Sığınak Kat Mülkiyeti Kanunu’nda her halde ortak yerdir; Sığınak Yönetmeliği sığınağın bağımsız olarak satılamayacağını, kiralanamayacağını, devredilemeyeceğini ve amacı dışında kullanılamayacağını söyler.12 Barışta başka amaçla kullanım ancak Yönetmeliğin 14. maddesindeki usulle, yani kat malikleri kurulunun beşte dört kararı ve Valiliğe bildirimle, sığınak özellikleri kaybedilmeden mümkündür.2
Binanın en alt bodrum katındaki geniş, kapısı kilitli boşluk çoğu apartmanda “sığınak” diye bilinir ve çoğu zaman deponun, atölyenin ya da ek park alanının yerini tutar. Kimi malik orayı eşya koymak için ister, kimi yönetici kiraya vermeyi düşünür. Bu yazı soruyu Kat Mülkiyeti Kanunu, Sığınak Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği ve tezlerde aktarılan Yargıtay kararlarından çıkarıyor: sığınağın ortak yer olması, tapuya tescili, barışta başka amaçla kullanım şartları, otopark olarak kullanım, kiralama yasağı ve 2025’teki Yönetmelik değişikliği.
Sığınak ortak yer midir?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, kanun gereği her halde ortak yer sayılan yerler arasında sığınakları sayar.1 Cemiloğlu, ortaklaşa koruma için zorunlu olan ve Kanun ile Sığınak Yönetmeliği’nin emredici hükmü gereği mutlak ortak yer olan sığınakların, sığınmak amacıyla olsa dahi kiraya verilemeyeceğini, satılamayacağını ve bir bağımsız bölüme özgülenemeyeceğini; amacı dışında kullanılamayacağını, niteliği değiştirilerek eklenti veya bağımsız bölüm hâline getirilemeyeceğini yazar.4
Yazar ayrıca ortak yer olma niteliğinin kat maliklerinin iradesiyle belirleneceğini savunan yazarlara katılmaz. Ona göre kat maliklerini ve yapı sakinlerini ortaklaşa korumaya hizmet eden sığınakların mutlak ortak yer olmadığını söylemek Kanun’un ruhuna ve amacına aykırı düşer.4 Yönetmeliğin ilgili hükmü ise doğrudan şudur:
“Yapıların en alt bodrum katlarında ya da toprağa oturan kısımlarında veya içinde veya bahçelerinde yer üstünde veya yeraltında yapılacak sığınaklar kat maliklerinin müşterek mülkü olarak tapuya tescil edilir. Sığınaklar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen ortak alanlardan olup bu hali ile yönetilir. Bu sığınaklar sığınmak amacı ile olsa dahi bağımsız olarak satılamaz, kiralanamaz, devredilemez ve amacı dışında kullanılamaz.”
Hukuki sonuç şudur: sığınak kat maliklerinin müşterek mülkü olarak tapuya tescil edilir, yani arsa payı oranında bütün maliklerin ortak malıdır. Ortak yerlerin genel çerçevesi için kat maliki hak ve borçları yazımıza bakabilirsiniz.2
Sığınak Yönetmeliği malikler ve yönetici için ne yükler?
Sığınak Yönetmeliği’nin 14. maddesi, yapı kullanma izni verilmiş yapıların sığınak olarak ayrılmış bölümlerinde Yönetmeliğe aykırı olarak değişiklik yapılamayacağını söyler.2 Aynı madde aykırılığın sonucunu da belirler: ilgili idarelerce tespit halinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi kapsamında tebligat yapılır; maliki, müteahhidi veya yöneticisi tarafından en geç bir ay içinde aykırılık giderilir. Süresi içinde giderilmezse aykırılığı ilgili idareler giderir ve bedeli ilgililerinden tahsil olunur.2
Bu hüküm yöneticinin konumu bakımından önemlidir: aykırılığı gidermekle yükümlü olanlar arasında yönetici de sayılmıştır. Yönetici sorumluluklarının genel çerçevesi için apartman yöneticisinin sorumluluğu yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetmeliğin 12. maddesi de sığınak alanlarının kaydını düzenler: yapı kullanma izni alınan yapılarda tesis edilen sığınak alanları, 14. maddenin birinci fıkrasında sayılan belgelerin iletilmesinden itibaren beş iş günü içinde mülki idare amirliğince kayıt edilir. Binalarda sığınakları etkileyen esaslı tadilatlar da ilgili idarelerce Valiliğe (İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü) bildirilir.2 Bu nedenle sığınakta yapılan esaslı bir değişiklik yalnız kat maliklerini değil, idareyi de ilgilendirir.
