Apartmana asansör yaptırmak, faydalı yenilik sayılırsa kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır; çok masraflı veya lüks sayılırsa istemeyen malik gidere katılmak zorunda değildir (KMK m.42, m.43).12 Ankara Yönetim Merkezi olarak kurul toplantısını hazırlıyor, teklifleri karşılaştırıyor ve gider paylarını belgeli olarak dağıtıyoruz.
Asansörü olmayan eski bir apartmanda üst katlarda oturan malikler asansör yaptırmak ister; alt katlardaki malikler ise bu masrafa katılıp katılmayacaklarını sorar. Bu yazı kararın hangi çoğunlukla alındığını, asansörün ne zaman lüks sayıldığını, giderin nasıl paylaşıldığını ve engelli kat maliki için kanunun öngördüğü özel yolu kanun metni, tezler ve Yargıtay kararlarıyla anlatır. Ankara’da yönettiğimiz apartmanlarda asansör kararlarının kurulda usulüne uygun alınmasına ve teknik işlerin takibine eşlik ediyoruz; kapsam için teknik bakım ve onarım sayfamıza bakabilirsiniz.
Asansör yaptırma kararı hangi hükme dayanır?
Asansör yaptırma kararı, ortak yerlerdeki yenilik ve ilaveleri düzenleyen KMK m.42’ye dayanır. KMK m.4 asansörleri her hâlde ortak yer sayar.1
“Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.”
Kuzucuoğlu, asansörü olmayan bir apartmana veya bloğa asansör yaptırılmasını faydalı yenilik ve ilaveye örnek olarak verir.2 Bekar’ın aktardığı Yargıtay 20. HD, E. 2017/9322, K. 2018/3664, T. 10.05.2018 sayılı kararda da anayapıya asansör yapılmasının KMK m.42/1 kapsamında sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verilecek kararla yapılabileceği belirtilmiştir.3
Onaylı mimari projede asansör varsa durum farklıdır. Kuzucuoğlu, mimari projede yer almasına rağmen inşaat sırasında yapılmamış yerlerin sonradan yapılması için m.42 uyarınca karar alınmasının gerekmediğini ve bu işlerin lüks sayılamayacağını yazar.2
Kararı kim verir, hangi çoğunluk aranır?
Kararı kat malikleri kurulu verir ve kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranır (KMK m.42/1).1 Asansör çok masraflı veya lüks sayılsa da çoğunluk değişmez: Ergül, öğretide m.43 kapsamındaki işler için de sayı ve arsa payı çoğunluğunun arandığını yazar ve Yargıtay 18. HD’nin E. 2015/7930, K. 2016/3649, T. 02.03.2016 sayılı kararını aktarır; bu kararda m.42 ve m.43 kapsamındaki kararların sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınıp alınmadığının araştırılması istenmiştir.4
Kuzucuoğlu, Yargıtay’ın mimari proje değişikliği gerektiren ilave yapılar için oybirliği aradığını ve m.42’deki çoğunluğun proje değişikliği gerektirmeyen işler bakımından geçerli olduğunu aktarır (Yargıtay 20. HD, E. 2017/2408, K. 2018/1917, T. 19.03.2018).2 Toplantı ve oy hesabı için kurul karar yeter sayısı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Asansör ne zaman lüks veya çok masraflı sayılır?
Asansörün lüks sayılıp sayılmadığı binanın özelliklerine göre belirlenir. KMK m.43’e göre yenilik çok masraflıysa veya yapının özel durumuna göre lüks nitelik taşıyorsa, bundan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir.1
“Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.”
Tezlerde kat sayısına göre örnekler verilir. Kuzucuoğlu’na göre iki katlı bir apartmana asansör yaptırmak lüks sayılabilirken altı katlı bir apartmana yaptırılacak asansörün lüks sayılmaması daha isabetlidir; dipnotta beş katlı bina için faydalı nitelik örneği de verilir.2 Ergül ise üç katlı apartmana asansör yaptırılmasını lüks değişiklik örneği olarak aktarır.4
Çok masraflı olup olmadığı için ölçüt kat maliklerinin ekonomik durumudur. Kuzucuoğlu’na göre işin piyasa değeri ve kat maliklerinin mali durumu birlikte değerlendirilir; her ay ödenen ortak gider avansının çok üzerinde bir ödeme gerekmesi işin çok masraflı olduğuna delil olabilir.2 Kuzucuoğlu’nun aktardığı Yargıtay 20. HD, E. 2017/4411, K. 2018/7960, T. 06.12.2018 sayılı kararda, altı katlı binaya asansör yapılmasının m.42 mi m.43 kapsamında mı olduğu için bilirkişi raporuna göre sonuca varılması gerektiği kabul edilmiştir.2
Asansör kararı nasıl alınır?
