
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.”
Rızayı kimler verir, hangi çoğunluk aranır?
Rızayı bütün kat maliklerinin beşte dördü yazılı olarak verir. Oran kiracılar üzerinden değil, kat malikleri üzerinden hesaplanır; kanun “bütün kat maliklerinin beşte dördü” der.1
Cemiloğlu, yazılı rızanın kat malikleri kurulu toplantısında alınması zorunluluğu bulunmadığını ve her kat malikinin rızayı ayrı ayrı verebileceğini yazar.2 Sönmez de balkonun kapatılmasını beşte dört yazılı rıza gerektiren işler arasında sayar ve bu rıza için mutlaka kurul kararı alınması gerekmediğini belirtir.4 Bekar, KMK m.19 için kurul toplanmasa dahi maliklerin irade beyanlarının yazılı metne dökülmesiyle rızanın sağlanabileceğini yazar.5
Oy nasıl sayılır? Cemiloğlu’nun aktardığı Yargıtay kararına göre rıza kurul kararı niteliği taşımadığından nisap kat maliklerinin sayısına göre hesaplanır; birden çok bağımsız bölümü olan malik de tek oy sahibidir (Yargıtay 18. HD, E. 2015/3496, K. 2015/3953, T. 19.03.2015).2 Malik ve bağımsız bölüm sayısını görmek için kurul karar yeter sayısı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Rıza sonraki malikleri de bağlar. Cemiloğlu’na göre beşte dört rızayla yapımına başlanmış veya tamamlanmış işe, bağımsız bölümü sonradan alan malik rıza vermediğini ileri sürerek karşı çıkamaz; ancak iş henüz başlamamışsa yeni malik eski malikin rızasıyla bağlı değildir.2
Hangi durumda beşte dört rıza yetmez?
Balkon ile oda arasındaki duvar yıkılıp balkon odaya katılıyorsa beşte dört rıza yetmez. Cemiloğlu, Yargıtay’ın balkon kapatma kararlarında istikrar bulunmadığını belirtir ve bu farkı kapatmanın biçimine bağlar: katlanır raylı cam sisteminde beşte dört yazılı izin yeterli görülürken, balkonun duvar örülerek kapatılması veya ara duvar yıkılarak odanın iç hacmine katılması hâlinde tüm kat maliklerinin onayıyla değişiklik projesi hazırlanıp belediyeye onaylatılması aranır.2
Bu ayrımı destekleyen kararlar iki tezde aktarılır. Yargıtay 18. HD’nin E. 2012/757, K. 2012/3096, T. 26.03.2012 sayılı kararında, duvar örülüp cam konularak bağımsız bölüme katılan balkon için bütün kat maliklerinin muvafakati aranmıştır.23 Cemiloğlu’nun aktardığı Yargıtay 18. HD, E. 2015/9972, K. 2016/7042, T. 02.05.2016 sayılı kararda, salon ile teras arasındaki duvarın kaldırılması proje değişikliği sayılmış ve oybirliği aranmıştır.2
Beşte dört rıza alınmış olsa bile iş imar mevzuatına ve mimari projeye aykırı olmamalıdır. Cemiloğlu’na göre böyle bir aykırılık varsa onay veren kat malikleri dahi eski hâle getirme isteyebilir; iş diğer malikleri rahatsız ediyorsa KMK m.18’e dayanılarak zararın giderilmesi istenebilir.2
Cam balkon izni nasıl alınır?
Cam balkon izni, yönetim planı ve proje kontrol edildikten sonra kat maliklerinin beşte dördünden yazılı rıza alınarak sağlanır. Adımlar şunlardır:
- Yönetim planına bakın. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (KMK m.28).1 Oktay’ın aktardığı 11.02.2025 tarihli kararda yönetim planı dış cephede değişikliği açıkça yasaklıyordu.3
- Yapılacak işin türünü belirleyin. Katlanır cam ile kapatma mı, yoksa duvar yıkılıp balkonun odaya katılması mı? İkincisinde tüm malik onayı ve değişiklik projesi gerekir.2
- Kat malikleri sayısını çıkarın. Beşte dört, bağımsız bölüm sayısına değil kat maliki sayısına göre hesaplanır.2
- Yazılı rızayı toplayın. Kanun rıza için biçim öngörmez; her malik ayrı ayrı imza verebilir.2
- Kurulda alınırsa deftere yazdırın. Kurul kararları noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan maliklerce imzalanır (KMK m.32).1 Karar defterinin tutulması için karar defteri yazımıza bakabilirsiniz.
Hangi iş hangi onayı gerektirir?
Aşağıdaki tablo, tezlerde aktarılan kararlara göre balkonda yapılan işleri ve aranan onayı bir arada gösterir.
| Balkonda yapılan iş | Aranan onay | Dayanak |
|---|---|---|
| Katlanır raylı cam sistemiyle kapatma | Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası | KMK m.19/2; Cemiloğlu2; Y. 20. HD, E. 2017/3312, K. 2018/5851 |
| Balkonun duvar örülüp camla kapatılarak bağımsız bölüme katılması | Bütün kat maliklerinin muvafakati | Y. 18. HD, E. 2012/757, K. 2012/309623 |
| Balkon ile oda arasındaki duvarın yıkılması | Tüm maliklerin onayıyla hazırlanan ve belediyece onaylanan değişiklik projesi | Cemiloğlu2; Y. 18. HD, E. 2015/9972, K. 2016/7042 |
| Kolayca sökülebilen, kapalı alan oluşturmayan panjur | Yargıtay’a göre tüm maliklerin rızası aranmaz | Y. 18. HD, E. 2012/3150, K. 2012/45013 |
Panjur satırı için Oktay’ın aktardığı karar üç şart arar: panjur yapıyla bütünleşen sabit bir tesis olmamalı, kolayca sökülüp takılabilen bir güneşlik niteliği taşımalı ve balkonu kapatıp bağımsız bölüme katan kapalı bir alan oluşturmamalıdır.3
İzinsiz cam balkona karşı ne yapılabilir?