Barışta sığınak başka amaçla kullanılabilir mi?
Yönetmelik “amacı dışında kullanılamaz” kuralının yanında barış zamanı için sınırlı bir istisna tanır. Cemiloğlu’nun 2021 tarihli tezi, Yönetmeliğin 14. maddesinin sığınağın barış zamanında, kat malikleri kurulunun oybirliği kararı ve mülki amirin izniyle, sığınma dışı bir amaçla ortak yer olarak kullanılmasına imkân tanıdığını aktarır. Yazar buna bir şart ekler: sığınak gerektiği anda sığınak olarak kullanılabilmelidir, bu nedenle sığınak özelliklerini kaybetmeyecek biçimde kullanılmalıdır.4
Hüküm 7 Kasım 2025 tarihli ve 33070 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle yeniden yazılmıştır. Yürürlükteki metin şöyledir:
“Sığınaklar barışta, 13 üncü maddeye aykırı olmamak koşuluyla, kat malikleri kurulunun beşte dört kararı ile ilgili idarece, Valiliğe (İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü) bildirimde bulunmak üzere, bina veya tesisin işletme veya kullanma bütünlüğünü bozmadan, sığınağın fonksiyon ve kullanımını engelleyici geçici/kalıcı herhangi bir imalat yapılmaksızın ortak alanlar kapsamında kalan başka amaçlarla kullanılabilir. Ancak, gerektiği anda sığınak olarak kullanılabilmesi için bu Yönetmelikte belirtilen sığınak özelliklerinin kaybedilmemesi gerekir.”
Güncel metne göre barışta başka amaçla kullanım için kat malikleri kurulunun beşte dört kararı aranır, kullanım Valiliğe (İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü) bildirilir ve sığınak özellikleri korunur.2 Hükmün başvurduğu ölçüt “ortak alanlar kapsamında kalan başka amaçlar”dır; yani kullanım ortak yer niteliğini bozmamalı, sığınağı bir malike veya üçüncü kişiye bağlamamalıdır. 13. maddeye aykırı olmama koşulu da kiralama, satış ve devir yasağını korur.2
Metin sıkıdır ve “imalat yapılmaksızın” ifadesi dikkat çekicidir: sığınağın fonksiyonunu engelleyen geçici veya kalıcı bir imalat yapılamaz. Raf kurmak, bölme duvar örmek veya havalandırmayı kapatmak bu açıdan Yönetmelik hükmüne takılabilir; somut durumda ilgili idarenin değerlendirmesi esastır.2
Sığınak otopark olarak kullanılabilir mi?
Otopark Yönetmeliği’nin 5. maddesi bu konuda ayrı bir kural koyar: ilgili mevzuat gereğince binanın serpinti sığınağı olarak kullanılmak üzere ayrılmış bölümleri barış zamanında ilave otopark olarak kullanılabilir. Ancak binanın ihtiyacı olan otopark mahallerinin ayrı ayrı düzenlenmesi zorunludur ve sığınakların ilave otopark olarak kullanılabilmesi için tasdikli mimari projenin araçların giriş-çıkış ve park etme düzeni açısından uygun olması gerekir.3
Sığınak Yönetmeliği de otoparkla ilişkiyi ters yönden düzenler: konutlarda otoparkların Yönetmelik gereğince zorunlu tutulan ihtiyacı karşılaması ve sığınak niteliğinde inşa edilmiş olması halinde, bunun dışında sığınak yeri ayırma şartı aranmaz. Aynı madde, bu uygulamanın yapı ve tesislerde ayrılması zorunlu ortak alanların ayrıca ayrılması zorunluluğunu ortadan kaldırmadığını da belirtir.2
Böylece iki Yönetmeliğin ortak sonucu görülür: sığınak, ilave otopark olarak kullanılabilir; ama bu, binanın zorunlu otopark ihtiyacının sığınaktan karşılanacağı anlamına gelmez. Otoparkın hukuki niteliği ve park yeri paylaşımı için kat malikleri kurulu kararları ve ortak alan kullanımı yazımızdaki karar defteri uygulamasına da bakabilirsiniz.