Asansör kararı, proje durumu incelendikten sonra kurulda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır ve deftere yazılır. Adımlar şunlardır:
- Onaylı mimari projeye bakın. Projede asansör varsa yapımı için m.42 kararı gerekmez.2
- İşin niteliğini belirleyin. Faydalı yenilik mi, çok masraflı ya da lüks mü? Gider kuralı buna göre değişir (KMK m.42/3, m.43).1
- Kurul toplantısında oylayın. Sayı ve arsa payı çoğunluğu birlikte aranır.14
- Kararı deftere yazdırın. Kurul kararları noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıdaki maliklerce imzalanır (KMK m.32).1
- Gider paylaşımını kararda gösterin. Faydalanma oranı ya da lüks işte katılmayan malikler kararda belirtilir (KMK m.42/3, m.43).1
Uluşen, asansörlerin yılda en az bir defa periyodik kontrolünün yaptırılması gerektiğini yönetmeliğe dayanarak aktarır.5 Bu görevin kimde olduğu için asansör periyodik kontrolü yazımıza bakabilirsiniz.
Asansör gideri nasıl paylaşılır?
Faydalı yenilik olarak yapılan asansörün gideri, KMK m.42/3’e göre yenilikten faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir.1 Ergül, kat malikinin yalnız yenilikten faydalanması mümkün değilse giderden muaf tutulabileceğini yazar: zemin kattaki malikin asansörden faydalanması beklenemezken, beşinci kattaki malik yalnız merdiven kullanacağını ileri sürerek ödemeden kaçınamaz.4
Tezlerde farklı görüşler de vardır. Ergül’ün aktardığı Germeç ve Pulak görüşüne göre m.42 kapsamındaki yenilikler herkesin yararlanabileceği nitelikte olduğundan giderden tüm kat malikleri sorumludur.4 Kuzucuoğlu da bazı mahkemelerin faydalanma oranı yerine giderlere tüm kat maliklerinin katılması gerektiği yönünde karar verdiğini aktarır (Yargıtay 5. HD, E. 2020/11771, K. 2021/3111, T. 10.03.2021).2
| Durum | Karar | Giderin paylaşımı | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Asansörsüz apartmana yeni asansör (faydalı yenilik) | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Faydalananlar, faydalanma oranına göre | KMK m.42/1, m.42/31 |
| Asansörün çok masraflı veya lüks sayılması | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Kararı verenler öder; istemeyen katılmaz | KMK m.431; Ergül4 |
| Lüks asansöre sonradan katılmak | — | Giderlere arsa payı oranında katılan yararlanma hakkı kazanır | KMK m.431 |
| Onaylı projede olup yapılmamış asansör | Kuzucuoğlu’na göre m.42 kararı gerekmez | Lüks sayılamaz | Kuzucuoğlu2 |
| Mevcut asansörün yenilenmesi | Zorunlu bakım ve onarım | Tüm kat malikleri, arsa payı oranında | Y. 20. HD, E. 2017/4433, K. 2018/50723 |
| Engelli kat maliki için proje tadili | Üç ay içinde sayı ve arsa payı çoğunluğu | Yeniliklerden faydalananlar | KMK m.42/2–31; Kuzucuoğlu2 |
Lüks sayılan asansöre başta katılmayan malik sonradan katılabilir: KMK m.43’e göre bu malik veya halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan kendi arsa payları oranında katılırsa yararlanma hakkını kazanır.1 Mevcut asansörün yenilenmesi ise yeni yapımdan farklıdır: Bekar’ın aktardığı Yargıtay 20. HD, E. 2017/4433, K. 2018/5072, T. 02.07.2018 sayılı kararda ortak asansörün yenilenmesi zorunlu bakım, koruma ve onarım kapsamında sayılmış ve harcamalara tüm kat maliklerinin arsa payları oranında katılması gerektiği belirtilmiştir.3 Arsa payının belirlenmesi için arsa payı ve aidat hesabı yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracı bu gidere katılmaz. Uluşen, binaya asansör tesisatı kurulması gibi yapısal nitelik taşıyan giderlerden yalnız kat malikinin sorumlu olduğunu ve kiracının müteselsil sorumluluğu bulunmadığını aktarır.5
Engelli kat maliki için asansör nasıl yaptırılır?
Engelli kat malikinin yaşamı için zorunluysa proje tadili kurulda en geç üç ay içinde görüşülür ve sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır (KMK m.42/2).1 Toplantı bu süre içinde yapılamazsa veya talep çoğunlukla kabul edilmezse, ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildiren komisyon raporuna dayanılarak ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliğine veya krokiye göre inşaat yapılır.1
Gider bakımından Kuzucuoğlu şunu yazar: proje tadili kararı çıkarsa değişikliklerin giderlerine engelli kişi katlanır ve ilgili yönetmelik de giderleri başvuru sahibine yükler; değişiklikten faydalanan başka kişiler varsa onlar da giderlere katılır.2 Ergül de öğretide başvuru sahibiyle birlikte değişiklikten yararlanan diğer kat maliklerinin faydalanma oranına göre sorumlu olması gerektiğinin ifade edildiğini aktarır.4
Asansör kararına itiraz edilebilir mi?