İzinsiz cam balkon için elatmanın önlenmesi ve eski hâle getirme istenebilir. Oktay, Yargıtay’ın balkonun camla kapatılmasını ortak yere elatma saydığını ve eski hâle getirmeye karar verdiğini aktarır.3
Diğer dairelerde de cam balkon bulunması sonucu değiştirmez. Özen Çolak’ın aktardığı Yargıtay 18. HD, E. 2014/6633, K. 2014/8454, T. 08.05.2014 sayılı kararda, bahçeye taşan ve cam balkonla çevrilen alan için uygulamanın sitede yaygın olmasının davalıyı haklı kılmadığı belirtilmiştir.6 Oktay da Yargıtay 20. HD’nin E. 2017/2026, K. 2017/3518 sayılı kararında benzer imalatın başka maliklerce yapılmasının balkon cephesinin ortak yer olduğu gerçeğini değiştirmediğini aktarır.3
Uzun süre ses çıkarmamak da hakkı kaldırmaz. Cemiloğlu, kat maliklerinin değişikliğe uzunca bir süre karşı çıkmamış olmalarının eski hâle iade isteme imkânını ortadan kaldırmayacağını yazar (Yargıtay 18. HD, E. 1997/7944, K. 1997/9861).2
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m.18/B).7 Ortak alana yapılan diğer müdahaleler için ortak alan işgali ve tazminat yazımıza bakabilirsiniz.
Örnek olay: Dikmen’de bir apartmanda cam balkon
Bu örnekte beşte dört yazılı rıza tamamlanınca katlanır cam sistemi yapılabilmiştir. Örnek olay (kurgu): Dikmen’de 10 daireli ve 9 malikli bir apartmanda 4 numaralı dairenin maliki balkonuna katlanır cam yaptırmak ister. Yönetim planında dış cepheyle ilgili yasak yoktur.
Beşte dört, 9 malik için 7,2 eder; bu nedenle en az 8 malikin yazılı rızası gerekir. İki dairesi olan malik tek imza verir.2 Rıza tamamlandıktan sonra malik balkon ile salon arasındaki duvarı da kaldırmak isterse, bu iş için artık tüm maliklerin onayı ve onaylı değişiklik projesi gerekir.2 Bu olay kurgudur; somut durumda yönetim planı ve onaylı proje farklı sonuç doğurabilir. Dikmen ve Oran’daki yapılar için Dikmen ve Oran site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Cam balkonda sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, rızayı sözlü almak, oranı daire sayısıyla hesaplamak ve duvar yıkmayı cam balkonla aynı saymaktır.
- Rızayı sözlü almak. Kanun yazılı rıza ister (KMK m.19/2).1
- Oranı bağımsız bölüm sayısıyla hesaplamak. Nisap kat maliki sayısına göre hesaplanır.2
- Duvar yıkmayı cam balkon gibi görmek. Ara duvarın yıkılması değişiklik projesi ve tüm malik onayı gerektirir.2
- “Herkes yaptı” savunmasına güvenmek. Uygulamanın yaygın olması haklı kılmaz.6
- Yönetim planını okumamak. Plan bütün kat maliklerini bağlar (KMK m.28).1
Sık sorulanlar
Cam balkon için kat malikleri kurulu kararı şart mı?
Hayır. Kanun bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar; Cemiloğlu ve Sönmez’e göre bu rıza kurul toplantısında alınmak zorunda değildir.24
Beşte dört oran nasıl hesaplanır?
Kat maliklerinin sayısına göre hesaplanır; birden çok dairesi olan malik tek oy sahibidir (Yargıtay 18. HD, E. 2015/3496, K. 2015/3953).2
Kiracının imzası yeterli mi?
Hayır. KMK m.19/2 bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar.1
Balkonu odaya katmak için ne gerekir?
Cemiloğlu’na göre ara duvarın yıkılması hâlinde tüm kat maliklerinin onayıyla değişiklik projesi hazırlanıp belediyeye onaylatılması gerekir.2
Diğer dairelerde de cam balkon varsa dava açılabilir mi?
Evet. Yargıtay, uygulamanın sitede yaygın olmasının davalıyı haklı kılmadığını belirtmiştir (18. HD, E. 2014/6633, K. 2014/8454).6
Daireyi satın aldım, eski malikin verdiği rıza beni bağlar mı?
Cemiloğlu’na göre iş yapılmaya başlanmış veya tamamlanmışsa bağlar; iş henüz başlamamışsa yeni malik eski malikin rızasıyla bağlı değildir.2
Panjur takmak için izin gerekir mi?
Yargıtay’a göre panjur sabit tesis değilse, kolayca sökülebiliyorsa ve balkonu kapalı alana dönüştürmüyorsa tüm maliklerin rızası aranmaz (18. HD, E. 2012/3150, K. 2012/4501).3
Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B).7
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın yönetim planı, onaylı projesi ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Apartman ve bina yönetimi hizmetimizin kapsamı için Ankara apartman yönetimi sayfamıza, kat maliklerinin hak ve borçları için kat maliki hak ve borçları yazımıza, yönetim planının değiştirilmesi için yönetim planı değişikliği yazımıza bakabilirsiniz. İlk hedef bölgemiz için İncek site yönetimi sayfamızı inceleyebilirsiniz.