Su sızıntısında sorumluluk, sızıntının kaynağına bağlıdır: kaynak ortak tesisat veya ortak yerse zararı bütün kat malikleri, kaynak bir dairenin tesisatıysa yalnız o daire maliki karşılar.45 Bu yüzden önce kaynağın bir uzman tespitiyle belirlenmesi, ardından zararın yazılı olarak bildirilmesi ve dava öncesinde arabulucuya başvurulması gerekir.34
Tavandaki leke, duvarda kabaran boya ya da banyo tavanından damlayan su çoğu apartmanda aynı soruyla başlar: bu zararı kim ödeyecek? Üst kat maliki mi, bütün apartman mı, yoksa zarar gören mi? Bu yazı soruyu Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve tezlerde aktarılan Yargıtay kararlarından çıkarıyor: kaynağın tespiti, ortak tesisat ve daire tesisatı ayrımı, teras ve çatı sızıntısı, daireye giriş, zamanaşımı ve arabuluculuk.
Sızıntıda sorumluluk neye göre belirlenir?
Oktay, Yargıtay’ın sızan suyun bağımsız bölümlere zarar verdiği durumlarda sızıntının başka bir bağımsız bölümden mi yoksa ortak yerlerdeki bir bozukluktan mı kaynaklandığının tespit edilmesi gerektiğini, sorumluluğun belirlenmesi bakımından bu ayrımın zorunlu olduğunu vurguladığını yazar.4
Aynı sayfada Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 3.4.2006 ve 14.10.2010 tarihli kararlarına atıf yapılır. Aktarılan karara göre yatak odasına sızan suyun rutubet hasarı doğurduğu, ancak sızıntının ortak yerlerden mi yoksa davalının bağımsız bölümündeki su tesisatından mı kaynaklandığının tespit edilmediği belirtilmiştir.45
Yapılacak tespit sonucunda zararın ortak tesisattaki bir bozukluktan kaynaklanması hâlinde tüm kat maliklerinin, tali su tesisatından kaynaklanması hâlinde ise yalnızca ilgili bağımsız bölüm malikinin zararın giderilmesinden sorumlu olacağı ifade edilmiştir.45 Uygulamada ilk adım bu yüzden tahmin değil, uzman tespitidir: kaçak tespit cihazlı muayene, gerekirse mahkemeden delil tespiti ve bilirkişi incelemesi.
Hangi yerlerin ortak yer sayıldığı Kanun’un 4. maddesine bağlıdır. Madde; temelleri, ana duvarları, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvar, tavan ve tabanları, çatıları, bacaları ve genel dam terasları da her halde ortak yer sayar.1 Ortak yerlerin genel çerçevesi için kat maliki hak ve borçları yazımıza bakabilirsiniz.
Kaynak ortak tesisat veya ortak yerse kim öder?
Kaynak ortak tesisat veya ortak yer olduğunda sorumluluk bütün kat maliklerine yönelir; bu, aşağıdaki iki dayanağın birleşiminden çıkar. Birincisi Oktay’ın aktardığı Yargıtay yaklaşımıdır.45 İkincisi Türk Borçlar Kanunu’nun yapı malikinin sorumluluğuna ilişkin 69. maddesidir: binanın maliki, yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.2
Aynı maddenin devamı da önemlidir: intifa ve oturma hakkı sahipleri de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludur ve sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır.2 Yani zarar gören tek bir kişiye değil, binanın bakımından sorumlu kişilerin tümüne karşı hak arayabilir; bakım eksikliği ile yapım bozukluğu ayrımı ise bilirkişi incelemesinde ortaya çıkar.
Bir binanın su tesisatı eskidiğinde veya düzenli bakım yapılmadığında doğan zarar da bu bakım sorumluluğu kapsamında değerlendirilebilir. Bu nedenle apartman yönetimlerinin tesisat kontrollerini, ortak boruların bakımını ve varsa şikâyetleri kayıt altına alması, hem zararı önlemek hem de olası bir uyuşmazlıkta sürecin belgelenmesi bakımından yararlıdır.
Karakaş’ın tezi, çok sayıda maliki olan yapılarda bu sorumluluğun kat malikleri bakımından nasıl işleyeceğini ayrıntılı biçimde ele alır; müteselsil borçluluk ilişkisini ve zarar görmeyen malikler arasındaki iç ilişkiyi (rücu) tezin ilgili bölümleri işler.9 Burada önemli olan pratik sonuçtur: zarar gören, ortak yerden kaynaklanan zarar için tüm malikleri ve gerekirse yöneticiyi hasım göstererek dava yoluna gidebilir; ödeme yapan malik ise iç ilişkide payı kadarını diğerlerinden isteyebilir.9
Kanun’un 20. maddesi gider paylaşımını arsa payı oranına bağlar; kat malikleri ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.1 Özen Çolak, Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 25.09.2008 tarihli kararına dayanarak haksız fiilden doğan zararda da paylaşımın arsa payı oranında yapıldığını aktarır.1011 Arsa payının nasıl hesaplandığı için arsa payı nedir ve aidat nasıl hesaplanır yazımıza bakabilirsiniz.