Sığınak kiraya verilebilir veya depo yapılabilir mi?
Hayır. Kuzucuoğlu, Yargıtay kararlarında Kanun m.4’te mutlak ortak yerler arasında sayılan bazı kısımların kiralanamayacağının kabul edildiğini, bunlardan birinin sığınaklar olduğunu yazar. Sığınak Yönetmeliği m.13 uyarınca sığınaklar sığınmak amacıyla olsa dahi bağımsız olarak kiralanamadığından, sığınaklar üzerinde kat malikleri oybirliğiyle dahi kira sözleşmesi yapılamaz.5
Aynı sayfalarda Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 22.02.2023 tarihli kararı (E. 2022/11834, K. 2023/1630) aktarılır. Karara göre yönetim planında bazı ortak yerlerin kullanımı ayni hak vermeyecek şekilde bazı kat maliklerine bırakılabilir; fakat kapıcı dairesi, sığınak gibi özel amaca hizmet eden mutlak ortak yerlerin kullanımının bazı kat maliklerine bırakılması kabul edilemez.57 Kuzucuoğlu, Yüksek Mahkeme’nin sığınak gibi özel amaca hizmet eden yerlerin yönetim planıyla dahi kat maliklerine kullanım amacıyla özgülenmesini kabul etmediğini belirtir.5
Bir malikin sığınağı kendi deposu hâline getirmesi, sığınak ile komşu depo arasındaki duvarı yıktırması gibi müdahaleler de uyuşmazlık konusu olmuştur. Çalık, sığınak ile depo arasında bulunan duvarın yıkılmasına ilişkin davada Yargıtay’ın (18. Hukuk Dairesi, E. 2013/20868, K. 2014/3753, T. 03.03.2014) yeter çoğunluğun yazılı rızasının alınmaması nedeniyle müdahalenin önlenmesi talebinin kabulüne karar verilmesi gerektiğine hükmettiğini aktarır.68 Bağımsız bölümün ortak yerle bağlantılı olması hâlinde bağlantı yerlerindeki tadilat ve değişiklikler için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerektiği de aynı yerde yazılıdır.6 Kanun m.19 de ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis için beşte dört yazılı rıza arar.1
Haksız kullanımın tazminat boyutu için Çalık’ın aktardığı Yargıtay daire yaklaşımı da bilinmelidir: Dairelere göre sığınak gibi özel amaca tahsis edilen ortak yerler işgal edilse bile işgalciye karşı müdahalenin önlenmesi davası açılabilir ama haksız işgal tazminatı istenemez. Çalık bu yaklaşımı eleştirir.6 Ortak alan işgali ve tazminat uyuşmazlıkları için ortak alan işgali ve tazminat yazımıza bakabilirsiniz.
2025 değişikliği yönetimlere ne getirdi?
