Apartman otoparkı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak garaj olarak her halde ortak yer sayılır; park yeri bir daireye ancak tapuda eklenti olarak yazılırsa ayrılır.12 Eklenti yazılsa bile Otopark Yönetmeliği, bu alanların ortak alan olarak yönetilmesinin yönetim planında belirtilmesini öngörür; kullanım hakkının ölçüsü ise aksine sözleşme yoksa arsa payıyla orantılıdır.12
Apartmanlarda en çok tartışılan konulardan biri otoparktır. Park yerleri daire sayısından azsa kavga çıkar, “benim yerim” diyen malik ile “ortak alan” diyen komşu karşı karşıya gelir, boş bir bahçe otoparka çevrilmek istenir, kimi zaman da park yerleri üçüncü kişilere kiralanır. Bu yazı soruyu Kat Mülkiyeti Kanunu, Otopark Yönetmeliği ve tezlerde aktarılan Yargıtay kararlarından çıkarıyor: otoparkın hukuki niteliği, park yerinin daireye eklenti olarak ayrılması, kullanım düzeninin kurulması, bahçenin otopark yapılması ve kiralama.
Apartman otoparkı ortak yer midir?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, “ortak garajları” kanun gereği her halde ortak yer sayılan yerler arasında sayar.1 Cemiloğlu, bugün “garaj” yerine “otopark” ifadesinin kullanıldığını, kanun gereği ortak yer olan otoparkın ayrıca Otopark Yönetmeliği’nde de düzenlendiğini yazar.2
“Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.”
Ortak yer olmanın sonucu, her kat malikinin otoparkta arsa payı oranında paylı malik olması ve kullanma hakkına sahip bulunmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.16 bu hakkın ölçüsünü garaj için de açıkça anar.1
“Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”
Yani yönetim planında veya başka bir sözleşmede aksi yazmıyorsa, otopark kullanım hakkı arsa payıyla orantılıdır. Aksine sözleşme ise bu ölçüyü değiştirebilir; park yeri düzeninin çoğu zaman yönetim planında kurulmasının sebebi budur. Bu hak ve borçların genel çerçevesi için kat maliki hak ve borçları yazımıza bakabilirsiniz.
Otopark Yönetmeliği ne öngörüyor?
Cemiloğlu’na göre 22.02.2018’de yürürlüğe giren Otopark Yönetmeliği, binayı kullananların otopark ihtiyacının bina içinde veya parselinde karşılanmasını zorunlu hâle getirmiştir. Yazar buradan, ana yapıda en az her bağımsız bölüm için bir kullanım alanı olacak biçimde otopark bulunmasının kanuni zorunluluk olduğu sonucunu çıkarır.2
Yönetmeliğin 4. maddesi, otoparkın hukuki niteliği bakımından belirleyici bir kural koyar: binanın kullanımı için yapılan otopark alanları Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak alan olarak yönetilir.12
“Binanın kullanımı için yapılan otopark alanları, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak alan olarak yönetilir.”
Aynı maddeye göre manevra alanı ve şekli dâhil park yerlerinin vaziyet veya kat planında gösterilmesi zorunludur.1 Yönetmelik ayrıca binek otoları için manevra alanı dâhil birim park alanını en az 20 m², park yeri ölçüsünü ise manevra alanı hariç en az 2,40 x 4,90 metre olarak belirler.1 Bu nedenle bir otoparkta kaç park yeri bulunduğu ve nerede olduğu önce onaylı projeden anlaşılır; tartışma çıktığında bakılacak ilk belge budur.
Park yeri daireye eklenti olarak nasıl ayrılır?