Kaynak bir dairenin tesisatıysa ne olur?
Zarar tali su tesisatından, yani yalnızca bir dairenin kendi tesisatından kaynaklanıyorsa sorumlu o bağımsız bölümün malikidir.45 Kanun’un 18. maddesi kat maliklerinin bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymakla, birbirini rahatsız etmemekle ve birbirinin haklarını çiğnememekle yükümlü olduğunu söyler.1
Zarar gören ile zarar verenin aynı apartmanda oturması uyuşmazlığı çoğu zaman gerginleştirir. Bu nedenle ilk adımın yönetici aracılığıyla yazılı bildirim olması, tespitin tutanakla yapılması ve zarar kalemlerinin fotoğraf ve fatura ile belgelenmesi, sonraki dava ve arabuluculuk sürecinde de işe yarar.
Teras ve çatı sızıntısında kim sorumludur?
Teras ve çatı, Kanun’un 4. maddesi uyarınca ortak yerdir.1 Uluşen, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 01.06.1995 tarihli kararına atıfla, terastaki veya çatıdaki sızıntıdan dolayı ortaya çıkan zararın giderilmesinde tüm kat maliklerinin sorumlu olduğunu aktarır.67
Karşı durum da vardır: çatı katı malikinin terası kullanımına bırakılmış olsa bile yalıtım ve su geçirmezlik ortak yer niteliğinde olabilir. Teras ve çatıdan kaynaklanan zararların başka bir yönü için kar ve buzlanmada çatı zararı yazımıza bakabilirsiniz.
Sızıntıyı gidermek için daireye girilebilir mi?
Bazen sızıntının kaynağına ulaşmak için başka bir dairenin içine girmek gerekir. Sönmez’in tezi, Kanun’un 23. maddesindeki giriş müsaadesi hükmünü ve buna ilişkin Yargıtay kararlarını (18. HD, 17.05.2007, 4207/4398; 18. HD, 02.04.1998, 1755/3552; 5. HD, 23.05.1983, 5027/4907) ele alır; hasar tehlikesi bulunan hâllerde de giriş meselesinin gündeme geldiğini aktarır.8
Sönmez’e göre Kanun’un 23. maddesi üç ihtimalde izin verme ve katlanma yükümlülüğü doğurur: bir bağımsız bölümde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bozukluğun onarımı, yapı güvenliğiyle ilgili gerekli görülen teknik incelemeler ve anagayrimenkulün bir kısmının harap olması hâlinde onarım için sağlam kalan bölümlerden yararlanılması. Yazar tesis kavramına elektrik, su, telefon, internet, doğalgaz ve kalorifer gibi tesisatların girdiğini yazar.8
Aynı sayfalarda tam da sızıntı örneği verilir: banyodaki gider borularının eskimesinden kaynaklı sızıntının giderilmesi için alt kattaki bağımsız bölüme girilmesi ve orada onarım yapılması gerekebilir; bu hâllerde yükümlü tutulan kat malikinin izin vermesi zorunludur.8 Yazar yükümlülüğün yalnız bağımsız bölümde değil, ortak yerlerde veya eklentilerde meydana gelen bozuklukların onarımında da söz konusu olduğunu, henüz ortaya çıkmamış ancak çıkması muhtemel hasar için de giriş izni verilmesi gerektiğini ekler.8
Yargıtay kararlarından da örnekler verilir: anayapının çatısına kurulan güneş enerji sistemi ve su deposunun onarımı için çatıya çıkılmasına izin verilmesi (18. HD, 17.05.2007, 4207/4398) ve kalorifer tesisatı onarımı için gerekli işlemlerin yapılmasına izin verilmesi ve buna katlanılması (18. HD, 02.04.1998, 1755/3552).8 Giriş izni verilmezse kat malikleri kurulunun veya yöneticinin başvurusuyla hâkimin müdahalesi gündeme gelir. Bu noktada ihtarın tarihini ve içeriğini kanıtlayacak şekilde noter veya taahhütlü posta kullanılması işinize yarar. Bu yazışmaları tutanak düzeniyle yürütmek için yönetim desteği almak isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Zararı ödeyen malik diğerlerinden ne isteyebilir?