7 Kasım 2025 tarihli değişiklik geçici bir hüküm de içerir. Yönetmeliğin geçici 4. maddesine göre sığınak yapımı zorunlu olmakla birlikte kamuya ait resmî binalar ile kamusal hizmet yürüten özel eğitim ve özel sağlık binaları dışında kalan binalardaki sığınaklar, ilgili idaresince değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde kontrol edilir.2
Kontrollerde belirlenen yapısal olmayan eksikliklerin giderilmesi ve sığınağın kullanıma hazır hâle getirilmesi için eksikliğin niteliğine göre bina yönetimine en fazla bir yıla kadar süre verilir. Süre sonunda eksikliklerin giderilmediği idarece belirlenirse 14. maddenin üçüncü fıkrası uygulanır, yani idare aykırılığı giderir ve bedeli ilgililerinden tahsil eder. Kontrollerde Yönetmeliğin Ek-1’inde yer alan Sığınak Kontrol Formu örneği kullanılır.2
Bu düzenleme yönetim açısından pratik bir anlam taşır: bodrumdaki sığınağın girişinin açık olması, havalandırma ve tesisatının sağlam bulunması ve içinin depo gibi kullanılmaması kontrol sırasında önem kazanır. Kanun’un ve Yönetmeliğin amacı, sığınağın gerektiğinde kullanılabilir durumda tutulmasıdır.24
Pratikte tartışma çoğunlukla şu üç soruda toplanır: alanı kim kullanacak, kullanım karşılığında bedel alınacak mı ve alan gerektiğinde sığınak olarak kullanılabilecek mi. Birinci soruda cevap, alanın bütün maliklere ait olduğu ve bir malike veya üçüncü kişiye özgülenemeyeceğidir.25 İkinci soruda kiralama yasağı devreye girer; bedel karşılığı kullanım, kira sözleşmesi niteliği taşıyorsa Yönetmelik m.13’e takılır.2 Üçüncü soruda ise Yönetmelik m.14’ün son cümlesi belirleyicidir: sığınak özellikleri kaybedilmemelidir.2
Kurul toplantısında bu konu gündeme alınacaksa karar metninin hangi kullanımı, hangi sınırlarla ve hangi bildirimle kabul ettiğini açıkça yazması gerekir. Kararın oy sayısı, toplantıya katılan maliklerin arsa payı ve bildirim yazısının tarihi karar defterine işlenmelidir. Kararın Kanun’daki yeter sayılara uygun alınması için kurul karar yeter sayıları yazımıza bakabilirsiniz.1
Hangi durumda ne uygulanır?
Aşağıdaki tablo, kaynaklarda yer alan anlatımın özetidir.
| Durum | Sonuç | Dayanak |
|---|---|---|
| Sığınağın hukuki niteliği | Kanun gereği her halde ortak yer; kat maliklerinin müşterek mülkü | KMK m.4; Sığınak Yönetmeliği m.1312 |
| Sığınağı satma, devretme veya bir bağımsız bölüme bağlama | Yapılamaz | Sığınak Yönetmeliği m.13; Cemiloğlu24 |
| Sığınağı kiraya verme | Kiralanamaz; oybirliği dahi yeterli değildir | Sığınak Yönetmeliği m.13; Kuzucuoğlu25 |
| Barışta ortak alan kapsamında başka amaçla kullanım | Kurulun beşte dört kararı, Valiliğe bildirim ve sığınak özelliklerinin korunması şartıyla | Sığınak Yönetmeliği m.142 |
| Sığınağın ilave otopark olarak kullanımı | Binanın ihtiyacı olan otopark ayrıca düzenlenmişse ve proje uygunsa mümkün | Otopark Yönetmeliği m.53 |
| Sığınak ile depo arasındaki duvarın yıkılması | Yazılı rıza yoksa müdahalenin önlenmesi kabul edilir | Çalık; Yargıtay 18. HD68 |
Örnek olay: Yenimahalle’de bodrumdaki sığınak
Örnek olay (kurgu): Yenimahalle’de 20 daireli bir apartmanın bodrumunda tapuda sığınak olarak kayıtlı bir alan vardır. Bir malik bu alanı kendi eşyaları için depo olarak kullanmak istemekte, yönetici ise aylık bedelle kiralamayı önermektedir. Kurulda oybirliği sağlanamamış, çoğunluk “kimse kullanmıyor” diyerek kiralamaya sıcak bakmaktadır.