Otopark ortak yer olsa da belirli park yerleri belirli dairelere ayrılabilir. Cemiloğlu’nun aktardığı bir görüşe göre garaj, tapu senedinde bir bağımsız bölüme eklenti olarak ayrılıp kat mülkiyeti kütüğünde beyan edilirse veya yönetim planı ile mimari projede bir bağımsız bölümün eklentisi olarak gösterilirse ortak yer niteliğini yitirir ve eklenti olur.2
Aynı tezde Özmen’in yaklaşımı da aktarılır: bütün kat maliklerine ayrı ayrı kapalı mekân olarak yapılmış garajların her biri ilgili bağımsız bölümün eklentisi olarak ayrılabilir. Yine konut ve dükkânların bulunduğu bir yapıda dükkânlara bitişik, dükkân sayısı kadar yapılmış garajların dükkânlara eklenti olarak ayrılması yerindedir.2 Bunun sınırı ise açıktır: mimari projede ortak yer olarak gösterilen garaja arsa payı verilerek bağımsız bölüm olarak tapuya tescil edilmesi geçerli olmaz.2
Otopark Yönetmeliği’nin 4. maddesi konuyu açıkça düzenler. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilirken otopark olarak ayrılan alanların, gereken hallerde ilgili idare meclisinde bu yönde karar alınarak, eklenti olarak ilgili bağımsız bölüme tapuda tahsisi yapılabilir. Eklenti otoparkların ortak alan olarak yönetilmesi hususu da yönetim planında belirtilir.1
Cemiloğlu bu düzenlemeyi şöyle yorumlar: Her park yeri ilgili bağımsız bölümün beyanlar hanesine eklenti olarak yazıldığında, her malik yalnızca tapuda kendi bölümüne yazılan alanı kullanabilir. Eklenti olarak yazılsa dahi yönetim planında ortak alan olarak yönetilmesi belirlenebilir; yazara göre bu, komşuluk hakkının ihlalini önlemeye yöneliktir ama otoparklara karma bir nitelik de kazandırır.2 Eklenti ve tapu işlemleri için kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yazımız da yararlıdır.
Park yerlerinin kullanımı nasıl düzenlenir?
Park yeri sayısı daire sayısından az olduğunda ya da park yerleri eklenti olarak ayrılmadığında kullanım düzeni sorun olur. Cemiloğlu, otoparkın kullanımından doğan sorunları önlemek için kullanım düzeninin yönetim planı ile belirlenebileceğini yazar.2 Kat Mülkiyeti Kanunu m.18 de ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmemeyi ve yönetim planı hükümlerine uymayı kat maliklerinin karşılıklı yükümlülüğü sayar.1 Kat Mülkiyeti Kanunu m.28 de yönetim planının kullanma maksat ve şeklini düzenleyeceğini ve planın bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğunu söyler.1
Yönetim planı bu konuda sessizse yazar ikinci bir yol gösterir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.42 uyarınca ortak yerlerin kullanımını daha düzgün, rahat ve kolay hâle getirmeye yarayan yenilikler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacağı kararla yapılabilir. Cemiloğlu, bu çoğunlukla bir otopark planı çizilebileceğini, her bağımsız bölümün kullanım alanının arsa payıyla orantılı olması kaydıyla bu planla belirlenebileceğini savunur. Her malik planda gösterilen alana aracını park ettiğinde komşuluk hakkının ihlali de önlenmiş olur.12
“Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.”
Kararın nasıl alınacağı, çağrının ve toplantı yeter sayısının nasıl hesaplanacağı sık sorulan bir konudur. Sayıları hızla görmek için kurul karar yeter sayısı hesaplama sayfamızdan yararlanabilirsiniz.
Bahçeyi otopark yapmak için hangi çoğunluk gerekir?
Boş görünen bir bahçe alanının otopark yapılması ilk akla gelen çözümlerden biridir. Özen Çolak’ın aktardığı Yargıtay 18. Hukuk Dairesi kararı (E. 2012/10374, K. 2012/10452, T. 01.10.2012) ayrımı şöyle yapar: Özel amaca tahsis edilmemiş arsa boşluklarının, diğer kat maliklerini rahatsız etmemek koşuluyla otopark olarak kullanılmasında Kat Mülkiyeti Kanunu m.42 ve Yargıtay uygulamalarına göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınır. Ortak yer proje veya yerleşim planıyla özel bir amaca, örneğin bahçeye özgülenmişse Kanun m.19 gereği bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası gerekir.37
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.”
Yıldız’ın derlediği kararlar da aynı yöndedir. Tezde, projede bahçe olarak görünen ortak alanın otopark olarak kullanılmasının kat maliklerinin beşte dördünün rızasıyla yapılabileceği yönünde Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 02.11.2017 tarihli ve 1527/8780 sayılı kararı gösterilir.69 Kaynaklara göre ayrımın ölçütü, alanın projede bahçe gibi özel bir amaca özgülenip özgülenmediğidir; özgülenmişse aranan şart yazılı beşte dört rızadır.
Otopark Yönetmeliği de bu alanlara kendi sınırını koyar: binaların imar planı ve mevzuata göre belirlenen bahçe mesafeleri, Yönetmelikte belirtilen istisnalar hariç otopark olarak kullanılamaz.1 Karardan önce imar durumunun öğrenilmesi bu yüzden önemlidir. Kararın hazırlanması ve usulü için kat malikleri kurulu toplantısı yazımıza bakabilirsiniz.