Zarar ortak yerden kaynaklandığında zarar gören karşısında birden çok kişi borçlu olabilir. Karakaş, kat maliklerinin ihmallerinin tek tek bulunmasa da birlikte özen yükümlülüğüyle karar almaları gerektiğini, yapım bozukluğunun veya bakım eksikliğinin giderilmemesi hâlinde nedensellik bağının kurulabileceğini ve bu durumda müteselsil sorumluluğa ilişkin hükümlerin uygulanacağını yazar; tek dava sebebi ve tek alacak bulunduğunu belirtir.9
Aynı yazar, iç ilişkide arsa payı doğrultusunda mahkeme içi sulhla bedeli ödeyen kat malikinin rızai ödemesinin onu borçtan kurtarmayacağını, alacaklı zarar gören anapara ve fer’ileriyle tatmin edilinceye kadar her borçlunun sorumluluğunun devam edeceğini yazar. İç ilişkide payına düşenden fazla ödeyenin halefiyete dayalı rücu hakkı da vardır. Tazminat borcunun kat mülkiyetinden doğan genel gider olmadığını da ekler.9
Bu çerçeve pratikte şu anlama gelir: zarar gören, ortak yerden kaynaklanan zararda tüm malikleri ve gerekirse yöneticiyi hasım göstererek tazminat talep edebilir; bedeli ödeyen malik, payından fazlasını diğer maliklerden rücu yoluyla isteyebilir.9 Kanun’un 20. maddesinin son fıkrası da giderlere kusurlu bir hareketiyle sebep olan kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakkı tanır.1
Zarar için dava süresi ne kadardır?
Haksız fiilden doğan tazminat isteminde zamanaşımı, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl, her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yıldır.2 Bu nedenle sızıntıyı fark ettiğiniz andan itibaren iki yıllık süreyi ve yükümlüyü öğrendiğiniz tarihi belgelemek yararlıdır.
Karakaş, bina ve diğer yapı maliklerine karşı iki yıllık sürenin işlemeye başlaması için hem zararın hem de zarar veren malikin öğrenilmesi gerektiğini yazar. Zararın öğrenilmiş sayılması için varlığını, niteliğini ve temel unsurlarını belirleyecek bilgilerin dava açacak derecede öğrenilmesi gerekir; on yıllık süre ise zarar verici olayın gerçekleştiği andan başlar.9
Bu bilgiler bir sızıntıda şu anlama gelir: tavandaki lekeyi görmeniz tek başına süreyi başlatmayabilir; kaynağın ve sorumlunun bilirkişi tespitiyle ortaya çıktığı tarih önem kazanır. Yine de ilk ihbar tarihi, tutanak ve rapor tarihleri belgelenmelidir. Süre hesabı tartışmaya açık olabileceğinden dava veya arabulucu başvurusu tarihi olabildiğince erken seçilmelidir.29
Uyuşmazlık nasıl çözülür, arabulucuya başvurmak gerekir mi?
Zararın tazmini davalarında genel hükümler uygulanır. Kanun’un 33. maddesi kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ve yok veya mutlak butlan hâllerine ilişkin süreleri düzenler; sızıntı zararı bir kurul kararına değil haksız fiile dayandığı için bu hükme değil, genel hükümlere göre tazminat davası açılır.1
Parayla ilgili alacak ve tazminat davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; kural 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinde yer alır.3 Süreç ve istisnalar için apartman uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu? yazımıza bakabilirsiniz.
Sızıntı fark edildiğinde hangi adımlar izlenmeli?
Hukuki yolların hepsi aynı zemine dayanır: kaynağın ve zararın kanıtlanması.45 Bu nedenle sırayla şu adımlar işe yarar:
- Önce suyu kesin ve zararı sınırlayın. Sızıntının kaynağı belliyse ilgili vana kapatılır; hasarlı alan fotoğraf ve videoyla, tarihli olarak kayıt altına alınır.
- Yöneticiye yazılı bildirim yapın. Bildirimin tarihi ve içeriği, ortak tesisattan kaynaklanan sızıntılarda sürecin başlangıcını gösterir.
- Kaynağı uzmana tespit ettirin. Sorumluluğun belirlenmesi için kaynağın ortak yer mi daire tesisatı mı olduğunun ortaya konması gerekir.45
- Giriş gerekiyorsa yazılı izin isteyin. Onarım için başka bir daireye girmek gerekiyorsa Kanun’un 23. maddesi dayanak olur.8
- Zarar kalemlerini belgeleyin. Boya, tesisat ve eşya zararlarının fatura, teklif ve bilirkişi raporlarıyla desteklenmesi sonraki aşamada kolaylık sağlar.