Sığınak ortak yer olduğundan ve Yönetmelik m.13 sığınağın kiralanmasını yasakladığından kurul oybirliğiyle dahi kiralama kararı alamaz.125 Bir malikin sığınağı kendi deposu yapması ise sığınağın bir malike özgülenmesi anlamına gelir ve Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararında kabul edilmemiştir.57 Alanın barışta ortak alan kapsamında kullanılması düşünülüyorsa Yönetmelik m.14’teki beşte dört karar, Valiliğe bildirim ve sığınak özelliklerinin korunması şartı birlikte aranır.2
Bu olay kurgudur; gerçek bir uyuşmazlıkta tapu kaydı, onaylı proje ve yönetim planı sonucu değiştirebilir. Yenimahalle’deki siteniz için Yenimahalle site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu konuda sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, sığınağı kullanılmayan boş bodrum saymak, oybirliğiyle kiralamanın mümkün olduğunu varsaymak ve depo yapmak için duvar yıktırmaktır.
- Sığınağı boş bodrum saymak. Sığınak Kanun gereği ortak yerdir ve Yönetmelik kapsamında kayıt altındadır.12
- Oybirliğiyle kiralamak. Yönetmelik m.13 kiralamayı doğrudan yasaklar; oybirliği bu yasağı kaldırmaz.25
- Bir malike depo olarak tahsis etmek. Yargıtay mutlak ortak yerlerin kullanımının bazı maliklere bırakılmasını kabul etmez.57
- Beşte dört kararı olmadan başka amaçla kullanmak. Güncel Yönetmelik m.14 bu karar ve bildirim şartını arar.2
- Yapısal değişiklik yapmak. Sığınağın fonksiyonunu engelleyen imalat yapılamaz; duvar yıkımında yazılı rıza gerekir.26
Sığınakla ilgili karar ve kayıtların nasıl düzenleneceği için yönetim planı nasıl olmalı yazımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Apartman sığınağı ortak yer midir?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 sığınakları her halde ortak yer sayar; Sığınak Yönetmeliği m.13 sığınakların kat maliklerinin müşterek mülkü olarak tapuya tescil edileceğini söyler.12
Sığınak kiraya verilebilir mi?
Hayır. Sığınak Yönetmeliği m.13 sığınakların bağımsız olarak kiralanamayacağını söyler; Kuzucuoğlu da kat maliklerinin oybirliğiyle dahi kira sözleşmesi yapamayacağını yazar.25
Sığınak depo olarak kullanılabilir mi?
Bir malike depo olarak özgülenemez. Barışta ortak alan kapsamında başka amaçla kullanım ise Yönetmelik m.14’teki beşte dört karar, bildirim ve sığınak özelliklerinin korunması şartlarına bağlıdır.257
Sığınak otopark olarak kullanılabilir mi?
Otopark Yönetmeliği m.5 uyarınca serpinti sığınağı olarak ayrılmış bölümler barışta ilave otopark olarak kullanılabilir; ancak binanın ihtiyacı olan otopark ayrıca düzenlenmelidir ve mimari projenin araç giriş-çıkış düzenine uygun olması gerekir.3
Sığınağın barışta kullanımı için hangi karar gerekir?
Güncel Yönetmelik m.14 kat malikleri kurulunun beşte dört kararını arar; kullanım Valiliğe (İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü) bildirilir. Cemiloğlu’nun 2021 tarihli tezi eski metinde oybirliği ve mülki amir izni arandığını aktarır.24
Sığınak tapuya nasıl tescil edilir?
Sığınak Yönetmeliği m.13 sığınakların kat maliklerinin müşterek mülkü olarak tapuya tescil edileceğini söyler. Yapı kullanma izni alınan yapılarda sığınak alanları mülki idare amirliğince de kayıt edilir.2
Sığınaktaki aykırılığı kim giderir?
Yönetmelik m.14 uyarınca idarece yapılan tebligattan itibaren en geç bir ay içinde maliki, müteahhidi veya yöneticisi aykırılığı giderir; giderilmezse idare giderir ve bedeli ilgililerinden tahsil olunur.2
Sığınakların kontrolü yapılacak mı?
Geçici 4. madde uyarınca sığınak yapımı zorunlu olan binalardaki sığınaklar, ilgili idaresince değişikliğin yürürlüğünden itibaren en geç bir yıl içinde kontrol edilir; yapısal olmayan eksikler için bina yönetimine en fazla bir yıla kadar süre verilir.2
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın tapu kayıtları, onaylı mimari projesi ve yönetim planı farklı sonuçlar doğurabilir.