Otopark veya park yerleri kiraya verilebilir mi?
Özen Çolak, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/7513, K. 2006/10438, T. 11.12.2006 tarihli kararını aktarır: Özel ortak amaçlara tahsis edilmiş ortak yerler, bu tahsis kaldırılmadıkça gelir getirmez ve bütün kat maliklerinin oybirliğiyle karar vermesi halinde dahi kiraya verilemez; bu yerlerin işgali nedeniyle ecrimisil de istenemez.38 Yazar, aynı yönde başka Yargıtay kararlarının da bulunduğunu belirtir.3
Çalık bu yaklaşıma katılmaz. Yazara göre Yargıtay, kanunda karşılığı olmayan “özel amaca tahsisli ortak yer” kavramını ortaya koymuş; bahçe ve otopark gibi yerleri bu kavram içinde sayarak oybirliği ile alınan karara rağmen kiralanamayacağını kabul etmiştir. Çalık’ın itirazı, kavramın kanunda dayanağı olmamasıdır.4
Kuzucuoğlu’nun aktardığı bir olayda toplu yapı yöneticisi, yetkisi olmadan üçüncü kişiye otoparkı on yıl süreyle kiralamış ve kira bedelini peşin almıştır. Yönetim değişince yeni yönetim sözleşmenin Kanun m.45 uyarınca karar alınmadan yapıldığını ileri sürmüş, müdahalenin men’i davası açmış ve kiracı tahliye edilmiştir. Tez, kiracının peşin ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep ettiğini; Yargıtay’ın vekilin yetkiyi aşması hâlinde üçüncü kişi iyiniyetliyse işlemin geçerli olacağı ve kat maliklerinin sorumlu olacağı sonucuna vardığını aktarır.5
Kanun m.45’in ana kuralı da bellidir: önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.1 Ortak alanın işgali ve tazminatı sorunları için ortak alan işgali ve tazminat yazımızı da okuyabilirsiniz.
Otopark parselin dışında karşılanmışsa durum değişir mi?
Her bina otoparkını kendi parselinde yapamaz. Otopark Yönetmeliği’nin 4. maddesi, parselin alan veya cephe boyutları, tescilli kültür varlığı bulunması ya da arazinin jeolojik ve topoğrafik yapısı gibi sebeplerle otopark ihtiyacının parselde karşılanamadığı hâlleri sayar. Bu hâllerde karşılanamayan miktar komşu parsellerle ortak otopark uygulaması veya ada içi otopark uygulamasıyla karşılanır; bunlar da yetmezse otoparkı ve onu kullanacak yapıların tapularında süresiz irtifak kurulup beyanlar hanesinde belirtme yapılarak başka parselden ya da bölge otoparkından yer tahsis edilir.1
Bu kuralın apartman yönetimi bakımından sonucu, otoparkı parseli dışında bulunan yapıların otopark yerleri ve adetlerinin tapu kütüğünün beyanlar hanesinde, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin ilgili bölümlerinde ve yönetim planlarında belirtilmesidir.1 Cemiloğlu da eklentilerin ana gayrimenkul parseli içinde bulunmasının şart olduğunu, örneğin komşu parseldeki garajın bağımsız bölüme eklenti olarak kaydedilemeyeceğini yazar.2
Hangi durumda ne uygulanır?
Aşağıdaki tablo, kaynaklarda yer alan anlatımın özetidir.
| Durum | Sonuç | Dayanak |
|---|---|---|
| Otopark kanunda sayılan ortak garaj | Her halde ortak yer sayılır; kullanma hakkı arsa payıyla orantılıdır | KMK m.4, 161 |
| Park yeri tapuda daireye eklenti yazılmış | Her malik yalnızca kendi bölümüne yazılan alanı kullanır; yönetim planı ortak alan olarak yönetilmesini belirleyebilir | Otopark Yönetmeliği m.4; Cemiloğlu12 |
| Ortak yer olan garaja arsa payı verilip bağımsız bölüm yapılması | Geçerli olmaz | Cemiloğlu2 |
| Park yeri düzeni yönetim planında yok | Sayı ve arsa payı çoğunluğu ile otopark planı yapılabilir | KMK m.42; Cemiloğlu12 |
| Projede bahçe olan alan otopark yapılacak | Bütün kat maliklerinin beşte dörtünün yazılı rızası gerekir | KMK m.19; Yargıtay 18. HD ve 20. HD3679 |
| Özel amaca tahsisli otopark kiraya verilecek | Yargıtay oybirliğine rağmen kiralanamayacağını kabul etmiştir; öğretide eleştirilir | Özen Çolak; Çalık348 |
Örnek olay: 30 daireli sitede park yeri tartışması
Örnek olay (kurgu): Çankaya’da 30 daireli bir sitenin açık otoparkında 24 park yeri vardır. Yönetim planında park yerlerine ilişkin hüküm yoktur ve tapuda hiçbir park yeri eklenti olarak yazılmamıştır. Zemin kat maliki “kapımın önü benim yerim” diyerek aracını hep aynı yere çekmekte, başka malikler ise park yerinin ortak olduğunu söylemektedir.