Evet, karara aykırı oy veren veya toplantıya katılmayan kat maliki iptal davası açabilir. KMK m.33’e göre toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden, katılmayan malik kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.1
Ergül, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınmış olsa bile yeniliğin kat maliklerinden birinin yaşamını sürekli rahatsız edecek şekilde etkilemesi hâlinde, rahatsız olan malikin kararın iptali için mahkemeye başvurabileceğini yazar.4 Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B).6 Toplantı usulü için kat malikleri kurulu toplantısı yazımıza bakabilirsiniz.
Örnek olay: Batıkent’te altı katlı bir apartman
Bu örnekte asansör faydalı yenilik olarak sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılmış ve gider faydalanma oranına göre paylaştırılmıştır. Örnek olay (kurgu): Batıkent’te altı katlı ve asansörsüz bir apartmanda 12 daire vardır. Üst kat malikleri asansör yaptırmak ister; onaylı projede asansör yoktur.
Kurulda 12 malikten 8’i, toplam arsa payının yarısından fazlasını temsil ederek olumlu oy verir (KMK m.42/1).1 Kuzucuoğlu’nun örneğine göre altı katlı binada asansörün lüks sayılmaması daha isabetlidir; tartışma çıkarsa niteliği bilirkişi raporuyla belirlenebilir.2 Gider faydalanma oranına göre paylaştırılır; Ergül’e göre zemin kattaki iki malikin asansörden faydalanması beklenemez.14 Bu olay kurgudur; somut durumda yönetim planı ve projeye göre farklı sonuç çıkabilir. Batıkent’teki yapılar için Batıkent bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Asansör kararında sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, yalnız malik sayısına bakmak, gideri her durumda eşit bölmek ve projeyi kontrol etmemektir.
- Yalnız malik sayısına bakmak. Sayı ve arsa payı çoğunluğu birlikte aranır (KMK m.42/1).1
- Gideri her durumda eşit bölmek. Faydalı yenilikte faydalanma oranı, lüks yenilikte karar verenlerin ödemesi esastır (KMK m.42/3, m.43).1
- Onaylı projeye bakmamak. Projede olan asansör için m.42 kararı gerekmeyebilir.2
- Yenilemeyi yeni yapım gibi oylamak. Mevcut asansörün yenilenmesi zorunlu bakım ve onarım sayılmıştır.3
- Engelli malikin talebini bekletmek. Kanun toplantının en geç üç ay içinde yapılmasını ister (KMK m.42/2).1
Sık sorulanlar
Apartmana asansör yaptırmak için kaç malikin oyu gerekir?
Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu gerekir (KMK m.42/1); Yargıtay da asansör yapımını bu kapsamda görmüştür.13
Zemin kat malikleri asansör parasını öder mi?
KMK m.42/3’e göre gider faydalanma oranına göre ödenir; Ergül’e göre zemin kattaki malikin asansörden faydalanması beklenemez. Aksi yönde tüm maliklerin katılmasını öngören görüş ve kararlar da vardır.124
Asansör lüks sayılırsa ne olur?
Bundan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; gideri kararı veren malikler öder (KMK m.43).1
Kaç katlı binada asansör lüks sayılır?
Kanun kat sayısı belirtmez; Kuzucuoğlu iki katlı binada lüks, altı katlı binada lüks olmayan örneğini verir, Ergül üç katlı apartmanı lüks örneği olarak aktarır.24
Projede asansör varsa yine karar gerekir mi?
Kuzucuoğlu’na göre mimari projede olup yapılmamış yerlerin sonradan yapılması için m.42 kararı gerekmez.2
Eski asansörün yenilenmesi de çoğunluk kararı mı ister?
Yargıtay 20. HD, E. 2017/4433, K. 2018/5072 sayılı kararda ortak asansörün yenilenmesi zorunlu bakım ve onarım sayılmış, giderine tüm malikler arsa payı oranında katılmıştır.3
Kiracı asansör yapım masrafına katılır mı?
Uluşen’in aktardığına göre asansör tesisatı kurulması gibi yapısal giderlerden yalnız kat maliki sorumludur.5
Engelli malik için asansör kararı ne kadar sürede alınır?
Proje tadili en geç üç ay içinde yapılacak toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır (KMK m.42/2).1
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın yönetim planı, onaylı projesi ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Teknik işlerin yönetimi için teknik bakım ve onarım sayfamıza, apartman yönetimi hizmetimiz için Ankara apartman yönetimi sayfamıza, yıllanmış siteler için Çayyolu ve Ümitköy site yönetimi sayfamıza ve kiracının gider sorumluluğu için kiracı aidattan sorumlu mu? yazımıza bakabilirsiniz.