- Süreleri not edin. Zararı ve sorumluyu öğrendiğiniz tarih, iki yıllık sürenin başlangıcı bakımından önem taşır.29
Bu adımlar sözlü anlaşmayla kapanmayan, taraflar arasında tutarsız beyanlara dönüşebilecek durumları kayıt altına alır. Apartman içinde ilişkilerin bozulmaması için ilk aşamada yazılı ve nazik bir dille ilerlemek, çoğu zaman arabulucu aşamasına gelmeden çözüme ulaşmayı kolaylaştırır.
Kaynağa göre sorumluluk nasıl değişir?
| Sızıntının kaynağı | Sorumlu | Dayanak |
|---|---|---|
| Ortak tesisat veya ortak yer | Tüm kat malikleri | Oktay; Yargıtay 18. HD45 |
| Dairenin kendi (tali) su tesisatı | Yalnız o bağımsız bölümün maliki | Oktay; Yargıtay 18. HD45 |
| Teras veya çatı sızıntısı | Tüm kat malikleri | Uluşen; Yargıtay 18. HD67 |
| Haksız fiil zararının paylaşımı | Arsa payı oranında | Özen Çolak; Yargıtay 11. HD1011 |
| Tazminat zamanaşımı | İki yıl (öğrenmeden) / on yıl (fiilden) | TBK m.722 |
| Dava öncesi | Arabulucuya başvuru dava şartı | HUAK m.18/B3 |
Örnek olay: Çankaya’da banyo tavanındaki sızıntı
Örnek olay (kurgu): Çankaya’da 4 katlı bir apartmanda zemin kat sakini, banyosunun tavanından su sızdığını bildirir. Üst kattaki malik “benim tesisatım sağlam” der; yönetici ise ortak gider çıkarmak istemez. İki taraf birbirini suçlayınca tavan boyası dökülmeye başlar.
Bu durumda yapılacak ilk iş kaynağın bir uzmanla belirlenmesidir.45 Kaynak üst dairenin tali su tesisatı çıkarsa zararı o daire maliki öder; kaynak ortak pis su düşey borusu ya da çatı gibi ortak bir yer çıkarsa zarar, giderlerde olduğu gibi arsa payı oranında bütün maliklere yüklenir.1451011 Tespit sonucuna göre yazılı ihtar gönderilir; sonuç alınamazsa arabulucuya başvurulur ve ardından dava yoluna gidilir.3
Bu olay kurgudur; gerçek bir uyuşmazlıkta bilirkişi raporu ve bina projesi sonucu değiştirebilir. Çankaya’daki siteniz için Çankaya site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu konuda sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, kaynağı tespit etmeden suçlama yapmak, delili korumamak ve süreyi kaçırmaktır.
- Kaynağı belirlemeden suçlamak. Sorumluluk kaynağa göre değişir; tespit olmadan dava dayanaksız kalabilir.45
- Hasarı onarıp delili yok etmek. Tavanı boyayıp fotoğrafsız bırakmak zarar ve kaynak ispatını zorlaştırır.
- Zamanaşımını izlememek. İki yıllık süre zararı ve yükümlüyü öğrenmeyle başlar.2
- Arabulucuyu atlamak. Dava öncesi başvuru dava şartıdır.3
- Yöneticiyi bildirimsiz bırakmak. Ortak tesisat sorunlarında yönetici sürecin merkezidir; yazılı bildirim kayıt oluşturur.
Genel gider ve onarım kararlarının nasıl alınacağı için ortak alan işgali ve tazminat yazımıza da göz atabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Üst kattan su sızarsa zararı kim öder?
Kaynağa bağlıdır: ortak tesisat veya ortak yerden kaynaklanıyorsa tüm kat malikleri, dairenin kendi tali tesisatından kaynaklanıyorsa yalnızca o bağımsız bölüm maliki sorumludur.45
Sızıntının kaynağı nasıl belirlenir?
Yargıtay sorumluluğun belirlenmesi için kaynağın tespit edilmesini zorunlu görür. Uygulamada uzman muayenesi, delil tespiti ve bilirkişi incelemesi kullanılır.45
Teras veya çatı sızıntısında kim sorumludur?
Teras ve çatı ortak yerdir; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 1995 tarihli kararına göre bu sızıntıdan doğan zararın giderilmesinde tüm kat malikleri sorumludur.167
Sızıntı için başka dairenin içine girilebilir mi?
Onarım için gerekli olduğunda giriş müsaadesi Kanun’un 23. maddesine dayanır; izin verilmezse hâkimin müdahalesi gündeme gelir.8
Tazminat için zamanaşımı ne kadardır?
Zararı ve yükümlüyü öğrenmeden itibaren iki yıl, her hâlde fiilden itibaren on yıldır.2
Arabulucuya başvurmak zorunlu mu?
Parayla ilgili tazminat davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.3
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; sızıntının kaynağı, tesisatın niteliği ve bilirkişi tespiti sonucu değiştirebilir.