Park yerleri tapuda eklenti olarak yazılmadığından otopark ortak yerdir ve her malik arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir.1 Çözüm için kurul, Kanun m.42 uyarınca sayı ve arsa payı çoğunluğu ile her bağımsız bölümün kullanımını arsa payıyla orantılı tutan bir otopark planı kararlaştırabilir.12 Böylece kullanım yazılı bir düzene bağlanmış olur.
Bu olay kurgudur; gerçek bir uyuşmazlıkta yönetim planı, tapu kayıtları ve onaylı proje sonucu değiştirebilir. Çankaya’daki siteniz için Çankaya site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu konuda sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, otoparkı “kimin önce park ettiği” mantığıyla yönetmek, bahçeyi sıradan çoğunlukla otopark yapmak ve park yerlerini kurul kararı olmadan kiraya vermektir.
- Tapu ve projeye bakmamak. Park yerinin eklenti olup olmadığı tapudan ve onaylı projeden anlaşılır; Otopark Yönetmeliği park yerlerinin planda gösterilmesini zorunlu kılar.1
- Eklentiyi ortak alan sanmamak, ortak alanı eklenti sanmamak. Eklenti olarak yazılan alan bile yönetim planında ortak alan olarak yönetilebilir.12
- Bahçeyi sıradan çoğunlukla otopark yapmak. Projede bahçe olan alan için yazılı beşte dört rıza aranır.36
- Yöneticiye kiralama yetkisi vermek. Yetkisiz kiralama sonradan davaya ve iade taleplerine yol açabilir.5
- Kullanım düzenini yazılı hâle getirmemek. Otopark planı ve kurul kararı olmadan düzen kişilere bağlı kalır.2
Ankara’daki binanızın yönetim planına otopark düzenini nasıl yazacağınız için yönetim planı değişikliği yazımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Apartman otoparkı ortak yer midir?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 ortak garajları her halde ortak yer sayar; Otopark Yönetmeliği de binanın kullanımı için yapılan otopark alanlarının ortak alan olarak yönetileceğini söyler.12
Otopark ortak alansa park yeri belirleyebilir miyim?
Park yeri tapuda eklenti olarak yazılırsa o bölümün kullanımına ayrılır. Yazılmamışsa kullanım düzeni yönetim planı veya Kanun m.42 uyarınca sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınan otopark planı kararıyla belirlenir.12
Her daireye bir park yeri hakkı var mıdır?
Cemiloğlu, Otopark Yönetmeliği uyarınca ana yapıda en az her bağımsız bölüm için bir kullanım alanı olacak biçimde otopark bulunmasının kanuni zorunluluk olduğunu yazar. Somut park yeri ise tapu, proje ve yönetim planına bağlıdır.2
Park yeri eklenti olarak yazılmışsa başkası kullanabilir mi?
Cemiloğlu’na göre eklenti olarak beyan edilmişse her malik tapuda kendi bölümüne yazılan alanı kullanabilir. Yönetim planında ortak alan olarak yönetileceği belirlenmişse bu hüküm de dikkate alınır.2
Bahçeyi otopark yapmak için kaç oy gerekir?
Özel amaca tahsis edilmemiş boşluk için sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterli görülmüştür. Proje veya yerleşim planıyla bahçeye özgülenmiş ortak alan için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır.137
Otopark yerleri üçüncü kişilere kiralanabilir mi?
Özen Çolak’ın aktardığı Yargıtay kararına göre özel amaca tahsis edilmiş ortak yerler oybirliği ile dahi kiralanamaz. Çalık bu yaklaşımı eleştirir. Kiralama kararı alınacaksa Kanun m.45 ve yönetim planı birlikte değerlendirilmelidir.134
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın yönetim planı, tapu kayıtları ve onaylı mimari projesi farklı sonuçlar doğurabilir.